Quyền con người và hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ, nền nhà

1. Hợp đồng hứa mua hứa bán

Đất dự án khu nhà ở hoặc khu đô thị mới chưa hoàn thiện về cơ sở hạ tầng vẫn đang được chuyển nhượng. Các chủ dự án và khách hàng chuyển nhượng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nhận nền nhà hoặc hợp đồng hứa mua hứa bán.

Thông thường, khi mua dự án thì sau khi đóng tiền khoảng 30% chủ đầu tư mới có hợp đồng mua bán cho nhà đầu tư. Còn trước đó nhà đầu tư chỉ ký với chủ đầu tư hợp đồng cọc và hợp đồng góp vốn. Một số chủ đầu tư hỗ trợ sửa đổi tên cho phép nhà đầu tư chuyển cọc trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư không chấp nhận việc này mà chỉ cho phép các nhà đầu tư thứ cấp bán sản phẩm khi đã có hợp đồng mua bán.

Vậy làm sao để chuyển nhượng bất động sản khi chưa ký hợp đồng mua bán và chủ đầu tư không cho phép nhà đầu tư chuyển tên. Để giải quyết nhu cầu chuyển nhượng, một hình thức được gọi là Hợp đồng hứa mua hứa bán được sáng tạo ra. Hợp đồng này có nội dung bên bán nhận tiền của bên mua và cam kết sẽ bán cho bên mua khi có hợp đồng mua bán. Như vậy, bên nhận tiền “hứa” bán bất động sản cho bên trả tiền và cả hai bên ký vào văn bản này. Câu hỏi đặt ra là mua bán thế này có an toàn không, có rủi ro cho bên mua không. Vì rất nhiều môi giới bất động sản sẽ tư vấn là không xảy ra rủi ro gì cho bên mua cả để nhằm “chốt” giao dịch.

2. Hợp đồng hứa mua hứa bán có rủi ro gì?

Câu trả lời ở đây là có. Khi mua bán thứ cấp, trong đó dựa vào hợp đồng loại này thì có tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý. Hai rủi ro lớn nhất là hai trường hợp sau đây:

Có khách hàng sau khi ký hợp đồng với chủ dự án, bán tiếp cho người thứ ba nền đất vừa mua bằng hợp đồng uỷ quyền tại phòng công chứng nhà nước. Đất hay quyền sử dụng đất dự án muốn đưa vào kinh doanh cần phải thoả mãn điều kiện được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

• Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ hướng dẫn tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện bán lô nền như sau:

“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”

Theo đó, bên chuyển nhượng đáp ứng điều kiện về thẩm quyển thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản là đất nền theo quy định trên (ít nhất phải hoàn thành xây dựng móng), dự án bán đất nền của chủ sử dụng được cho phép, và phù hợp với quy định của pháp luật, được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì chủ thể thực hiện và nội dung của giao dịch hợp pháp.

Đồng thời, Khoản 1 điều 194 Luật đất đai 2013: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì mới có thể tiến hành thực hiện dự án.

4. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chỉ có 5 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được công nhận là:

• Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
• Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
• Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
• Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nhận nền nhà, căn hộ là hợp đồng hứa mua hứa bán nền nhà dự án nên không được xem là hợp đồng hợp pháp để công nhận thỏa thuận giữa chủ dự án và khách hàng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ nền nhà là hợp đồng dân sự vô hiệu ngay tại thời điểm giao kết. Nếu giao dịch dân sự bị cấm có thể được phép chuyển nhượng giao dịch dân sự bị cấm cho người khác? liệu cơ quan nhà nước có quyền thu thuế thu nhập cá nhân có được từ việc chuyển nhượng giao dịch dân sự bị cấm? Đây chính là vấn đề cần nêu ra để hiểu thực chất của các chiêu lách luật mà các doanh nghiệp thường đưa ra trong thời gian vừa qua để che đậy việc huy động vốn trái phép.

Trên thực tế, hợp đồng góp vốn hưởng quyền mua căn hộ, nền nhà được xác lập giữa công ty bất động sản và cá nhân (người góp vốn). Đây là hợp đồng dân sự xác lập giao dịch dân sự giữa pháp nhân và cá nhân. Tuy nhiên, loại hợp đồng này không được quy định trong Bộ luật Dân sự. Có quan điểm cho rằng: Hợp đồng góp vốn hưởng quyền mua căn hộ, nền nhà không được quy định nhưng không cấm trong các bộ luật nên được quyền làm. Tuy nhiên, hợp đồng góp vốn có hình thức không phù hợp với loại hợp đồng dân sự hiện hành. Vậy bản chất của hợp đồng góp vốn hưởng quyền mua căn hộ, nền nhà là gì? Là một giao dịch dân sự hoàn toàn một hoặc một giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác. Do vậy, cần giải thích giao dịch dân sự giữa cá nhân góp vốn và công ty kinh doanh bất động sản theo cách hiểu đúng nhất. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2016 thì hợp đồng góp vốn hưởng quyền mua căn hộ, nền nhà vô hiệu về hình thức, vi phạm điều cấm của pháp luật (thuộc đối tượng cấm kinh doanh).

5. Hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ, nền nhà ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng

Theo Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là: “không phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. Các bền khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận...". Theo đó, một bên nhận lại tiền và bên kia không bàn giao căn hộ, nền nhà. Do đó, hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nền nhà, căn hộ vô hiệu ngay từ thời điểm ký kết.

Góp vốn hưởng lợi nhuận bằng nền đất sẽ dẫn tới việc doanh nghiệp (chủ dự án) và cá nhân (người góp vốn) không đóng thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân. Vì giao dịch này che giấu lợi nhuận gia tăng của quyền sử dụng đất sau khi hoàn tất cơ sở hạ tầng.

Như đã phân tích ở trên, giao dịch dân sự giữa chủ dự án và khách hàng vô hiệu ngay từ đầu tại thời điểm góp vốn với hiện trạng đất chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng nên không có giá trị pháp lý thực hiện. Thiệt hại của khách hàng khi đã giao tiền nhưng vẫn không nhận được nền đất, căn hộ theo đúng thời hạn đã thỏa thuận hoặc thậm chí không nhận được sẽ không được xem xét bởi giao dịch đó trái pháp luật tại thời điểm ký kết. Vì vậy, khi mua nhà khách hàng cần nghiên cứu thật kỹ nội dung hợp đồng, tình trạng pháp lý của dự án cũng như tiến độ thực hiện để tránh các rủi ro khi mua nền nhà mà chưa có cơ sở hạ tầng của các dự án khu nhà ỏ khu đô thị mới, khu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

Kiểu mua bán này đã xảy ra rất phổ biến ở nước ta trong các giao dịch về bất động sản, gây mất an toàn pháp lý cho khách hàng. Các quyền của khách hàng trong giao dịch về bất động sản bị ảnh hưởng một cách nghiêm trọng nếu không nắm bắt đầy đủ các quy định pháp lý về hợp đồng mua bán nền nhà, căn hộ thông qua cơ chế góp vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.