Thế nào là quyền bề mặt? Một số quy định về quyền bề mặt theo Bộ luật dân sự 2015.

1. Khái niệm quyền bề mặt.

Nếu như pháp luật các quốc gia trên thế giới quan niệm theo hướng “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể được tạo lập công trình trên đất mà đất đó thuộc về quyền sở hữu của một chủ thể khác” thì quan niệm này hẳn sẽ không thể đúng tại Việt Nam khi mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Toàn dân là chủ sở hữu của toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và trên cơ sở thẩm quyền luật định, các cơ quan nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác nhau trong xã hội sử dụng. Chính vì vậy, quyền sở hữu trong quan niệm trên tất yếu phải được thay thế bằng quyền sử dụng đất. Một khác biệt nữa đó là quyền bề mặt trong luật Việt Nam không chỉ là quyền được tạo lập công trình mà cho phép chủ thể có quyền bề mặt có thể sử dụng, khai thác đất đai trên một phạm vi mục đích rộng lớn hơn.

Theo Điều 267 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Quyền bề mặt là quyền của một chủ thề đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác ”.

Cũng là một vật quyền phái sinh từ quyền sở hữu, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể không phải là chủ sở hữu được tác động, khai thác trên tài sản. Đặc trưng của quyền bề mặt là quyền này chỉ áp dụng đối với đối tượng là quyền sử dụng đối với mặt đất, mặt nước cùng với phạm vi quyền là khoảng không gian bên trên và bên trong của các đối tượng này.

Với sự ra đời của quy định về quyền bề mặt, tài sản được khai thác đa dạng vă đem lại nhiều lợi ích kinh tế hơn cho các chủ thể. Theo một số quốc gia, quyền bề mặt có tính chất tương tự như quyền đối với các khoảng không gian được cắt lớp bên trên và bên trong của mặt đất, mặt nước. Từ đó, mỗi chủ thể cụ thể sẽ có được quyền khai thác riêng trong phạm vi không gian mà họ có quyền.

2. Căn cứ xác lập quyền bề mặt.

Theo quy định tại Điều 267 bộ luật dân sự 2015, quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Quyền bề mặt được xác lập theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt hoặc giữa người có quyền bề mặt với người khác trong trường hợp quyền bề mặt được chuyền giao.

Quyền bề mặt cũng được xác lập dựa trên thừa kế từ người có quyền bề mặt trước đó (căn cứ trên hành vi pháp lý đơn phương).

Trường hợp quyền bề mặt được xác lập theo quy định của pháp luật chưa được quy định rõ. Việc xác lập quyền bề mặt theo quy định của pháp luật được đưa ra nhằm tạo cơ sở cho những văn bản pháp luật sẽ được ban hành liên quan đến việc xác lập quyền bề mặt theo quy định của pháp luật.

ùy theo điều kiện kinh tế xã hội và quan điểm pháp luật của từng nước, pháp luật các nước trên thế giới ghi nhận vào trong pháp luật của họ các loại vật quyền khác nhau. Trong việc phân loại các vật quyền đó, có thể phân thành: vật quyền chính yếu và vật quyền phụ thuộc hoặc có thể phân loại thành: quyền trên tài sản của mình và quyền trên tài sản của người khác. Quyền sở hữu là vật quyền chính yếu và là một quyền tuyệt đối tác động lên tài sản, theo đó người có quyền có thể thông qua hành vi của mình mà không phụ thuộc hành vi của người khác.

Quyền bề mặt là một dạng của quyền trên tài sản của người khác, là một vật quyền được cấp bởi chủ sở hữu đất cho người khác được quyền xây dựng trên một khu vực nào đó hoặc mở rộng bề mặt của mảnh đất có tính đến khoản lợi tức thu về hàng năm hoặc với một mức giá xác định. Chủ sở hữu đất phải tôn trọng quyền của người được cấp quyền bề mặt trong suốt quá trình sử dụng và hưởng dụng bề mặt, phải có trách nhiệm với các công trình xây dựng, không được gây ảnh hưởng đến công trình xây dựng cho đến khi người có quyền bề mặt phá huỷ các công trình này. Quyền bề mặt được duy trì trong suốt thời gian được cấp quyền mà không bị ảnh hưởng bởi chủ sở hữu đất.

Tương tự như quyền hưởng dụng, quyền bề mặt có thể được xác lập theo một trong những căn cứ sau: theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc.

3. Hiệu lực và thời hạn của quyền bề mặt.

Quyền bề mặt được xác lập cho người có quyền từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho người có quyền bề mặt. Đây được xác định là thời điểm có hiệu lực của quyền bề mặt. Có nghĩa là kể từ thòi điểm chủ sở hữu chuyển giao tài sản, người có quyền bề mặt có quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức và các quyền khác đối với tài sản đó. Tuy nhiên, nếu luật liên quan có quy định khác hoặc các bên có thoả thuận khác, quyền bề mặt sẽ được xác lập theo thời điểm được luật quy định hoặc thời điểm các bên thoả thuận mà không căn cứ vào thời điểm chuyển giao tài sản.

Với tính chất tuyệt đối của một vật quyền, kể từ thời điểm quyền bề mặt phát sinh hiệu lực, quyền bề mặt sẽ được bảo vệ, tôn trọng và có giá trị đối kháng với các chủ thể khác trong xã hội, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo Điều 270 Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó,

Điều 270. Thời hạn của quyền bề mặt

1. Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất.

2. Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng.

Nói cách khác, tuỳ theo căn cứ xác lập, quyền bề mặt có thời hạn khác nhau. Tuy nhiên, do quyền bề mặt chỉ là một quyền phái sinh của quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất nên thời hạn của quyền bề mặt không thể vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất.

Ví dụ: theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông A thì thửa đất có thời hạn sử dụng là 50 năm. Như vậy, quyền bề mặt của các chủ thể có quyền cũng chỉ có thời hạn tối đa là 50 năm.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, đất đai không thuộc sở hữu tư nhân mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Các cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền bề mặt là dạng vật quyền phái sinh và có sự lệ thuộc chặt chẽ vào quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. Vì vậy, thời hạn của quyền bề mặt cũng phải lệ thuộc vào thời hạn của quyền sử dụng đất, không được vượt quá thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

Luật đất đai năm 2013 xác định có hai loại thời hạn sử dụng đất, đó là Đất sử dụng ổn định lâu dài (Điều 125) và Đất sử dụng có thời hạn (Điều 126). Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất có thể có sự thay đổi trong trường họp chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 127) và chuyển sang chủ thể sử dụng mới (Điều 128).

Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng.

Trường hợp thời hạn của quyền bề mặt không được xác định theo căn cứ xác lập (như các bên không thoả thuận, di chúc không quy định...) thì người có quyền bề mặt hoặc người có quyền sử dụng đất có thể chấm dứt quyền bề mặt bất cứ lúc nào với điều kiện phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là sáu tháng.

4. Quyền bề mặt chấm dứt khi nào?

Người có quyền bề mặt có thời hạn nhất định đối với quyền bề mặt, thời hạn sử dụng đối với quyền bề mặt không lớn hơn thời hạn của quyền sử dụng đất. Điều 272 Bộ luật dân sự 2015 quy định quyền bề mặt chấm dứt trong các trường hợp sau:

• Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết

Do quyền bề mặt được lập dựa trên cơ sở thỏa thuận, theo di chúc hoặc theo quy định của luật nên thời hạn sử dụng quyền bề mặt cũng được xác lập dựa trên cơ sở trên. Khi đến thời hạn được xác định thì quyền bề mặt đối với người có quyền cũng đương nhiên chấm dứt.

• Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một

Có sự xuất hiện của quyền bề mặt là do có sự khác biệt giữa chủ thể có quyền sử dụng đất và chủ thể có quyền sử dụng đất, bởi người có quyền sử dụng đất thường sẽ bao gồm những quyền đối với những diện tích tiếp xúc với quyền sử dụng đất. Do đó, khi chủ thể có quyền sử dụng đất không xác lập quyền sử dụng đối với bề mặt cho người khác hoặc người có quyền bề mặt cũng có quyền sử dụng đất thì quyền bề mặt cũng đương nhiên chấm dứt.

• Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình

Khi chủ thể có quyền bề mặt trong thời hạn sử dụng không có nhu khai thác, sử dụng đối với quyền bề mặt của mình và không muốn chuyển giao quyền bề mặt cho chủ thể khác thì chủ thể có quyền bề mặt có thể tuyên bố từ bỏ quyền bề mặt. Trong trường hợp này quyền bề mặt chấm dứt trước thời hạn đã xác định trước đó.

• Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai

Trường hợp Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất thì quyền bề mặt được xác lập giữa người có quyền sử dụng đất với chủ thể có quyền bề mặt cũng bị chấm dứt.

• Theo thỏa thuận của các bên

Khi không còn nhu cầu sử dụng quyền bề mặt hoặc người có quyền sử dụng đất muốn chấm dứt quyền sử dụng bề mặt trước thời hạn thì các bên có thể thỏa thuận chấm dứt quyền bề mặt bất kỳ lúc nào. Quyền bề mặt được chấm dứt theo thỏa thuận của các bên.

5. Nội dung quyền bề mặt.

Khi có quyền bề mặt, chủ thể có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian ttên mặt đất, mặt nước và lòng đất để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác. Khi thực hiện quyền này, người có quyền bề mặt phải đảm bảo các hoạt động của mình không được trái với quy định của Bộ luât dân sự, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Nếu các hoạt động này tạo dựng được các tài sản thì người có quyền bề mặt được xác lập quyền sở hữu đối với các tài sản đó (Điều 271).

Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.