Thông tin đầu vào để định giá đất là gì? Lấy từ nguồn nào?

1. Khái niệm thông tin đầu vào trong định giá đất

Theo quy định của pháp luật tại Điểm a Khoản 2 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định thì thông tin đầu vào trong định giá đất được quy định như sau: 

Thông tin đầu vào để định giá đất là yếu tố rất quan trọng và cần thiết, bao gồm các dữ liệu cụ thể như giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường và giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Những thông tin này không chỉ phản ánh giá trị thực tế của bất động sản mà còn thể hiện sự biến động của thị trường địa ốc theo thời gian. Giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường thường được coi là một trong những chỉ số quan trọng nhất, vì nó cho thấy mức độ giao dịch và sự chấp nhận của người mua đối với một khu vực cụ thể.

Bên cạnh đó, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất cũng là một nguồn thông tin đáng tin cậy, bởi nó thể hiện sự cạnh tranh và nhu cầu đối với các lô đất cụ thể, đặc biệt là trong các khu vực có tiềm năng phát triển cao. Việc kết hợp hai nguồn thông tin này sẽ giúp các nhà đầu tư, chuyên gia định giá, cũng như các cơ quan quản lý đưa ra những đánh giá chính xác hơn về giá trị đất đai, từ đó phục vụ cho các quyết định đầu tư, phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị một cách hiệu quả.

2. Các loại thông tin đầu vào cần thiết

Theo quy định của pháp luật tại Điểm a Khoản 2 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì các loại thông tin đầu vào cần thiết bao gồm như sau: 

- Giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia: Đây là thông tin được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về giá. Những dữ liệu này thường được cập nhật định kỳ và cung cấp một cái nhìn tổng quát về giá trị đất đai tại các khu vực khác nhau. Việc tham chiếu giá đất trong các cơ sở dữ liệu này giúp đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình định giá.

- Giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giá trị này được thể hiện rõ ràng trong các hợp đồng chuyển nhượng và thường phản ánh giá thực tế mà các bên đã thỏa thuận. Ngoài ra, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cũng là một chỉ số quan trọng. Những thông tin này không chỉ phản ánh giá thị trường mà còn cho thấy nhu cầu và giá trị thực tế của đất đai trong từng khu vực cụ thể.

- Giá đất qua điều tra, khảo sát: Trong trường hợp chưa có thông tin giá đất từ các nguồn nêu trên, việc thu thập giá đất qua điều tra và khảo sát là cần thiết. Các phương pháp này có thể bao gồm phỏng vấn người dân, nhà đầu tư, và các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Kết quả từ những cuộc khảo sát này giúp bổ sung thông tin, tạo ra cái nhìn đa chiều và chính xác hơn về giá trị đất trong bối cảnh thị trường hiện tại.

3. Các nguồn cung cấp thông tin đầu vào

Theo quy định của pháp luật tại Điểm b Khoản 2 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về các nguồn cung cấp thông tin đầu vào như sau:

- Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về giá: Đây là nguồn thông tin quan trọng, cung cấp dữ liệu chi tiết về các loại đất, vị trí, hiện trạng sử dụng cũng như giá trị thị trường của đất đai trong cả nước. Cơ sở dữ liệu này giúp nhà đầu tư, cơ quan chức năng có cái nhìn tổng quát về giá trị đất và các biến động giá cả theo thời gian.

- Văn phòng Đăng ký đất đai: Văn phòng này chịu trách nhiệm quản lý thông tin về quyền sử dụng đất, giúp đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong giao dịch đất đai. Dữ liệu từ văn phòng sẽ bao gồm thông tin về chủ sở hữu, diện tích, ranh giới và tình trạng pháp lý của đất, là cơ sở để xác định giá trị thực tế của từng thửa đất.

- Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và các sàn giao dịch bất động sản: Những đơn vị này thường xuyên thực hiện các cuộc đấu giá và giao dịch đất, do đó, họ có thông tin về giá đấu thành công và xu hướng thị trường. Thông tin từ các doanh nghiệp bất động sản cũng rất hữu ích trong việc nắm bắt giá trị thực tế của đất trên thị trường.

- Thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát: Cuối cùng, việc thực hiện các cuộc khảo sát và điều tra thị trường sẽ giúp thu thập ý kiến của người dân, nhà đầu tư và các bên liên quan về giá trị đất. Phương pháp này cho phép xác định các yếu tố tác động đến giá trị đất như hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng, và các yếu tố môi trường.

Việc kết hợp thông tin từ các nguồn này sẽ tạo ra một bức tranh rõ nét hơn về giá trị đất đai, từ đó hỗ trợ cho việc ra quyết định đầu tư và quản lý đất đai hiệu quả.

4. Phương pháp thu thập thông tin

Theo quy định của pháp luật tại Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về phương pháp thu thập thông tin như sau: 

(1) Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá

Đối với đất phi nông nghiệp:

- Thông tin thu nhập được thu thập từ việc cho thuê đất/mặt bằng trong vòng 3 năm hoặc từ 1 năm của 3 thửa đất gần nhất để so sánh.

- Nếu không có thông tin cho thuê, cần lấy số liệu từ báo cáo tài chính về hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Đối với đất nông nghiệp:

- Cần thu thập thông tin từ cơ quan nhà nước trong khoảng 3 năm liên tục hoặc từ số liệu của 3 vụ thu hoạch gần nhất cho đất trồng cây lâu năm hoặc trong chu kỳ khai thác đối với rừng sản xuất.

- Nếu không có số liệu từ các cơ quan, thì sử dụng thông tin thị trường của 3 thửa đất gần nhất.

(2) Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí của thửa đất, khu đất cần định giá

Đối với đất phi nông nghiệp:

- Chi phí bao gồm chi phí vận hành, bảo dưỡng, và thuế liên quan. Nếu không có định mức, cần lấy thông tin từ báo cáo tài chính hoặc khảo sát thực tế.

Đối với đất nông nghiệp:

- Chi phí liên quan đến thuế và chi phí sản xuất theo định mức từ các cơ quan có thẩm quyền. Nếu không có, sử dụng thông tin thực tế từ thị trường của 3 thửa đất gần nhất.

(3) Xác định thu nhập ròng bình quân năm

Công thức: Thu nhập ròng bình quân năm = Thu nhập bình quân năm - Chi phí bình quân năm.

- Thu nhập bình quân năm: Tính trung bình thu nhập trong 1 năm từ các nguồn đã nêu.

- Chi phí bình quân năm: Tính trung bình chi phí trong 1 năm từ thông tin đã thu thập.

(4) Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá

- Công thức: Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá = (Thu nhập ròng bình quân năm) : (Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân)

- Lãi suất được tính theo số liệu của ngân hàng thương mại nhà nước trong 3 năm gần nhất.

(5) Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Công thức: Giá đất của thửa đất cần định giá = (Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá): Diện tích thửa đất cần định giá

- Nếu thửa đất đã đầu tư công trình, phải trừ giá trị công trình gắn liền.

(6) Thời hạn cung cấp thông tin

Ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp thông tin lãi suất trong vòng 5 ngày làm việc từ khi nhận yêu cầu.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Định giá đất là gì?

Bài viết trên luật Minh Khuê đã gửi tới bạn đọc chi tiết về vấn đề: Thông tin đầu vào để định giá đất là gì? Lấy từ nguồn nào? Trong bài viết có nội dung nào chưa hiểu hay bạn đọc có thắc mắc về vấn đề pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ cụ thể. Cảm ơn bạn đọc đã theo dõi chi tiết về vấn đề này nhé.