1. Có được thu hồi đất lấn chiếm đã sử dụng ổn định lâu dài ?

Thưa luật sư, Em nhờ các anh chỉ tư vấn giúp em về các nội dung liên quan đến tranh chấp đất đai của gia đình em. Nội dung cụ thể như sau:

Trước năm 1990 gia đình Em có mua và sử dụng hai mảnh đất( hai thửa là 231 và thửa 232) và được nhà nước cấp sổ đỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp *(hai sổ đỏ đứng tên hai người khác nhau, 1 là bác Em, 1 bố Em mua sau) * (hai sổ đỏ 1 sổ cấp 1990, 1 sổ cấp 1995, gia đình tôi đã sử dụng ổn định đến khi làm mở rộng ngõ (sử dụng từ năm 1986 ngày xưa hợp tác xã cho sử dụng trước rồi gọi mua sau tự kê khai). đến tháng 8/2016 ngõ nhà em gồm 9 hộ gia đình tổ chức đổ bê tông lại ngõ (vì trước đây ngõ lát gạch đã xuống cấp, họ có đơn xin làm đường, mở rộng ngõ). trước đó ngày 8/7/2016 UBND và cán bộ xã đã xuống làm việc với gia đình nhà Em (có biên bản làm việc cụ thể) nội dung là UBND xã thôn và hộ gia đình nhà em thống nhất việc mở rộng ngõ với mốc ranh giới cụ thể (diện tích mở rộng xuống ao hộ ông Thành là 1,2m, chiều theo ngõ tầm 18m chạy dài ngõ). Hiện trạng hộ gia đình đang sử dụng và đã rào cọc bê tông quây lưới thép B40 đề nghị gia đình rào lui lại 1,2m như đã thống nhất.

- Đến ngày 22/3/2017 UBND xã lại tổ chức giao lại mốc giới cụ thể cho gia đình nhà em 1 chiều theo ngõ họ xác định nhà em chỉ được 11,46m **(hình dưới là 1 cạnh 18m, họ đổ lấn xuống hơn 1m)** còn khoảng 6m nữa họ xác định là gia đình em lấn chiếm của tập thể , gia đình nhà Em thấy việc đo đạc, giao lại đất không theo hiện trạng sử dụng của gia đình nhà tôi nên không đồng ý* (cụ thể cán bộ địa chính đo đạc lại đất nhà tôi xác định phần diện tích chênh lệch tăng lên so với sổ đỏ cấp năm 1995 và cán bộ đã giao lại phần chênh lệch đó cho ông trưởng thôn tạm thời quản lý, và yêu cầu gia đình tôi tháo dỡ hiện trạng, gia đình tôi thấy vậy là không đúng nên không tháo dỡ rồi các cán bộ đã chỉ đạo những người đi cùng tháo dỡ) MOng được sự tư vấn của anh chị ..

Câu hỏi:

1. về phần diện tích tăng lên Cán bộ địa chính giao cho thôn có đúng không ?

2. Nhà em có thể Yêu cầu cơ quan có thẩm quền trả lại phần diện tích tăng lên cho gia đình em không ?

3, Cán bộ địa chính và UBND đã phá phần hiện trạng diện tích tăng lên ..cụ thể đã tháo dỡ cọc bê tông và lưới B40 nhà em mà không có biên bản ?

Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

1. Trường hợp đất lấn, chiếm vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo như bạn trình bày, phần diện tích đất chênh lệch so với sổ đỏ được cấp năm 1995 có chiều dài 6m ( bạn không nói cụ thể phần diện tích đó đã đo đạc cụ thể là bao nhiêu) mà gia đình bạn vẫn sử dụng được cán bộ địa chính cho là đất do lấn chiếm mà có. Bạn không nói rõ nguồn gốc diện tích đất đó là đất gì, tuy nhiên gia đình bạn đã sử dụng ổn định và lâu dài hiện trạng diện tích đất đó từ lâu, thì theo quy định của pháp luật như sau: Tại điều 22, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 như sau:

Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 :

Đối với hành lang bảo vệ công trình công cộng:

- Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng

- Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác

Thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.

- Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm:

+ Không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng;

+ Không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông;

+ Không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác

Thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Đối với các nông trường quốc doanh:

Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì thực hiện xử lý theo quy định như sau:

- Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất.

+ Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

+ Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Đối với đất xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng:

- Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao đất cho chủ đầu tư khi triển khai xây dựng công trình đó.

- Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;

Đối với đất lấn chiếm khác:

- Trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp

- Trường hợp lấn, chiếm đất làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm để trả lại cho nông trường, lâm trường.

Lấn chiếm đất chưa sử dụng hoặc có vi phạm:

Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.

- Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;

- Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định nêu trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với đất khai hoang:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định;

- Nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

Theo đó, nếu diện tích đất đó gia đình đã Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm ổn định, lâu dài mà đất đó không thuộc vào các trường hợp bắt buộc phải thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế, thuộc quy hoạch xây dựng hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khi đó, dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đó nhưng vẫn đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận nên UBND không được thu hồi đất của gia đình bạn.

2. Trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Tại điều 64 luật đất đai quy định về các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như sau:

... b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;...

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;...

2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Như vậy, nếu trường hợp gia đình bạn bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai thì UBND xã không có thẩm quyền thu hồi đất, và việc cán bộ địa chính đã giao lại phần diện tích chênh lệch đó cho ông trưởng thôn tạm thời quản lý là không óc căn cứ.

Về trình tự thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật thì quy định tại điều 66_ Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
1. Trường hợp vi phạm pháp luật mà phải thu hồi đất, khi hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính thì người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm lập biên bản về vi phạm hành chính để làm căn cứ quyết định thu hồi đất.
Trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai không thuộc trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì biên bản xác định hành vi vi phạm phải có đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã làm chứng để làm căn cứ quyết định thu hồi đất và được lập theo quy định sau đây:
a. Cơ quan tài nguyên và môi trường kiểm tra để xác minh hành vi vi phạm quy định tại các điểm c, d, g khoản 1 điều 64 của Luật đất đai; tổ chức thanh tra để xác định hành vi vi phạm tại điêm h, điểm i khoản 1 điều 64 của Luật đất đai
b) Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc, kể từ ngày lập biên bản, người được giao nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra có trách nhiệm gửi biên bản cho cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất để chỉ đạo thu hồi đất.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất.
3. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm sau:
a) Thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện;
b) Chỉ đạo xử lý phần giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo quy định của pháp luật;
c) Tổ chức cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 65 của Nghị định này;
d) Bố trí kinh phí thực hiện cưỡng chế thu hồi đất...

Việc thu hồi đất phải thực hiện theo thủ tục pháp luật đã quy định, do đó việc Cán bộ địa chính và UBND đã phá phần hiện trạng diện tích tăng lên (cụ thể đã tháo dỡ cọc bê tông và lưới B40 nhà bạn) mà không có thông báo về việc thu hồi là không đúng quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

2. Mức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ?

Thưa luật sư! Nhờ văn phòng luật sư tư vấn cho tôi trường hợp sau: Năm 2012 tôi nhận chuyển nhượng 1,5 ha đất nuôi trồng thủy sản của ông A, chuyển nhượng viết tay giữa 2 bên, chưa có xác nhận của UBND xã. Tại thời điểm chuyển nhượng ông A cũng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất ông A có nguồn gốc nhận chuyển nhượng của ông B, việc chuyển nhượng giữa ông A và ông B cũng bằng giấy viết tay vào năm 2009, không xác nhận của UBND xã. Tại thời điểm chuyển nhượng ông B cũng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có phiếu ý kiến khu dân cư và xác nhận nguồn gốc sử dụng đất của UBND xã, đất có nguồn gốc do gia đình ông B khai hoang từ tháng 3/1993, sử dụng ổn định, không tranh chấp. Hiện nay, khu đất gia đình tôi mua nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án.
Nhờ luật sư cho biết gia đình chúng tôi có được bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất hay không? Việc nhận chuyển nhượng của chúng tôi có hợp pháp hay không? Trường hợp gia đình tôi không được bồi thường, hỗ trợ thì ông A, ông B có được không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Mức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 101 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Gia đình bạn sử dụng đất từ năm 2012, luật này có hiệu lực từ năm 2013, vậy gia đình bạn đã sử dụng đất trước ngày luật này có hiệu lực. Như vậy, theo quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật đất đai 2013 thì nếu có xác nhận của UBND xã về việc gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nghĩa là gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Như vậy, trong trường hợp này, do gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 gia đình bạn có đủ điều kiện để được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

3. Bồi thường về nhà xây dựng trên đất khi nhà nước thu hồi đất ?

Chào Luật sư Minh Khuê. Tôi có một vướng mắc mong được luật sư hỗ trợ giải đáp ạ. Chuyện là thế này, nhà tôi xây dựng căn nhà vào năm 2014 có giấy phép xây dựng. Thời điểm đó gia đình nhà tôi xây dựng mất tầm 900 đến gần 1 tỷ gì đó. Hiện nay bên huyện có quyết định thu hồi đất của gia đình tôi để mở rộng đường quốc lộ. Sẽ ăn sâu vào căn nhà tôi hết 3m, bắt buộc phải đập nửa nhà đi. Vậy nếu giờ tôi được bồi thường về nhà thì chỉ được nửa căn nhà đã đập hay tòan bộ căn nhà này. Bởi vì nửa căn nhà thì không thể ở được.
Vấn đề này quy định ở đâu ?
Xin cảm ơn vì đã giải đáp.

Luật sư trả lời:

Điều 89 Luật đất đai 2013 có quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi nhà nước thu hồi đất, cụ thể như sau:

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khỏan 1 Điều này, khi nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ tòan bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Theo thông tin bạn cung cấp, nhà bạn xây dựng đã có giấy phép xây dựng nên chúng tôi xác định nhà ở này được tạo lập hợp pháp trên đất. Do đó, khi nhà nước thu hồi đất vì lợi ích công cộng ( mở rộng đường quốc lộ ) gia đình bạn sẽ được bồi thường nhà ở xây dựng trên đất. Đối với nhà ở bị tháo dỡ một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật tại khỏan 1 Điều 89 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở.

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

4. Căn cứ vào đâu để đưa ra mức giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ?

Chào Luật sư Minh Khuê. Tôi muốn hỏi là khi nhà nước thu hồi đất sẽ lấy bảng giá đất địa phương để bồi thường đúng hay không ?
Cảm ơn!

Luật sư trả lời:

Khỏan 2 và Khỏan 4 Điều 114 Luật đất đai năm 2013 quy định:

2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

......

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Từ quy định trên ta thấy: giá đất cụ thể là căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Bảng giá đất chỉ được sử dụng để làm căn cứ theo khỏan 2 Điều 114 Luật đất đai 2013.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Việc xác định giá đất cụ thể được quy định cụ thể tại Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất như sau:

Điều 15. Xác định giá đất cụ thể.

1. Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật đất đai, phưong pháp định giá đất quy định tại các Khỏan 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thừa đất, giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

2. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khỏan 4 Điều 114, Khỏan 2 và Khỏan 3 Điều 189 của Luật đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến bạn chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của bạn.

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

5. Tư vấn về việc thu hồi đất nhưng không được nhận bồi thường ?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Năm 2002 em được UBND giao thầu cho khu đất gần 3 mẫu với thời hạn 20 năm. Vừa qua nhà nước đã thu hồi 2 mẫu đất và đã đền bù xong 2 mẫu. Hiện tại còn 1 mẫu đất chưa được đền bù, thời hạn hợp đồng vẫn còn 10 năm mà UBND xã ra quyết định thanh lí hợp đồng khi chưa đền bù số diện tích đất còn lại như vậy đúng không ?
Em xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: T.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

- Về việc bồi thường :

Gia đình bạn được giao thầu đất và khi có quyết định thu hồi gia đình bạn sẽ được bồi thương chi phí đầu tư về đất. Pháp luật đất đai quy định 1 trong các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo :

"Điều 76 Luật đất đai 2013 :

Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đấ"t nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

........."

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định theo Khoản 2,3 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP: Bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất như sau:

"2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước."

- Bạn căn cứ vào quyết định thu hồi đất cụ thể vè diện tích và thời hạn thu hồi. Nếu như nhà nước chỉ ra quyết định thu hồi đối với 2 mẫu đất thì viêc đã bồi thường 2 mẫu này là đúng với quy định của pháp luật, 1 mẫu còn lại có thể chưa nằm trong quyết định thu hồi nên chưa bồi thường. Tuy nhiên nếu như đã có quyết định thu hồi mà chưa được bồi thường mà đã có quyết định thanh lý là không đúng. Hơn nũa thẩm quyền ra quyết định thu hồi không phải là UBND xã:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.."

- Do đó bạn căn cứ vào quyết định thu hồi đất này của gia đình, xác định về thời hạn thu hồi, nếu như đã đến hạn thì việc hợp đồng đấu thầu của gia đình còn thời hạn 10 năm đi chăng nữa thì đất vẫn có thể được thu hồi. Tuy nhiêm quyết định thanh ký hợp đồng cần tiến hành theo đúng quy định và thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?