1. Khái niệm về Nhà chung cư

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Khái niệm Chung cư (từ gốc Hán-Việt là chúng cư, nghĩa: ở thành nhóm) bị đọc nhầm thành chung cư hay Khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong các căn hộ, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung. Chung cư thường xuất hiện nhiều ở các đô thị.

Bên trong các căn hộ có thể có đồ nội thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và gia chủ có thể tự lựa chọn để trang trí ngôi nhà của mình theo đúng ý tưởng của các thành viên trong gia đình.

Tòa chung cư là các tòa nhà có ít nhất 2 tầng. Trong đó, phân chia thành các căn hộ riêng.

Các hộ gia đình và cư dân trong tòa nhà sở hữu không gian khép kín riêng biệt. Khi bàn giao, các căn hộ có thể đã được lắp đặt nội thất đầy đủ hoặc không, để gia chủ tự thiết kế theo ý mình.

Các cư dân trong cùng một khu chung cư sử dụng chung lối đi, cầu thang và các hệ thống hạ tầng chung.

Tòa chung cư có thể được xây dựng với mục đích chỉ để ở hoặc vừa để ở, vừa để kinh doanh. Với tòa nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp, khu vực kinh doanh và ở phải được thiết kế riêng. Trong đó, những không gian dùng vào mục đích kinh doanh, thương mại thường ở các tầng dưới.

Lúc này thì người dân có nhu cầu sử dụng căn hộ để có thể làm việc lâu dài, ổn định và cho cả thế hệ tương lai có điều kiện phát triển tốt. Do đó, nhiều các dự án bắt đầu phát triển và các căn hộ chung cư bắt đầu ra đời.

Sự ra đời chung cư giúp ích rất nhiều cho cả cư dân và xã hội. Về mặt xã hội thì các căn hộ ra đời đã giải quyết được vấn đề về nhà ở cho các hộ dân và quản lý dễ dàng được vấn đề môi trường, nước và an ninh trật tự.

Về phía người có nhu cầu thì căn hộ chung cư giải quyết được vấn đề về nhà ở mà không mất nhiều chi phí như mua một mảnh đất riêng rồi chi phí xây dựng.

2. Phân biệt nhà chung cư, tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư

2.1. Điểm chung:

(i) Đều có phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng. Trong đó, Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó. Phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư là phần diện tích, các hệ thống thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu tòa nhà chung cư. Phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư là phần diện tích, các công trình, hệ thống thiết bị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu cụm nhà chung cư, bao gồm bể nước, máy phát điện, bể phốt, máy bơm nước, sân vườn công cộng (nếu có) và các công trình, thiết bị khác được xây dựng, lắp đặt theo thiết kế được phê duyệt để sử dụng chung cho nhiều tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư.

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

2.2. Điểm khác nhau:

Về mô hình: nhà chung cư là một nhà (từ 02 tầng trở lên); tòa nhà chung cư là một khối nhà còn cụm nhà chung cư là tập hợp của 02 hay nhiều khối nhà.

Về thủ tục: xây nhà chung cư thì phải cấp giấy phép xây dựng, xây tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư phải có quy hoạch và hồ sơ dự án.

3. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư

3.1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư 

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

3.2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư 

Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại (1); nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư.

Bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.

- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

3.3. Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư

- Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích.

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

+ Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này.

Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

- Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

4. Sổ hồng chung cư là gì?

Sổ hồng là tên người dân Việt Nam thường gọi đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (do có màu hồng) do Bộ Xây Dựng ban hành. Trong chứng thư pháp lý này ghi rõ: sở hữu nhà ở như thế nào, sử dụng đất ở thuộc sở hữu riêng hay chung; cấp cho nhà riêng đất hoặc nhà chung đất như nhà chung cư.

- Điều kiện để được cấp sổ hồng chung cư?

Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn).

Điều 9 quy định: Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Đối chiếu với trường hợp nêu trên, khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Do đó, khi gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải thích và hỗ trợ thực hiện.

5. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Bước 1: Bên mua và bên bán kí hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư và công chứng tại văn phòng công chứng. Khi kí kết hợp đồng cần mang theo hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư.

Bước 2: Bên bán nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán căn hộ, biên lại nộp tiền mua nhà cho cơ quan thuế để khai báo thuế và đóng thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Bên mua nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng, bao gồm:

  • Bản sao biên lai thuế thu nhập cá nhân
  • Bản sau hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư
  • Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng cho CĐT xác nhận vàn văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Bước 4: Sau khi có sự xác nhận của CĐT và hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán căn hộ thì bên mua tiến hành các thủ tục để xin cấp sổ hồng.

Bước 5: Nộp hồ sơ cấp giấy phép chứng nhận sở hữu nhà, bao gồm các hồ sơ cần thiết:

Văn bản chuyển giao hơp đồng mua bán căn hộ có công chứng

Bản sao hợp đồng mua bán nhà với CĐT

Biên lai nộp tiền mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà với CĐT