Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại ủy ban nhân dân xã ? Cách đòi lại tài sản từ người bán đất ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Hòa giải tranh chấp đât đai tại UBND cấp xã, phường

Với trường hợp của gia đình bạn, việc tiến hành hòa giải trong gia đình và hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất là phương án được khuyến khích và nên được ưu tiên, việc hòa giải vừa không tốn nhiều thời gian, chi phí như việc khởi kiện mà vẫn giữu được hòa khí trong gia đình.

Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 này thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở. Nếu các bên tranh chấp không tự hoà giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai.

Để có căn cứ giải quyết việc tranh chấp đất đai, thay vì kiến nghị bằng miệng bạn có thể viết đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai, kèm theo các bằng chứng chứng minh quyền sử dụng đất của bạn (như sổ đỏ bạn đã được cấp trước đây, trích do bản đồ địa chính miếng đất trên sổ mục kê của UBND cấp xã...).

Thời hạn hoà giải là 45 ngày làm việc, kể từ ngày UBND xã, phường, thị trấn nhận được đơn của bạn.

Thủ tục hòa giải

Trình tự hòa giải được quy định tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, sau khi nhận được đơn đề nghị của bạn, UBND cấp xã sẽ lập hội đồng hòa giải và tiến hành xác minh hiện trạng đất cả trên thực tế và trên giấy tờ để có những thông tin sơ bộ làm căn cứ giải quyết tranh chấp. Việc hòa giải phải được thông báo cho các bên trong tranh chấp và phải lập thành biên bản gồm những nội dung chính như sau:

- Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải;

- Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu);

- Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;

- Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục điều chỉnh gấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hai bên.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Luật sư trả lời:

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định cụ thể tại Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp.

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Dẫn chiếu đến Khỏan 4 và Khỏan 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp...

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Quyền sử dụng đất không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nên anh A chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn khi bên nhận thế chấp ( ngân hàng ) đồng ý. Tuy nhiên, vì đây là tài sản để đảm bảo nghĩa vụ của anh A đối với bên ngân hàng khi anh A không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trong hợp đồng. Cho nên rất khó để ngân hàng đồng ý việc anh A chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bạn.

Nếu bạn nhận chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất với anh A tại thời điểm chưa hòan thành xong thủ tục đăng ký xóa thế chấp thì sẽ có những rủi do nhất định. Lúc này hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh A không thể công chứng hay chứng thực, do đó hợp đồng này có thể vô hiệu do không tuân thủ về hình thức ( theo Điều 129 Bộ luật dân sự 2015). Hoặc khi anh A đã làm thủ tục xóa thế chấp nhưng lại không muốn hỗ trợ bạn làm các thủ tục pháp lý để đăng ký biến động trên giấy chứng nhận,... Từ những lý do trên bạn nên cân nhắc với lời đề nghị của anh A về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật thừa kế trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

Luật sư trả lời:

Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 328. Đặt cọc.

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bên A đã không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc đã giao kết thì phải trả lại cho bạn tài sản đặt cọc ( 300.000.0000 đồng) và một khỏan tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc ( 300.000.000 đồng). Khi bên A không đồng ý trả thêm khỏan tiền 300.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc đã giao kết thì bạn có căn cứ khởi kiện, yêu cầu bên A thực hiện nghĩa vụ của mình.

Xác định trường hợp của bạn là một vụ án dân sự ( tranh chấp về hợp đồng đặt cọc ) cho nên thay bằng làm đơn tố cáo, bạn sẽ tiến hành làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án nhân dân quận/huyện nơi vợ chồng anh A đang cư trú ( thường trú hoặc tạm trú), làm việc để được giải quyết.

Khỏan 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 về thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ như sau:

Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ.

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật thừa kế trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đaiquy định:

"Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư."

Theo thông tin bạn cung cấp, Phòng tài nguyên môi trường đã có văn bản trả lời bạn về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bà A. Văn bản của phòng tài nguyên môi trường cho biết việc chuyển nhượng này của bà A là không đúng theo quy định của pháp luật, theo khoản 1 và khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2015. Với lí do đất và tài sản gắn liền với đất cấp hộ của bà A không được những người có tên trong hộ bà A ký là không đúng quy định pháp luật.

Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

Do trong trường hợp này hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất giữa bạn và bà A không được những người có tên trong hộ bà A ký tên, theo quy định tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Như vậy là đã vi phạm quy định của pháp luật về hợp đồng, văn bản giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giao dịch mua bán đất này đã không tuân thủ đúng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn nên yêu cầu lên Tòa án nhân dân cấp huyện tại nơi có mảnh đất tuyên bố giao dịch mua bán đất giữa bạn và bà A là giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác."

Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, sau khi Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì bạn và bà A sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bạn trả lại bà A tài sản mà bạn đã nhận từ bà A và bà A phải hoàn trả lại số tiền, tài sản đã nhận từ bạn. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Trong trường hợp bà A không chịu trả lại số tiền, tài sản đã nhận. Thì trường hợp này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể khởi kiện đòi lại tài sản tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bà A cư trú.

Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn khởi kiện ( theo mẫu);

- Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện( giấy giao nhận tiền, ...);

- Bản sao có công chứng chứng thực CMND hoặc sổ hộ khẩu;

- Bản kê các giấy tờ nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân gia đình 2014 :

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng."

Theo đó tài sản mà vợ chồng được tặng cho chung trong thời kì hôn nhân sẽ là tài sản chung của vợ chồng đồng thời trong hợp đồng tặng cho bạn nêu cũng đã có điều khoản nêu rõ là cho hai vợ chồng nên đây được xác định là tài sản chung của vợ chồng bạn mỗi người sẽ có phần quyền như nhau, việc chỉ chồng bạn kí tên trên hợp đồng có nghĩa đại diện kí tên chứ không làm mất đi giá trị hiệu lực về việc tặng cho chung này. Hợp đồng tặng cho này đã có hiệu lực pháp lý và việc sang tên quyền sử dụng đất là thủ tục cuối cùng để hai vợ chồng bạn được quyền xác lập các giao dịch dân sự hợp pháp về mặt hình thức với phần đất này. Như vậy việc chồng bạn trả lại tài sản tặng cho này cần có sự đồng ý của bạn, hợp đồng lúc này cần có chữ kí của bạn nên việc chồng bạn tự xác lập giao dịch trả lại tài sản chung cho bố mẹ mà chưa có sự đồng ý của bạn là chưa hợp pháp bởi bạn cũng có quyền trong phần tài sản này.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh KHuê