1. Thủ tục và phí cấp sổ hồng căn hộ chung cư ?

Thưa Luật sư, tôi lần đầu mua căn hộ ở dự án đang xây dựng sau này thủ tục làm sổ hồng của tôi sẽ như thế nào và tôi sẽ phải chịu những khoản phí nào ạ ?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, thủ tục làm sổ hồng:

Khoản 1 và 2 Điều 9 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

"Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ."

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính như sau:

"Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

2. Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ Khoản 1 Điều này.

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.

3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).

4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:

a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có);

c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).

5. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng để bán được thực hiện theo quy địnhtại Khoản 3 Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP."

Trong đó mẫu giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu tại các Khoản 1 và 2 Điều 12 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT như sau:

"Điều 12. Mẫu giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1. Mẫu sổ sử dụng trong đăng ký gồm có:

a) Sổ địa chính (điện tử): Mẫu số 01/ĐK;

b) Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất: Mẫu số 02/ĐK;

c) Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất: Mẫu số 03/ĐK.

2. Mẫu giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 04a/ĐK;

b) Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất (kèm theo Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận): Mẫu số 04b/ĐK;

c) Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người sử dụng, người được quản lý (kèm theo Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận): Mẫu số 04c/ĐK;

d) Danh sách tài sản gắn liền với đất trên cùng một thửa đất (kèm theo Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận): Mẫu số 04d/ĐK;

đ) Phiếu lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất: Mẫu số 05/ĐK;

e) Danh sách công khai kết quả kiểm tra hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 06/ĐK;

g) Phiếu lấy ý kiến về việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Mẫu số 07/ĐK;

h) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo và bản thống kê các thửa đất: Mẫu số 08/ĐK."

Thứ hai, về phí và lệ phí khi tiến hành cấp sổ hồng lần đầu

Khi tiến hành thủ tục xin cấp sổ hồng, bạn cần nộp thêm một số lệ phí như phí trước bạ, phí xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, phí thẩm định, phí trích đo,...

- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định.

- Về phí xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì thu theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC Quy định về những khoản phí, lệ phí do Hội đồng nhân dân tỉnh ban hànhnhư sau:

"+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận."

- Về lệ phí trước bạ, Khoản 3 Điều 1 Nghị định số 23/2013/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi Điều 6 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ như sau:

“Điều 6. Giá tính lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Bộ Tài chính quy định cụ thể trình tự, thủ tục, nguyên tắc ban hành giá tính lệ phí trước bạ quy định tại Điều này.”

Và Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ đối với nhà là:

"Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất mức thu là 0,5%."

Theo đó, bạn cần nộp lệ phí trước bạ với mức nộp bằng 0.5% giá tính lệ phí trước bạ do UBNDtỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi bạn mua nhà chung cư ban hành.

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác (nếu có) như: Phí thẩm định, phí trích đo thì theo quy định tại thông tư 02/2014/TT-BTC (tương tự trường hợp sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Cách hợp thức hóa nhà xây dựng không phép theo quy định mới 2021 ?

2. Tư vấn một số điều khoản trong hợp đồng căn hộ chung cư ?

Kính gởi văn phòng luật sư, Kính mong VPLS tư vấn giúp cho tôi những điều sau đây: Vào tháng 11.2011 tôi có ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai ở dự án ở phường Linh Đông ,Thủ Đức và họ chỉ mới có thông báo bàn giao nhà từ đầu tháng 12.2014 (so với hợp đồng đã trễ hơn 1 năm)
- Về phí bảo trì 2%,hợpđồng có nêu giá bán căn hộ( không bao gồm phí bảo trì),tôi có nhờ tư vấn của 1 vpls họ nói rằng bảo trì này tôi không phải đóng thêm nhưng vẫn được nhận nhà và chủ đầu tư phải đóng,nếu CĐT cương quyết không giao nhà tôi có thể kiện ra tòa,nhưng khi tôi gặp CĐT trao đổi thì họ nói rằng :”hợp đồng đã nêu rõ giá bán không bao gồm PBT , điều này là thỏa thuận dân sự và bắt tôi phải nộp thêm 2% nếu muốn nhận nhà”. Tôi muốn hỏi 2% phí này ai sẽ đóng,CĐT tách phí bảo trì ra giá bán có đúng luật không?nếu tôi kiện ra tòa thì thời gian kéo dài bao lâu,trong thời gian tòa giải quyết tôi có được nhận lãi phạt hay không (hiện tại tiến độ bàn giao nhà châm so với hợp đồng và hợp đồng quy định CĐT phải trả 1% mỗi tháng tuy nhiên họ không chịu trả khoản này) ?
- Về tiện ích,họ quảng cáo dự án thì có hồ bơi,sân vườn,.. và trong phần phụ lục hợp đồng họ cũng có để là tiện ích có hồ bơi,sân vườn,.. tuy nhiên để tránh bị lãi phạt hiện nay các tiện ích đó đều chưa có,tôi có quyền từ chối nhận căn hộ khi chưa có các tiện ích này không?, trong thư phản hồi về thắc mắc tiện ích thì họ nói rằng,do hợp đồng chỉ để tiện ích nhưng lại không có điều khoản bắt buộc bàn giao tiện ích tại thời điểm ban giao căn hộ,nên không có quyền đòi hỏi họ.
- Phí quản lý họ thu trước 1 năm theo hợp đồng mức phí là 7.300/m2 (các dự án đã hoàn thiện xung quanh là 4000 -6000/m2) .Trong họp đồng họ diễn giải phí này được dùng 1 phần cho tiện ích chung,tuy nhiên như đã nói ở trên hiện nay không có tiện ích gì,tôi có thương lượng kêu họ giảm phí này xuống nhưng họ không chịu,họ nói rằng đây là mức phí quy định của quận,điều này có đúng không?
- Về thiết kế căn hộ, tôi chuẩn bị nhận bàn giao căn hộ đã đóng 70%,nhưng họ nhất quyết không cho xem trước,bắt tôi phải đóng hết các khoản còn lại mới cho xem, tôi biết rằng họ có thay đổi rất lớn về thiết kế (hoán đổi vị trí các phòng ngủ và toilet) hợp đồng có ghi điều khoản họ có quyền thay đổi bố trí căn hộ nhưng phải thông báo cho khách hàng (không có bất kỳ chế tài nào nếu không thông báo),và họ tự ý thay đổi mà không thèm thông báo cho khách hàng ,tôi có quyền từ chối nhận căn hộ quá khác so với bản vẽ trong họp đồng không?
Chân Thành cảm ơn và hy vọng sớm nhận được câu trả lời từ quý Công ty.

>> Luật sư tư vấn luật dân sự, đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như nguyên tắc, hợp đồng dân sự là thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.( Điều 388 BLDS) nên, khi bạn đã ký hợp đồng dân sự đó, các bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các quy định đã giao kết. Việc bạn phải đóng mức phí là 7.300/m2 (các dự án đã hoàn thiện xung quanh là 4000 -6000/m2) cũng là việc bạn hoàn toàn tự nguyện và đồng ý khi giao kết, nên bạn có nghĩa vụ phải thực hiện. Hiện nay, vì chưa được hưởng tiện ích chung nên bạn muốn giảm chi phí này, khi đó bạn muốn sửa đổi một phần của hợp đồng. Mà theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 421. Sửa đổi hợp đồng

1. Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này.

3. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.

Theo đó, việc thay đổi nội dung của hợp đồng cũng cần có sự đồng ý của hai bên khi thỏa thuận. Vì vậy, bên bán nhà không có nghĩa vụ phải đáp ứng nhu cầu đó của bạn. Việc họ không tiến hành giảm mức phí quản lý sẽ không vi phạm pháp luật.

Vì hợp đồng có điều khoản " họ có quyền thay đổi bố trí căn hộ nhưng phải thông báo cho khách hàng" nên nếu như họ tiến hành thay đổi bố trí căn hộ mà không thông báo cho bạn là đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, nếu như khi bàn giao, căn hộ quá khác so với hợp đồng, bạn hoàn toàn có quyền không nhận căn hộ đó.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

3. Tư vấn thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử hữu căn hộ chung cư ?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Nhà tôi mới mua một căn hộ chung cư mang tên bố tôi, giờ muốn đi làm sổ đỏ nhưng hiện tại bố tôi đi công tác xa. Vậy tôi có thể tự đi làm các thủ tục giấy tờ được không? Và những giấy tờ gì phải cần chính xác chữ ký của bố tôi? Những giấy tờ đó có cần bố tôi đến tận nơi để ký không? Xin luật sư cho tôi câu giải đáp ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: T.K

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở, gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi, câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Bố bạn có quyền uỷ quyền cho bạn để đi làm sổ đỏ theo quy định tại điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2015 hình thức ủy quyền do bố bạn quyết định có thể là lời nói hoặc văn bản. Trong trường hợp bố bạn ủy quyền bằng văn bản thì phải có chữ ký của bố bạn và văn bản phải được công chứng.

Điều 135. Căn cứ xác lập quyền đại diện

Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (sau đây gọi là đại diện theo ủy quyền); theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật (sau đây gọi chung là đại diện theo pháp luật).

Những giấy tờ cần thiết để hoàn tất thủ tục xin cấp sổ đỏ:

1.Đơn xin cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

2. Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà trung cư;

3. Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ nhà, đất đã có sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng) (nếu có);

4. CMTND, Hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất;

5. Văn bản uỷ quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);

6.Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

4. Xây dựng chung cư trong ngõ có vi phạm pháp luật ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi như sau: Chung cư diên tích khoảng 1000m2 thì phải xây dựng cách nhà dân bao nhiêu mét? Và được xây tối đa bao nhiêu tầng ?
Xin cảm ơn Luật sư!
Người gửi: Duong Thanh Hang.

>> Luật sư tư vấn luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2015 thì nhà chung cư là nhà có từ hai tầng trở lên. Theo đó, pháp luật hiện hành, không quy định về số tầng tối đa trong nhà chung cư.

Điều 70. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư

1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

Trường hợp của bạn, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp. Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua điện thoại gọi 1900.6162.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng mượn nhà cập nhật mới nhất năm 2021

5. Đưa ra phí dịch vụ không hợp lý của ban quản lý tòa nhà chung cư ?

Xin chào luật sư. Luật sư cho tôi hỏi vấn đề sau: Thời gian vừa qua tại tòa chung cư tôi sống đã thành lập 1 Ban quản trị của tòa nhà để đại diện cho người dân sinh sống ở đây để vận hành các hoạt động của tòa nhà. Từ thuê đội ngũ bảo vệ đến vệ sinh môi trường và đưa ra các mức phí dịch vụ của tòa nhà...
Tháng 10/2015 BQT tòa nhà đã tự đưa ra một số mức phí dịch vụ tăng phí không hợp lý mà không có thông qua người dân ở tòa nhà. Vậy nên một số hộ gia đình có phản đối với mức phí này và họ không nộp và để BQT tòa nhà có mức điều chỉnh phí dịch vụ hợp lý hơn. Nhưng BQT không có phản hồi trả lời bằng văn bản nào về thắc mắc của người dân, thậm chí còn tự ý cắt điện của những hộ gia đình đó bắt ép họ phải nộp phí theo mức mà BQT đưa ra. Ví dụ như xe ô tô họ đưa mức phí theo chỗ ngồi của xe: xe ô tô 4,5 chỗ là 1 triệu đồng/tháng; xe 7 chỗ 1,1 triệu đồng/tháng. Mặc dù xe 4,5,7 chỗ không chỗ để riêng cho 7 chỗ, nhưng lại áp giá khác nhau.
Vậy xin hỏi luật sư BQT tòa nhà tôi ở làm như vậy có đúng với quy định pháp luật không?
Xin trân trọng cảm ơn./.
Người gửi: P.T.C

>> Tư vấn luật Dân sự trực tiếp qua số điện thoại: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào Luật nhà ở 2014:

Điều 104. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây:

a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.

Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

e) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

h) Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

l) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.

2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền và trách nhiệm quy định tại các điểm a, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều này.

Theo quyền và nghĩa vụ quy định tại điểm e thì ban quản trị phải "Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;". Do đó khi hộ dân phản ánh ban quản trị (BQT) đưa ra một số mức phí dịch vụ tăng phí không hợp lý mà không có thông qua của họ, một số hộ gia đình có phản đối với mức phí này và họ không nộp và để BQT tòa nhà có mức điều chỉnh phí dịch vụ hợp lý hơn. Với sự việc này ban quản trị phải cơ quan chức năng để xem xét giải quyết.

Việc BQT thực hiện không có phản hồi trả lời bằng văn bản nào về thắc mắc của người dân, thậm chí còn tự ý cắt điện của những hộ gia đình đó bắt ép họ phải nộp phí theo mức mà BQT đưa ra là không đứng theo quy định tại Luật Nhà ở 2014. Mặt khác, ban quản trị cũng không có quyền ngưng cung cấp các dịch vụ cho người dân.

Trong trường hợp này ta có thể tiến hành giải quyết tranh chấp theo Khoản 4 Điều 177 Luật Nhà ở 2014.

Điều 177. Giải quyết tranh chấp về nhà ở

1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.

2. Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

3. Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

4. Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hợp đồng mua bán nhà ở là gì ? Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở quy định như thế nào?

Trả lời:

1. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu theo quy định của Luật này.

2. Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi: Các hành vi bị nghiêm cấm về Nhà ở?

Trả lời:

1. Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

2. Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

3. Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

4. Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.

5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

6. Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

7. Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở.

8. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.

9. Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này.

10. Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý.

11. Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ.

12. Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ các quy định của luật về điều kiện kinh doanh.

13. Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý.

Câu hỏi: Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở là gì?

Trả lời:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.