1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Xin chào luật sư, Xin luật sư tư vấn giúp tôi .Bố chồng tôi có 2 vợ (mẹ chồng tôi đã mất và mẹ kế), bố mẹ chồng tôi được nhà nước cấp cho 1 mảnh đất giãn dân vào năm 1983, năm 1987 mẹ chồng tôi mất và đến năm 1991 thì bố chồng lấy mẹ kế. Năm 2004 mảnh đất ấy được cấp sổ đỏ (nhưng lại ghi là sổ hộ gia đình bố tôi trong khi bố tôi lại không thuộc hộ khẩu của gia đình tôi cũng như gia đình mẹ kế mà lại có hộ khẩu ở cơ quan) .
Nay chúng tôi được chia 1 phần của mảnh đất ( đã có biên bản chia và trích lục đồ của đất ở xã), vợ chồng muốn làm sổ đỏ cho phần đất được chia thì phòng tài nguyên môi trường huyện lại không cấp và nói phải có giấy kết hôn của bố tôi và mẹ kế +hộ khẩu của nhà mẹ kế rồi họ phải ký vào biên bản chuyển tên cho bố tôi mới được, nhà tôi và nhà mẹ kế lại không hợp nhau nên không qua lại bao giờ. Tôi xin hỏi phòng tài nguyên môi trường đúng hay sai và tôi phải làm gì để được cấp sổ đỏ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kính chào và cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật Minh Khuê của chúng tôi.Với câu hỏi trên chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Bạn nói: "Bố chồng tôi có 2 vợ (mẹ chồng tôi đã mất và mẹ kế), bố mẹ chồng tôi được nhà nước cấp cho 1 mảnh đất giãn dân vào năm 1983, năm 1987 mẹ chồng tôi mất và đến năm 1991 thì bố chồng lấy mẹ kế. Năm 2004 mảnh đất ấy được cấp sổ đỏ (nhưng lại ghi là sổ hộ gia đình bố tôi trong khi bố tôi lại không thuộc hộ khẩu của gia đình tôi cũng như gia đình mẹ kế mà lại có hộ khẩu ở cơ quan)"

Nay chúng tôi được chia 1 phần của mảnh đất ( đã có biên bản chia và trích lục đồ của đất ở xã), vợ chồng muốn làm sổ đỏ cho phần đất được chia thì phòng tài nguyên môi trường huyện lại không cấp và nói phải có giấy kết hôn của bố tôi và mẹ kế +hộ khẩu của nhà mẹ kế rồi họ phải ký vào biên bản chuyển tên cho bố tôi mới được,

Như vậy phòng tài nguyên và môi trường trả lời như vậy là đúng

Vì năm 2004 mảnh đất đó của bố bạn mới được cấp sổ đỏ. Năm 1991 bố chồng bạn lấy mẹ kế .Như vậy thì khi được cấp sổ đỏ nhưng trong giấy chứng nhận lại ghi sổ hộ gia đình bố bạn trong khi đó bố bạn lại không có hộ khẩu ở gia đình và cũng không có hộ khẩu ở gia đình nhà mẹ kế mà lại có hộ khẩu ở cơ quan.Trong trường hợp này thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho gia đình bố bạn vè bố chồng bạn+mẹ kế sẽ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chỉ cần một người đứng tên nhưng giấy chứng nhận này sẽ thuộc vào tài sản thuộc sở hữu chung trong thời kỳ hôn nhân trừ khi bố chồng và mẹ kế của bạn có thỏa thuận khác.

Nếu là tài sản chung của bố chồng và mẹ kế bạn thì khi vợ chồng bạn ( là con) đi đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có văn bản đồng ý của bố chồng và mẹ kế bạn.

Theo khoản 1 Điều 49 Luật đất đai năm 2013Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 49.

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Theo khoản 1 và Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất nhưng việc tặng cho phải được thể hiện bằng văn bản và có công chứng.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trình tự, thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo Điều 79Nghị Định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai).

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

>>>Như vậy trong trường hợp này của bạn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn phải có văn bản đồng ý của bố mẹ bạn về việc tặng cho quyền sử dụng đất,văn bản đó phải có chữ ký của cả hai người hoặc có chữ ký của một người cũng được nhưng với điều kiện phải được người còn lại ủy quyền đồng ý tặng cho quyền sử dụng đất( văn bản ủy quyền cũng phải được công chứng).Vì vậy bắt buộc trường hợp này của bạn phải có văn bản đồng ý của bố chồng ,mẹ kế của bạn và văn bản phải được công chứng.

Về trình tự thủ tục yêu cầu công chứng bạn thực hiện theo quy định tại Điều 40,41 Luật công chứng năm 2014

Điều 40 Công chứng hợp đồng giao dịch đã được soạn thảo sẵn.hoặc bố mẹ bạn ra nhờ công chứng viên soạn thảo văn bản theo Điều 41 Công chứng hợp đồng giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị người yêu cầu công chứng.

Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:( khoản 1 Điều 40 Luật công chứng)

+ Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

+ Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Đối với trường hợp của bạn, cần có công văn của văn phòng đăng ký đất đai đồng ý cho tách thửa; hồ sơ kỹ thuật thửa đất...

Thứ hai về việc yêu cầu phải có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bố chồng và mẹ kế của bạn là đúng.Vì có hai trường hợp xảy ra:

-Thứ nhất là bố chồng mẹ kế bạn có giấy chứng nhận ĐKKH thì giấy chúng nhận quyền sử dụng mảnh đất được cấp năm 2004 là tài sản của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân ( trừ khi có thỏa thuận khác là tài sản riêng).Để được cấp sổ đỏ bạn phải được sự đồng ý của hai người họ và được công chứng

-Thứ hai bố chồng mẹ kế bạn sống với nhau như vợ chồng và theo luật hôn nhân và gia đình thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó có thể được thỏa thuận ,nếu không thỏa thuận được thì giả quyết theo quy định của bộ Luật dân sự và các văn bản khác có liên quan theo Điều 16 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:

Điều 16. Giải quyết quan hệ tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng của nam, nữ chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn

1. Quan hệ tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng của nam, nữ chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trong trường hợp không có thỏa thuận thì giải quyết theo quy định của Bộ luật dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc giải quyết quan hệ tài sản phải bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của phụ nữ và con; công việc nội trợ và công việc khác có liên quan để duy trì đời sống chung được coi như lao động có thu nhập.

Như vậy việc yêu cầu có giấy chứng nhận ĐKKH là rất quan trong vì nó quyết định đến tài sản là GCNQSDĐ đó là của ai của bố mẹ bạn hay chỉ của một người hoặc theo thỏa thuận giữa bố mẹ bạn hoặc theo quy định củ pháp luật dân sự khi hai người không thỏa thuận được.Ứng với mỗi trường hợp có hoặc không có giấy CNĐKKH thì văn bản tặng cho quyền sử dụng đất chỉ cần chữ ký của một người hoặc phải cả 2 người là bố chồng và mẹ kế bạn

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Đất nông nghiệp tại TP. HCM có được phép tách thửa?

2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân hay hộ gia đình ?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê ! Tôi xin trình bày thắc mắc như sau: Trước đây Ông Ngoại và Bà Ngoại tôi có mua 1 căn nhà (chỉ mua bán bằng giấy viết tay). Năm 1976 ông Ngoại tôi mất, năm 2007 bà Ngoại tôi và cha tôi mất (cha tôi ở rể). Sau khi họ mất, mẹ tôi và anh chị em tôi tiếp tục sống trong căn nhà đó. Mẹ tôi là người nuôi dưỡng chúng tôi và sữa chữa căn nhà.

Đến năm 2014, chính quyền địa phương có tiến hành rà soát lại nguồn gốc lại căn nhà để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Sau khi rà soát các loại giấy tờ liên quan đều hợp pháp nên chính quyền địa phương đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho mẹ tôi. Nhưng trong giấy chứng nhận lại cấp cho hộ gia đình, chứ không phải là cấp cho cá nhân mẹ tôi. Như vậy mẹ tôi không có quyền định đoạt căn nhà. Theo tôi thì giấy chứng nhận trên phải cấp cho cá nhân mẹ tôi thì đúng hơn (Ông bà ngoại tôi chỉ có duy nhất một đứa con là mẹ tôi). Nay tôi xin nhờ Luật Sư công ty luật Minh Khuê giúp đỡ, trả lời thắc mắc của tôi: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho mẹ tôi theo hộ gia đình là đúng hay sai? Luật sư cho tôi biết thêm việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hộ gia đình hay cho cá nhân là dựa vào bộ luật nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Trả lời:

Căn cứ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính:

"Điều 15. Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất

Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất bao gồm các loại dữ liệu được xác định và thể hiện theo quy định như sau:

1. Dữ liệu mã đối tượng sử dụng đất, đối tượng sở hữu tài sản gắn liền với đất, đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất được thể hiện trên sổ mục kê đất đai theo quy định về thống kê, kiểm kê đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

2. Dữ liệu tên người sử dụng đất, tên chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, tên người quản lý đất được xác định và thể hiện theo quy định như sau:

a) Đối với cá nhân thể hiện các thông tin: “Ông” hoặc “Bà”; họ và tên, năm sinh được ghi theo Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội nhân dân hoặc giấy tờ tùy thân khác của người đó; trường hợp không có giấy chứng minh hoặc giấy tờ tùy thân khác thì xác định theo sổ hộ khẩu hoặc giấy khai sinh của người đó.

Cá nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài (kể cả trường hợp nhận thừa kế, tặng cho nhà, đất nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam) phải ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch theo hộ chiếu của người đó;

b) Đối với hộ gia đình sử dụng đất thể hiện các thông tin “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình và cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình hoặc người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó".

Theo đó, việc ghi dữ liệu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do quá trình cơ quan có thẩm quyền thống kê, kiểm kê đất đai. Khi mẹ bạn kê khai trên giấy tờ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh đây là tài sản mẹ bạn được thừa kế và không muốn nhập chung vào tài sản của gia đình.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

3. Khi nào thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân ?

Lời đầu tiên cho tôi gửi lời chúc sức khỏe đến quý Luật Sư và lời chào thân ái! Tôi xin trình bày thắc mắc như sau: Trước đây Ông Ngoại và Bà Ngoại tôi có mua 1 căn nhà (chỉ mua bán bằng giấy viết tay). Năm 1976 ông Ngoại tôi mất, năm 2007 bà Ngoại tôi và cha tôi mất (cha tôi ở rễ). Sau khi họ mất, Mẹ tôi và anh chị em tôi tiếp tục sống trong căn nhà đó. Mẹ tôi là người nuôi dưỡng chúng tôi và sữa chữa căn nhà.

Đến năm 2014, chính quyền địa phương có tiến hành rà soát lại nguồn gốc lại căn nhà để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Sau khi rà soát các loại giấy tờ liên quan đều hợp pháp nên chính quyền địa phương đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho mẹ tôi. Nhưng trong giấy chứng nhận lại cấp cho hộ gia đình, chứ không phải là cấp cho cá nhân mẹ tôi. Như vậy mẹ tôi không có quyền định đoạt căn nhà. Theo tôi thì giấy chứng nhận trên phải cấp cho cá nhân mẹ tôi thì đúng hơn (Ông bà ngoại tôi chỉ có duy nhất một đứa con là mẹ tôi). Nay tôi xin nhờ Luật Sư công ty luật Minh Khuê giúp đỡ, trả lời thắc mắc của tôi: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho mẹ tôi theo hộ gia đình là đúng hay sai? Khi nào thì cấp theo hộ gia đình, khi nào thì cấp cho cá nhân.

Ngoài ra cán bộ địa chính ở xã (thị trấn) khi đến gia đình tôi là chỉ thẩm tra các loại giấy tờ có hợp lệ không, có tranh chấp với nhà hàng xóm không? Chứ không hề nói là sẽ cấp giấy chứng nhận là theo hộ gia đình hay là theo cá nhân sử dụng. Sau 2 công việc: đến đo đạc diện tích căn nhà và thẩm tra hồ sơ thì sau 2 tháng thì cấp cho mẹ tôi giấy chứng nhận QSH nhà ở theo hộ gia đình.Tôi xin chân thành cảm ơn!!! Rất mong nhận được sự giúp đỡ của quý luật sư.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Việc cấp quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) cho hộ gia đình được hiểu là cấp cho những thành viên trong hộ mà họ có tài sản chung, cùng đóng góp công sức hoặc chủ hộ, người được cấp QSDĐ tự nguyện nhập khối tài sản chung (quyền sử dụng đất) của mình cho các thành viên trong gia đình, việc cấp giấy chứng nhận cho cá nhân hay cho hộ gia đình dựa trên những giấy tờ lúc cá nhân nộp và kê khai khi lập hồ sơ xin cấp GCN, thông tin trên GCN sẽ được thể hiện theo những giấy tờ khi cá nhân nộp theo khoản 2 Điều 15 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Như vậy theo thông tin bạn cung cấp ông bà ngoại bạn mất chì còn một mình mẹ bạn là con ruột theo pháp luật về thừa kế quyền sử dụng mảnh đất này sẽ thuộc quyền sử dụng của một mình mẹ bạn theo đó việc cấp GCN cũng sẽ chỉ cấp cho cá nhân mẹ bạn, do đó việc cấp GCN cho hộ gia đình là chưa chính xác bạn có thể làm đơn khiếu nại yêu cầu cơ quan địa chính sửa đổi bổi sung thông tin GCN cho mẹ bạn.

"Điều 15. Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất

Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất bao gồm các loại dữ liệu được xác định và thể hiện theo quy định như sau:

1. Dữ liệu mã đối tượng sử dụng đất, đối tượng sở hữu tài sản gắn liền với đất, đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất được thể hiện trên sổ mục kê đất đai theo quy định về thống kê, kiểm kê đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

2. Dữ liệu tên người sử dụng đất, tên chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, tên người quản lý đất được xác định và thể hiện theo quy định như sau:

a) Đối với cá nhân thể hiện các thông tin: “Ông” hoặc “Bà”; họ và tên, năm sinh được ghi theo Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội nhân dân hoặc giấy tờ tùy thân khác của người đó; trường hợp không có giấy chứng minh hoặc giấy tờ tùy thân khác thì xác định theo sổ hộ khẩu hoặc giấy khai sinh của người đó.

Cá nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài (kể cả trường hợp nhận thừa kế, tặng cho nhà, đất nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam) phải ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch theo hộ chiếu của người đó;

b) Đối với hộ gia đình sử dụng đất thể hiện các thông tin “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình và cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình hoặc người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó;"

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chính sách mới của Luật đất đai ?

4. Đất đã bán rồi vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Luật sư cho em hỏi: Gia đình em (bên B) năm 1995 mua của gia đình nhà liền kề (bên A) một phần diện tích đất chỉ có giấy viết tay chữ ký của hai bên và người làm chứng. Từ đó đến năm 2011 bên B sử dung ổn định có tường bao ngăn cách có các công trình trên phần diện tích đất đã mua. Năm 2011 UBND xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên A trong giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện bao gồm cả phần diện tích đất đã bán cho bên B.
Năm 2013 bên B đã làm đơn xin UBND xã giải quyết nhưng chưa được. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất của UBND xã như vậy có đúng với luật pháp không ạ? Dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất nêu trên bên A kiện bên B chiếm đất của bên A thì việc xử lý như thế nào thưa Anh, Chị?
Mong các Anh, Chị tư vấn giúp gia đình em, em trân thành cảm ơn!

Trả lời:

Theo khoản 2 điều 101 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định thì:

"1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất."

Như vậy, khi gia đình bạn có giấy tờ viết tay có chữ ký của các bên trong việc mua bán đất từ năm 1995 thì gia đình bạn đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng năm 2011 UBND xã lại cấp giấy chứng nhận cho hộ A bao gồm cả phần diện tích đất đã bán thì bạn có thể khiếu nại quyết định của UBND xã theo thủ tục khiếu nại theo khoản 1 điều 7 Luật Khiếu nại số 02/2011/QH13 của Quốc hội như sau:

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

Theo quy định này, nếu bạn muốn khiếu nại về hành vi hành chính, quyết định hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai thì bạn có thể gửi đơn khiếu nại lên người có thẩm quyền đã ra quyết định hành chính đó hoặc lên cơ quan có người có hành vi hành chính mà bạn cho là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của bạn. Nếu UBND xã không giải quyết thì bạn có thể gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND huyện hoặc khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

* Hình thức khiếu nại (Điều 8 Luật Khiếu nại):

- Việc khiếu nại được thực hiện bằng đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp.

- Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

- Trường hợp người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

5. Tư vấn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đồng chủ?

Kính chào công ty luật Minh Khuê,Xin chào luật sư , vào năm 2012 tôi có mua 1 miếng đất có nhà với diện tích 295m2 của ông V tại địa chỉ tổ 4A Ấp Cây Da xã Tân Phú Trung Huyện Củ Chi, Thành Phố Hồ Chí Minh. Trứơc đó ông V có cắt bán cho ông Tùng 100m2 và ông Thắng 60m2 bằng giấy tay.

Sau khi tôi mua cũng đã cam kết là đất của ai thì người đó sử dụng khi nào có chủ trương của nhà nước cho tách thửa thì tôi sẽ hổ trợ ký giấy tờ. Nhưng bây giờ ông Tùng cứ gây áp lực cho tôi bằng cách kêu tôi cho ổng đứng tên cùng đồng sở hữu diện tích đất trên, chỉ có tôi và ông Tùng đứng tên vì đất ông Thắng sẽ cộng chung đất với ông Tùng. Tôi thì không đồng ý rồi ổng cứ tạo áp lực cho tôi bằng nhiều cách, ổng còn đưa ra những GCNQSD mà người khác đã làm và hợp đồng chuyển nhựng 1 phần quyền sử dụng đất cho tôi xem nhưng trên đó không có ghi rõ mỗi người sử dụng bao nhiêu diện tích đất nhưng tôi không cảm thấy yên tâm chút nào hết vì tôi mua giấy tờ hẳn hoi bây giờ có người mua giấy tay đòi đồng sở hữu với mình.Tòan bộ chi phí ông Tùng sẽ chịu hết tôi chỉ ký giấy tờ nếu tôi đồng ý. Cho tôi hỏi là hiện nay pháp luật mình có thừa nhận đồng sở hữu kiểu như vậy không, nếu có thì tôi có bị mất quyền lợi gì không và sẽ bị ảnh hưởng như thế nào.Khi ra giấy đồng sở hữu thì được cấp mấy bản và có ghi diện tích sử dụng riêng của từng người hay không.Nếu tôi không cho đồng sở hữu thì tôi có vi phạm pháp luật không ?

Xin cảm ơn luật sư!

Người gửi:V.P.L

Trả lời:

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Khuê,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Với thông tin bạn cung cấp chưa rõ dàng nên căn cứ vào những gì bạn cung cấp thì chúng tôi hiểu rằng bạn mua mảnh đất cuả ông V có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có công chứng hợp đồng theo quy định của pháp luật tại thời điểm đó như vậy hợp đồng chuyển nhượng của bạn có hiệu lực.Theo quy định về hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải công chứng có từ thời điểm Luật đất đai 2013. Hiện theo quy định pháp luật hiện hành hợp đồng này vẫn phải công chứng ( Luật Nhà ở năm 2014, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013).

Theo đó, từ thời điểm kể trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không công chứng thì không có giá trị pháp lý. Đối với hợp đồng không có giá trị pháp lý thì đương nhiên các bên tham gia hợp đồng sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro.Như vậy giấy viết tay mà ông V thực hiện chuyển nhượng đất cho ông tùng và ông thắng là không phát sinh hiệu lực do đó khi có tranh chấp 2 ông đó sẽ phải chịu nhiều rủi ro.

Tuy nhiên,theo khoản 3 điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định thì : trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này"; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: "Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)".

Theo đó, Nếu như bạn vẫn muốn mua nhà đó đồng sở hữu với người kia thì sau khi mua xong để không gặp những rắc rối thì bạn có thể thỏa thuận với người còn lại về xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở cho từng người, bạn một giấy chứng nhận, bác bạn một giấy chứng nhận. Tuy nhiên việc xin cấp này mà không có sự đồng ý của người còn lại thì cũng không thể thực hiện được.

Như vậy, hiện nay pháp luật có thừa nhận đồng sở hữu như trường hợp của bạn, nên nếu bạn đồng ý với sự thỏa thuận của anh tùng ký vào giấy cùng đồng sở hữu đất trên thì vẫn bảo vệ được quyền lợi của bạn do thông tin của bạn và anh tùng đã ghi đầy đủ và rõ dàng trên giấy chứng nhận .Theo quy định khoản 3 điều 5 thông tư trên thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người có nghĩa là bạn được cấp 1 bản và a tùng được cấp 1 bản có ghi đầy đủ thông tin về quyền sử đụng đất của từng người. Việc cấp giấy đồng sở hữu này chỉ được cấp khi có sự đồng ý của bạn vì vậy khi không thể thỏa thuận với nhau đựơc thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp giấy chứng nhận đồng sở hữu, việc bạn không cho anh tùng cùng đồng sở hữu là không vi phạm pháp luật điều này có thể do hai bên tự thỏa thuận.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Tặng cho quyền sử dụng đất có phải công chứng ?

Trả lời:

Theo khoản 1 và Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện với hợp đồng , tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Câu hỏi: Hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất gồm những gì?

Trả lời:

Hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây(khoản 1 Điều 40 Luật công chứng):

+ Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

+ Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Đối với trường hợp của bạn, cần có công văn của văn phòng đăng ký đất đai đồng ý cho tách thửa; hồ sơ kỹ thuật thửa đất...

Câu hỏi: Không có giấy tờ về đất có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Trả lời:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất