1. Thừa kế quyền sử dụng đất của bố mẹ khi không có di chúc ?

Xin chào luật sư công ty Luật Minh khuê. Tôi muốn hỏi về vấn đề như sau: Bố mẹ tôi sinh được 2 người con. Bố mẹ tôi mất không có di chúc để lại. Tài sản của bố mẹ tôi để lại cho anh em tôi là hai mảnh đất. Mỗi anh em sinh sống trên một mảnh. Từ khi mẹ tôi mất anh em tôi vẫn hòa thuận không có biểu hiện gì về tranh chấp. Đến năm 2012 xã có chỉ thị ai chưa có sổ đỏ thì ra khai, lúc đó tôi mới biết anh tôi làm sổ đỏ rồi, anh ấy làm lúc nào tôi cũng không hay, hai mảnh đất lại cùng chung một sổ đỏ đứng tên anh tôi hết.
Cho đến thời điểm hiện nay đã qua bao nhiêu năm rồi mà anh ấy không chịu tách sổ đỏ cho tôi, cũng có thể là anh ấy có âm mưu chiếm đoạt tất cả. Tôi xin hỏi luật sư là bố mẹ mất không có di chúc mà anh trai tôi lại làm được sổ đất ở chỉ đứng tên anh ấy mà không có sự đồng ý tôi vậy có được coi là phạm pháp không? Xin luật sư tư vấn giúp tôi cách giải quyết đòi lại phần đất xứng đáng thuộc về mình ?
Xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì bố mẹ bạn mất không để lại di chúc, theo đó toàn bộ di sản của bố mẹ bạn để lại sẽ được chia theo pháp luật theo hàng thừa kế theo Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

=> Di sản thừa kế của bố mẹ bạn sẽ được chia đều cho 2 bạn. Anh bạn không có quyền thừa kế phần đất của bạn,

Bạn muốn đòi lại phần đất xứng đáng thuộc về bạn?

Điều 623. Thời hiệu thừa kế
1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:
a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;
b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.
2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

=> Nếu thời hiệu khởi kiện vẫn còn bạn có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết quyền lợi cho bạn.

Về việc anh bạn đứng tên trên sổ đỏ có hợp pháp hay không ?

Sau khi bố mẹ bạn mất, bạn và anh bạn tiếp tục sinh sống ổn định trên 2 mảnh đất mà bố mẹ bạn để lại, không có tranh chấp chia di sản nên có thể coi 2 mảnh đất này là tài sản thừa kế chung của hai anh em bạn. Vì thế, khi anh bạn thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyển sử dụng đất thì phải có giấy tờ hợp pháp về thừa kế (ví dụ như: di chúc, văn bản thỏa thuận giữa những người cùng thừa kế, văn bản từ chối hưởng di sản thừa kế,…) để chứng minh anh bạn có quyền thừa kế đối với toàn bộ hai mảnh đất trên, căn cứ điểm c Khoản 1 Điều 100
Luật đất đai 2013. Do đó, việc anh bạn đi thực hiện việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với hai mảnh đất mà bố mẹ bạn để lại nếu không có các giấy tờ hợp pháp về thừa kế là trái pháp luật. Vì vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hai mảnh đất trên đứng tên anh bạn sẽ không có hiệu lực pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Tranh chấp về đất không có di chúc ? Làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

2. Chia thừa kế đất của mẹ đã mất để lại khi không có di chúc ?

Thưa luật sư, Mẹ tôi quê ở Mê Linh, Hà Nội, đã mất 2 năm trước. Mẹ tôi trước khi mất có đứng tên 1 mảnh đất sát với nhà cậu tôi, mảnh này trước đây cũng do cậu tôi cho mẹ tôi. Hiện mảnh đất này đã đứng tên mẹ tôi. Mẹ tôi cũng đã ly hôn với bố tôi và làm sổ hộ khẩu riêng. Sổ hộ khẩu này chỉ có tên của 1 mình mẹ tôi.
Mẹ tôi có 6 anh chị em ruột đều đang còn sống, bà ngoại còn sống, ông ngoại đã mất. Nhà tôi có 3 anh chị em ruột, hiện tên đều đứng trong sổ hộ khẩu với bố tôi. Mẹ tôi đã bỏ bố và có sổ hộ khẩu và sổ đỏ riêng. Khi mẹ tôi mất cách đây 2 năm không có di chúc. Sau đó cậu tôi đã giữ sổ hộ khẩu và cmnd của mẹ tôi, còn tôi giữ sổ đỏ của mẹ (do mẹ tôi gửi bà ngoại và bà đưa cho tôi). Tôi xin hỏi luật sư trả lời giúp tôi:
1. Liệu cậu tôi có thể bằng cách nào đó chiếm lại chỗ đất của mẹ tôi không?
2. Nếu cứ để tình trạng trên mà tối không làm sổ đỏ thì tôi có bị mất đất không? Dạo này các anh chị liên tục bắt tôi ra xin cậu làm sổ đỏ nhưng tôi bận công việc và ngại làm thủ tục hành chính, tốn kém, cộng với việc tôi và cậu không có quan hệ tốt lắm. 3. Nếu tôi làm sổ đỏ thì có tốn kém lắm không?
Rất mong nhận được sự tư vấn từ luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn thừa kế đất của mẹ đã mất để lại khi không có di chúc ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Đối với trường hợp của bạn, bạn có cung cấp thông tin rằng mảnh đất mà mẹ bạn đứng tên trước đây là do cậu bạn cho mẹ bạn, và bạn cũng không nêu rõ về mặt thời gian cậu bạn tặng cho diện tích đất này cho mẹ bạn. Tuy nhiên bạn cần lưu ý theo quy định pháp luật hiện nay có những quy định cụ thể về vấn đề tặng cho bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng, như sau:

Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2015 về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thì:

Điều 450. Mua bán quyền tài sản
1. Trường hợp mua bán quyền tài sản thì bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên mua phải trả tiền cho bên bán.
2. Trường hợp quyền tài sản là quyền đòi nợ và bên bán cam kết bảo đảm khả năng thanh toán của người mắc nợ thì bên bán phải liên đới chịu trách nhiệm thanh toán, nếu khi đến hạn mà người mắc nợ không trả.
3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ về quyền sở hữu đối với quyền tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Như vậy:

- Trường hợp khu đất đã được câu bạn cho mẹ bạn, và việc tặng cho này đã được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và đã đăng ký quyền sử dụng đất, theo đó hiện nay mẹ bạn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cậu bạn sẽ không còn quyền đòi lại nữa.

- Trường hợp việc tặng cho đất mà mẹ bạn đang đứng tên chỉ là thỏa thuận miệng, hoặc được lập thành văn bản nhưng không được công chứng, hay chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì quyền sử dụng đất hiện nay vẫn thuộc về cậu của bạn, và câu bạn có quyền hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Đồng thời cậu bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do mẹ bạn đang đứng tên theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013.

Trường hợp diện tích đất mà mẹ bạn đứng tên được cậu bạn tặng cho và có hợp đồng tặng cho đã được công chứng, chứng thực và đã đăng ký quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, nay mẹ bạn đã mất và không để lại di chúc phân chia di sản thừa kế, theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 thì phần diện tích đất này sẽ được xác định là di sản để chia thừa kế theo pháp luật. Theo đó, phần diện tích đất mà mẹ bạn để lại này sẽ được phân chia cho những người thừa kế theo pháp luật được xác định tại Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó tại Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Mặt khác tại khoản 2 Điều 660. Phân chia di sản theo pháp luật Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về việc phân chia di sản thừa kế theo pháp luật như sau:

Điều 660. Phân chia di sản theo pháp luật
1. Khi phân chia di sản, nếu có người thừa kế cùng hàng đã thành thai nhưng chưa sinh ra thì phải dành lại một phần di sản bằng phần mà người thừa kế khác được hưởng để nếu người thừa kế đó còn sống khi sinh ra được hưởng; nếu chết trước khi sinh ra thì những người thừa kế khác được hưởng.
2. Những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và thỏa thuận về người nhận hiện vật; nếu không thỏa thuận được thì hiện vật được bán để chia.

Diện tích đất này với thông tin bạn cung cấp sẽ được phân chia cho những người thừa kế sau: bà ngoại bạn, và ba người con của mẹ bạn (trong đó gồm cả bạn). Do bạn, và các anh chị cũng như bà ngoại của bạn đều được xác định thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Bộ luật dân sự.

Như vậy, bạn và bà ngoại của bạn cũng như những người anh chị em ruột của mình được hưởng phần di sản bằng nhau. Do đó quyền sử dụng đất mà mẹ bạn để lại cho bà ngoại bạn, bạn và hai anh chị còn lại, nên cả bạn, bà ngoại bạn và hai anh chị còn lại của bạn đều có quyền đối với mảnh đất đó. Nếu bạn làm sổ đỏ đứng riêng tên bạn thì không được pháp luật công nhận. Vì theo quy định tại khoản 1, Điều 97, Luật Đất đai 2013 thì:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước“.

Mặt khác tại khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Theo đó, “người có quyền sử dụng đất” trong trường hợp này bao gồm cả 4 người. Ở đây những người thừa kế có thể thỏa thuận bằng văn bản để cử một người đại diện ghi tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy bạn có thể đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất mà mẹ bạn để lại.

Như vậy, trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà khi cấp Giấy chứng nhận chưa phân chia thừa kế cho từng người thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế. Việc cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận phải bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế đã xác định (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật). Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Nếu quyền sử dụng đất của mẹ bạn được xác định là hợp pháp, thì diện tích đất này sẽ được xác định là di sản thừa kế kể cả trong trường hợp mẹ bạn không để lại di chúc, và diện tích đất này sẽ không thuộc diện bị nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 65 về thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Luật đất đai 2013).

Vấn đề bạn có hỏi nếu bạn làm sổ đỏ thì có tốn kém lắm không?

Các loại thuế, lệ phí phải nộp khi nhận thừa kế bất động sản giữa bố mẹ và con:

- Thuế thu nhập cá nhân (đối với người nhận thừa kế là bất động sản): thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân.

Theo thông tin bạn cung cấp thì diện tích đất mà mẹ bạn để lại là di sản thừa kế. Vậy theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thuộc thu nhập miễn thuế. Đồng thời tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân cũng ghi nhận:

Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau”.

Theo đó, bạn và những người thừa kế được xác định sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ mẹ bạn tuy nhiên bạn vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuộc đối tượng miễn thuế tại Chi cục thuế của quận/huyện nơi có bất động sản.

- Lệ phí trước bạ: không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 34/2013/TT-BTC về sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định nhà, đất là di sản nhận thừa kế giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thì không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ. Như vậy việc mẹ bạn để lại thừa kế cho bạn cũng như bà ngoại bạn và hai anh chị của bạn mảnh đất trên thì bạn không phải đóng lệ phí trước bạ và không phải tiến hành kê khai lệ phí trước bạ nhưng bạn phải xuất trình được các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ giữa bạn và bố mẹ bạn như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu...lên cơ quan thuế để làm căn cứ chứng minh bạn không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định trên.

"Điều 1. Sửa đổi Điều 3, Chương I "Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ" như sau:

1. Sửa đổi khoản 10, Điều 3 như sau:

“10. Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp này, khi khai lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người thừa kế, cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên.”

Theo đó, trình tự, thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thủ tục đăng bộ):

Bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ theo quy định của pháp luật.

- Nơi nộp hồ sơ: nơi có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013 do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp.

“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Hồ sơ hồ sơ sang tên sổ đỏ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất, nếu trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xem xét và làm thủ tục sang tên.

- Thời gian giải quyết:

Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo đó, bạn sẽ phải nộp các giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế do cơ quan thuế đã cấp để văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm căn cứ tiếp tục thủ tục sang tên cho bạn.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bạn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã sang tên tại nơi đã nộp hồ sơ là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường nơi có đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Cách giải quyết tiền đền bù đất khi có tranh chấp ? Mức thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất ?

3. Ngân hàng có quyền phát mại đất đồng thừa kế không ?

Thưa luật sư, Tôi là BQT. đang sống tại SL, muốn luật sư tư vấn cho một việc như sau: tôi có một lô đất có sổ đỏ mang tên mẹ tôi. nhưng mẹ tôi đã mất năm 1995, không để lại di chúc.nhà tôi có 05 anh em. Hiện tại chú em thứ tư của tôi đang sống tại mảnh đất đó. Năm 1998 do em tôi thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng để vay tiền.
Sau khi hết hạn không có tiền trả, sợ ngân hàng phát mãi lô đất đó nên em tôi đã xin ý kiến tôi cho bán một mảnh trong lô để trả nợ ngân hàng và tôi không hề được hưởng một đồng nào trong vụ chuyển nhượng này. Việc này đã được cơ quan có thẩm quyền đồng ý cho tách bìa và cấp sổ đỏ riêng cho người mua. Hiện tại bìa đất của tôi còn 02 mảnh nữa. Năm 2005 hai em tôi là chú thứ 2 và chú thứ 4 lại bàn với nhau bán thêm một mảnh nữa trong lô đất đó (có giấy viết tay thỏa thuận mua bán giữa hai bên) nhưng không được sự đồng ý của tôi và 02 người em nữa.
Xin hỏi: Như vậy có phải đã vi phạm pháp luật về thừa kế không? Việc mua bán giữa hai bên như vậy có đúng pháp luật không? Cách giải quyết làm thế nào để tôi đòi lại mảnh đất đã bán. Vì 03 anh em còn lại không muốn bán đất. (xin nói thêm tôi là anh cả trong nhà, cô thứ 03 là gái, chú út bị bệnh đao bẩm sinh đang ở với tôi).
Rất mong được luật sư tư vấn giúp. Xin chân thành cảm ơn.

Ngân hàng có quyền phát mại đất đồng thừa kế đã thế chấp tại ngân hàng không ?

Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 613, Điều 649, khoản 1 Điều 650, Điều 651 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 613. Người thừa kế

Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Điều 649. Thừa kế theo pháp luật

Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định.

Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Điều 180. Chiếm hữu ngay tình

Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.

Điều 181. Chiếm hữu không ngay tình

Chiếm hữu không ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu biết hoặc phải biết rằng mình không có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.

Như vậy, bạn muốn đòi lại mảnh đất thì bạn phải chứng minh được rằng người mua đã biết rằng mảnh đất là tài sản chưa được chia không thuộc sở hữu của em bạn(chiếm hữu không ngay tình). Việc người mua không biết và đã mua thì người mua sẽ là người chiếm hữu ngay tình và được pháp luật công nhận (chiếm hữu ngay tình).

Đối với việc em bạn tự ý thỏa thuận mua bán mà không được sự đồng ý của bạn và hai em nữa là trái với quy định của pháp luật.

Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Theo như bạn trình bày thì mẹ bạn mất năm 1995. Như vậy việc yêu cầu chia di sản vẫn còn hiệu lực bởi đối với di sản là bất động sản là 30 năm( tính từ thời điểm mở thừa kế đến bây giờ là 22 năm). Cần xem xét lại hợp đồng thế chấp giữa người Em với ngân hàng hoặc xem xét lại trong quá trình sau khi Mẹ bạn mất người Em đó đã sang tên mảnh đất ngày một cách hợp pháp cho mình hay không để có thể đưa ra hướng giải quyết cụ thể.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Bài viết tham khảo thêm: Tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí và trả phí qua Email

>> Xem thêm:  Tính toán bồi thường thiệt hại trong tranh chấp hợp đồng ? Quyền thừa kế đất đai ?

4. Phân tích một vụ án tranh chấp thừa kế tài sản

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 29/2006/DS-GĐT NGÀY 03-10-2006 VỀ VỤ ÁN “TRANH CHẤP VỀ THỪA KẾ”

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 29/2006/DS-GĐT
NGÀY 03-10-2006 VỀ VỤ ÁN “TRANH CHẤP VỀ THỪA KẾ”

HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

...

Ngày 03 tháng 10 năm 2006, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao đã mở phiên toà giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự tranh chấp về thừa kế tài sản giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Nguyễn Thế Tài, sinh năm 1964; trú tại: nhà số 66 quốc lộ 51, phường 10, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.

- Bị đơn: Anh Nguyễn Pháp, sinh năm 1958; trú tại: nhà số 66 quốc lộ 51, phường 10, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Anh Nguyễn Tấn Phương, sinh năm 1945; trú tại: 200Kenwood Are-Cherryville-NC.28021 North Carolina-America (Mỹ); (ông Phương uỷ quyền cho các con là: Nguyễn Minh Châu, trú tại 2509, khu phố I, phường Phước Nguyên, thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu; Nguyễn Minh Thư,trú tại số 40 Lê Quí Đôn, khu phố I, phường Phước Trung, thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu; Nguyễn Bá Dương (chết năm 2005, không có vợ con); Nguyễn Hoài Nam, trú tại số 70 Lê Quí Đôn khu phố I, phường Phước Trung, thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu).

2. Chị Nguyễn Hoàng Mai, sinh năm 1960; trú tại: 200Kenwood Are-Cherryville-NC.28021 North Carolina-America (Mỹ);

3. Chị Nguyễn Thị Thuỳ Mỹ, sinh năm 1951; trú tại: Vilsundvej 38,9220 Aalborg Æst Denmark (Đan mạch);

(Chị Mai và chị Mỹ uỷ quyền cho anh Nguyễn Thế Tài).

NHẬN THẤY:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 20-3-1992 và các lời khai khác tại Toà án trong quá trình giải quyết vụ án, anh Nguyễn Thế Tài yêu cầu Toà án giải quyết buộc anh Nguyễn Pháp chia thừa kế đối với hai căn nhà mang số 66A và 66B quốc lộ 51, phường 10, thành phố Vũng Tàu (hai căn nhà này tách ra từ nhà số 66 cũ; căn nhà số 66A sử dụng làm nhà ở, diện tích nhà 76m2 trên diện tích đất 164,5m2, có giá là 383.336.000 đồng; căn nhà số 66B sử dụng làm phòng khám chữa răng, diện tích nhà 50,54m2 trên diện tích đất 224m2, có giá là 377.058.000 đồng; tổng cộng trị giá cả hai căn nhà là 740.394.000 đồng), và một số tài sản khác là đồ dùng sinh hoạt, lao động trong gia đình. Theo anh Tài thì nguồn gốc hai căn nhà nêu trên là nhà đất của vợ chồng ông Nguyễn Định, bà Nguyễn Thị Lê (là bố mẹ của anh Tài và anh Pháp). Ông Định và bà Lê có 7 người con chung là: Nguyễn Tấn Phương, Nguyễn Pháp, Nguyễn Thế Tài, Nguyễn Thị Thuỳ Mỹ, Nguyễn Hoàng Mai, Nguyễn Vi Anh (chết năm 1975 chưa có vợ con) và Nguyễn Tấn Khanh (chết năm 1970 chưa có vợ con). Bà Lê chết năm 1979 không để lại di chúc. Ông Định chết năm 1989. Trước khi chết, ông Định có để lại di chúc chia cho anh căn nhà số 66B và chia cho anh Pháp căn nhà số 66A, nhưng anh Pháp cất giữ bản di chúc này không chịu đưa ra. Vì vậy, anh Tài yêu cầu Toà án buộc anh Pháp đưa bản di chúc này ra để thực hiện, nếu không, anh Tài đề nghị giải quyết chia thừa kế nhà đất theo quy định của pháp luật.

Anh Pháp thừa nhận hai căn nhà nêu trên có nguồn gốc là của bố mẹ, nhưng anh đã được bố anh làm giấy cho đứng tên chủ quyền từ năm 1987 và năm 1992 anh đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Vũng Tàu công nhận quyền sở hữu đối với căn nhà trên. Để chứng minh, anh Pháp xuất trình “Đơn xin cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà” của ông Định viết ngày 24-9-1987 với nội dung ông Định uỷ quyền cho anh Pháp đứng tên làm thủ tục xin cấp chủ quyền đối với nhà đất và “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất” số 200 ngày 30-01-1992 của Uỷ ban nhân dân thành phố Vũng Tàu cấp cho anh Pháp. Vì vậy, anh Pháp chỉ đồng ý chia thừa kế theo pháp luật đối với nhà đất thuộc phần của mẹ anh
để lại.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: anh Nguyễn Tấn Phương (đang định cư tại Mỹ, uỷ quyền các con là Nguyễn Minh Thư, Nguyễn Minh Châu, Nguyễn Bá Dương và Nguyễn Hoài Nam đại diện tham gia tố tụng), chị Nguyễn Hoàng Mai và chị Nguyễn Thị Thuỳ Mỹ (đang định cư tại Mỹ và Đan Mạch, đều uỷ quyền cho anh Tài đại diện tham gia tố tụng) yêu cầu chia thừa kế theo pháp luật đối với toàn bộ hai căn nhà nêu trên. Anh Phương có giấy uỷ quyền cho 4 con nhận kỷ phần thừa kế được chia (giấy này được gửi theo thư cho Toà án, không có xác nhận của Chính quyền Mỹ hay chính quyền Việt Nam). Chị Mai có giấy nhượng lại kỷ phần thừa kế của mình cho anh Tài (giấy này được gửi theo thư cho Toà án, không có xác nhận của Chính quyền Mỹ hay chính quyền Việt Nam). Chị Mỹ có giấy nhượng quyền thừa kế cho anh Tài (giấy có xác nhận của Đại sứ quán Việt Nam tại Đan Mạch).

Tại bản án dân sự số 28/DSST ngày 21-8-1993, Toà án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu quyết định:

- Áp dụng Điều 25, 35 Pháp lệnh thừa kế và Điều 14 khoản 2 Pháp lệnh nhà ở.

Chấp nhận giấy uỷ quyền của ông Định để lại phần nửa là phần tài sản của ông cho ông Pháp sở hữu. Ông Pháp được tiếp tục sở hữu căn nhà số 66 quốc lộ 51-P.10 Vũng Tàu và số tài sản trong nhà ông đang sử dụng và phần đất phía sau nhà 66.

Đối với phần nửa là phần tài sản của bà Lê để lại được chia ra làm năm phần. Trong đó:

Ông Tài được sở hữu căn phòng răng 66 quốc lộ 51-P.10 Vũng Tàu và được phần đất sau nhà trị giá 357.058.000 đồng, ông Tài sở hữu 1 máy làm răng, 1 máy súc miệng, 1 cái bàn, một cái giường ngủ mà ông Tài đang quản lý và 1 tủ đựng quần áo do ông Pháp đưa lại.

Ông Tài phải hoàn lại suất thừa kế của ông Phương uỷ quyền cho các con là: Nguyễn Minh Thư, Nguyễn Minh Châu, Nguyễn Bá Dương, Nguyễn Hoài Nam được hưởng 74.039.400 đồng (bảy mươi bốn triệu không trăm ba chín ngàn bốn trăm đồng).

Ông Tài hoàn lại cho ông Pháp 60 triệu đồng.

Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 27-8-1993, anh Nguyễn Thế Tài và các con của anh Phương kháng cáo, đề nghị xác định toàn bộ hai căn nhà là di sản thừa kế và chia theo pháp luật.

Tại Quyết định kháng nghị số 02/KN-DS ngày 30-8-1993, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã kháng nghị đối với bản án dân sự sơ thẩm số 28/DSST ngày 21-8-1993 của Toà án nhân dân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu với nhận định: Đơn xin cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà của ông Định không phải là di chúc, không phải là văn bản cho, tặng quyền sở hữu. Mà chỉ có nội dung uỷ quyền cho anh Pháp được đứng tên, đăng ký và xin cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho 2 căn nhà nói trên. Vì vậy, đề nghị Toà án cấp phúc thẩm xác định toàn bộ hai căn nhà là di sản thừa kế và chia theo pháp luật, có tính đến công sức bảo quản, duy trì tài sản của anh Pháp.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 97/DSPT ngày 30-6-1994, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Sửa án sơ thẩm:

Xác định khối di sản thừa kế của ông Nguyễn Định và bà Trần Thị Lê gồm: Nhà có 2 căn gắn liền với đất, mang số 66 Quốc lộ 51, phường 10, thành phố Vũng Tàu. Căn nhà số 66(A) diện tích 80m2 gắn liền với đất 154m2, trị giá 383.336.000 đồng. Căn nhà 66(B) diện tích 53m2, gắn liền với đất 206m2, trị giá 357.058.000 đồng. Tổng cộng hai căn nhà và đất là 740.394.000 đồng.

+ Trích phần di sản thừa kế 74.039.400 đồng để chia cho ông Nguyễn Pháp về công bảo quản di sản. Như vậy di sản thừa kế của ông Định và bà Lê chỉ còn lại là 666.354.600 đồng và các tủ, bàn, ghế, máy làm rung, máy xúc miệng, máy bơm nước và thùng đựng nước.

+ Xác định những người được hưởng thừa kế của ông Định và bà Lê gồm: ông Nguyễn Tấn Phương, ông Nguyễn Pháp, ông Thế Tài, bà Nguyễn Thị Thuỳ Mỹ và bà Nguyễn Thị Hoàng Mai.

+ Chấp nhận sự tự nguyện của bà Nguyễn Thị Hoàng Mai và Nguyễn Thị Thuỳ Mỹ cho phần di sản thừa kế của hai bà được hưởng, cho ông Nguyễn Thế Tài.

+ Ghi nhận ông Nguyễn Tấn Phương uỷ quyền cho các con của ông là Nguyễn Minh Thư, Nguyễn Minh Châu, Nguyễn Bá Dương, Nguyễn Hoài Nam được hưởng phần di sản thừa kế của ông được chia.

+ Chia di sản thừa kế của ông Nguyễn Định và bà Nguyễn Thị Lê cho các thừa kế, cụ thể như sau:

- Ông Nguyễn Pháp được sở hữu căn nhà 66(A) quốc lộ 51, phường 10, thành phố Vũng Tàu diện tích 80m2 và 154m2 đất gắn liền nhà, và ông Nguyễn Pháp được sở hữu các đồ vật trong nhà do ông đang quản lý gồm: 1 tủ búp phê, 1 bộ bàn ghế uống trà, 2 tủ đựng chén ly, một tủ đứng lớn có gương, 1 tủ đựng quần áo lớn, 1 tủ đựng quần áo có kính, 1 tủ thờ, 1 két sắt nhỏ, 2 thùng sắt đựng máy bơm nước, 1 thùng đựng nước bằng inox, 2 bàn mica, 1 máy làm răng, 1 máy xúc miệng, một bàn sắt cũ, một giường đôi.

Ông Nguyễn Pháp phải hoàn trả cho các con của ông Nguyễn Tấn Phương là Nguyễn Minh Thư, Nguyễn Minh Châu, Nguyễn Bá Dương, Nguyễn Hoài Nam phần di sản thừa kế của ông Phương được hưởng là 133.270.920 đồng.

Ông Nguyễn Pháp phải hoàn trả cho ông Nguyễn Thế Tài phần thừa kế của ông Tài được hưởng là 42.754.760 đồng.

- Ông Nguyễn Thế Tài được sở hữu căn nhà số 66(B) quốc lộ 51, phường 10, thành phố Vũng Tàu diện tích 53m2 và 206m2 đất gắn liền nhà, và số tiền 42.754.760 đồng do ông Nguyễn Pháp hoàn trả như đã nêu trên.

- Ông Nguyễn Tấn Phương được chia một phần di sản thừa kế là 133.270.920 đồng. Các con ông Phương là Nguyễn Minh Thư, Nguyễn Minh Châu, Nguyễn Bá Dương, Nguyễn Hoài Nam được ông Phương uỷ quyền hưởng phần thừa kế của ông. Nên ông Pháp có trách nhiệm hoàn trả cho các con của ông Phương số tiền 133.270.920 đồng như đã nêu trên.

+ Huỷ bỏ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất số 200/CNSH
ngày 30-1-1992 của Uỷ ban nhân dân thành phố Vũng Tàu chứng nhận ông Nguyễn Pháp sở hữu nhà 66 Quốc lộ 51, phường 10, thành phố Vũng Tàu.

+ Ông Nguyễn Pháp và ông Nguyễn Thế Tài được quyền đến cơ quan có thẩm quyền để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đối với phần nhà đất được chia.

Ngoài ra, Toà án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí và điều kiện thi hành án.

Sau khi xét xử phúc thẩm, anh Nguyễn Pháp có đơn khiếu nại.

Tại Quyết định số 97/KN ngày 12-4-1995, Chánh án Toà án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 97/DSPT ngày 30-6-1994 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh với
nhận định:

Hai căn nhà số 66A và số 66B quốc lộ 51 thành phố Vũng Tàu thuộc sở hữu của vợ chồng ông Định và bà Lê. Năm 1979 bà Lê chết không để lại di chúc. Ngày 24-9-1987 ông Định viết giấy uỷ quyền cho anh Pháp “đứng tên, đăng ký và xin cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho hai căn nhà nói trên”. Xét giấy uỷ quyền trên do ông Định viết và tự nguyện cho anh Pháp tài sản, giấy có xác nhận của Chính quyền địa phương. Hơn nữa, thời điểm ông Định viết giấy uỷ quyền trên chỉ có một mình vợ chồng anh Pháp ở với ông Định và trực tiếp quản lý nhà đất trên. Mặt khác, anh Pháp còn có công sức chăm sóc nuôi dưỡng ông Định khi ông Định già yếu và lo tang lễ cho ông Định khi ông Định chết. Trong khi đó, những người con khác của ông Định thì ở nước ngoài, riêng anh Tài bỏ trốn đi nước ngoài không thành đã về sống ở Buôn Ma Thuột. Do đó, có căn cứ xác định ông Định đã cho anh Pháp phần tài sản của ông. Nhưng bản án phúc thẩm lại không chấp nhận giấy cho tài sản của ông Định và chia thừa kê theo pháp luật cả hai căn nhà cho 5 người con của ông Định, bà Lê là không đúng. Vì vậy, đề nghị Uỷ ban Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm với hướng công nhận giấy uỷ quyền của ông Định cho anh Pháp phần tài sản của ông; phần di sản của bà Lê sẽ chia thừa kế theo pháp luật.

Tại bản án (quyết định) giám đốc thẩm số 37/UBTP-DS ngày 03-7-1995, Uỷ ban Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao đã quyết định:

Giữ nguyên hiệu lực của bản án phúc thẩm số 97/DSPT ngày 30-6-1994 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử vụ án tranh chấp di sản thừa kế giữa anh Nguyễn Thế Tài và anh Nguyễn Pháp.

Quá trình thi hành án, tại Công văn số 116/CV.THA ngày 10-6-1996
(có gửi kèm biên bản đo đạc thực tế), Phòng thi hành án tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu phản ánh: diện tích nhà đất ghi trong phần quyết định của bản án dân sự phúc thẩm số 97/DSPT ngày 30-6-1994 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh không đúng với thực tế; mặt khác, Toà án cấp phúc thẩm chưa xem xét giải quyết một phần bức tường ngăn giữa hai nhà 66A và 66B phía trên lầu; vì vậy, kiến nghị Toà án nhân dân tối cao xem xét lại bản án (quyết định) giám đốc thẩm số 37/UBTP-DS ngày 03-7-1995 của Uỷ ban Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.

Tại Kháng nghị số 40/DS ngày 26-11-1997, Chánh án Toà án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án (quyết định) giám đốc thẩm số 37/UBTP-DS
ngày 03-7-1995 của Uỷ ban Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao, với nhận định:

Khi tiến hành thi hành án, Phòng thi hành án tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu thấy diện tích nhà đất (số 66A và số 66B, quốc lộ 51, phường 10, thành phố Vũng Tàu) mà Toà án cấp phúc thẩm đã quyết định chia cho anh Nguyễn Pháp và anh Nguyễn Thế Tài có sự chênh lệch giữa số đo thực tế với số đo ghi trong bản án phúc thẩm, cụ thể là: diện tích căn nhà số 66A là 76m2 trên diện tích đất 164,5m2; diện tích đất căn nhà 66B là 50,54m2 trên diện tích đất là 224m2; nhưng Toà án cấp phúc thẩm đã chia cho anh Nguyễn Pháp được sở hữu căn nhà số 66A có diện tích 80m2 trên 154m2 đất và chia cho anh Nguyễn Thế Tài căn nhà 66B với diện tích nhà là 53,2m2 trên diện tích đất 206m2. Như vậy, quyết định của Toà án cấp phúc thẩm về chia hiện vật như trên là không chính xác. Mặt khác căn nhà 66A và 66B đều có một trệt và một lầu và hai căn nhà này có bức tường chung ngăn giữa hai căn, nhưng một phần bức tường trên lầu chưa được Toà án cấp phúc thẩm xem xét giải quyết. Bản án (quyết định) giám đốc thẩm số 37 ngày 03-7-1995 của Uỷ ban Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao giữ nguyên hiệu lực của bản án phúc thẩm là không đúng. Đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao huỷ bản án (quyết định) giám đốc thẩm để giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

Tại bản kết luận số 68/KLDS ngày 30-3-1998, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối cao và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao huỷ bản án phúc thẩm và bản án (quyết định) giám đốc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Toà án cấp phúc thẩm xét xử phúc thẩm lại.

Tại Quyết định số 10/HĐTP-DS ngày 01-4-1998, Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao đã quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án cho đến khi có Nghị quyết của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991.

Tại phiên toà giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao huỷ bản án (quyết định) giám đốc thẩm, bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu để xét xử sơ thẩm lại theo thủ tục chung.

XÉT THẤY:

Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, có căn cứ để xác định hai căn nhà số 66A và 66B quốc lộ 51, phường 10, thành phố Vũng Tàu là tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng ông Nguyễn Định, bà Nguyễn Thị Lê (là bố mẹ của nguyên đơn và bị đơn). Năm 1979 bà Lê chết không để lại di chúc. Tại “Đơn xin cấp giấy chứng nhận chủ quyền” ngày 24-9-1987 đối với hai căn nhà, ông Định uỷ quyền cho anh Pháp được “đứng tên, đăng ký và xin cấp giấy chứng nhận cho hai căn nhà trên”. Như vậy, anh Pháp chỉ là người được ông Định uỷ quyền đứng tên để đăng ký nhà đất. Do vậy, việc Toà án cấp phúc thẩm xác định toàn bộ hai căn nhà trên là di sản thừa kế của ông Định, bà Lê và chia theo pháp luật là có cơ sở.

Tuy nhiên, theo nội dung Công văn số 116/CV.THA ngày 10-6-1996 (có gửi kèm biên bản đo đạc thực tế) của Thi hành án dân sự tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, thì diện tích và kích thước nhà đất thể hiện trong “Biên bản định giá” ngày 11-8-1993 mà Toà án cấp phúc thẩm đã căn cứ để phân chia thừa kế cho các đương sự lại không phù hợp với diện tích, kích thước nhà đất trên thực tế. Cụ thể như sau: diện tích thực tế của căn nhà số 66A là 76m2, trong quyết định của bản án phúc thẩm ghi là 80m2, chênh lệch thừa 4m2; diện tích đất thực tế của nhà số 66A
là 164,5m2, trong quyết định của bản án phúc thẩm ghi là 154m2, chênh lệch thiếu 10,5m2; diện tích thực tế của căn nhà số 66B là 50,54m2, trong quyết định của bản án phúc thẩm ghi là 53,2m2, chênh lệch thừa 2,66m2; diện tích đất thực tế của nhà số 66B là 224m2, trong quyết định của bản án phúc thẩm ghi
là 206m2, chênh lệch thiếu 18m2. Do việc xác định diện tích nhà đất không chính xác nên Toà án cấp phúc thẩm phân chia tài sản và xác định nghĩa vụ thanh toán của các đương sự là không đúng. Mặt khác, cũng theo nội dung Công văn số 116/CV.THA ngày 10-6-1996 nêu trên của Thi hành án dân sự tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu thì: tầng trệt của hai căn nhà có chiều dài bằng nhau; tầng lầu của nhà số 66A được xây hết theo chiều dài của tầng trệt, tầng lầu của nhà số 66B chỉ được xây dài khoảng 3,3m còn lại là sân; giữa hai nhà có một bức tường ngăn từ dưới lên trên đến hết độ cao của tầng lầu, dài khoảng 10m; vì vậy, phía dưới tầng trệt hai nhà sử dụng chung toàn bộ chiều dài của bức tường, còn trên lầu hai, hai bên chỉ sử dụng chung phần tường có chiều dài khoảng 3,3m, phần còn lại của bức tường có chiều dài 6,7m thì chỉ có nhà số 66A sử dụng. Do không xem xét cụ thể, dẫn tới việc các đương sự không thống nhất được về việc sử dụng và phân chia đối với phần tường dài 6,7m còn lại này, như vậy việc giải quyết là chưa triệt để nên không đủ điều kiện thi hành án.

Hơn nữa, vụ án đã được tạm đình chỉ từ năm 1998 nên để đảm bảo quyền lợi của các đương sự khi áp dụng Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27-7-2006 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia, cần xem xét lại tư cách tố tụng và địa vị pháp lý của các đương sự trong vụ án. Mặt khác, do việc định giá đã lâu và giá nhà đất đã có thể biến động, nếu đương sự có yêu cầu thì cần phải định giá lại mới bảo đảm quyền lợi của các đương sự và phù hợp với thực tế.

Vì các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 291; khoản 3 Điều 297; khoản 2 Điều 299 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27-7-2006 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

QUYẾT ĐỊNH:

Huỷ bản án (quyết định) giám đốc thẩm số 37/UBTP-DS ngày 03-7-1995 của Uỷ ban Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao; huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 97/DSPT ngày 30-6-1994 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh; huỷ bản án dân sự sơ thẩm số 28/DSST ngày 21-8-1993 của Toà án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu để giải quyết, xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

____________________________________________

- Lý do huỷ bản án sơ thẩm, bản án phúc thẩm và quyết định giám
đốc thẩm:

1. Toà án cấp phúc thẩm xác định diện tích nhà đất là di sản thừa kế chưa chính xác;

2. Quyết định của bản án phúc thẩm chưa giải quyết triệt để vụ án;

3. Cần xác định lại tư cách tố tụng và địa vị pháp lý của các đương sự trong vụ án.

- Nguyên nhân dẫn đến việc huỷ các bản án sơ thẩm, phúc thẩm và quyết định giám đốc thẩm:

1. Thiếu sót trong việc xác minh, đánh giá chứng cứ;

2. Thiếu sót trong việc xác định những vấn đề cần phải giải quyết trong vụ án;

3. Do thời hạn giải quyết vụ án bị kéo dài.

>> Xem thêm:  Tư vấn tranh chấp về việc đòi lại đất cho người khác mượn, ở nhờ ? Tranh chấp lối đi, ranh giới đất ?

5. Tư vấn lập di chúc, từ chối, khai nhận, thỏa thuận chia di sản, tài sản thừa kế

Công ty luật Minh Khuê tư vấn và trợ giúp khách hàng trong việc thực hiện các thủ tục công chứng di chúc, soạn thảo văn bản từ chối, khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo đúng quy định của pháp luật.

A. DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG, XÁC THỰC DI CHÚC

I. CÁC GIẤY TỜ CẦN XUẤT TRÌNH

- Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu của người lập di chúc.

- Các giấy tờ về quyền sở hữu đối với tài sản như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoạc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Sổ tiết kiệm; Đăng ký xe; Cổ phiếu, Cổ phần hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản khác (nếu có).

- Bản di chúc đã viết sẵn (nếu có).

- Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu của người làm chứng (trong trường hợp cần có người làm chứng).

Tư vấn lập di chúc, từ chối, khai nhận, thỏa thuận chia di tài sản thừa kế

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

II. TRÌNH TỰ CÔNG CHỨNG

Bước 1:

1. Người lập di chúc tự viết Di chúc: Người lập di chúc tự viết di chúc trước mặt Công chứng viên hoặc xuất trình bản chính di chúc do chính người đó đã viết sẵn (hai vợ chồng có thể lập chung di chúc). Trường hợp xuất trình bản di chúc đánh máy sẵn thì cần có người làm chứng. Nộp phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu quy định, Công chứng viên sẽ kiểm tra tính chính xác và hợp pháp của nội dung di chúc. Nếu bản Di chúc đạt yêu cầu thì công chứng viên sẽ hướng dẫn ký (điểm chỉ) vào Di chúc. Trường hợp bản Di chúc không đạt yêu cầu, Công chứng viên sẽ sửa đổi, bổ sung.

2. Người lập di chúc không tự viết Di chúc: Người lập Di chúc sẽ tuyên bố nội dung di chúc để Công chứng viên ghi chép lại bằng máy vi tính. Sau đó, người lập di chúc đọc lại hoặc nghe Công chứng viên đọc lại toàn văn di chúc. Nếu người lập di chúc xác nhận rằng Công chứng viên đã ghi chép lại đầy đủ, chính xác ý nguyện thì Công chứng viên hướng dẫn ký (điểm chỉ) vào bản di chúc với sự chứng kiến của người làm chứng. Người làm chứng ký vào di chúc.

* Ghi chú: Trường hợp người lập di chúc không tự đọc được, không nghe được hoặc không ký và điểm chỉ được thì phải có 2 người làm chứng.

* Người làm chứng phải đáp ứng đủ các điều kiện sau: Đủ 18 tuổi, có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật, không có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến nội dung di chúc và không thuộc diện thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật đối với tài sản được định đoạt trong di chcú.

Bước 2: Công chứng viên ký công chứng di chúc

Bước 3: Nộp lệ phí, đóng dấu văn phòng công chứng.

B. VĂN BẢN KHAI NHẬN, TỪ CHỐI, THOẢ THUẬN PHÂN CHIA DI SẢN THỪA KẾ

I. CÁC GIẤY TỜ CẦN XUẤT TRÌNH

- Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu, Giấy khai sinh của người lập văn bản khai nhận / từ chôi / thoả thuận phân chia di sản thừa kế.

- Giấy chứng tử của người để lại di sản.

- Giấy tờ về di sản thừa kế như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Sổ tiết kiệm, đăng ký xe, cổ phần hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản (nếu có).

- Di chúc hợp pháp (nếu có).

II. TRÌNH TỰ CÔNG CHỨNG

- Người yêu cầu công chứng nộp đủ các giấy tờ nêu trên cho Công chứng viên, nộp phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu quy định.

- Công chứng viên nhận hồ sơ, xem xét hoặc soạn thảo văn bản và hẹn thời gian ký.

- Người yêu cầu công chứng đọc văn bản, khi đồng ý với nội dung thì ký vào văn bản trước mặt Công chứng viên.

- Công chứng viên ký công chứng văn bản.

- Nộp lệ phí, đóng dấu Văn phòng công chứng.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư đất đai - Công ty luật Minh Khuê

----------------------------

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;

>> Xem thêm:  Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật thừa kế trực tuyến qua tổng đài điện thoại