1. Thuế phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kính thưa luật sư. Tôi tên T 60 tuổi, hiện đang cư ngụ tại quận 12. Kính xin luật sư tư vấn gấp giúp tôi cách tính thuế khi được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở. Năm 1997 tôi có mua một căn nhà đất của người hàng xóm. Mua bán bằng giất tờ tay có hàng xóm làm chứng. Diện tích đất là khoảng hơn 100 m2, trên đất có căn nhà lá khoảng 30 m2.
Nguồn gốc đất: là đất ở của hộ Ông A được chia theo diện giãn dân kinh tế mới năm 1976 của thành phố Hồ Chí Minh, Ông A bán cho Ông B, năm 1997 Ông B bán cho tôi. Năm 1999 khi kê khai nhà đất vì nghĩ nhà lá nên tôi không kê khai diện tích nhà ở mà chỉ kê khai diện tích đất ở và cũng không kê khai người chủ đất đầu tiên ( Ông A ) chỉ kê khai người chủ thứ hai ( Ông B ) là người bán đất cho tôi.
Nay tôi xin cấp giấy chứng nhận cho căn nhà trên thì có được miễn giảm thuế không ( vì vợ chồng tôi đã đứng tên làm sổ hồng 2 căn nhà năm 2002 rồi )? Và nếu phải nộp thuế thì sẽ nộp bao nhiêu phần trăm?Kính xin luật sư Minh Khuê tư vấn giúp gia đình tôi trường hợp này, vì thời gian rất gấp nên rất mong sẽ nhận được hồi âm tư vấn sớm. Xin chân thành cảm ơn luật sư và Công ty luật Minh Khuê.
Người gửi: T.T

Thuế phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật sư tư vấn pháp luật thuế khi cấp sổ đỏ:1900.6162

Trả lời:

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Căn cứ vào khoản 1, điều 107 của Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất sẽ phải có nghĩa vụ nộp một hoặc một số khoản tài chính từ đất đai sau:

Điều 107. Các khoản thu tài chính từ đất đai
1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
c) Thuế sử dụng đất;
d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Qua quy định trên, đối với trường hợp của bạn sẽ phải nộp những khoản tài chính từ đất đai bao gồm tiền sử dụng đất khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất và Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp do đất đó là đất ở. Tuy nhiên, như bạn có trình bày thì gia đình bạn mua nhà và đất từ năm 1997 nhưng hiện giờ mới làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu như bạn vẫn còn giữ giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan và có một trong những giấy tờ được quy định tại khoản 1, điều 100 Luật đất đai 2013 mang tên ông A hay ông B chẳng hạn tên ông A hay ông B có trong Sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ông A hay ông B...thì khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ vào quy định tại khoản 2, điều 100 của Luật đất đai 2013.

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu trường hợp của bạn đáp ứng được những điều kiện trên thì bạn chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn không gia đình bạn sẽ vẫn phải nộp cả tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Trong đó cách tính tiền sử dụng đất sẽ theo quy định tại khoản 2, điều 4 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất :

Điều 4. Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất

2. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = ( giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất) x ( diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất) - ( tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ( nếu có)) - ( tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất ( nếu có)

Trong đó:
a) Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này.
c) Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.
Trường hợp của gia đình bạn thì tiền sử dụng đất phải nộp sẽ bằng giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất ( giá đất này theo Bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có mảnh đất quy định) x diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất
Căn cứ quy định tại điều 5 và khoản 1, điều 6 của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 :
Điều 5. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất.
Điều 6. Giá tính thuế
1. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.
Qua quy định này thì thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = [ ( diện tích đất tính thuế) x ( giá của 1m2 đất) ] x thuế suất. Trong đó, diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng; giá của 1m2 đất căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất quy định còn thuế suất áp dụng đối với từng loại diện tích trong hạn mức là 0,03 % ; phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức là 0,07 %; phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức là 0,15%. Tuy nhiên, gia đình bạn cũng có thể được miễn hoặc giảm thuế nếu thuộc một trong những trường hợp được quy định tại khoản 4,5,6,9 của điều 9 hoặc khoản 2,3,4 của điều 10 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.
Điều 9. Miễn thuế
4. Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
5. Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sĩ; con của liệt sĩ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.
6. Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo quy định của Chính phủ.
9. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế.
Điều 10. Giảm thuế
Giảm 50% số thuế phải nộp cho các trường hợp sau đây:
2. Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn;
3. Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sĩ không được hưởng trợ cấp hàng tháng;
4. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

Qua những phân tích trên thì tùy vào từng trường hợp cụ thể cũng như nơi có đất, diện tích đất mới có thể xác định được gia đình bạn có được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hay không.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng hợp đồng viết tay ?

Chào luật sư! Tại thời điểm này tôi mua một căn nhà trên 75m2 đất, giấy tờ mua bán bằng giấy viết tay. Tôi muốn hỏi là thủ tục mua bán bằng giấy tay đó có được công chứng không và sau này tôi có dc cấp GCN quyền sở hữu đất không nếu đất đủ điều kiện đc cấp sổ ?
Xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng hợp đồng viết tay ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, về việc công chứng hợp đồng.

Hợp đồng mua bán đất và nhà ở của bạn bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Bạn có thể tự lập hợp đồng, sau đó cả hai bên (bên bán và bên mua) đến Phòng công chứng/UBND xã, phường yêu cầu công chứng/chứng thực hợp đồng.

Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Thứ hai, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trước hết, bạn phải quan tâm đến diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương nơi có đất. Diện tích 75m2 có nhà hiện hữu bạn nhận chuyển nhượng phải đáp ứng yêu cầu về diện tích tối thiểu tách thửa do UBND tỉnh quy định. Phải đáp ứng diện tích tối thiểu tách thửa thì bạn mới được tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thứ hai, về thủ tục chuyển nhượng. Để có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng của bạn phải hợp pháp. Hợp đồng chuyển nhượng phải được lập hợp pháp, được công chứng hoặc chứng thực. Sau đó bạn mới có thể thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Vướng mắc thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã có sở hữu nhà ?

Thưa Luật sư, Ba tôi được nhà nước cấp 1000m vuông đất để cất nhà và chăn nuôi. Đến 2013 Ba tôi đã làm giấy đỏ để đứng tên quyền sử dụng miếng đất này. Năm 2014 ba tôi cho tôi 250m vuông đất này để cất 1 căn nhà tôn bằng miệng đến năm 2015 tôi xin được số nhà tạm do tôi đứng tên như vậy bây giờ tôi làm thủ tục xin cấp sổ hồng phần đất này có được không?
Nếu được thì thủ tục làm như thế nào mong Luật sư tư vấn giúp Tôi. Chân thành cảm ơn Luật Sư!

Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã có sở hữu nhà ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về cấp sổ đỏ gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Như thông tin bạn cung cấp, ba của bạn tặng cho bạn phần đất 250m2 vào năm 2013. Thời điểm năm 2014, chúng ta đã áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 2013, trong đó có quy định, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực. Do đó, trường hợp ba của bạn chỉ nói miệng tặng cho bạn phần đất 250m2 là không hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

Vì vậy, đến thời điểm hiện tại, nếu bạn chỉ căn cứ vào việc ba của bạn đã nói cho bạn phần đất 250m2 để làm thủ tục tách thửa, sang tên bìa đỏ là không thể được. Bởi việc tặng cho quyền sử dụng đất không hợp pháp.

Nếu bạn muốn tách thửa và sang tên bìa đỏ riêng tên bạn thì bạn phải lập lại Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật hiện hành - văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Sau đó mới thực hiện thủ tục tách thừa và sang tên bìa đỏ.

Hồ sơ gồm có:

- Đơn đề nghị tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu số 11DK ban hành kèm theo thông tư số 24/2014/TT-BTNMT:

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

- Bản sao có chứng thực giấy tờ nhân thân của các bên.

Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện.

Những điều cần lưu ý: Việc ba của bạn tặng cho bạn phần đất 250m2 vào năm 2013 là không hợp pháp, nên bạn không thể thực hiện thủ tục tách thửa và làm bìa đỏ đứng tên bạn. Hiện nay, để thực hiện được thủ tục tách thửa, bạn phải làm lại Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đáp ứng yêu cầu của Luật Đất đai.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Đất không có giấy tờ gì có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4.Tư vấn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Kính chào luật sư, mong luật sư tư vấn cho tôi vấn đề sau: Gia đình tôi có mua một thửa đất từ năm 1977 có diện tích trên 3000m2, nhưng tại bản đồ 299 chỉ thể hiện một phần nhỏ là hơn 700m2. Gia đình tôi đã xin cấp đất từ năm 2006 nhưng UBND không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât. Năm 2012 UBND mới đồng ý cấp nhưng họ chỉ cấp theo bản đồ 299 là hơn 700m2.
Sau khi nhận sổ đỏ, gia đình tôi phát hiện diện tích được cấp chưa đủ so với diện tích thực tế. Gia đình đã có khiếu nại, nhưng không được giải quyết thỏa đáng. Vậy xin hỏi luật sư: Thửa đất nhà tôi ở ổn định từ trước năm 1980, vậy khi làm giấy CNQSDĐ thì có được tính toàn bộ là đất ở không và nếu UBND thị xã làm sai, gia đình tôi có quyền tiếp tục khiếu nại/khởi kiện để cấp đổi lại Giấy CNQSDĐ không?
Mong luật sư trả lời và tư vấn cho gia đình tôi được rõ! Xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Đối với việc công nhận đất ở, thì tại thời điểm bạn làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất ở cần phải căn cứ hạn mức giao đất ở do UBND tỉnh nơi bạn có đất ban hành. Vậy nên dựa vào hạn mức này thì bạn sẽ chỉ được công nhận đất ở trong hạn mức, bạn có thể xem xét vấn đề này.

Trường hợp đất bạn được cấp chưa vượt bạn mức, căn cứ Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐCP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 thì:

“Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì trường hợp này bạn làm hồ sơ đề nghị cấp giấy đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT:

“Điều 10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.”

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn quan tâm. Cảm ơn bạn đã tin tưởng. Trân trọng./.

5.Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua đất thanh lý của công ty lương thực?

Kính chào công ty luật Minh Khuê,thưa luật sư hiện nay gia đình tôi đang có một vấn đề thắc mắc mong luật sư tư vấn giúp tôi.Bố tôi là cán bộ của một công ty Lương Thực, tháng 11 năm 1993 công ty cơ bản là giải thể và có bán thanh lý cho cán bộ công nhân viên tài sản là nhà cửa của công ty. Bố tôi cũng thuộc diện được mua lại 01 căn nhà làm việc gồm 5 gian nhà trên mảnh đất khoảng 970 m2 có giấy tờ mua bán có xác nhận của UBND xã và gia đình chúng tôi đã ở tại ngôi nhà đó từ tháng 11 năm 1993 tới nay.

(Trong giấy tờ mua bán có ghi nhất trí thanh lý cho bố tôi một số tài sản nằm trên diện tích đất 970m2 đề nghị các cơ quan thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình). Năm 2013 UBND xã có đến gia đình chúng tôi yêu cầu bố tôi phải dỡ bỏ nhà di chuyển khỏi khu đất để xã xây dựng trụ sở xã và nói rằng đất này được quy hoạch làm trụ sở xã từ năm 2001 (Xã không công bố Quy hoạch cũng như không có một văn bản gì thông báo là đất nhà tôi là đất quy hoach) do HĐND xã ra nghị quyết và gia đình chúng tôi chiếm dụng đất này vì là đất công ty lương thực trước đây bố tôi chỉ mua nhà thôi giờ phải dỡ và di chuyển đi trả lại đất cho xã. Trong quá trình ở tại khu đất của công ty lương thực cũ này 2 gia đình mua nhà cùng với bố tôi đã được cấp quyền sử dụng đất, xã cũng đã bán một số lô đất trước đây thuộc đất công ty lương thực. riêng bố tôi cùng 01 hộ có mua nhà không được cấp sổ đỏ vì lý do như đã trình bày ở trên. Tháng 5 năm 2015 bố tôi đi chữa bệnh tại Hà Nội khi đi có báo trưởng thôn là vắng mặt và ủy quyền cho chú tôi mọi việc ở nhà, khi đang chưã bệnh tại Hà Nội thì bố tôi nhận được tin là xã cho người phá rào chặt cây khu đất nhà tôi và yêu cầu rỡ bỏ nhà vệ sinh, chuông lợn để xây nhà văn hóa khi bố tôi về ông không kiện cáo gì mà vẫn nhất trí hiến khoảng 100m2 đất cùng với tự nguyện tháo dỡ tường rào các công trình nhà vệ sinh, chuồng lợn chặt một số cây trồng lâu năm trong vườn mà không đòi hỏi đền bù hỗ trợ gì để tạo điều kiện cho xã xây dựng nhà văn hóa. tuy nhiên xã nói rằng ông không có quyền gì mà hiến đất và vẫn yêu cầu gia đình phải ngay lập tức dỡ bỏ vệ sinh, chuồng lợn và cả nhà mà gia đình tôi đang ở để trả đất cho xã. Cần lưu ý là xã không có bất cứ văn bản nào như quyết định thu hồi đất và quyết định quy hoạch hay bất cứ văn bản nào. Thông báo của UBND về xây dựng nhà Văn hóa, xã có nói là có điện cho bố tôi nhưng không liên lạc được. Ngôi nhà này hiện nay là ngôi nhà duy nhất bố mẹ tôi đang ở là nơi thờ cúng tổ tiên bố mẹ tôi có 4 người con, trước đây xã có cấp cho 2 ô đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định và GCN QSD đất mang tên 2 con trong gia đình. Hiện nay bố tôi không có đất ở chỗ nào khác.

Từ lý do trên tôi xin được kính nhờ Luật sư tư vấn giúp:

1. Mảnh đất của bố tôi hiện nay có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không.

2. Nếu xã thu hồi đất để xây dựng công trình công cộng thì bố tôi có được hỗ trợ bồi thường gì về đất không.

3. Khi di chuyển nhà ở thì Bố tôi có được hỗ trợ tài sản trên đất không (toàn bộ cây cối lâu năm, công trình trên đất gia đình tôi đều trồng và xây dựng từ năm 1993-1994).

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi:V.D

Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua đất thanh lý của công ty lương thực?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Khuê,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1.Vấn đề 1:

Theo quy định tại bộ luật đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai quy định như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;"

Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này."

Với thông tin bạn cung cấp bố bạn đã mua 1 căn nhà thanh lý của công ty lương thực có giấy tờ mua bán và có xác nhận của UBND xã từ tháng 11 năm 1993 thì theo quy định tại khoản đ điều 100 trên thì gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

2. Vấn đề 2:

Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Theo quy định tại điều luật này thì UBND cấp xã không có thẩm quyền quyết định thu hồi đất của gia đình bạn trừ khi cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thì gia đình bạn được bồi thường theo quy định tại điều 79 luật đất đai như sau:

"Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất."

3.Vấn đề 3:

Khi di chuyển nhà ở thì gia đình bạn được hỗ trợ tài sản trên đất và một số khoản khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điều 83 luật đất đai như sau:

Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác."

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê