1. Tranh chấp quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con cái ?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong được công ty giải quyết giúp đỡ tôi như sau:

Năm 1998 Cha mẹ tôi sang mảnh đất, có giấy CNQSD đất tên cha mẹ tôi, đến năm 2004 cha mẹ tôi chia mảnh đất làm 2 phần, 1 phần tên cha mẹ tôi, 1 phần tên tôi (giấy CNQSD đất tên Hộ Bà: Q.N.N), gia đình tôi có 03 anh em, tôi là con út. Đến năm 2014, cha tôi mất, không để lại di chúc. Đầu năm 2015, tôi làm thủ tục vay ngân hàng thế chấp bằng GCN mang tên tôi, ngân hàng yêu cầu tôi xác nhận tài sản riêng, Tôi mang giấy xác nhận tài sản riêng về nhà cho mẹ và chị tôi ký vào(không có anh trai tôi ký), sau đó tôi mang ra tư pháp Phường xác nhận chữ ký của mẹ và chị tôi (không có mẹ và chị đi theo lên phường), rồi lên UBND thành phố ký xác nhận đây là tài sản riêng của tôi (là tài sản riêng của Bà Q.N.N). Thuế đất hàng năm cũng do tôi đóng. Nay mẹ tôi lại yêu cầu hủy giấy xác nhận tài sản riêng của tôi do trước đó không rõ nội dung trong giấy xác nhận là gì? tôi xin hỏi như sau:

1/ Việc Cha mẹ tôi làm giấy CNQSD đât năm 2004 mang tên tôi thì đủ căn cứ xác nhận Cha mẹ cho tôi tài sản chưa?

2/ Việc mẹ và chị ký xác nhận tài sản riêng của tôi nhưng không ra trực tiếp tại phường thì có hợp lý không?

3/ Thuế đất hàng năm tôi đóng thì có chứng minh được đó là tài sản riêng của tôi không?

4/ Việc xác nhận tài sản từ "hộ" sang "bà" thì có chứng minh được là tài sản riêng không?

5/ Nếu mẹ tôi yêu cầu hủy giấy CNQSD đất mang tên tôi thì có hợp lý không? Nếu hợp lý thì việc phân chia tài sản sẽ được chia thế nào?

Rất mong VP luật sư sớm giải đáp thắc mắc cho tôi. Chân thành cảm ơn!

Người gửi: N.T.K

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời.

Đối với câu hỏi của bạn công ty luật Minh Khuê xin hỗ trợ bạn trả lời như sau:

Thứ nhất, xem xét trường hợp năm 2004 việc phân chia đất như vậy có hợp pháp hay không. Xét về nguồn gốc hình thành tài sản là mảnh đất này theo như bạn cung cấp thông tin thì tài sản này là tài sản chung của vợ chồng được hình thành trong thời kỳ hôn nhân cho nên việc tặng cho, mua bán, chuyển nhượng đều phải được sự đồng ý của hai vợ, chồng. Năm 2004 thì mảnh đất này đã được chia làm 2 thì được hiểu là việc chia này dựa trên việc bố mẹ bạn tặng cho, chuyển nhượng cho bạn thông qua hình thức hợp đồng và đủ điều kiện tách thửa và đã được cơ quan nhà nước là phòng tài nguyên môi trường cấp Huyện tách làm 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì việc này là hoàn toàn hợp pháp đúng theo quy định của pháp luật.

Nhưng trong trường hợp này khi tiến hành tặng cho bạn và khi đó bạn đã có gia đình thì việc tặng cho, chuyển nhượng này là tặng cho chung cho những người trong gia đình của bạn là vợ, chồng, các con và như vậy việc ghi tên trên giấy chứng nhận này là cũng phải ghi là hộ gia đình.

Việc cấp sổ đỏ cho bạn mang tên hộ gia đình là có căn cứ theo quy định tại Điều 108 và Điều 109 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

" Điều 108. Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ."

"Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý."

Việc có 2 người thể hiện chữ ký vào trong văn bản xác nhận tài sản riêng nhưng không trực tiếp lên ủy ban nhân dân xã chưa xem xét đến tình hợp pháp hay không nhưng thiếu sự xác nhận của một người còn lại trong gia đình bạn thì việc xã có làm đi nữa thì bạn cũng không thể làm thủ tục thế chấp ngân hàng khi chưa có sự đồng ý của người còn lại. Xem xét đến mẹ và chị gái của bạn phải có mặt hay không thì ở đây việc có của hai người là bắt buộc căn cứ vào điều 9 Nghị đinh 23/2015/NĐ - CP Về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch:

" Điều 9. Nghĩa vụ, quyền của người thực hiện chứng thực

1. Bảo đảm trung thực, chính xác, khách quan khi thực hiện chứng thực.

2. Chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc chứng thực của mình.

3. Không được chứng thực hợp đồng, giao dịch, chứng thực chữ ký có liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc của những người thân thích là vợ hoặc chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi của vợ hoặc chồng; con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể; ông, bà; anh chị em ruột, anh chị em một của vợ hoặc chồng; cháu là con của con đẻ, con nuôi.

4. Từ chối chứng thực trong các trường hợp quy định tại các Điều 22, 25 và Điều 32 của Nghị định này.

5. Yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp thông tin cần thiết để xác minh tính hợp pháp của giấy tờ, văn bản yêu cầu chứng thực.

6. Lập biên bản tạm giữ, chuyển cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật đối với giấy tờ, văn bản yêu cầu chứng thực được cấp sai thẩm quyền, giả mạo hoặc có nội dung quy định tại Khoản 4 Điều 22 của Nghị định này.

7. Hướng dẫn người yêu cầu chứng thực bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ chứng thực chưa đầy đủ hoặc hướng dẫn nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền chứng thực, nếu nộp hồ sơ không đúng cơ quan có thẩm quyền."

Trong trường hợp từ chối chứng thực, người thực hiện chứng thực phải giải thích rõ lý do bằng văn bản cho người yêu cầu chứng thực."

Như vậy để đảm bảo tính khách quan, trung thực thì cơ quan có chức năng chứng thực phải yêu cầu mẹ và chị gái của bạn nên để thể hiện được đúng đây là chữ ký của 2 người và ý chí của 2 được thể hiện giấy xác nhận đó là xuất phát từ ý chí của hai người.

Việc bạn đóng thuế đất hằng năm như vậy chưa thể khẳng định được bạn là người có quyền sử dụng đất bởi vì quyền này còn dựa vào nhiều yếu tố và giấy tờ khác như người chiếm hữu trên thực tế, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Trả lời câu hỏi thứ tư của bạn là xác nhận tài sản từ "hộ" sang "bà" chưa thể khẳng định được ngay đó là tài sản riêng vì chỉ có giấy xác nhận đó thôi thì chưa đủ căn cứ, việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang tên hộ gia đình và thực chất hiện trạng mảnh đất này đang được chiếm hữu, sử dụng bởi hộ gia đình từ trước đến nay thì chưa thể khẳng định ngay được tài sản này là tài sản riêng. Tài sản riêng chỉ được xác lập trong trường hợp có căn cứ rõ ràng đây là tài sản riêng hoặc có bản án đã có hiệu lực pháp luật tuyên bố đây là tài sản riêng của bạn.

Như đã phân tích ở trên nếu việc tặng cho trước kia của 2 vợ chồng bố mẹ anh đã được lập thành hợp đồng và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận thì việc mẹ bạn yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có căn cứ.

Giả sử trong trường hợp yêu cầu đó là hợp pháp thì việc phân chia tài sản chỉ được phân chi trên phần tài sản là di sản thừa kế của người bố đã mất năm 2014. Việc chia di sản thừa kế được chia theo di chúc hoặc chia theo pháp luật.

Trong trường hợp này nếu không có di chúc thì sẽ chia theo pháp luật và những người ở hàng thừa kế thứ nhất sẽ được hưởng phần di sản thừa kế bằng nhau theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tư vấn về tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê đất ?

Thưa luật sư! Em có một vấn đề muốn tham khảo ý kiến của luật sư ạ, sự việc như sau: Năm 1996 ba mẹ em có thuê một mảnh đất phần trăm của ông P, trong hợp đồng viết thời hạn thuê là: đến khi nào nhà nước thu hồi thì gia đình em phải trả lại cho nhà nước, nhưng nay 20 năm ông P đã mất, các con của ông khởi kiện yêu cầu gia đình em phải trả lại đất. Tại TAND Huyện ngày 27/07/2016 Tòa xử gia đình em thua kiện phải trả lại đất cho gia đình ông P đồng thời phải đóng án phí 2 triệu đồng + lệ phí.
Em xin hỏi tòa xử như vậy có đúng không ạ, nếu gia đình em xin phúc thẩm thì có khả năng thắng không ạ và án phí phúc thẩm là bao nhiêu ạ ?
Em cảm ơn luật sư nhiều ạ.

Tư vấn về tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê đất?

Luật sư tư vấn Luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng dân sự như sau:

"Điều 422. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định."

Căn cứ theo quy định trên, bên cho thuê là đất của Ông P và Ông P đã chết thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và ông P sẽ bị chấm dứt, gia đình bạn phải trả lại quyền sử dụng đất cho các con của ông P.

Tuy nhiên,nếu gia đình bạn vẫn không đồng ý với quyết định của phiên tòa sơ thẩm thì có thể làm đơn kháng cáo quyết định đó. Và bạn phải nộp đơn kháng cáo kèm theo các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ liên quan đến vụ việc thuê quyền sử dụng đất giữa bạn và Ông P. Tham khảo: Mẫu đơn kháng cáo

Về thời hạn kháng cáo: Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định:

"Điều 273. Thời hạn kháng cáo

1. Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Đối với trường hợp đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.

2. Thời hạn kháng cáo đối với quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án của Tòa án cấp sơ thẩm là 07 ngày, kể từ ngày đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện nhận được quyết định hoặc kể từ ngày quyết định được niêm yết theo quy định của Bộ luật này.

3. Trường hợp đơn kháng cáo được gửi qua dịch vụ bưu chính thì ngày kháng cáo được xác định căn cứ vào ngày tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi đóng dấu ở phong bì. Trường hợp người kháng cáo đang bị tạm giam thì ngày kháng cáo là ngày đơn kháng cáo được giám thị trại giam xác nhận."

Về án phí phúc thẩm: Căn cứ theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 : Mức án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Đất có được từ khi có vợ cả thì vợ hai có quyền bán tài sản này không ?

Em xin chào luật sư Minh Khuê. Luật sư cho em hỏi : em định mua 1 miếng đất, người đứng tên A chủ đất và đã chết. Người A này lại có 2 vợ, khi người A mua đất đó đứng tên có một mình, khi đó đang ở với bà vợ cả sau đó đã ly hôn đã phân chia tài sản. Nhưng vì 8 năm trước mảnh đất chỉ chia theo kiểu thỏa thuận thôi.
Sau đó A lấy vợ 2 có đầy đủ hôn thú, có con trai 5 tuổi. Nay bà vợ 2 bán có được không ? Và nếu em mua phải cần những giấy tờ gì ?
Em xin chân thành cảm ơn.

Tải về Mẫu đơn kháng cáo (Mẫu số 1)

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Luật hôn nhân và gia đình 2014 :

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung."

- Với thông tin bạn cung cấp đất này được xác định là tài sản chung của ông A và vợ cả.

Ở đây, cần xác định rõ thỏa thuận phân chia tài sản khi ông A và vợ cả ly hôn như thế nào. Tuy nhiên, hợp đồng phân chia tài sản chung này chỉ là giấy viết tay nên chưa có giá trị pháp lý. Khi kiện ra Tòa thì Tòa sẽ cho một khoảng thời gian để hai người hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng phân chia tài sản chung. Nếu không hoàn thiện hình thức văn bản này thì văn bản có thể bị tuyên vô hiệu. Khi đó, vợ hoặc chồng có quyền yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung.

Sau khi đã xác định rõ quyền sử dụng đất của ông chồng trong khối tài sản chung đó (ông A) thì nếu bạn muốn nhận chuyển nhượng thì chỉ được nhận chuyển nhượng phần thuộc về A. Tiếp đó, vợ thứ hai chỉ có quyền bán khi tài sản đó đã được nhập vào tài sản chung của hai vợ chồng (phải có văn bản nhập tài sản riêng này của ông chồng vào tài sản chung). Và khi đã nhập vào tài sản chung thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn mà hiện tại A đã mất thì cần có văn bản khai nhận di sản thừa kế.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Tư vấn về việc phân chia tài sản khi ly hôn khi vợ không có nghề nghiệp ?

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Đòi lại quyền sử dụng đất thực hiện như thế nào ?

Kinh gửi Công ty luật Minh Khuê. Xin chào luật sư tôi có một thắc mắc xin luật sư tự vấn về vấn đề đất đai. Mẹ tôi sinh hạ được 5 người con và sinh sống tại lô đất của ông bà tổ tiên có 9 ngôi mộ của tổ tiên được chôn cất từ năm 1963. Các con sau khi lớn lên đều đã xây dựng gia đinh và ở riêng, chỉ có bà là ở khu đất đó.
Đến nay mãi đến 1978 mới về làm dâu trong gia đình và có nhà ở và khu đất khác cách biệt không liền kề với đất của bà (bà ở một mình) Năm 1996 khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không cấp cho bà mà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho con dâu trên lô đất của bà như vậy như vậy là đúng hay sai? Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1996 bà vẫn còn khoẻ mạnh tinh thần minh mẫn bà không cho, không tặng, không có di chúc để lại đất cho con dâu. Đây là đất tổ tiên gia tộc của chúng tôi vì bà sinh được 5 người con không ai nhất trí cho con dâu. Đến năm 2003 thì mẹ tôi từ trần, hiện tại cô con dâu có sổ đỏ hợp pháp và muốn bán đất của gia đình tổ tiên tôi.
Xin luật sư tư vấn chúng tôi cần làm những thủ tục nào để giữ được mảnh đất của gia đình tổ tiên?
Xin trân thành cảm ơn luật sư.

Đòi lại quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến gọi : 1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp này, mẹ bạn là người có quyền sử dụng đất, từ thời điểm mẹ bạn sống đến khi mất không có bất kỳ hợp đồng tặng cho, tặng hay di chúc lại cho người con dâu này do đó nếu bạn có căn cứ cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người con dâu của mẹ bạn là sai thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước xem xét thu hồi lại giấy chứng nhận đã cấp, cụ thể Điều 106 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định:

"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai."

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

5. Tư vấn về việc bị chú thím đòi lại đất đã tặng cho ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Trước đây, năm 2002 chú thím tôi có cho vợ chồng tôi một mảnh đất, giao dịch bằng miệng không có giấy tờ nào chứng thực cả. Vợ chồng tôi xây nhà trên mảnh đất ấy sống từng ấy năm cho đến bây giờ là hơn 13 năm (2015).

Năm ngoái có chuyện xích mích giữa 2 gia đình. Họ, đặc biệt là thím tôi rất hay mắng chửi vợ chồng tôi vô căn cứ rồi lôi chuyện đất đai vào mà nói. Sau thời gian dài như vậy, vợ chồng tôi mới lên tiếng nên có xảy ra cãi vã. Sau đó họ đuổi chúng tôi đi( trong các lần mắng chửi trước, họ có đề cập đến việc này), và còn nói là : Nếu đưa ra 100 triệu sẽ được tự do. Trong lần gần đây nhất, đang lúc cãi nhau thì thím tôi đã vào sân nhà tôi và đập phá một số chậu cây cảnh của gia đình tôi.

Tôi xin hỏi quý luật sư: Chúng tôi nên làm gì ? Vì chúng tôi không muốn bị mắng chửi như thế nữa. Và nếu bị đòi lại đất, thì vợ chồng tôi có phải trả đất lại không ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: T.G.T

Trả lời:

Theo Luật dân sự năm 2015:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

"Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

"Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Theo Luật đất đai năm 2013:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013

"Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền."

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Trong trường hợp của bạn, trước tiên về giao dịch tặng cho đất mà bạn đã thực hiện cùng với chú thím của mình vào thời điểm năm 2002 thực chất là chú thím của bạn đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho bạn, tuy nhiên giao dịch này lại không hề được lập thành văn bản có công chứng chứng thực, hoặc bất kì một giấy tờ chứng minh nào khác. Như vậy theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng tặng cho tài sản là bất động sản thì hợp đồng này đã vô hiệu do vi phạm về hình thức do đó xét về pháp luật giao dịch này hoàn toàn không có giá trị pháp lý nào cả.

Xét về tranh chấp xảy ra ở thời điểm hiện tại bạn đã xây nhà và sinh sống ổn định được 13 năm, nếu chú thím của bạn có đòi lại đất thì bạn hoàn toàn có thể giữ lại đất và không phải trả lại dựa trên các căn cứ sau:

Theo Điều 100 và 101 bạn có thể làm các thủ tục yêu cầu ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất mà bạn đang sử dụng theo khoản 2 Điều 101 với điều kiện là không có tranh chấp nào xảy ra . Theo thông tin mà bạn cung cấp chú thím của bạn thường xuyên sang chửi bới và có ý định đòi tiền cũng như đòi lại đất, như vậy xác định là đang có tranh chấp xảy ra, vậy bạn có thể căn cứ vào Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 1 do đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 1/1/2008 và không có bất cứ giấy tờ nào nên bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất .

Khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chú thím của bạn không có quyền đòi lại đất nữa theo quy định của pháp luật.

Xét về trường hợp của bạn: bạn hay bị chú thím của mình chửi bới đồng thời sang nhà phá rối đập vỡ đồ đạc, bạn hoàn toàn có thể kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hình sự cơ quan chức năng sẽ ngăn cản các hành vi đó. Tuy nhiên, do là họ hàng và có quan hệ huyết thống với nhau chúng tôi khuyên gia đình bạn nên thỏa thuận hòa giải được với nhau là hướng giải quyết tốt nhất.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hỏi đáp về tội chiếm đoat tài sản và hình phạt đối với tội danh này ?