1. Tư vấn về hòa giải đối với tranh chấp đất đai

Chào Luật Minh Khuê, giữa tôi và ông hàng xóm có tranh chấp về ranh giới của hai nhà. Giờ tôi không muốn hòa giải mà kiện ra tòa án luôn có được không ?
Xin luật sư tư vấn giúp. Tôi cảm ơn.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Tranh chấp đất đai:

Theo Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 3. Giải thích từ ngữ

24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai."

Từ quy định này, cho thấy tranh chấp đất đai gồm 2 yếu tố:

- Đối tượng tranh chấp: Quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Chủ thể tranh chấp, phạm vi tranh chấp: Hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Ví dụ: Ông A và ông B có hai thửa đất liền kề nhau. Trong quá trình đo đạc đất đai thì ông A phát hiện ra Giấy chứng nhận của ông B có một diện tích đất chồng lấn sang Giấy chứng nhận của mình.

Ta thấy giữa ông A và ông B đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất chồng lấn thuộc về ai, đây được gọi là tranh chấp đất đai.

2. Những tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại cấp xã.

"Điều 3. Về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 ...

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án."

3. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

2. Loại tranh chấp nào phải qua hòa giải tại cấp xã ?

Thực tế, việc tranh chấp liên quan đến đất đai xảy ra dưới rất nhiều kiểu, dạng và trong nhiều quan hệ pháp luật khác nhau. Hiểu thế nào là tranh chấp đất đai để khoanh vùng những loại tranh chấp phải qua thủ tục hòa giải tại cấp xã vẫn chưa có sự thống nhất. Từ đó, dẫn đến tình trạng“đánh nhầm hơn bỏ sót”- một trong những nguyên nhân làm ách tắc trong giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay.

Vấn đề đặt ra

Luật Đất đai năm 2003 cũng như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ mới chỉ quy định tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã, nhưng chưa quy định cụ thể bắt buộc phải hòa giải đối với những tranh chấp đất đai thuộc loại nào. Căn cứ vào quan hệ pháp luật về tranh chấp có thể phân loại: tranh chấp về quan hệ pháp luật đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất); tranh chấp về các hợp đồng dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tranh chấp tài sản chung (quyền sử dụng chung về đất đai); tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Vậy, theo quy định của Luật Đất đai, có phải tất cả các dạng tranh chấp trên đều phải thông qua việc hòa giải tại cấp xã hay không ?

Nhận thức chưa thống nhất

Qua hơn hai năm thực thi các quy định của Luật Đất đai 2003 về việc giải quyết tranh chấp đất đai, việc xác định loại tranh chấp nào bắt buộc phải qua hòa giải ở cấp xã vẫn chưa có sự thống nhất. Về vấn đề này, hiện nay đang tồn tại hai quan điểm trái ngược nhau. Quan điểm thứ nhất cho rằng, tất cả các tranh chấp đất đai, như tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất, đều bắt buộc phải qua hòa giải tại cấp xã thì đương sự mới có quyền khởi kiện đến Toà án.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Đơn cử như vụ án tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất giữa ông Lê Hữu Đài với hai người chị gái là bà Lê Thị Tứ và bà Lê Thị Nguyệt ở huyện T. tỉnh Q. là một ví dụ điển hình. Sau khi xảy ra tranh chấp, do không được giải quyết kịp thời nên ông Đài đã có hành vi manh động là đập phá ngôi nhà thờ do bà Tứ và bà Nguyệt xây trên thửa đất đang tranh chấp thừa kế. Với hành vi đó, ông Đài đã bị Tòa án xử phạt 9 tháng tù về tội cố ý làm hư hỏng tài sản. Sau khi chấp hành xong hình phạt ông Đài tiếp tục làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản thừa kế, nhưng Tòa án cương quyết trả lại đơn khởi kiện, vì cho rằng tranh chấp chưa được hòa giải tại cấp xã. Hoặc như vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà D.T.H và chị N.T.L do TAND huyện Q. đang giải quyết: theo đơn khởi kiện, bà H yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, buộc chị L trả lại đất cho bà vì cho rằng vợ chồng bà không ký vào hợp đồng mà do một người nào đó ký. Tranh chấp này chưa qua hòa giải tại cấp xã, mặc dù quan điểm của Tòa án là loại tranh chấp này không cần qua hòa giải nhưng để bảo đảm an toàn (khỏi bị hủy án) nên đã yêu cầu đương sự làm đơn yêu cầu UBND xã hòa giải mới tiếp tục giải quyết vụ án.

Ngược lại, quan điểm thứ hai cho rằng, chỉ có tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới phải qua hòa giải tại cấp xã, còn tranh chấp liên quan đến các hợp đồng mà quyền sử dụng đất chỉ là đối tượng của hợp đồng, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải qua hòa giải tại cấp xã. Quan điểm này hợp lý hơn, bởi các lý do sau:

Thứ nhất: Theo các văn bản pháp luật về đất đai, thường gặp hai thuật ngữ là “tranh chấp liên quan đến đất đai” và “tranh chấp đất đai”. Đây là hai thuật ngữ có nội hàm khác nhau. Tranh chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gồm tranh chấp về các quan hệ hợp đồng, quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kế mà quyền sử dụng đất là loại tài sản thuộc đối tượng của quan hệ pháp luật đó. Còn tranh chấp đất đai có phạm vi hẹp hơn, là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất. Khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai giải thích từ ngữ “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự cũng phân định rất rõ giữa tranh chấp về quyền sử dụng đất và các loại tranh chấp về hợp đồng dân sự, tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, tranh chấp về thừa kế tài sản. Trở lại quy định của Luật Đất đai, tại các Điều 135 và 136 dùng thuật ngữ “tranh chấp đất đai” chứ không dùng thuật ngữ “tranh chấp liên quan đến đất đai”.

Thứ hai: Các quy định của pháp luật về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế và quan hệ sở hữu rất phức tạp. Do đó, với trình độ của cán bộ cấp xã, khó có thể xác định được một hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu; khó xác định diện, hàng thừa kế, quan hệ tài sản chung… Mặt khác, mục đích của việc hòa giải là sự thỏa thuận của các đương sự. Vậy khi hòa giải đương sự thỏa thuận để thực hiện một hợp đồng lẽ ra phải bị tuyên bố vô hiệu, hoặc thỏa thuận được việc chia thừa kế, nhưng bỏ sót những người lẽ ra phải được hưởng thừa kế, xác định không đúng di sản thừa kế… thì cán bộ cấp xã có khả năng nhận biết không?… Nếu giao các loại tranh chấp này cho UBND cấp xã hòa giải rất có thể sẽ vi phạm pháp luật.

Nghiên cứu các quy định của pháp luật về đất đai và thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai trong hơn hai năm qua có thể thấy, nguyên nhân của việc ách tắc trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai ở các địa phương từ khi thi hành Luật Đất đai 2003, chủ yếu do nhận thức của những người làm công tác pháp luật quá máy móc, không đúng với tinh thần quy định của pháp luật. Điều đó đã làm giảm lòng tin của nhân dân đối với các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Để có nhận thức thống nhất trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, rất cần có văn bản hướng dẫn về vấn đề này.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho đất đai ? Mua bán nhà đất cần những giấy tờ gì ?

3. Tranh chấp bất động sản liền kề về điều kiện trổ cửa sang nhà hàng xóm ?

Sáu hộ dân ngụ hẻm 47 Trần Hưng Đạo, quận 5, TP.HCM phản ánh: Hơn 50 năm nay, họ có sử dụng chung một nhánh rẽ của hẻm 47 để làm lối đi. Do nhánh rẽ là đường cùn nên các hộ đã nâng cấp, xây nhiều bồn cây, chậu kiểng làm thành một sân chung trồng nhiều cây xanh.

Quy chuẩn xây dựng hiện hành không quy định việc trổ cửa.

Tự ý trổ nhiều cửa

Lấn cấn phát sinh khi hộ 47/19 (không thuộc sáu hộ trên) xây dựng nhà ở vào tháng 5-2009. Do hông nhà này giáp ranh với nhánh rẽ, mặt tiền nhà quay ra đoạn đầu con hẻm nên trong quá trình thi công, chủ hộ là ông T. đã di dời, phá bỏ cây xanh nhằm mở cửa đi bên hông nhà. Khi bị sáu hộ phản đối, ông T. đã bít cửa hông này. Chừng khi xây lầu thì ông lại tiếp tục mở cửa bên hông trên lầu và cửa sổ nhìn trực diện vào nhà của sáu hộ. Ngoài ra, cửa thông gió phòng vệ sinh của nhà ông T. còn hướng thẳng vào nhà 47/28.

Tranh chấp bất động sản liền kề: Trổ cửa sang nhà hàng xóm, biết sai nhưng không dễ bịt

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Theo một hộ dân, khi khởi công xây dựng thì ông T. có trao đổi với các hộ về việc trổ cửa sổ và cửa hông, đồng thời yêu cầu các hộ dọn dẹp cây xanh. Nhưng sáu hộ không chấp thuận cho trổ cửa. Bởi làm vậy thì hẻm sẽ bị thu hẹp và các cây xanh cũng bị phá hỏng. Nhưng viện lẽ đã được cấp phép xây dựng, ông T. vẫn cứ theo kế hoạch mà làm.

Không còn cách nào khác, sáu hộ đã khiếu nại đến UBND phường 6 và UBND quận 5. Ngày 25-5, đại diện Phòng Quản lý đô thị quận 5 đã mời hai bên đến làm việc và yêu cầu sáu hộ dân đồng ý cho ông T. trổ cửa sổ với điều kiện “cách mặt đất 2,5 m trở lên, chỉ được trổ ít cửa sổ và không mở trực diện nhìn thẳng sang nhà các hộ”. Sau đó, đại diện của Thanh tra xây dựng quận 5 có biên bản lưu ý: Theo bản vẽ kèm theo giấy phép xây dựng thì nhà 47/19 không có cửa hông lẫn cửa sổ. Nhưng để dễ đón nắng, ông T. được trổ ba cửa sổ.

Chưa có cơ sở điều chỉnh

Trong hai công văn trả lời khiếu nại của sáu hộ dân, UBND quận 5 cho biết: Quyết định 04 ngày 3-4-2008 của Bộ Xây dựng không khống chế việc mở cửa sổ tại hẻm công cộng. Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 2008 chỉ quy định “khi thiết kế nhà ở liên kế, việc mở cửa sổ tại các phòng chức năng phải đảm bảo tính riêng biệt cho mỗi căn nhà” (khoản 5.5.1). Tiếp nữa, theo Công văn 5673 ngày 20-7-2009 của Sở Xây dựng, nhà ở và công trình xây dựng trong khu quy hoạch cải tạo các khu vực cũ trong đô thị phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu đến ranh đất kề cận từ 2 m trở lên. Như vậy, hộ 47/19 không làm sai quy định trong việc trổ cửa sổ tại hẻm 4 m. Tất nhiên, việc mở cửa phải đảm bảo tính riêng biệt cho mỗi căn nhà.

Đáng lưu ý, cả hai công văn đều chưa thể hiện rõ ông T. có được phép mở cửa hông hay không. Riêng với lưu ý trên của Thanh tra xây dựng quận 5 (chỉ được mở tối đa ba cửa sổ), ông T. đã mở đến tám cửa sổ và hai cửa bên hông lại nhìn trực diện vào nhà của sáu hộ dân làm ảnh hưởng đến cuộc sống của họ.

Ông Huỳnh Thiện Triết, Phó phòng Quản lý đô thị quận 5, thừa nhận: Rất khó ra công văn yêu cầu ông T. bít cửa sổ vì không có quy định về việc này. Trong khi đó, Công văn 5673 của Sở Xây dựng lại cho phép “công trình xây dựng có khoảng cách đến ranh đất của hộ liền kề từ 2 m trở lên được trổ cửa sổ”.

“Để đảm bảo được sự riêng tư của các hộ lân cận, phòng đã đề nghị Thanh tra xây dựng quận phối hợp với UBND phường buộc ông T. phải lắp gạch kính (không nhìn thấy bên ngoài) đối với các cửa sổ theo đúng thiết kế. Sắp tới, nếu ông T. không thực hiện việc này thì phòng sẽ xin ý kiến xử lý của UBND quận” – ông Triết nói.

Trước chi tiết, nay không

Theo Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định 682 ngày 14-12-1996 của Bộ Xây dựng, chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, cửa đi, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2 m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2 m.

Tuy nhiên, quy chuẩn xây dựng này đã được thay thế bằng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm theo Quyết định 04 ngày 3-4-2008 của Bộ Xây dựng và việc trổ cửa đã không được đề cập đến.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Tham khảo thêm: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Tư vấn pháp luật trong tranh chấp quyền sử dụng đất ?

Chào luật sư, tôi không hiểu nhiều về luật tranh chấp đất đai nên có thắc mắc mong luật sư tư vấn giúp. Ông bà tôi có 1,5 ha đất nông nghiệp, nay không còn sức khỏe nên muốn bán đất. Nhưng trong nhà có một Bác là trưởng nam muốn bán và lấy hết trong khi gia đình bà tôi thi có tất cả 8 người. Bà tôi cũng có tuổi nên cứ nghe Bác đó, kiểu trọng nam khinh nữ.
Tôi muốn hỏi có thể làm đơn kiện để giành quyền lợi cho những người còn lại không? Và nếu đi kiện thì sẽ trình tự như thế nào?
Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Điều 197 Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 quy định như sau:

"Điều 197. Quyền định đoạt của chủ sở hữu

Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản."

Như vậy, nếu mảnh đất này có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông bà bạn thì ông bà bạn có toàn quyền định đoạt đối với tài sản này. Do đó, việc ông bà bạn nghe và thực hiện theo lời của bác bạn là ý chí của ông bà bạn, không ai có quyền ngăn cản.

Thưa luật sư, xin hỏi: Nhà bác em có mảnh đất vẫn đang sử dụng và đóng thuế đất liên tục trong 40 năm. tới thời ddiemr năm 2015 khi nhà bác em xây nhà thì anh em trai ruột của bác trai có ý định tranh chấp đất và cho ràng đó là đất của mẹ họ. trong khi thực tế là đất ông ngoại em đứng ra xin cách đây hơn 40 năm. toà xử cho họ tháng và h bác em muốn kháng kiện thì có tháng được không ạ ?

=> Điều 271 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 271. Người có quyền kháng cáo

Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm, quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự của Tòa án cấp sơ thẩm để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm."

Khoản 1 và 8 Điều 272 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 272. Đơn kháng cáo

1. Khi thực hiện quyền kháng cáo, người kháng cáo phải làm đơn kháng cáo.

Đơn kháng cáo phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn kháng cáo;

b) Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người kháng cáo;

c) Kháng cáo toàn bộ hoặc phần của bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật;

d) Lý do của việc kháng cáo và yêu cầu của người kháng cáo;

đ) Chữ ký hoặc điểm chỉ của người kháng cáo.

.....
8. Kèm theo đơn kháng cáo, người kháng cáo phải gửi tài liệu, chứng cứ bổ sung (nếu có) để chứng minh cho kháng cáo của mình là có căn cứ và hợp pháp."

Như vậy, căn cứ theo các quy định pháp luật trên thì bác bạn hoàn toàn có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm của cơ quan Tòa án nếu bác bạn có căn cứ kháng cáo.

Kính chào quý luật sư, gia đình tôi có vấn đề về tranh chấp đất đai muốn hỏi như sau: - Vào năm 1994 Ông Ngoại tội có viết giấy cho bố mẹ tôi đất với diện tích 3,5mx20m và gì của tôi một miếng đất để làm đường đi với diện tích 1,3m x 20m. Trong giấy viết tay có chữ ký của ông ngoại và đóng dấu của chính quyền địa phương, ông ngoại tôi viết gia đình tôi được phép sử dụng diện tích ở dưới là 3,5mx20m và phần không gian xây trên là 4,5 m( tức là xây tầng 2 thì được ra thêm 1m). Hiện nay chồng gì của tôi bắt buộc phát dỡ 1m phần không gian phía trên đã xây đó nếu ko sẻ kiện ra tòa. Vậy có đúng luật không thưa Luật sư? và nếu giải quyết thì xử lý như thế nào? Xin các luật sư tư vấn. Xin chân thành cảm ơn --

=> Khoản 2 Điều 265 Bộ luật Dân sự quy định như sau:

"Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách."

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì ông ngoại của bạn đã viết giấy tặng cho quyền sử dụng đất cho bố mẹ bạn và dì của bạn, trong đó có thỏa thuận gia đình bạn được sử dụng 1m không gian trên phần đất của dì và giấy tờ này đã được đóng dấu tại địa phương. Như vậy, có thể hiểu được rằng tại thời điểm tặng cho cả 3 bên đều đã đồng ý với thỏa thuận trên do đó tại thời điểm hiện tại dì bạn có yêu cầu buộc gia đình bạn phải phá vỡ phần không gian phía trên là không đúng với thỏa thuận.

Vậy, trong trường hợp này, khi đã xảy ra tranh chấp bạn có thể yêu cầu UBND xã giải quyết .

Tôi đã xây nhà năm 1994 theo giấy phép XD của huyện, phần đất còn lại tôi bán cho người khác (ông V đã chết) họ đã làm nhà ở và tường bao quanh 8 năm rồi. Nay vợ ông Vcòn thiếu chiều rộng sang nhà tôi 20 cm, do sổ đỏ ghi 12m nhưng bà ấy đo lại co 11,8 m, nên đòi đập nhf tôi để lấy lại đất, Như vậy giải quyết thế nào xin cảm ơn.

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì gia đình ông V đang tranh chấp đất với gia đình bạn. Đối chiếu theo quy định tại Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì để được giải quyết tranh chấp đất đai bạn nên yêu cầu UBND xã tiến hành thủ tục hòa giải cho mình. Sau khi hòa giải tranh chấp đất đai tại xã mà không thành thì bạn có quyền làm đơn yêu cầu cơ quan Tòa án giải quyết, cụ thể:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Tranh chấp quyền sử dụng đất khi cho ở nhờ ? Tư vấn về việc lấy lại phần đất tranh chấp ?

5. Sống chung mà không kết hôn xử ly tranh chấp đất thế nào ?

Sau 13 năm chung sống, người đàn ông muốn phủ nhận sạch trơn công sức của người vợ lẽ đối với khối bất động sản mà chỉ mỗi mình ông đứng tên. Khi đến với nhau năm 1988, ông H. và bà B. chỉ có hai bàn tay trắng. Ông là thợ sửa đồng hồ, bà là thợ may, ở nhờ nhà của người quen. Bà B. cũng biết ông H. đã có hai đời vợ và sáu người con. Nhưng vào thời điểm trên thì ông chỉ sống một mình, ông H. nói vậy và bà B. cũng tin như thế.

Không đăng ký kết hôn

Bà B. cho biết ông H. có cưới hỏi bà đàng hoàng. Nhưng do cuộc sống chật vật nên hai người không thể về quê để đăng ký kết hôn. Do không có giấy chứng nhận kết hôn nên khi khai sinh cho đứa con duy nhất của hai người, ông H. phải làm giấy nhận con. Nhờ bạn bè giúp đỡ, ông H. chuyển từ nghề sửa đồng hồ sang buôn bán đồng hồ cũ rồi cả hai chuyển sang làm vỏ đồng hồ vàng và giàu lên từ đó. Khi có tiền, cả hai quay ra làm môi giới đất đai, mua đất nông nghiệp rồi bán lại kiếm lời.

Khi hai người thuê nhà mở điểm kinh doanh, bà B. ở văn phòng tiếp khách, làm giấy tờ, còn ông H. đi ra ngoài giao dịch. Đến năm 2001, khi chia tay nhau thì hai người có chung rất nhiều căn nhà và lô đất. Có căn giá trị lên đến vài tỷ đồng. Bấy giờ, ông H. trở mặt, phủ nhận sạch trơn công sức đóng góp của bà B. trong những nhà, đất trên mà cụ thể là không cho mẹ con bà hưởng thứ gì. Cả căn nhà mẹ con bà B. đang ở cũng bị ông dằn mặt “chỉ cho ở nhờ, khi cần thiết sẽ lấy lại để bán”.

Ức quá, bà B. đã kiện ông H. ra tòa với hai yêu cầu không công nhận quan hệ vợ chồng và được chia tài sản chung gồm chín căn nhà với tổng giá trị hơn 18 tỷ đồng. Tuy nhiên, điều bà không ngờ đến là toàn bộ tài sản trên đều đứng tên ông H. (nhiều căn đã có “giấy hồng”). Đau hơn nữa, ông H. vẫn chưa xé hôn thú với người vợ đầu tiên.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Tài sản riêng hay chung?

Theo bà B., khối nhà, đất khổng lồ trên cùng được tạo lập trong thời gian sống chung nên là tài sản chung của hai người, việc ông H. một mình đứng tên không đồng nghĩa đó là tài sản riêng của ông. Trong giấy nhận con, ông H. cũng gọi bà B. là vợ. Chính bà là người cùng ông H. đi ngồi sui, cưới vợ cho con trai riêng của ông.

Ông H. cũng thừa nhận có cưới hỏi, có sống chung với bà B nhưng ông không coi bà B. là vợ vì ông đã có vợ hợp pháp trước đó và chưa ly hôn. Theo những quy định của pháp luật mà ông nắm được, những tài sản trên là tài sản chung của ông và người vợ trước chứ không phải là bà B. Mặc dù những người hàng xóm, người thân và một số chủ nhà, đất cũ đều công nhận là khi bán nhà, họ đã thực hiện giao dịch với cả ông H. và bà B. nhưng hồ sơ nhiều căn nhà không thể hiện có sự tham gia mua bán của bà B. Như vậy, khi không phải là vợ ông H. thì bà B. không có quyền đòi chia tài sản như những trường hợp ly hôn khác. Bà B. chỉ được chia phần nhỏ tương xứng với công sức đóng góp để tạo lập khối tài sản trên.

Vụ án kéo dài đã tám năm ròng và hiện vẫn chưa kết thúc. Bởi lẽ các tòa án phải ủy thác điều tra, chờ đợi kết quả xác minh và định giá khối tài sản ở nhiều nơi mà bà B. đã kê khai và yêu cầu chia.

Theo các bạn, khối tài sản trên là tài sản riêng của bị đơn hay tài sản chung của nguyên đơn và bị đơn? Bà B. hay ông H. sẽ thắng kiện? Chúng tôi ghi nhận được nhiều ý kiến phân tích pháp lý khác nhau.

Luật sư Nguyễn Đình Hùng: Nguyên đơn vẫn có thể thắng kiện

Thực sự thì giữa ông H. với bà B. đã có quan hệ hôn nhân bất hợp pháp. Ông H. không đủ điều kiện để kết hôn với bà B. (do ông H. có vợ hợp pháp trước đó và chưa ly hôn). Do đó, bà B. không thể đòi phân chia tài sản chung sau khi ly hôn mà chỉ có thể đòi phân chia tài sản phát sinh trong thời gian hai người sống chung. Dù tài sản tranh chấp chỉ có ông H. đứng tên nhưng bà B. vẫn có thể thắng kiện với điều kiện bà chứng minh được mình có công sức tạo dựng. Đương nhiên, bà B. buộc phải có chứng cứ và thông qua các nhân chứng cụ thể. Những người đó có thể chứng minh việc mua bán tài sản có sự tham gia của cả ông H. và bà B.

Luật sư Phạm Quốc Hưng: Ai muốn giành phần phải chứng minh

Khi ông H. vẫn còn hôn thú với người vợ trước đó thì cuộc hôn nhân của ông với bà B. là bất hợp pháp và như vậy thì cả hai không phải là vợ chồng. Do vậy, số tài sản đang tranh chấp có thể là số tài sản có được do hai người cùng nhau hợp tác làm ăn. Người nào nói đó là phần tài sản của mình đều phải chứng minh. Có hai trường hợp cần được đặt ra: Đối với số tài sản chỉ mỗi ông H. đứng tên chủ sở hữu, nếu bà B. cho rằng mình có phần đóng góp thì bà phải chứng minh. Đối với phần tài sản chưa được cấp giấy chủ quyền hợp pháp, cả ông H. và bà B. đều phải đưa ra chứng cứ để chứng minh phần tài sản đó là của mình.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê (biên tập)

>> Xem thêm:  Khởi kiện tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ? Tranh chấp đất khi xây nhà mới ?