Theo Hướng dẫn 32/HD-VKSTC về một số nội dung trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, và qua thực tiễn kiểm sát giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án có một số vi phạm phổ biến đã được Viện kiểm sát phát hiện và thực hiện quyền kiến nghị, kháng nghị; một số vấn dề cần lưu ý khi nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất của Kiểm sát có thể kể đến gồm những lưu ý dưới các mục dưới đây: 

1. Không xác định đúng, đủ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

Ông L tranh chấp với ông T 450m2 đất tại xã B, thành phố V, tỉnh NA. Ông L trình bày năm 1996, ông nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn Q 1.300m2 đất, hai bên có viết giấy chuyển nhượng, ông chưa làm thủ tục sang tên nhưng đã có tên trong sổ địa chính, ông vẫn sử dụng phần đất này từ khi nhận chuyển nhượng; năm 2000, ông L có đổi một phần diện tích đất cho hộ ông Đỗ Văn G lấy phần đất trũng để đào ao. Nay ông T được cấp GCNQSD đất có 550m2 đất của ông và có cả phần đất ao là không đúng. Ông T khai ông được bố mẹ tặng cho khoảng 720m2 đất tại xã B giáp với phần đất của hộ ông L; quá trình sử dụng ông nhận chuyển nhượng thêm của bà Lê Thị V một phần diện tích đất nhưng hai bên chỉ làm giấy tay và không đo đạc cụ thể; năm 2013, ông kê khai và được cấp GCNQSD đất toàn bộ diện tích là 1.200m2.

Tòa án cấp sơ thẩm xét xử công nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông T theo GCNQSD đất cấp năm 2013. Tuy nhiên, theo xác nhận của UBND xã B thì thời điểm kê khai xin cấp GCNQSD đất, ông T kê khai nguồn gốc đất xin cấp là được thừa kế nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa bà V, ông G, ông Q tham gia tố tụng với tư cách là những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án để xác minh, làm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất tranh chấp của các bên là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Với vi phạm trên của Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm đã hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo quy định.

2. Kết luận không phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án

Khi không xem xét, đánh giá đầy đủ, toàn diện tài liệu, chứng cứ nên kết luận không phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án

Ví dụ: Vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất” giữa ông Nguyễn Văn K và ông Nguyễn Hồng M.

Ông K nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Trần Văn V. Đất của ông K liền kề đất của ông M. Ông K khởi kiện yêu cầu ông M trả lại diện tích đất 5,84m2 và phần mái (le) nhô ra trên khoảng không giữa hai hộ vì cho rằng diện tích 5,84m2 là do ông M lấn chiếm, còn phần mái le là của nhà ông M đã xây lấn sang khoảng không đất nhà ông. Tuy nhiên, ông M xác định ông xây nhà từ năm 1993 có cả phần mái nhô ra và sử dụng từ đó đến nay, chính quyền địa phương biết nhưng không có ý kiến gì, còn phần đất 5,84m2 là đất của bà Đỗ Thị Ơ cho thêm gia đình ông khi ông nhận chuyển nhượng đất của bà Ơ nên ông không đồng ý trả lại.

Theo xác nhận của UBND huyện T và Biên bản kiểm tra hiện trạng đất của hộ ông M và hộ ông K thể hiện: Phần đất ông M hiện đang sử dụng có diện tích đo thực tế là 106,6m2, trong đó phần đất lấn sang hộ ông K là 5,84m2. Nguồn gốc đất do ông M nhận chuyển nhượng từ bà Ơ và hiện vẫn chưa được cấp GCNQSD đất. Phần diện tích đất của hộ ông K đo thực tế là 102,54m2 (bao gồm cả hành lang giao thông) do ông K nhận chuyển nhượng từ hộ ông V, phần đất này trước đây là đường đi cũ của khu 12, xã H; năm 1989, xã mở đường đi mới đường cũ không còn sử dụng nên UBND xã H đã xin chuyển đổi mục đích để cấp cho các hộ dân có thu tiền sử dụng trong đó có hộ ông V. Sau khi được cấp, ông V chuyển nhượng cho vợ chồng ông K. Theo xác nhận của cán bộ địa chính xã H thì quá trình lập hồ sơ cấp GCNQSD đất năm 2003 cho hộ ông V đã không đi kiểm tra thực địa mà do cán bộ tự lập Biên bản kiểm tra thực địa và tự ký thay 02 hộ liền kề trong đó có hộ ông M nên ông M không biết việc ông V được cấp cả phần đất ông M đang sử dụng. Sự việc đã được kết luận tại Công văn số 181 ngày 31/10/1996 của UBND huyện T.

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới năm 2022

Như vậy, hộ ông V được giao đất từ năm 2003 và được cấp GCNQSD đất năm 2006 nhưng ông M sử dụng đất và xây toàn bộ công trình nhà từ năm 1993 trong đó có cả phần đất xác định lấn chiếm. Ông V được cấp đất sau khi ông M xây dựng, đất được cấp gồm cả phần diện tích người khác đang sử dụng, quá trình giao đất lại không bàn giao trên thực tế, không đo đạc thực địa và ký giáp ranh nên việc lập hồ sơ cấp GCNQSD đất cho hộ ông V là chưa bảo đảm đúng trình tự, thủ tục quy định. Vì vậy, việc xác định ông M lấn chiếm đất của ông V là chưa thỏa đáng. Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét, xác minh rõ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất của các bên mà chỉ căn cứ vào việc đương sự đã được cấp GCNQSD đất trong khi hồ sơ cấp GCNQSD đất cho các đương sự chưa đảm bảo đúng trình tự, thủ tục quy định để công nhận quyền sử dụng đất cho ông K là không có căn cứ.

Tòa án cấp phúc thẩm đã hủy bản án sơ thẩm, giao Tòa án sơ thẩm xét xử sơ thẩm lại để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho ông M.

3. Không tiến hành thẩm định tại chỗ dẫn đến tuyên bản án không thể thi hành án

Ví dụ: Vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất” giữa ông Lê Trọng H và ông Đinh Văn L tại xã Q, huyện T, tỉnh P.

Ông H trình bày diện tích 920m2 đất ông được cấp GCNQSD đất từ năm 2016, tháng 3/2017 ông phát hiện hộ ông L đã lấn chiếm của ông diện tích 350m2 nên khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông L phải trả lại diện tích đất này. Ông L khai phần đất tranh chấp là do ông đổi một phần diện tích đất cho ông Nguyễn Văn Q lấy phần đất có cả ao để canh tác và sử dụng phần đất này từ trước khi ông H được cấp GCNQSD đất. Ông Q xác nhận có đổi cho ông L một phần diện tích đất ao và có phần liền kề với đất nhà ông H, ranh giới giữa các phần đất là các bụi duối vẫn có từ khi ông Q sử dụng, trên đất vẫn còn một số cây ăn quả do ông Q trồng.

Tòa án cấp sơ thẩm xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H, tuyên buộc ông L trả lại đất cho ông H. Sau khi xét xử sơ thẩm, ông L có đơn kháng cáo cho rằng phần đất tranh chấp ông không lấn chiếm, diện tích đất sử dụng thực tế của hộ ông H thừa so với diện tích trong GCNQSD đất. Tòa án cấp phúc thẩm xác định việc cấp GCNQSD đất cho hộ ông H là đúng quy định của pháp luật, ông L không có căn cứ xác định quyền sử dụng đất hợp pháp đối với phần đất tranh chấp nên quyết định không chấp nhận kháng cáo của ông L, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Quá trình giải quyết, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đều không tiến hành thẩm định tại chỗ, đo đạc để xác định cụ thể diện tích sử dụng thực tế của hộ ông H so với diện tích được cấp trong GCNQSD đất; xác định diện tích, ranh giới, mốc giới của phần đất tranh chấp trong tổng số diện tích đất của ông H với các hộ liền kề, trong đó có hộ ông L; xác minh về quá trình đổi đất, sử dụng đất của ông L và ông Q, ý kiến của cơ quan có thẩm quyền của địa phương mà chỉ căn cứ vào GCNQSD đất đã cấp cho ông H để buộc ông L trả lại đất; đồng thời không xác định rõ tứ cận của phần đất tranh chấp dẫn đến không thi hành án được.

Chi cục Thi hành án huyện T có văn bản kiến nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với quyết định của các bản án sơ thẩm, phúc thẩm do không xác định được ranh giới, vị trí diện tích đất phải tổ chức thi hành án.

Vụ án đã được kháng nghị và xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm hủy bản án phúc thẩm, bản án sơ thẩm, giao Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại.

4. Giải quyết tranh chấp vượt quá yêu cầu khởi kiện của đương sự

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản mới nhất 2022

Ví dụ: Vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất” giữa vợ chồng ông Trần Ngọc H, bà Vương Thị N với vợ chồng ông Nguyễn Văn C, bà Hoàng Thị V.

Vợ chồng ông H, bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông C, bà V trả lại 15m2 đất đã lấn chiếm ở phía sau (phía Đông) giáp với đất vợ chồng ông C. Ngày 01/6/2012, Tòa án đã tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, các đương sự không thống nhất được việc giải quyết tranh chấp. Sau phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, bà N bổ sung yêu cầu khởi kiện, yêu cầu ông C, bà V phải trả lại cho bà phần đất mà ông C, bà V đã lấn chiếm có tổng diện tích là 40,1m2. Tòa án cấp sơ thẩm không tiến hành các thủ tục thụ lý bổ sung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không yêu cầu nguyên đơn nộp tiền tạm ứng án phí đối với phần yêu cầu bổ sung mà đã thụ lý và giải quyết vụ án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn diện tích đất 40,1m2, buộc nguyên đơn nộp án phí đối với yêu cầu khởi kiện bổ sung là giải quyết vượt quá yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vi phạm về thủ tục tố tụng quy định tại khoản 1 Điều 5, Điều 195 và Điều 196 BLTTDS năm 2015.

Tòa án đã xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bị đơn trả lại diện tích 40,1m2 đất tranh chấp là có căn cứ; đối với vi phạm về tố tụng không tiến hành các thủ tục thụ lý bổ sung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không yêu cầu nguyên đơn nộp tiền tạm ứng án phí đối với phần yêu cầu bổ sung, khi xét xử bản án sơ thẩm đã buộc nguyên đơn phải nộp án phí đối với yêu cầu khởi kiện bổ sung. Do vậy, vi phạm này đã được Viện kiểm sát tổng hợp để ban hành kiến nghị yêu cầu Tòa án khắc phục vi phạm.

5. Không xem xét công sức quản lý, duy trì, tôn tạo làm tăng giá trị QSD đất

Ví dụ: Vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất” giữa bà Nghiêm Ngọc T và ông Nghiêm Xuân C.

Bà T cho rằng phần đất tranh chấp là do bà gửi tiền từ nước ngoài về nhờ ông C mua và đứng tên hộ. Ông C xác định trong đó chỉ có một phần tiền của bà T còn lại là của vợ chồng ông. Đồng thời quá trình sử dụng đất từ năm 2007 đến khi tranh chấp là năm 2015 ông đã cải tạo, đổ đất vì trước đây đó là phần đất trũng. Do ông C không có cơ sở chứng minh mình có đóng góp vào số tiền mua đất trong khi bà T cung cấp đủ tài liệu chứng minh số tiền gửi về cho ông C phù hợp với giá trị thửa đất khi nhận chuyển nhượng và xác nhận của ông C khi nhận tiền có nội dung nhận tiền hộ bà T để mua đất. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông C trả lại phần đất tranh chấp cho bà T.

Các tài liệu trong hồ sơ vụ án như: biên bản định giá, biên bản xem xét hiện trạng đất tranh chấp và tài liệu xác minh tại địa phương đều thể hiện đất trước đây là phần đất trũng, có cả ao nhưng quá trình sử dụng đã được ông C đổ đất, lấp ao, trồng cây, cải tạo làm tăng giá trị thửa đất; bà T thừa nhận đã nhờ ông C đứng tên và quản lý, sử dụng giúp phần đất nhưng khi giải quyết vụ án Tòa án chỉ buộc ông C trả lại đất cho bà T mà không xem xét công sức quản lý, duy trì, tôn tạo làm tăng giá trị của thửa đất của ông C là không bảo đảm quyền lợi của ông C.

Với vi phạm này, Bản án phúc thẩm đã bị kháng nghị và xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm, hủy bản án dân sự phúc thẩm, hủy bản án dân sự sơ thẩm giao Tòa án sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo hướng xác định phần công sức trong việc quản lý, tôn tạo và làm tăng giá trị thửa đất cho ông C.

 

(MK LAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Mẫu đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất 2022

Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê đã sưu tầm và biên soạn. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

Luật Minh Khuê (Sưu tầm và biên tập).