Câu hỏi:

Riêng nhà ngoại em thì do là gia đình nên vẫn thương lượng mà không có thưa kiện, đến lúc ngoại mất đi thì dì 2 đồng ý tách sổ đất riêng ra cho nhà ngoại (lúc đó trong hộ khấu còn dì 3, dì 9 và mẹ em là dì 6 ở trong nhà). Vì dì 3 là dì lớn trong nhà nên khi làm giấy tờ mọi người trong nhà để cho dì 3 đứng tên cả sổ đỏ và hộ khẩu của căn nhà với diện tích là 5 x 22 , dì 2 làm giấy cho tặng dì 3 (không có giấy thỏa thuận của dì 6 và dì 9 là để dì 3 đại diện đứng tên).

Từ xưa tới nay thì dì 3 và dì 9 đi làm thuê (tại an giang), trong nhà chỉ có dì 6 và 2 con ở và trông coi. Khi sang tên xong thì nhà cũng cũ nát nên mọi người trong nhà gom góp tiền bạc để cất lại (không có giấy tờ chứng minh là ai bỏ vô bao nhiêu vì cất nhà cấp 4 nên có bao nhiêu thì làm bấy nhiêu). Gần đây dì 3 đã âm thầm nhờ người khác làm giấy chuyển nhượng lại cho dì 10 (dì 10 đã lấy chồng và cắt hộ khẩu chuyển đi từ lúc ngoại còn sống) mà không có bàn bạc với dì 6 với lý do nhà của cha mẹ từ xưa ai đứng tên cũng được, dì 6 không có quyền có ý kiến chỉ có quyền ở (giấy tờ đang tiến hành chưa ra sổ dì 10 đứng tên).

Dì 6 biết vì thấy có cán bộ đo đạc đi xuống xem xét nhưng không trực tiếp vào nhà, và hỏi thì dì 3 không trực tiếp xác nhận nhưng cũng không phủ nhận. Dì 6 cho rằng: nhà là của chung gồm có dì 3, dì 9 và dì 6. Dì 10 không có quyền sở hữu căn nhà cũng như đất đai; dì 3 có quyền để lại phần của mình cho dì 10 nhưng phải làm lại sổ là cả 3 người cùng đứng tên (dì 6, dì 9, dì 10); dì 6 cũng là một thành viên trong gia đình, dì 6 có quyền được đòi 1 phần quyền lợi trong gia đình với tư cách là 1 người con cũng như người cháu em cũng không muốn gia đình kiện tụng qua tòa án, nhưng 3 người ai cũng nghĩ là kia giành nhà.

Em xin được tư vấn như sau:

- Dì 6 nghĩ như vậy là đúng hay sai theo pháp luật và có quyền kiện hay không? Nếu có thì phải kiện ai và kiện ở đâu? Đơn kiện thì trình bày như thế nào? Phí để thuê luật sư thì là bao nhiêu? Liệu % thắng kiện của dì 6 là bao nhiêu? Nếu trong thời gian này do nhờ vả các mối quan hệ mà dì 3 đã làm thủ tục sang tên hoàn thành và ra sổ dì 10 đứng tên thì dì 6 có kiện được không. Vì hiện nay dưới quê thủ tục không rõ ràng như trên tp. Hcm

mong nhận được sự tư vấn sớm nhất từ luật sư. Trân trọng.

Người gửi : Nguyễn Thị Thiên Kim

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

Bộ luật tố tụng dân sự 2015

2. Luật sư trả lời:

2.1. Về việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất

Theo như bạn trình bày thì dì 2 đồng ý tách sổ đất riêng ra cho nhà ngoại (vì ngoại đã mất nên lúc đó trong hộ khấu còn dì 3, dì 9 và dì 6 sống ở trên mảnh đất đó); Hơn nữa, tòa án đã xét xử và ra quyết định buộc dì 2 em phải bán lại đất theo giá nhà nước cho cả 3 gia đình thì Dì 2 bạn phải thực hiện các thủ tục như sau:

Theo quy định tại điều 75 NĐ 43/2014/NĐ-CP về trình tự thủ tục thực hiện tách thửa:

1. Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; ...(sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a. Đo đạc địa chính để tách thửa đất

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Căn cứ khoản 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

"Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện."

Theo đó, thấy rằng việc dì 2 làm thủ tục tách thửa để tặng cho quyền sử dụng đất cho gia đình nhà ngoại bạn trong đó có 3 gia đình cùng chung sống với nhau lâu dài từ trước, ngoài ra bản án cũng xét xử phải chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất đó cho 3 gia đình, nên nhận thấy rằng Quyền sử dụng mảnh đất này là sở hữu chung của các thành viên trong gia đình ( sau khi dì 2 bạn đã thực hiện việc chuyển nhượng). Do đó, về việc dì 3 bạn đại diện đứng tên trên sổ đỏ mà không được sự đồng ý của dì 6 và dì 9 ( là 2 gia đình cùng chung sống trên diện tích đất đó) là không đúng theo quy định của pháp luật. Gia đình dì 6 và dì 9 có quyền được đứng tên trên mảnh đất này, nên 2 gia đình nên:

- Thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện là dì 3 của cả 3 gia đình cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất)

- Đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền " đính chính, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp" do trường hợp: Giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất, theo đó Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật đất đai quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu đúng thì sẽ được cấp lại và hình thức cấp giấy thì 3 gia đình nên chọn 1 trong 2 hình thức đã nêu ở quy định trên

Ngoài ra, theo quy định tại điều 212 Bộ luật dân sự 2015 về Sở hữu chung của các thành viên trong gia đình, quy định như sau:

"1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này".

Theo quy định trên, việc nhà cũ nát nên mọi người trong nhà gom góp tiền bạc để xây dựng lại (không có giấy tờ chứng minh là ai bỏ vô bao nhiêu vì cất nhà cấp 4 nên có bao nhiêu thì làm bấy nhiêu) là việc các thành viên trong gia đình cùng đóng góp và tạo lập tài sản, do đó trường hợp định đoạt căn nhà và quyền sử dụng đất này ( việc chuyển nhượng cho người khác) bắt buộc phải có sự thỏa thuận và đồng ý của tất cả 3 gia đình.

Do đó, việc dì 3 bạn âm thầm chuyển nhượng căn nhà và quyền sử dụng đất mà không được sự đồng ý của dì 6 và dì 9 là không đúng quy định của pháp luật.

Trường hợp của gia đình bạn nếu thủ tục sang tên đã hoàn thành và dì 10 đã đứng tên trên sổ đỏ mới thì gia đình dì 6 có quyền được khởi kiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên trước khi khởi kiện thì phải thực hiện hòa giải tại cơ sở ( hòa giải tại UBND cấp xã), nếu hòa giải tại cơ sở không thành thì sẽ có quyền khởi kiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Bạn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi dì 10 sinh sống yêu cầu: " Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa dì 3 và dì 10 vô hiệu".

Còn nếu trường hợp dì 6 khởi kiện yêu cầu dì 10 trả lại Quyền sử dụng đất thì phải khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

3. Quy định về nguyên tắc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nguyên tắc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay được quy định theo Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

4. Trường hợp sử dụng đất được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ vào Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

5. Các trường hợp cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tà sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Về vấn đề đơn khởi kiện như thế nào; phí mời luật sư là bao nhiêu và tỷ lệ thắng kiện ra sao hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác thì bạn vui lòng liên hệ đến Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 hoặc trực tiếp đến văn phòng công ty Luật Minh Khuê tại địa chỉ: Phòng 2007, Tầng 20, Tòa nhà C2, Vincom Trần Duy Hưng, Đường Trần Duy Hưng, Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, Tp. Hà Nội để được giải đáp thắc mắc chi tiết.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê