1. Tranh chấp sau khi chuyển đổi đất như thế nào ?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê, nhờ quý công ty tư vấn giúp tôi về sự việc với nội dung sau : Gia đình chú ruột với gia đình tôi ở liền kề nhau, 2 gia đình đều có sổ đỏ riêng của mỗi nhà. Năm 1996 chú chuyển ra nơi ở mới gần liền kề đất nông nghiệp, do gia đình tôi có 500m vuông đất nông nghiệp sát đất ở mới của chú nên gia đình chú chủ động xin đổi cho nhau để sản xuất làm ăn.

Cụ thể gia đình tôi lấy đất vườn ở của chú còn chú lấy đất nông nghiệp của gia đình tôi gần nhà ở mới để đào ao thả cá. Sau khi đổi gia đình tôi đóng thuế phần đất đó theo đất nhà ở. Do khi đổi thỏa thuận không viết giấy tờ. Năm 2008 thực hiện cấp sổ đỏ mới gia đình tôi được địa chính huyện chụp sơ đồ đất của ông chú vào sơ đồ đất nhà ở cho gia đình tôi và đã có chữ ký của gia đình vào sơ đồ. Đến nay gia đình chú viết đơn đòi lại mảnh đất cũ. Chính quyền xã giải quyết như sau: Do mảnh đất đó đang thuộc sổ đỏ cua gia đình chú nên phải trả lại. Còn đất nông ngiệp của gia đình tôi đổi cho chú vẫn được thuộc về chú. Và đã được chú vào sổ đỏ với đất nhà ở .

Luật sư tư vấn giúp tôi sự việc như vậy có đúng pháp luật hay không và gia đình tôi phải làm gì để đòi lại quyền lợi ?

Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

1. Về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất

Thời điểm gia đình bạn chuyển đổi đất là năm 1996 nên sẽ áp dụng các quy định của Luật đất đai cũ từ 1993 về chuyển đổi quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Điều 31

1- Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Về hình thức

Điều 6 nghị định trên quy định Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm có:

1. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất theo Mẫu số 1 ban hành kèm theo Nghị định này;

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất).

Về trình tự thủ tục chuyển đổi được quy định tại điều 7:

1. Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất chuyển đổi.

2. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Bản hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất cho những trường hợp được chuyển đổi và vào sổ theo dõi biến động đất đai; nếu không được chuyển đổi thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được chuyển đổi quyền sử dụng đất.

3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn trình ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp đã thực hiện xong việc chuyển đổi.

Căn cứ vào các quy định trên thì việc gia đình bạn và gia đình chú bạn thực hiện việc chuyển đổi đất cho nhau mà chỉ thỏa thuận bằng lời nói, không lập hợp đồng, không có sự chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất là chưa đúng với các quy định của pháp luật. Để việc chuyển đổi đất này có hiệu lực pháp luật thì hai bên phải lập hợp đồng chuyển đổi, thực hiện việc công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định của pháp luật.

2. Về tranh chấp phát sinh sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất

Sau khi thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, chú bạn viết giấy đòi lại đất và Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định diện tích đất nông nghiệp gia đình bạn đã chuyển đổi quyền sử dụng cho chú bạn và cả diện tích đất ở bác bạn đã chuyển đổi quyền sử dụng cho gia đình bạn, nay đều thuộc quyền sử dụng của chú bạn là trái với các quy định của pháp luật. Bởi lẽ:

-Theo quy định tại điều 97, luật đất đai 2013 thì:

"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước"

Việc Ủy ban nhân dân xã và bác bạn nói diện tích đất nông nghiệp đã được chú bạn xin Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và chuyển mục đích thành đất ở là thiếu cơ sở. Diện tích đất trên về mặt pháp lý vẫn thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn vì hai bên chuyển đổi đất nhưng chưa thực hiện và chưa hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật nên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn vẫn có ghi quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất này. Chú bạn không có căn cứ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp mà vẫn được Cấp giấy chứng nhận là hoàn toàn không có cơ sở pháp luật.

-Thứ hai, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ có thẩm quyền tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai. Cụ thể:

Tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp”.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, gia đình bạn có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại điều 203, Luật đất đai 2013, cụ thể:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại đất ? Xử lý tranh chấp bất động sản liền kề ?

2. Giải quyết tranh chấp đất nông nghiệp như thế nào ?

Xin chào Luật Minh Khuê! Mong Luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề này: tại quyết định số 471/QĐ - CT ngày 16/10/2001 quyết định về việc thu hồi đất nông nghiệp do hai bên tranh chấp. Quyết định nêu rõ thu hồi toàn bộ khu soi bãi với diện tích là 13.557 m2 giao cho UBND xã quản lý.
Tuy nhiên, từ khi nhận được quyết định, UBND xã vẫn chưa giao cho các tổ chức, cá nhân trong xã sử dụng. Trong khi đó, bên bị thu hồi vẫn tự ý sử dụng cho đến nay là 15 năm liên tục và gia đình họ có trồng cây ăn quả lâu năm cùng các loại tre. Hiện UBND xã yêu cầu hộ gia đình này trả lại đất cho nhà nước để xây dựng công trình nhưng gia đình không đồng ý và đề nghị UBND xã phải bồi thường phần cây ăn quả lâu năm và số tre gai mà họ đã trồng.
Vậy trường hợp này giải quyết như thế nào?
Trân trọng cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi ban hành tức năm 2001. Như vậy, việc chiếm hữu, sử dụng đất đối với mảnh đất đã có quyết định giải quyết tranh chấp của bên bị thu hồi là không có căn cứ pháp luật, không ngay tình do đó, không có quyền đối với mảnh đất này và tài sản trên đất. Căn cứ vào bộ luật dân sự 2015 quyền sở hữu có thể được xác lập căn cứ vào bản án, quyết định của Toà án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác. Do đó, đối với quyền sử dụng đất của mảnh đất bị thu hồi này, UBND xã có trách nhiệm quản lý và giao cho tổ chức, cá nhân khác sử dụng theo quyết định trên của UBND cấp huyện. Đối với hành vi tiếp tục sử dụng đất của người bị thu hồi trong thời gian từ năm 2001 đến nay, theo quy định tại Điều 194 BLDS:

Điều 191. Quyền sử dụng của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình cũng có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo quy định của pháp luật."

Như vậy, việc người có đất bị thu hồi đã biết mà vẫn tiến hành trồng cây lâu năm đồng nghĩa với việc chiếm hữu của họ đã không có căn cứ pháp luật mà còn không ngay tình, do đó việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất là trái quy định pháp luật. Mặt khác, theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013, điều kiện để nhà nước tiến hành bồi thường, hỗ trợ về đất là đất bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong khi căn cứ thu hồi đất ở đây là do vi phạm pháp luật về đất đai theo quyết định 471/QĐ_CT. Xuất pháp từ các lí do trên, họ sẽ không nhận được bồi thường thiệt hại khi UBND xã tiến hành thu hồi đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Khởi kiện tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ? Tranh chấp đất khi xây nhà mới ?

3. Khiếu kiện tranh chấp bất động sản liền kề thực hiện như thế nào ?

Bức tường là ranh giới giữa hai thửa đất liền kề. Năm 2003, khi xảy ra tranh chấp, hòa giải không thành, vụ việc được chuyển từ xã lên huyện rồi bị "chìm xuồng". Tháng 3/2008, chủ sử dụng mới nhận chuyển nhượng một thửa đất đã phá tường, xây nhà, "nuốt" luôn bức tường đang có tranh chấp.

Khi vụ việc tiếp tục được xem xét, mọi người mới tá hỏa, phần diện tích của bức tường đã nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ sử dụng mới. Sự việc trên diễn ra tại xã Ngọc Thụy, huyện Gia Lâm, nay là phường Ngọc Thụy (Long Biên – Hà Nội).

Năm 1993, bà Tạ Quán Nam, hộ khẩu thường trú tại số 51, ngõ 203, phố Tôn Đức Thắng (Đống Đa – Hà Nội) được ông Nguyễn Gia Liêm ở thôn Gia Quất, xã Ngọc Thụy chuyển nhượng 2.050m2 đất tại số 2, ngách 264/42, phường Ngọc Thụy. Việc mua bán có xác nhận của chính quyền địa phương. Thời điểm chuyển nhượng, con ngõ từ đường đi chung của thôn vào thửa đất chỉ có gia đình ông Liêm sử dụng. Vì ngõ nhỏ nên ông Liêm đã dẫn bà Nam đến gặp bà Lý – chủ sử dụng thửa đất liền kề, bàn bạc mở rộng lối đi. Bà Lý đồng ý bán cho bà Nam 11,5m2 đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của gia đình mình, dọc lối đi từ thửa đất bà Nam nhận chuyển nhượng ra đường đi của thôn. Trong giấy mua bán viết tay, hai bên thống nhất: “Bà Nam có toàn quyền sử dụng lối vào kể từ phần tường xây giáp vườn nhà bà Lý".

Tuy nhiên, năm 2003, gia đình bà Lý lại phá bức tường này, xây một bức tường khác ngay trên móng tường cũ. Sau khi nhận được đơn khiếu nại của bà Nam, chính quyền xã Ngọc Thụy đã lập biên bản, ra quyết định xử phạt hành chính gia đình bà Lý vì xây nhà cấp 4 trái phép trên phần đất đang có tranh chấp, yêu cầu đình chỉ xây dựng, khôi phục nguyên trạng. Vụ việc sau đó được báo cáo lên huyện, Thanh tra xây dựng huyện Gia Lâm đã có văn bản yêu cầu chính quyền xã Ngọc Thụy cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm, nhưng mọi việc… dậm chân tại chỗ.

Hành vi vi phạm ban đầu không bị xử lý dứt điểm đã trở thành tiền đề cho các vi phạm tiếp theo. Tháng 3/2008, phát hiện một chủ sử dụng đất mới phá một đoạn bức tường ranh giới, đào móng cả phần diện tích đang tranh chấp để xây nhà, gia đình bà Nam lại có đơn khiếu nại. Đến lúc này gia đình bà mới biết phần đất có móng của bức tường cũ đã nằm gọn trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của gia đình ông Đặng Đình Tuấn, người nhận chuyển nhượng đất từ con trai bà Lý.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Như vậy, trong khi hành vi vi phạm của gia đình bà Lý chưa bị xử lý, tranh chấp giữa hai gia đình chưa được giải quyết thì chính quyền địa phương lại "nhanh tay" cấp sổ đỏ, xác nhận chuyển nhượng đất, cấp giấy phép xây dựng cho chủ sử dụng mới. Hàng loạt động thái này đã khiến vụ việc càng trở nên phức tạp. Trong cuộc họp hòa giải ngày 13/3/2008, mọi người đã khẳng định phần đất 11,5m2 dọc lối đi bà Nam mua bằng giấy viết tay của bà Lý là thuộc quyền sử dụng của bà Nam. Chính quyền phường cũng đã kiểm tra hiện trạng sử dụng đất của gia đình anh Tuấn, nhận thấy phần móng đã đào nằm hoàn toàn trong sổ đỏ được cấp nhưng lại xây dựng sai với giấy phép được cấp, phường đã lập biên bản yêu cầu ngừng thi công. Hiện bà Nam vẫn khẳng định khi nhận chuyển nhượng đất của ông Liêm chỉ có mình gia đình ông sử dụng lối đi, hai bên đã xây tường rào không có gia đình nào sử dụng chung, việc chuyển nhượng diễn ra từ năm 1993. Bà đề nghị chính quyền địa phương can thiệp để những người vi phạm phải khôi phục nguyên trạng bức tường ranh giới cũ đã bị phá dỡ. Một lần nữa, hòa giải lại không thành, phường Ngọc Thụy đã có văn bản báo cáo UBND và cơ quan chức năng quận Long Biên xem xét, giải quyết.

Vụ việc trở nên phức tạp vì UBND và cơ quan chức năng huyện Gia Lâm không giải quyết dứt điểm khiếu kiện của gia đình bà Nam từ năm 2003, sau đó quận Long Biên lại cấp sổ đỏ cho các chủ sử dụng đất liền kề, trong khi ranh giới sử dụng đất chưa được phân định rõ ràng.

Thiết nghĩ, UBND và cơ quan chức năng quận Long Biên cần nhanh chóng xem xét, giải quyết vụ việc trên nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng cho các bên liên quan. Trước mắt, cần kiểm tra, giám sát chặt chẽ, không để các bên tiếp tục chuyển nhượng, xây dựng công trình trên phần đất có tranh chấp, khiến vụ việc càng trở nên phức tạp.

(LUATMINHKHUE.VN: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án ? Cách xử lý tranh chấp đất đai trong gia đình ?

4. Vướng mắc về giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai ?

Thực trạng giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai đã và đang là vấn đề phức tạp ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước, ổn định xã hội. Các nội dung khiếu kiện về đất đai hiện nay chiếm đa số trong tổng số khiếu kiện chung. Ngoài ra, các tranh chấp về đất đai cũng gia tăng. Có thể nói, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo phức tạp trong lĩnh vực đất đai, trong đó có nguyên nhân pháp luật.

1. Tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

T

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Do có sự khác nhau rất lớn giữa cơ chế, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thẩm quyền của Tòa án (có thể giải quyết nhiều lần) và theo thẩm quyền của UBND (chỉ có thể giải quyết hai lần), nên trong thực tiễn đã phát sinh những vướng mắc sau:

Vướng mắc về pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Một là do sự quản lý yếu kém kéo dài của cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai được thể hiện trong việc việc lưu trữ, quản lý hồ sơ về thửa đất không đày đủ, tình trạng hồ sơ bị thất lạc, đứt đoạn thông tin là không hiếm, không cập nhật được di biến động về thửa đất (do thực hiện các giao dịch, chuyển từ đất tập đoàn, hợp tác xã sang cá nhân, hộ gia đình quản lý vv…); thông tin trong hồ sơ về thửa đất thiếu, không chính xác (không chính xác về kích thước, số đo, diện tích, hình thù thửa đất, trên đất có tài sản như các công trình xây dựng, nhà ở không được thể hiện trong giấy chứng nhận xuất phát từ quy định, cách làm không hợp lý của cơ quan quản lý về đất đai tạo nên …); chậm hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, doanh nghiệp; nhầm lẫn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như thửa đất của ông A nhưng giấy chứng nhận lại ghi ông B, đối với đất rừng khi giao không cụ thể trên thực địa, không rõ ranh giới, chồng lấn khi giao dẫn đến tranh chấp; giấy chứng nhận ghi cấp cho hộ gia đình nhưng chính cơ quan quản lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không biết những ai trong hộ có quyền đối với diện tích đất này; nguồn gốc ban đầu là đất của thành viên trong hộ nhưng khi cấp giấy chứng nhận thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi hộ gia đình, song hồ sơ không thể hiện rõ việc chuyển từ đất của cá nhân thành đất của “hộ gia đình”. Qua tìm hiểu tác giả nhận thấy có trường hợp đất của cá nhân nhưng quá trình làm thủ tục cấp giấy cán bộ yêu cầu người xin cấp giấy chứng nhận phải ghi cả vợ hoặc chồng thì mới làm thủ tục cấp giấy nên phản ánh không đúng thực trạng …Bên cạnh đó việc cung cấp thông tin cho đương sự, cơ quan giải quyết tranh chấp không hiếm trường hợp cung cấp không kịp thời, thiếu chính xác.

Khi hồ sơ về thửa đất không bảo đảm độ tin cậy, cơ quan quản lý không cung cấp được những thông tin cần thiết cho việc giải quyết tranh chấp hoặc cung cấp không chính xác là trở ngại rất lớn cho việc giải quyết nhanh và chính xác các vụ tranh chấp về đất đai.

Hai là do chính sách pháp luật về đất đai thay đổi liên tục và nhanh chóng trong một thời gian dài, nhưng mỗi lần thay đổi không có các quy định của pháp luật minh định rõ các quan hệ đất đai hình thành trên thực tế trong các thời đoạn đó, tạo ra những điểm mờ trong quan hệ về đất đai, phải nghiên cứu, xem xét nhiều quy định trong đó có cả loại văn bản thuộc về chính sách đất đai (trong mỗi thời kỳ) khi giải quyết một vụ tranh chấp.

Mặt khác, khi Luật đất đai năm 2013 được thông qua tại Điều 202 đã quy định về hòa giải tranh chấp đất đai là: “1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

1. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

3. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

4. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Tại Điều 203 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp như sau:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

(1)Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

(2)Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

(3)Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

(4) Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Với các quy định tại điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì khi có tranh chấp bắt buộc phải trải qua hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết, cơ quan thứ nhất làm nhiệm vụ hòa giải, nếu hòa giải không thành, không hòa giải được… thì mới được yêu cầu cơ quan thứ hai là Tòa dân sự giải quyết. Những tầng nấc này làm cho vụ kiện kéo dài một bước, nhưng nó chỉ làm chậm việc kết thúc giải quyết vụ tranh chấp về đất đai, chứ không có vấn đề về pháp lý. Tuy nhiên, khi Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định loại đất tranh chấp mà các bên chưa có bất cứ loại giấy tờ gì cũng thuộc thẩm quyền tòa dân sự, là trao vượt quá thẩm quyền cho tòa dân sự trong việc giải quyết tranh chấp đối với loại đất này (từ chỗ chỉ có quyền xác định ai vốn có quyền dân sự đang bị người khác tranh chấp nay có thêm quyền xác định ai được quyền sử dụng đất chưa có căn cứ pháp luật-chưa được công nhận về pháp lý, vì loại đất này vốn đang được xác định là “đất công”), sẽ là một phức tạp rất lớn, xác xuất sai sót khi tòa án giải quyết tranh chấp sẽ cao hơn. Bởi lẽ, theo quy định của pháp luật thì chỉ những tài sản đã thuộc quyền sở hữu hợp pháp của một chủ thể, nay có chủ thể khác xâm phạm, tranh chấp thì Tòa dân sự căn cứ vào tài liệu chứng cứ để xác định thực chất tài sản đó là của chủ thể nào thì công nhận cho chủ thể đó, buộc bên đang chiếm hữu bất hợp pháp phải trả lại tài sản cho bên có quyền, chứ Tòa dân sự không có quyền ban phát quyền, lợi ích cho bất kỳ bên nào.

Đối với loại đất mà các bên chưa có bất kỳ loại giấy tờ gì thì thường là đất bồi ven biển, đất rừng…(tức đất đang thuộc quyền sở hữu toàn dân, chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận đất đó của ai, và cũng chưa giao cho các chủ thể đang tranh chấp được khai thác). Theo quy định của Luật đất đai thì đất đai nói chung, đặc biệt là loại đối tượng nói trên, do cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, nhưng thực tế các bên tự khai thác (khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép) dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất này. Khi tòa dân sự được giao thẩm quyền giải quyết thì tòa án sẽ phải quyết định đất đó (vốn chưa được nhà nước công nhận là của ai) bên nào được quyền sử dụng, là không phù hợp với quy định về tính thống nhất trong quản lý đất đai theo quy định của Luật đất đai, không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của tòa án nói chung, tòa dân sự nói riêng, do đó, để giải quyết tốt đối tượng tranh chấp này sẽ là một thách thức không nhỏ.[5]

Ngoài ra một số quy định trong Luật đất đai, Bộ luật dân sự năm 2015 chưa thật sự chuẩn chỉnh, ví dụ như quy định tại Điều 623 về thời hiệu thừa kế[6], quy định tại Điều 182 về chiếm hữu liên tục[7],…cũng tạo nên những khó khăn trong giải quyết tranh chấp thừa kế bất động sản nói chung, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng.

Với những phức tạp nói trên tỷ lệ phạm sai lầm, thiếu sót sẽ tỷ lệ thuận với những khó khăn, vướng mắc mà cơ quan giải quyết tranh chấp gặp phải trong vụ án, là những nguyên nhân dẫn đến vụ án bị sửa, hủy giải quyết lại nhiều lần, nguy cơ trải qua cả chục năm thậm chí lâu hơn mới kết thúc được vụ án là điều hoàn toàn tiên liệu được.

II. Một vài kiến nghị

Để giảm những khó khăn vướng mắc khi giải quyết loại tranh chấp đất đai nói chung, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng nhằm hạn chế sai sót xin có vài kiến nghị:

Một là cơ quan quản lý đất đai cần nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai, sớm hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận, và khi cấp giấy chứng nhận thì giấy này phải phản ánh đúng thực tế thửa đất (từ các số đo, tứ cận, tài sản trên đất vv…).

Vì tài sản hợp pháp trên đất là của chủ tài sản đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại “công cụ” quản lý, nó chỉ có vai trò ghi nhận hiện trạng tài sản của chủ tài sản (gồm quyền sử dụng đất và tài sản trên đất), chứ giấy chứng nhận không tạo ra tài sản cho bất kỳ chủ thể nào. Vì vậy, khi cấp giấy chứng nhận tại sao lại không phản ánh đầy đủ thông tin về tài sản tại thời điểm cấp giấy, gây khó dễ cho người dân, doanh nghiệp? Vừa tạo rủi do cho tất cả các bên khi loại tài sản này được đưa vào lưu thông dân sự, gây cản trở sự vận hành bình thường của giao dịch, vừa không giúp ích cơ quan quản lý nắm được đày đủ thông tin về đối tượng tài sản mà mình đang quản lý?

– Trong hồ sơ đất đai của mỗi khu đất, thửa đất phải cập nhật thể hiện đày đủ, chính xác mọi di biến động; tăng cường kết nối, minh bạch hóa thông tin và cung cấp thông tin kịp thời khi người dân, cơ quan có thẩm quyền yêu cầu, thì việc quản lý mới có ý nghĩa tích cực về kinh tế, xã hội.

Hai là khi có dịp sửa đổi, bổ sung Luật đất đai thì không nên giao cho tòa án giải quyết tranh chấp loại đất chưa có bất kỳ loại giấy tờ gì. Đối với loại đất này khi các bên tranh chấp về quyền sử dụng đất phải do cơ quan nhà nước được luật đất đai quy định có chức năng quản lý đất đai giải quyết (do cơ quan này mới có quyền “cấp” đất đó cho ai hoặc không cấp), tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản trên đất, công sức cải tạo trên loại đất này khi có yêu cầu. Tùy từng trường hợp mà tòa án có thể chấp nhận công sức đó, nếu cơ quan quản lý cấp đất đó cho một trong đối tượng đang tranh chấp hoặc đối tượng khác thuộc diện chính sách vv…, hoặc không chấp nhận công sức, thậm chí phải bồi thường, khôi phục lại “nguyên trạng” nếu cơ quan có chức năng quản lý đất đai yêu cầu, vì đó là loại đất không được phép khai thác, canh tác, ví dụ đất rừng đặc dụng, phòng hộ.

Ba là cơ quan có thẩm quyền sớm ban hành các văn bản hướng dẫn kịp thời mọi vướng mắc phát sinh trong thực tiễn quản lý, cũng như giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp thừa kế nói riêng phù hợp với yêu cầu của cuộc sống. Bên cạnh đó cần có cơ chế nâng cao phẩm chất, đạo đức, năng lực cán bộ đặc biệt cán bộ có chức trách trực tiếp liên quan đến quản lý đất đai và giải quyết tranh chấp.

Trong cuốn “thời hiệu, thừa kế và thực tiễn xét xử”, trong phạm vi chủ đề của cuốn sách tác giả cũng đã nêu một số kiến nghị mà cơ quan có thẩm quyền cần quan tâm hướng dẫn sớm nhằm tạo nhận thức thống nhất khi giải quyết tranh chấp.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thủ tục hòa giải đối với tranh chấp đất đai và cách thức giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ?

>> Xem thêm:  Tranh chấp về việc đòi nhà cho thuê ? Làm đơn khởi kiện về tranh chấp đất đai ?

5. Tư vấn khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng nóc nhà ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Nhà tôi ở khu phố cổ Hà Nội, ngày xa xưa các cụ (các cụ đã mất) đã ký giấy cho hàng xóm ở nhờ trên nóc nhà.
Nay họ lại bán trao tay cho người khác, (Nhà cấp 4) mà người mua này xây dựng, cải tạo cao lên định. Nhà tôi không đồng ý, quyết liệt không cho xây. Mà họ bảo lúc trước có giấy ký của các hộ đồng ý cho ở rồi đất nóc nhà là không gian sử dụng chung. Nhà tôi có sổ đỏ từ năm 2007, trong sổ hiện rõ nóc nhà là sử dụng chung của các hộ (4 hộ). Vậy bên tôi có kiện được không?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: H.M

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn, bạn là người đứng tên trên sổ đỏ nên về nguyên tắc, pháp luật Việt Nam công nhận bạn là chủ sở hữu, sử dụng đối với tài sản nhà, đất đang cho ở nhờ.

Theo quy định tại bộ lutj dân sự 2015

Điều 163. Bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.

2. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường.

Điều 164. Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.

2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Do vậy, để đòi lại tài sản nóc nhà đã cho mượn ở nhờ, bạn có quyền gửi đơn đến Tòa án cấp quận, huyện nơi có tài sản nhà, đất đang cho ở nhờ để đề nghị giải quyết. Kèm theo đơn khởi kiện là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và các tài liệu khác chứng minh cho việc ở nhờ( trong trường hợp của bạn chính là văn bản kí kết của bố bạn cho người đó ở nhờ). Tòa án sẽ căn cứ vào các chứng cứ do các bên cung cấp để xác định quyền sở hữu đối với nhà đất có tranh chấp và buộc người kia trả lại nóc nhà cho bạn.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm.

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Cách thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định mới nhất hiện nay ?