1. Khái niệm tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất được hiểu là những tài sản vật chất không thể tách rời với một mảnh đất cụ thể. Khái niệm này đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai, bởi lẽ tài sản gắn liền với đất thường bao gồm các yếu tố vật chất tạo nên giá trị sử dụng của đất, đồng thời có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất khi có sự thay đổi trong tình trạng sử dụng hoặc khi Nhà nước thu hồi đất.

Hiện nay, quy định về tài sản gắn liền với đất được đề cập tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, trong đó có Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Cụ thể, tại khoản 4 Điều 3 của Nghị định này, các tài sản gắn liền với đất được liệt kê bao gồm:

  • Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
  • Nhà ở riêng lẻ;
  • Công trình xây dựng khác;
  • Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

 

2. Các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

Căn cứ vào Điều 105 Luật đất đai 2024 quy định như sau: 

Trường hợp 1: Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất: 

- Trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai:

  • Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
  • Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm.
  • Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này.
  • Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.
  • Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục.

- Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật bao gồm:

  • Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người nhận thừa kế sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản theo quy định của pháp luật về dân sự;
  • Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn sử dụng đất;

Trường hợp 2: Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật. Điều này bao gồm các tài sản được xây dựng hoặc cải tạo trong thời gian có hiệu lực của thông báo thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Những tài sản này không được công nhận và sẽ không được bồi thường.

Trường hợp 3: Tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng có giấy phép xây dựng có thời hạn. Nếu giấy phép đã hết hạn vào thời điểm thu hồi đất, chủ sở hữu tài sản sẽ không được bồi thường, nhưng họ có quyền được hỗ trợ để tháo dỡ hoặc di dời.

Trường hợp 4: Công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội và công trình xây dựng khác. Nếu chủ sở hữu công trình xác định rằng họ không còn nhu cầu sử dụng trước thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền, thì tài sản cũng sẽ không được bồi thường.

 

3. Thủ tục xác định tài sản không được bồi thường

Pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thể về thủ tục xác định tài sản không được bồi thường khi thu hồi đất. Tuy nhiên, có thể thực hiện theo các bước cơ bản như sau:

Bước 1: Xác định loại tài sản gắn liền với đất

Đầu tiên, cần xác định rõ các loại tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu đang sở hữu. Các tài sản này có thể bao gồm nhà cửa, công trình xây dựng, cây trồng, và các hạng mục khác. Việc phân loại này giúp xác định những tài sản nào có thể được bồi thường và những tài sản nào không đủ điều kiện bồi thường.

Bước 2: Thu thập tài liệu, giấy tờ

Tiếp theo, cần thu thập các tài liệu và giấy tờ liên quan đến trường hợp không được bồi thường khi thu hồi đất. Điều này bao gồm các chứng từ chứng minh tính hợp pháp của tài sản, cũng như các tài liệu liên quan đến tình trạng sử dụng đất (ví dụ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hoặc các biên bản vi phạm nếu có).

Bước 3: Lập hồ sơ gửi cơ quan có thẩm quyền

Sau khi thu thập đầy đủ tài liệu, bước tiếp theo là lập hồ sơ và gửi đến cơ quan có thẩm quyền để xem xét. Hồ sơ này cần bao gồm các tài liệu đã thu thập cùng với đơn đề nghị xác định tài sản không được bồi thường. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ để đưa ra quyết định.

Bước 4: Nhận quyết định thu hồi, bồi thường

Cuối cùng, sau khi hồ sơ được xem xét, chủ sở hữu sẽ nhận quyết định từ cơ quan có thẩm quyền về việc thu hồi và bồi thường. Trong trường hợp thấy rằng tài sản của mình đáng lẽ được bồi thường nhưng lại không được ghi nhận, chủ sở hữu có quyền khiếu nại theo quy định pháp luật.

 

4. Ý nghĩa của việc quy định các trường hợp không được bồi thường

Răn đe hành vi vi phạm pháp luật:

Các quy định này đóng vai trò như một biện pháp răn đe mạnh mẽ đối với những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Bằng cách xác định rõ những trường hợp không được bồi thường, Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất tuân thủ các quy định pháp luật, ngăn chặn tình trạng xây dựng trái phép và sử dụng đất sai mục đích. Điều này giúp duy trì kỷ cương trong quản lý đất đai và nâng cao ý thức trách nhiệm của người dân.

Bảo vệ quy hoạch chung:

Các quy định này cũng nhằm đảm bảo thực hiện đúng quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Khi tài sản gắn liền với đất không hợp pháp không được bồi thường, sẽ góp phần bảo vệ và duy trì tính hiệu quả của quy hoạch, đồng thời tạo điều kiện cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội diễn ra thuận lợi. Việc này không chỉ mang lại lợi ích cho Nhà nước mà còn tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Tạo sự công bằng:

Cuối cùng, những quy định này giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của những người tuân thủ pháp luật. Trong một xã hội công bằng, việc bảo vệ quyền lợi của những người thực hiện đúng nghĩa vụ về đất đai là điều cần thiết. Điều này không chỉ tạo ra sự công bằng trong bồi thường mà còn khuyến khích sự tuân thủ pháp luật trong quản lý và sử dụng đất đai, từ đó xây dựng một xã hội văn minh và tiến bộ hơn.

Điều 105 của Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất. Những quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của Nhà nước và ngăn chặn việc lợi dụng quy trình thu hồi đất để xây dựng tài sản trái phép hoặc không đúng mục đích. Việc hiểu rõ các trường hợp này sẽ giúp người dân chủ động hơn trong việc quản lý và bảo vệ tài sản của mình, đồng thời thực hiện các nghĩa vụ pháp lý một cách hiệu quả.

Ngoài ra, các quy định này cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ pháp luật trong lĩnh vực đất đai. Người sử dụng đất cần nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình để tránh rơi vào tình huống không được bồi thường. Việc chủ động tìm hiểu và tuân thủ các quy định này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn góp phần xây dựng một môi trường pháp lý minh bạch và công bằng hơn trong quản lý đất đai.

Bài viết liên quan:

Nếu quý khách hàng còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.