Những trường hợp nào cần thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất?

Trong quá trình quản lý và khai thác nguồn lực đất đai, việc phân bổ quỹ đất một cách công khai, minh bạch và hiệu quả luôn là yêu cầu quan trọng đặt ra đối với Nhà nước. Đấu giá quyền sử dụng đất ra đời như một cơ chế nhằm bảo đảm nguyên tắc công bằng, hạn chế thất thoát tài sản công và lựa chọn được chủ thể có năng lực, nhu cầu sử dụng đất thực sự. Theo quy định của pháp luật đất đai, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2024, không phải mọi trường hợp giao đất, cho thuê đất đều phải thực hiện đấu giá, mà chỉ áp dụng đối với những trường hợp cụ thể. Việc nhận diện rõ những trường hợp cần thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân tham gia.

1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc tổ chức bán quyền sử dụng một khu đất nhất định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Việc bán này được tiến hành theo trình tự, thủ tục đấu giá công khai, minh bạch và dựa trên nguyên tắc cạnh tranh về giá. Đối tượng được đưa ra đấu giá là quyền sử dụng đất, không phải bản thân đất đai, và thường áp dụng trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Bản chất của đấu giá quyền sử dụng đất là cơ chế phân bổ đất đai theo giá trị thị trường, bảo đảm người trả giá cao nhất (nhưng không thấp hơn giá khởi điểm do Nhà nước quy định) sẽ được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng khu đất đó. Thông qua đấu giá, Nhà nước vừa lựa chọn được chủ thể có khả năng sử dụng đất hiệu quả, vừa bảo đảm nguồn thu cho ngân sách và hạn chế tình trạng xin – cho trong quản lý đất đai.

Tóm lại, Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức Nhà nước công khai lựa chọn người sử dụng đất thông qua cạnh tranh về giá, trong đó người trả giá cao nhất (đủ điều kiện và không thấp hơn giá khởi điểm) được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.

2. Những trường hợp nào đấu giá quyền sử dụng đất?

Theo khoản 1 điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp Nhà nước phải thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép không áp dụng hình thức đấu giá nhằm phục vụ mục tiêu quốc phòng, an ninh, an sinh xã hội hoặc lợi ích công cộng. Việc xác định đúng các trường hợp phải đấu giá không chỉ có ý nghĩa trong việc áp dụng pháp luật thống nhất mà còn bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, cá nhân tham gia sử dụng đất. Cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: 

- Áp dụng đối với các dự án đầu tư sử dụng quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, bao gồm đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đất đã được giao để quản lý theo khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai, trừ các trường hợp không đấu giá quy định tại Điều 124 và Điều 126. Cụ thể, quỹ đất đưa ra đấu giá bao gồm:

+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng;

+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, ao, hồ, đầm, phá;

+ Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt;

+ Đất có mặt nước chuyên dùng;

+ Đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất;

+ Đất do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý;

+ Đất do Nhà nước thu hồi và giao Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý trong các trường hợp tại điểm đ khoản 1 và khoản 3 Điều 82; khoản 2 Điều 82 tại khu vực nông thôn; khoản 5 Điều 86; điểm e khoản 2 Điều 181 của Luật này;

+ Đất giao lại hoặc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao khi không còn nhu cầu sử dụng, phù hợp với điều ước và thỏa thuận quốc tế;

+ Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của cấp xã;

+ Đất chưa sử dụng.

-  Giao đất ở cho cá nhân: Nhà nước thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở cho cá nhân, trừ các trường hợp được giao đất không thông qua đấu giá theo quy định tại Điều 124 Luật Đất đai 2024.

Đấu giá quyền sử dụng đất là nguyên tắc chung khi Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần, nhằm bảo đảm công khai, minh bạch và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai; chỉ những trường hợp đặc biệt do luật định mới được loại trừ khỏi cơ chế đấu giá.

3. Điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2024? 

Để bảo đảm hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, minh bạch, hiệu quả và hạn chế rủi ro trong quá trình triển khai dự án sau đấu giá, Luật Đất đai 2024 đã quy định hệ thống điều kiện chặt chẽ, áp dụng đồng thời đối với khu đất đưa ra đấu giá và chủ thể tham gia đấu giá. Các điều kiện này được thiết kế nhằm bảo đảm tính khả thi của khu đất, năng lực thực sự của nhà đầu tư và quyền lợi của Nhà nước cũng như xã hội.

3.1. Điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là cơ chế quan trọng để Nhà nước thực hiện việc phân bổ đất đai theo nguyên tắc công khai, minh bạch và hiệu quả. Tuy nhiên, không phải mọi khu đất đều có thể đưa ra đấu giá một cách tùy tiện. Để bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội, pháp luật đất đai đặt ra những điều kiện chặt chẽ nhằm bảo đảm rằng khu đất đưa ra đấu giá có tính khả thi cao về pháp lý, hạ tầng và quy hoạch, đồng thời hạn chế các rủi ro phát sinh sau khi đấu giá như chậm triển khai dự án, khiếu kiện về đất đai hoặc thất thoát nguồn lực đất đai. Trên tinh thần đó, khoản 2 điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể các điều kiện bắt buộc phải đáp ứng trước khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, các điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

- Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối

Quy định này nhằm bảo đảm khu đất đưa ra đấu giá là đất “sạch”, không còn vướng mắc về quyền lợi của người đang sử dụng đất. Việc hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giúp người trúng đấu giá có thể tiếp nhận và sử dụng đất ngay sau khi trúng đấu giá. Đồng thời, yêu cầu về hạ tầng giao thông kết nối bảo đảm khu đất có khả năng tiếp cận thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án và khai thác hiệu quả giá trị sử dụng đất.

- Có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 của Luật này

Điều kiện này thể hiện sự gắn kết chặt chẽ giữa hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc khu đất được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm giúp bảo đảm tính hợp pháp, thống nhất và chủ động trong quản lý đất đai của địa phương, đồng thời tránh tình trạng đưa đất ra đấu giá ngoài kế hoạch, gây xáo trộn trong sử dụng đất.

- Có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là cơ sở pháp lý quan trọng xác định rõ các chỉ tiêu sử dụng đất và xây dựng trong dự án nhà ở. Việc yêu cầu có quy hoạch 1/500 trước khi đấu giá giúp nhà đầu tư nắm rõ phạm vi, quy mô, mật độ xây dựng và chức năng sử dụng từng khu đất, từ đó tính toán chính xác hiệu quả đầu tư và hạn chế tình trạng xin điều chỉnh quy hoạch sau khi trúng đấu giá.

- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Phương án đấu giá là căn cứ trực tiếp để tổ chức phiên đấu giá, trong đó xác định các nội dung quan trọng như giá khởi điểm, bước giá, hình thức đấu giá, thời gian thực hiện và các điều kiện tham gia. Việc phê duyệt phương án đấu giá giúp bảo đảm tính minh bạch, thống nhất và tuân thủ pháp luật trong suốt quá trình đấu giá.

Các điều kiện nêu trên không chỉ là yêu cầu mang tính thủ tục mà còn là cơ chế pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm rằng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện một cách nghiêm túc, hiệu quả và đúng định hướng quản lý đất đai của Nhà nước. Thông qua việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện này, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ phát huy vai trò là công cụ phân bổ đất đai hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội bền vững.

3.2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 

Bên cạnh các điều kiện đối với khu đất đưa ra đấu giá, pháp luật đất đai còn quy định chặt chẽ điều kiện đối với chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm bảo đảm rằng người trúng đấu giá có đủ tư cách pháp lý, năng lực tài chính và khả năng thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất sau khi được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Việc đặt ra các điều kiện này có ý nghĩa quan trọng trong việc sàng lọc các chủ thể tham gia đấu giá, hạn chế tình trạng đầu cơ, bỏ cọc hoặc chậm triển khai dự án, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai.

Theo khoản 3,4 điều 125 Luật Đất đai 2024, các điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được quy định khác nhau đối với tổ chức và cá nhân, phù hợp với tính chất, quy mô và mục đích sử dụng đất của từng nhóm chủ thể. Trên cơ sở đó, bảng dưới đây tổng hợp và làm rõ các yêu cầu pháp lý cụ thể mà tổ chức và cá nhân phải đáp ứng khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

So với cá nhân, điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với tổ chức được quy định chặt chẽ hơn, không chỉ yêu cầu tư cách pháp lý hợp lệ mà còn đặt ra tiêu chí về năng lực, kinh nghiệm và khả năng thực hiện dự án, nhằm bảo đảm đất trúng đấu giá được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả và bền vững.

4. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất 

Trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp xã giữ vai trò trung tâm, trực tiếp tổ chức và bảo đảm việc đấu giá được thực hiện đúng quy định pháp luật, công khai, minh bạch và hiệu quả. Đồng thời, pháp luật cũng dự liệu các trường hợp đấu giá không thành nhằm làm rõ cơ sở pháp lý để xử lý tiếp theo, tránh tình trạng kéo dài hoặc lúng túng trong quản lý quỹ đất. Trên cơ sở đó, khoản 5 điều 125 Luật Đất đai 2024 và Điểm n Khoản 1 Điều 14 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định cụ thể trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm: 

- Công bố kế hoạch và danh mục các khu đất đấu giá: Hằng năm, Ủy ban nhân dân các cấp phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện. Quy định này nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch và tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tiếp cận thông tin về quỹ đất đấu giá.

- Tổ chức thu hồi đất và giải phóng mặt bằng: Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện phương án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo đúng quy định của Luật Đất đai, tạo quỹ đất “sạch” để đưa ra đấu giá.

- Tổ chức lập và thực hiện phương án đấu giá: Cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức lập và thực hiện phương án đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó xác định rõ giá khởi điểm, hình thức đấu giá, thời gian, điều kiện tham gia và các nội dung liên khác, làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức đấu giá.

- Chỉ đạo bàn giao đất và giấy tờ pháp lý cho người trúng đấu giá: Sau khi đấu giá thành, Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm chỉ đạo việc bàn giao đất trên thực địa và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người trúng đấu giá, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người trúng đấu giá.

Việc quy định rõ trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã và các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành giúp bảo đảm tính minh bạch, thống nhất và khả thi trong tổ chức đấu giá. Đồng thời, các quy định này góp phần duy trì nguyên tắc cạnh tranh, phòng ngừa tiêu cực và nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác nguồn lực đất đai của Nhà nước.

5. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành

Theo khoản 6 điều 125 Luật đất đai 2024, Đấu giá quyền sử dụng đất được xác định là không thành khi không bảo đảm được các điều kiện cơ bản về tính hợp pháp và nguyên tắc cạnh tranh – yếu tố cốt lõi của hoạt động đấu giá. Việc xác định rõ các trường hợp đấu giá không thành có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn, giúp cơ quan nhà nước có cơ sở pháp lý để xử lý tiếp theo đối với quỹ đất đưa ra đấu giá, đồng thời bảo đảm tính minh bạch, khách quan và đúng quy định của pháp luật. Theo quy định hiện hành, đấu giá quyền sử dụng đất được coi là không thành trong các trường hợp sau:

- Các trường hợp đấu giá không thành theo Luật Đấu giá tài sản

Đây là nhóm trường hợp mang tính nguyên tắc chung, áp dụng đối với mọi loại tài sản đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất. Bao gồm các tình huống như không đủ điều kiện để tổ chức phiên đấu giá, vi phạm nghiêm trọng trình tự, thủ tục đấu giá hoặc phiên đấu giá không đạt được kết quả theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Việc dẫn chiếu áp dụng Luật Đấu giá tài sản nhằm bảo đảm sự thống nhất trong hệ thống pháp luật và tránh chồng chéo trong quá trình áp dụng.

- Chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá

Trường hợp đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá thì không bảo đảm được nguyên tắc cạnh tranh về giá – yếu tố cốt lõi làm nên bản chất của đấu giá. Khi không có sự cạnh tranh giữa các chủ thể tham gia, việc xác lập giá trị quyền sử dụng đất thông qua đấu giá sẽ không phản ánh đúng giá trị thị trường, do đó pháp luật xác định đây là trường hợp đấu giá không thành.

- Thiếu sự cạnh tranh trong quá trình đấu giá

Mặc dù có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá, nhưng nếu thực tế chỉ có 01 người tham gia cuộc đấu giá, hoặc có nhiều người tham gia nhưng chỉ có 01 người trả giá, hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hợp lệ, thì bản chất cạnh tranh của hoạt động đấu giá cũng không được bảo đảm. Trong các trường hợp này, việc đấu giá không còn ý nghĩa lựa chọn chủ thể sử dụng đất thông qua cạnh tranh về giá, nên được xác định là không thành.

Tóm lại, đấu giá quyền sử dụng đất được coi là không thành khi không bảo đảm được tính hợp pháp và nguyên tắc cạnh tranh – hai yếu tố nền tảng của cơ chế đấu giá. Việc quy định rõ các trường hợp này không chỉ giúp thống nhất cách áp dụng pháp luật mà còn góp phần bảo đảm tính minh bạch, khách quan và hiệu quả trong quản lý, khai thác nguồn lực đất đai của Nhà nước.

Kết luận 

Quy định về các trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thể hiện rõ định hướng của Nhà nước trong việc quản lý chặt chẽ tài sản công, đồng thời phát huy tối đa giá trị kinh tế của đất đai. Thông qua cơ chế đấu giá, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện một cách minh bạch, cạnh tranh và đúng pháp luật, hạn chế tình trạng xin – cho và các tiêu cực phát sinh. Do đó, việc hiểu và áp dụng đúng quy định về đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ giúp các tổ chức, cá nhân chủ động trong quá trình tiếp cận quỹ đất, mà còn góp phần xây dựng môi trường quản lý đất đai công bằng, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững của đất nước trong giai đoạn mới.

Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê đã sưu tầm và biên soạn.  Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.