1. Tư vấn thủ tục và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tôi đang muốn xin cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất (GCNQSDĐ) đất ở mà không biết các bước thực hiện như thế nào. Rất mong nhận được tư vẫn từ phí công ty về trường hợp của gia đình tôi như sau:

- Gia đình tôi bố mẹ làm công nhân của công ty cổ phần.

- Trước đây công ty được giao đất để xây dựng làm trạm vật tư từ năm 1972 đến năm 2007. Năm 2007 công ty của bố mẹ tôi xin chuyển sang hình thức thuê đất và xin cấp GCNQSD đã được cấp năm 2007.

- Từ năm 1991 công ty có xây dựng khu gian nhà cho công nhân viên ở, gia đình tôi đến năm 2002 mới được công ty xét duyệt cho thuê nhà tại khu gian nhà của công ty. Trong quá trình đó do nhà bị xuống cấp công ty xây dựng lại và gia đình tôi phải nộp tiền 36 triệu tiền xây dựng nhà và tiền làm ngõ đi ra đường làng vì công ty muốn tách khu tập thể riêng. Thời gian thuê nhà công ty có thu tiền thuê đất ở của các hộ gia đình thuê tại khu gian nhà của công ty. Chúng tôi ở từ năm 2002 đến nay.

- Năm 2012 công ty xin tách khu tập thể ra khỏi khuôn viên công ty, được chấp thuận khu gian nhà tách riêng.

- Nay chúng tôi xin cấp GCNQSDĐ thì cần phải nộp tiền gì nữa không?

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi: Huyền

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ trực tuyến ?

Tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ trực tuyến - Ảnh minh họa

Trả lời:

Các khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn phải nộp 0,5 % lệ phí trước bạ x diện tích đất x giá đất theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành (giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành).

- Lệ phí địa chính: Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn phải nộp thêm tiền lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Trong đó, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

- Ngoài ra bạn còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo.

>> Tham khảo dịch vụ pháp lý liên quan: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án

2. Tư vấn cách tính thuế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi có căn nhà trong hẻm 2,5m trên đường X, Quận Gò Vấp, TPHCM với diện tích 40m2 (đã trừ lộ giới), vừa qua đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Khi làm thủ tục đóng thuế thì gia đình tôi mới tá hỏa vì thấy tiền đóng thuế quá cao. Với cách tính như sau: 15.600.000 đồng/m2 (giá đất mặt tiền) x 0.7 (hệ số vị trí) x 40 (diện tích đất) = 436.800.000 đồng (số tiền phải đóng). Vậy tôi muốn hỏi cách tính thuế vậy có đúng không ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: V.V.C

Tư vấn cách tính thuế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến qua điện thoại, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Vì bạn không trình bày rõ bạn định làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Nên sẽ được chia làm hai trường hợp để xác định nghĩa vụ tài chính như sau:

1. Nghĩa vụ tài chính khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thuế thu nhập cá nhân, là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2014 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

- Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

- Ngoài ra, theo quy định tại Điểm a, khoản 1, Điều 107 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Điều 107. Các khoản thu tài chính từ đất đai

“1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;”

Theo đó, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (công nhận quyền sử dụng đất) thì cá nhân, tổ chức yêu cầu cấp phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Nếu đất của gia đình bạn thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất.

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

...2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Như vậy, để xác định nghĩa vụ tài chính mà bạn phải nộp trong trường hợp của gia đình bạn thì bạn phải xem xét các quy định trên trong từng trường hợp để có cách tính chính xác nhất.

3. Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Thưa Luật sư, hiện tôi đang sống ở Xã Bắc Lý,Huyện Lý Nhân, Tỉnh Hà Nam. Năm 2012 có chủ trương cho đấu giá đất dãn dân và tôi có đấu giá được 1 lô đất, tôi đã nộp tiền đầy đủ vào 09/10/2012 cho UBND Xã Bắc Lý tính đến nay đã là 3 năm 10 tháng.
Nhưng đến nay tôi vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng lô đất đó. Tôi có đến UBND xã và Huyện hỏi thì họ chỉ bảo đợi. Tôi đang băn khoăn không biết luật nào quy định về thời gian từ khi nộp tiền đất đầy đủ thì sau bao lâu người dân được cấp giấy chứng nhận. Và nay tôi đến cơ quan nào để nộp đơn đòi quyền lợi của mình ?
Tôi rất mong các luật sư tư vấn và hồi đáp sớm giúp tôi !

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi : 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất...";

Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn là người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại phiên đấu giá, do đó bạn thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

"Điều 61. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

"...2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

....4. Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày".

Như vậy, nếu như đến thời điểm này bạn vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có quyền làm đơn kiến nghị gửi đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu làm rõ.

4. Làm thế nào để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm công trình phụ chung?

Kính chào quý công ty, tôi có một việc xin quý công ty giúp đỡ, gia đình nhà tôi ở trên mảnh đất D được gia đình xây dựng lên từ trước năm 80, liền kề là một khu của mấy hộ gia đình khác, mấy chục năm nay tất cả các hộ chúng tôi đều dùng chung các công trình vệ sinh, bếp, sân chung trong khu này.
Từ năm ngoái, 4 hộ liền kề trong khu nhà của tôi đã chung bán hết cho một chủ mới, và chủ mới đã đi công chứng, chứng thực và gộp làm thành một sổ đỏ nhưng lại bao gồm toàn bộ diện tích cả khu chung là sân, vệ sinh, bếp của cả xóm đó thuộc sổ đỏ chủ quyền sở hữu của chủ mới, và bên gia đình chúng tôi không hề biết khi họ làm thủ tục này! Vậy xin quý công ty cho chúng tôi biết, chủ mới hộ liền kề làm sổ đỏ bao gồm cả phần đất công trình phụ chung như thế có hợp pháp không?
Chúng tôi rất mong quý công ty tư vấn trả lời cho chúng tôi sớm nhất có thể.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Nếu khu sân, vệ sinh, bếp mà 4 hộ gia đình cùng thoả thuận với gia đình bạn là sẽ sử dụng chung, có văn bản hoặc có những giấy tờ làm chứng thì khi các hộ gia đình kia chuyển nhượng cho người khác và người đó đi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên khu sân, vệ sinh, bếp là trái với quy định của pháp luât.

Năm ngoài 4 hộ gia đình này đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho người khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì yêu cầu đối với hợp đồng chuyển nhượng như sau:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Nếu văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng thì việc công chứng là trái với quy định của pháp luật vì công chứng là xác minh nội dung của hợp đồng không trái với quy định của pháp luật, những công chứng viên vẫn công chứng cho nội dung là chuyển nhượng khu sân, vệ sinh, bếp thuộc sở hữu chung không được sự đồng ý của tất cả các hộ trong mảnh đất đó sang cho người khác. Gia đình bạn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố văn bản công chứng này là vô yêu, kèm theo yêu cầu phải có chứng cứ chứng minh việc sử dụng khu sân, vệ sinh, bếp là sử dụng chung.

Nếu văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng thực tại UBND xã. Chứng thực chỉ xác minh hình thức của hợp đồng mà không xác minh nội dung. Nên để bảo vệ quyền lợi cho mình thì gia đình bạn và bên phía gia đình nhận chuyển nhượng hãy tiến hành hoà giải với nhau, nếu không được thì hoà giải tại UBND xã, nếu vẫn hoà giải không thành thì chị có thể làm đơn khởi kiện ra toà án kèm theo chứng cứ chứng minh việc sử dụng khu sân, vệ sinh, bếp là sử dụng chung theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu?

Trong trường hợp diện tích đất đang sử dụng nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về việc tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm sao để được cấp sổ đỏ đối với phần đất này?

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu ?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định thì:

"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...."

Như vậy, dựa trên quy định của Điều luật trên, điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyến ử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

- Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành;

- Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 99, Điều 100, Điều 101, Điều 102 của Luật Đất đai năm 2013.

Ví dụ: Gia đình anh A trước đây đã khai hoang một mảnh đất có diện tích 28 m2 tại Phường X, Thành phố Hà Nội từ năm 1992, phần đất này được gia đình sử dụng để ở một cách ổn định, lâu dài và không có bất kỳ tranh chấp nào nhưng lại không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Hỏi, đối với diện tích đất này gia đình anh A có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Theo quy định tại Điều 5 Khoản 5 của Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND - Quyết định của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội thì diện tích đất ở tối thiểu tại các phường trên địa bàn thành phố là 30m2: "Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cáp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội".

Như vậy, phần đất gia đình anh A có nguồn gốc hình thành từ năm 1992, trước thời điểm Quyết định này có hiệu lực thi hành. Vì vậy, phần đất này của gia đình anh A đáp ứng điều kiện cần để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, đối với trường hợp phần đất có diện tích 25m2 này của nhà anh A, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, được sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch sử dụng của nhà nước thì được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 21 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì căn cứ để xác định sử dụng đất ổn định như sau:

"Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất."

Như vậy, sau khi xem xét các căn cứ trên, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với phần đất 28m2 gia đình anh A sử dụng như trên là lâu dài, ổn định và không có tranh chấp thì gia đình anh A hoàn toàn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, lúc này gia đình anh A cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ trong đó có:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

- Giấy xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân xã nơi có đất;

- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.

- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng.

- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);

- Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);

- Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).

Hồ sơ này gia đình anh A nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất. Nếu hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm giải quyết trong vòng 15 ngày.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi dựa trên cơ sở những thông tin, dữa liệu mà bạn cung cấp. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Liên hệ sử dụng dịch vụ hoặc tư vấn luật đất đai:

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH MINH KHUÊ

Điện thoại yêu cầu dịch vụ tư vấn luật đất đai trực tuyến: 1900.6162

Gửi thư tư vấn miễn phí qua email: L[email protected]

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê