1. Tư vấn việc sử dụng sai mục đích sử dụng đất nông nghiệp ?

Xin chào luật sư: Tôi có câu hỏi mong luật sư tư vấn giúp. Gia đình tôi có thửa ruộng số 61,62,43,35,25,63 đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bao quanh các thửa đất này là bờ ruộng từ ngày xưa do hợp tác xã phát quang để cây lúa phát triển tốt hơn.

Sau này Hợp tác xã giải thể gia đình tôi được cấp số ruộng đã nêu trên để sản xuất lúa. Gia đình tôi vẫn phát quang xung quanh bờ ruộng lấy lối đi xuống và không để cây cối rậm rạp làm ảnh hưởng đến cây lúa. Năm 2013, không hiểu vì lý do gì mà Ủy ban nhân dân huyện cấp toàn bộ số phần bờ ruộng liền các thửa ruộng nhà tôi cho Ông B để ông B trồng cây hàng năm. Khi tôi đưa đơn khiếu nại thì Ủy ban trả lời phần đất bờ ruộng nhà tôi là do Ông B khai phá.

Xin hỏi luật sư ủy ban làm như vậy là đúng hay sai. Bản thân gia đình tôi không có giấy tờ công nhận phần bờ ruộng là đất của mình nhưng chúng tôi vẫn luôn phát quang để không làm ảnh hưởng đến năng suất lúa nhưng ông B cũng không có cơ sở nào để nói rằng do ông khai phá phần bờ ruộng nhà tôi đang làm. Ông B được ủy ban cấp cho phần bờ ruộng nhà tôi để trồng cây hằng năm nhưng ông lại trồng cây roi và cây tre.Như vậy có hợp pháp không?

Xin luật sư tư vấn giúp gia đình tôi. Xin cảm ơn luật sư Chúc Luật sư sức khỏe, thành đạt.

>> Luật sư tư vấn về sử dụng sai mục đích theo luật đất đai, gọi 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất: UBND huyện cấp toàn bộ số phần bờ ruộng liền các thửa ruộng nhà bạn cho Ông B.

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì những thửa ruộng mà bạn nêu đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và dùng nó để trồng lúa , gia đình bạn vẫn phát quang xung quanh bờ ruộng lấy lối đi xuống và không để cây cối rậm rạp làm ảnh hưởng đến cây lúa. Nhưng nay phần bờ ruộng mà gia đình bạn thường xuyên phát quang để cấp cho gia đình ông B với lý do ông B đã khai phá. Nhưng ông B không có cơ sở để chứng minh rằng ông B đã khai phá phần đất đó.

Hơn nữa, theo quy định tại khoản 1 điều 171 Luật đất đai 2013 thì bờ ruộng để lấy lối đi xuống thuộc quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.

" 1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề."

Do đó, việc cấp UBND cấp cho ông B mảnh đất đó là không có cơ sở pháp lý và không hợp lý.

Thứ hai: Ông B sau khi được cấp phần bờ ruộng để trồng cây hằng năm nhưng ông lại trồng cây roi và cây tre.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật có 7 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 1 điều 57 Luật đất đai 2013 quy định:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
”.

Như vây, phần đất được sử dụng để trồng lúa muốn chuyển sang trồng tre, roi ( là cây lâu năm) phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, nếu ông B tự do trồng cây lâu năm trên phần đất được giao với mục đích trồng lúa thì được xác định là sử dụng sai mục đích sử dụng đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thực hiện thế nào ?

Chào luật sư, Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thi tôi cần thực hiện các thủ tục như thế nào để đúng quy định của pháp luật ?
Tôi cám ơn luật sư tư vấn.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 về chuyển mục đích sử dụng đất:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, trường hợp của bạn được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định tại điểm d khoản 1 điều 57 Luật đất đai năm 2013.

Điều 52 luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Để chuyển đổi điều kiện sử dụng đất bạn phải thỏa mãn điều kiện, đất chuyển đổi phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Căn cứ quy định tại Điều 59 luật đất đai năm 2013, thì thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc về Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nếu trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức, Uỷ ban nhân dân cáp huyện nếu trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân.

Bạn có thể tham khảo hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các giấy tờ sau đây:

- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

- giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất dịch vụ, thương mại ? Không có sổ đỏ có được phép chuyển đổi ?

3. Tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi chuyển đổi ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Ngày 20/4/2014, tôi có bán 1 mảnh đất và cho người mua mượn sổ hồng để chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ruộng lên đất thổ cư, nhưng chỉ mới nhận cọc, tôi đứng tên làm đơn xin chuyển nhượng hộ người mua, khi đưa sổ hồng để chuyển nhượng có làm 1 giấy tay ở công ty đo đạc.

Tôi muốn hỏi là:

1. Khi cho mượn sổ hồng mà chưa nhận đủ số tiền bán đất như vậy thì người mua có thể chiếm đất để sang tên khi không có chữ ký của tôi không?

2. Thời gian để chuyển đổi sang tên là khoảng bao lâu? (Người mua tự làm các giấy tờ theo hình thức dịch vụ ở công ty đo đạc).

Tư vấn về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Hiện nay theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;..."

Như vậy theo quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc giữa bạn và bên bán mới làm giấy viết tay chuyển nhượng là chưa đáp ứng quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy thì khi chỉ có giấy viết tay về việc chuyển nhượng và mặc dù có sổ hồng của bạn mà không có chữ ký của bạn thì bên mua cũng không thể tự mình thực hiện chuyển nhượng sang tên mảnh đất của bạn.

Vì hợp đồng trên giữa bạn với người mua không tuân thủ về mặt hình thức nên theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Điều 137 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Về thời gian để thực hiện chuyển nhượng sang tên thì hai bên sẽ phải thực hiện những thủ tục như sau:

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bước 1: Các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng (hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã). Các giấy tờ cần mang theo bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của các bên.

Bước 2: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.

Hồ sơ bao gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua).

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp thỏa thuận bên mua sẽ nộp thay).

- Hợp đồng chuyển nhượng.

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực)

- Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực)

- Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:

Hồ sơ, bao gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động.

- Hợp đồng chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê.

Chúc bạn sớm giải quyết được vấn đề của mình. Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp. Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài gọi 1900.6162

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

4. Tư vấn về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư ?

Thưa luật sư! Ba tôi là con liệt sĩ, mẹ tôi là thương binh bậc 4/4. Năm 2002 ba mẹ tôi có mua 1 miếng đất vườn 2200m2 ở đường Hóc Hưu, ấp 3 xã Quy Đức, Huyện Bình Chánh TP.HCM. Sổ đỏ ghi mục đích sử dụng là đất trồng cây ăn quả lâu năm. Năm 2003 nhà tôi cất nhà trên mảnh đất này khoảng 200m2 (sai mục đích).

Hiện tại gia đình tôi muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư 500m2 và xây thêm 1 căn nhà trên phần đất sẽ chuyển đổi. Tôi xin hỏi Luật sư một số vấn đề sau:

1. Hiện tại tôi nộp đơn xin chuyển có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở địa phương tôi không?

2. Tổng các loại phí và thuế phải đóng để chuyển đổi là bao nhiêu?

3. Ba mẹ tôi có được hưởng chính sách nào trong việc chuyển này không?

4. Thời gian giải quyết thường bao lâu?

5. Việc xây dựng không phép trước đây bị phạt thế nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Trả lời:

Về trình tự thủ tục để xin chuyển mục đích sử dụng đích đất, căn cứ vào Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13:

“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

Bạn phải làm hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đó và nộp tại phòng tài nguyên môi trường cấp huyện. Tại đây cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu thiếu sẽ hướng dẫn bạn bổ sung hồ sơ và sau đó hướng dẫn bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Về nghĩa vụ tài chính mà bạn phải thực hiện căn cứ vào khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đấtquy định:

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:....

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Ở đây bạn sẽ mất phí chuyển nhượng là mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tiền sử dụng đất được hiểu làsố tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.

Về chính sách mà gia đình bạn được hưởng quy định như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 11, khoản 2 Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất:

"Điều 11. Miễn tiền sử dụng đất

Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ."

" Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công."

Bạn có thể đối chiếu với trường hợp gia đình bạn để đề nghị miễn giảm tiền sử dụng đất.

Về xử phạt với hành vi nhà xây dựng không phép:

Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở:

Điều 14. Vi phạm quy định về khởi công xây dựng công trình

2. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi khởi công xây dựng công trình mà thiếu một trong các điều kiện sau đây (trừ trường hợp khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ):a) Mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ dự án;b) Thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình đã được phê duyệt;c) Hợp đồng thi công xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu;

d) Biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.

3. Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với chủ đầu tư không đảm bảo đủ vốn của dự án nhưng vẫn khởi công xây dựng.

4. Trường hợp khởi công xây dựng mà chưa có giấy phép xây dựng theo quy định thì bị xử phạt theo quy định tại khoản 5 Điều 15 Nghị định này.

Khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP

Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện nay

5. Xây nhà trên đất vườn có phải nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất không ?

Thưa luật sư, Bố mẹ tôi có 01 mảnh đất diện tích 300m2 sử dụng từ năm 1988, đến năm 2002 thì có đăng ký tại sổ địa chính của xã mang tên bố tôi với loại đất là đất vườn, nhưng vì có tranh chấp với công ty A nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cả thôn của tôi có hơn 20 hộ nhưng tất cả đất của các hộ này đều nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của công ty A).
Năm 2008 bố mẹ tôi xây nhà cho vợ chồng tôi,đến năm 2010 thì UBND tỉnh giải quyết và trả toàn bộ đất đai cho các hộ gia đình trong thôn trong đó có mảnh đất nhà tôi. Tôi xin hỏi luật sư hiện nay vợ chồng tôi muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải chi phí những khoản nào, có phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích không (năm 2008 xây nhà ở).
Tôi xin chân thành cảm ơn.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thực hiện thủ tục như thế nào mới nhất?

Luật sư tư vấn pháp luật lĩnh vực đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Đối với trường hợp của bạn thì bạn phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng của đất.

Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin cấp GCNQSDĐ

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng của đất có xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn.

+ Các giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2, 3 tại Điều 100 Luật đất đai 2013.

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Nếu bạn không có các giấy tờ trên thì bạn phải có xác nhận của UBND đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ :

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường

* Các khoản bạn phải nộp:

+ Tiền sử dụng đất: nếu bạn đã nộp tiến

- Tiền sử dụng đất: Nếu đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 100 như nêu trên thì gia đình bạn không phải đóng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên vì bạn có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, do đó bạn sẽ phải nộp số tiền 100% giá trị diện tích chuyển mục đích sử dụng đất theo khung giá do UBND tỉnh quy định. ( Theo nghị định 45/2014/NĐ-CP)

- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành).

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới.

Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới.

+ Miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh (quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư này) được cấp Giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

- Ngoài ra bạn còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh Khuê

--------------------------------------

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;

>> Xem thêm:  Phí chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp thành đất ở ? Hồ sơ xin chuyển đổi đất ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Chuyển mục đích sử dụng đất nhằm mục đích gì

Trả lời:

Việc chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo nhu cầu sử dụng đất của người dân.

Câu hỏi: Chuyển mục đích sử dụng đất có phải xin phép không

Trả lời:

Chuyển mục đích sử dụng đất có thể phải xin phép hoặc có thể chỉ cần đăng ký biến động về việc sử dụng dất với cơ quan có thẩm quyền, tuỳ từng trường hợp cụ thể theo quy định.

Câu hỏi: Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở có tốn nhiều chi phí không

Trả lời:

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.