Ủy quyền sử dụng đất cho người khác có lấy lại được không?

1. Khái niệm về ủy quyền sử dụng đất ?

Ủy quyền sử dụng đất đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện quyền định đoạt nhà đất cho bên ủy quyền và được nhận thù lao nếu giữa hai bên có sự thỏa thuận.

Bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền, người được uỷ quyền không thể chuyển nhượng cho chính bản thân mình vì không không phải là thành phần trong hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc ủy quyền sử dụng đất cho người khác vẫn có thể lấy lại được.

2. Ủy quyền sử dụng đất cho người khác có lấy lại được không?

Việc ủy quyền sử dụng đất cho người khác có thể lấy lại được đất nếu thuộc một trong những trường hợp sau:

- Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền:

một trong các bên có thể đơn phương chấm dứt việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây thiệt hại cho bên còn lại; đặc biệt đối với bên được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ phải gánh chịu rất nhiều thiệt hại nếu bị đơn đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do đó, đối với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ thì các bên cũng có thể đơn phương chấm dứt ủy quyền bất cứ lúc nào.

- Hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong trường hợp một trong các bên chết:

Hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt trong trường hợp một trong các bên chết. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa. Hoặc người được ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt hiệu lực, quyền sử dụng đất sẽ thuộc về người ủy quyền sử dụng đất.

- Hết thời hạn ủy quyền:

Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có thời hạn, do đó, nếu hết thời hạn ủy quyền mà người được ủy quyền không thể bán được mảnh đất đó thì khi hết thời hạn ủy quyền bắt buộc phải ủy quyền lại. Như vậy, nếu trong hợp đồng ủy quyền không có quy định nào thì hợp đồng ủy quyền mặc định có hiệu lực 1 năm kể từ ngày hai bên xác lập việc ủy quyền. Khi hết thời hạn ủy quyền, bên ủy quyền và bên được ủy quyền sẽ phải ký kết hợp đồng ủy quyền mới. Khi hết thời hạn ủy quyền thì người ủy quyền có thể lấy lại quyền sử dụng đất của mảnh đất đã ủy quyền cho người khác.

- Hợp đồng ủy quyền vô hiệu:

Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu nếu rơi vào một trong các trường hợp sau đây:

+ Chủ thể của hợp đồng uỷ quyền không đủ điều kiện hoặc không đảm bảo điều kiện giao kết hợp đồng

+ Hợp đồng ủy quyền vi phạm điều cấm của Luật, trái đạo đức xã hội.

+ Hợp đồng ủy quyền do giả tạo: Nhằm để che giấu một hợp đồng khác đằng sau hợp đồng uỷ quyền (ví dụ ký hợp đồng ủy quyền để mua bán đất đai)

>> Tham khảo thêm: Mẫu giấy ủy quyền sử dụng đất cho vợ, con hoặc người thân

3. Các lưu ý khi nhờ người khác bán nhà đất thông qua ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền để nhờ người khác bán đất cần phải tuân theo những quy định của pháp luật về lĩnh vực hợp đồng.

Về hình thức hợp đồng ủy quyền

Hình thức hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562 - Điều 569 Bộ Luật Dân sự 2015, trong đó có quy định việc ủy quyền lại phải có sự đồng ý của bên ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Bên được uỷ quyền chỉ được uỷ quyền lại cho người thứ ba, nếu được bên uỷ quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định.

Về nội dung hợp đồng ủy quyền

- Nội dung ủy quyền phải đảm bảo nguyên tắc không được ủy quyền những công việc trái pháp luật. Nội dung ủy quyền cần thỏa thuận chú ý về các yếu tố như:

+ Phạm vi ủy quyền như: người được ủy quyền được phép bán cho ai, giá bán ra sao,…

+ Nếu trong hợp đồng ủy quyền xác định đích danh người mua thì người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng cho người mà hợp đồng ủy quyền đã chỉ định đích danh, không được bán cho người khác

+ Nếu hợp đồng ủy quyền không xác định người mua đích danh thì mới có quyền bán cho bất cứ ai.

+ Thù lao khi ủy quyền (nếu có);

+ Trách nhiệm về thuế (nếu có): Do trong thực tế có nhiều trường hợp hai bên chuyển nhượng bất động sản cho nhau nhưng không làm hợp đồng chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế. Vì vậy, để hạn chế việc trốn tránh nêu trên cơ quan thuế sẽ tính thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền.

+ Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng;

+ Luật áp dụng và cơ quan giải quyết khi các bên có tranh chấp;…

4. Rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật. Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực. Vì vậy, để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực; không chấp nhận Hợp đồng ủy quyền. Do đó, hợp đồng ủy quyền không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác và không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác.

- Quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn theo phạm vi ủy quyền. Cụ thể, bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận. Thực tế, việc này đã xảy ra rất nhiều trường hợp sẽ bên mua (Bên nhận ủy quyền) đã trả tiền cho chủ sở hữu đất (Bên ủy quyền), nhưng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ về thửa đất vẫn đứng tên chủ sở hữu cũ. Như vậy, quyền sử dụng đất của bên nhận ủy quyền sẽ bị hạn chế nếu như hai bên không thỏa thuận rõ phạm vi ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền.

- Người ủy quyền có nguy cơ mất đất thổ cư đối với những trường hợp chuyển nhượng QSDĐ kết hợp phải tách thửa. Thông thường, sau khi ký kết hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ thì người ủy quyền sẽ nhận tiền, còn người được ủy quyền sẽ nhận giấy chứng nhận QSDĐ. Đối với trường hợp người bán chỉ chuyển nhượng một phần diện tích trong tổng diện tích ghi trên giấy chứng nhận thì phải làm thủ tục tách thửa đất. Nếu người bán tin tưởng giao giấy chứng nhận QSDĐ cho người mua làm thủ tục tách thửa và đăng ký đất đai, khi gặp người gian dối thì người bán có nguy cơ mất hết đất thổ cư.

 Để tìm hiểu thêm thông tin về vấn đề này, bạn có thể tham khảo tại bài viết: Quy định về giấy ủy quyền trong lĩnh vực đất đai? của Luật Minh Khuê chúng tôi.

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Ủy quyền sử dụng đất cho người khác có lấy lại được không? mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!