1. Có những loại hợp đồng bất động sản nào? 

Hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể khái niệm về thuật ngữ hợp đồng bất động sản mà đây chỉ là thuật ngữ dân gian người dân sử dụng khi nhắc đến các hợp đồng có đối tượng của hợp đồng là bất động sản. Theo đó, có thể kể đến một số loại hợp đồng bất động sản phổ biến theo Luật Đất đai năm 2013Luật Nhà ở năm 2014 hiện hành như sau:

Thứ nhất là các hợp đồng giao dịch liên quan đến nhà ở gồm:

- Hợp đồng mua bán nhà ở. Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu

- Hợp đồng thế chấp nhà ở. Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, trường hợp thế chấp nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải công chứng do tiềm ẩn nhiều rủi ro và tranh chấp của loại giao dịch này

- Hợp đồng đổi nhà ở: Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng đổi nhà ở là giao dịch về chuyển quyền sở hữu để được Nhà nước công nhận và sang tên sở hữu nên cần thiết có sự xác minh, kiểm soát về tính pháp lý nên bắt buộc phải công chứng

- Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở: Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng góp vốn bằng nhà ở trừ phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức

- Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở thương mại: Theo Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng

- Hợp đồng cho tặng nhà ở: Theo Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định đối với hợp đồng cho tặng nhà ở phải chuyển quyền sở hữu tài sản là bất động sản đó cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận, phải lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Thứ hai là các hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất gồm có:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện cụ thể như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

+ Đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên theo đúng quy định pháp luật.

- Văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo khoản 3 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và điểm c khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định đối với văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự và Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

 

2. Thẩm quyền chứng thực hợp đồng bất động sản của văn phòng công chứng

Như đã liệt kê tại mục 1 của bài viết thì hợp đồng bất động sản tùy theo từng trường hợp sẽ phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Công chứng và chứng thực vốn là hai thủ tục hành chính khác nhau và được thực hiện ở các cơ quan có thẩm quyền khác nhau tùy từng trường hợp. Vậy trong trường hợp chứng thực các hợp đồng bất động sản nêu trên thì văn phòng công chứng có thẩm quyền làm thủ tục chứng thực này hay không? 

Theo đó tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 có nêu rõ phạm vi công chứng hợp đồng về bất động sản của công chứng viên tại tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở có bất động sản đó.

Trừ các trường hợp công chứng những văn bản: di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản thì không cần phải phụ thuộc vào việc bất động sản ở đâu

Mặt khác tại khoản 4 Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP có quy định rõ thẩm quyền chứng thực của công chứng viên chỉ được chứng thực các việc sau đây: 

+ Chững thực bản sao từ bản chính các giấy tờ, văn bản do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền  cấp hoặc chứng nhận

+ Chững thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản, trừ việc chứng thực chữ ký người dịch.

Như vậy từ những căn cứ trên có thể rút ra kết luận rằng, văn phòng công chứng không có thẩm quyền chứng thực hợp đồng bất động sản mà chỉ có thẩm quyền công chứng hợp đồng về bất động sản tại nơi mà văn phòng đặt trụ sở. Việc chứng thực các hợp đồng bất động sản sẽ thuộc thẩm quyền chứng thực của một cơ quan khác.

Theo đó tại Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP quy định thẩm quyền chứng thực các hợp đồng về bất động sản thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn). Cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền và trách nhiệm: 

- Chứng thực các hơp đồng, giao dịch liên quan đến đối tượng của hợp đồng, giao dihcj là thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai

- Chứng thực các hợp đồng, giao dịch có đối tượng là nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 

Những hợp đồng này đều đã được Luật Minh Khuê khái quát, liệt kê tại mục 1 của bài viết.

Quý khách có thể tham khảo bài viết: UBND xã có thẩm quyền chứng thực hợp đồng tặng cho đất đai không?

 

3. Hợp đồng bất động sản được chứng thực xong sau bao lâu thì có hiệu lực?

Cũng tại Điều 3 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP quy định rõ về giá trị pháp lý của hợp đồng về bất động sản được chứng thực theo quy định của pháp luật sẽ có hiệu lực ngay sau khi hợp đồng hoàn tất thủ tục chứng thực theo quy định. Và giá trị của hợp đồng chứng thực sẽ không bị giới hạn về khoảng thời gian có hiệu lực của nó, tức có giá trị vô thời hạn trừ trường hợp có quyết định bị hủy bỏ. 

Và trên đây là toàn bộ thông tin pháp lý về Văn phòng công chứng có chứng thực hợp đồng bất động sản được không? do Công ty Luật Minh Khuê biên soạn và muốn gửi đến quý khách mang tính chất tham khảo. Tổng đài Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 là phương thích liên hệ, kết nối quý khách hàng với sự hỗ trợ của Luật sư Công ty Luật Minh Khuê. Tổng đài sẽ luôn được túc trực để kịp thời tiếp nhận và giải đáp mọi vướng mắc của quý khách hàng cần liên hệ giải đáp. 

Hoặc nếu quý khách có nhu cầu muốn báo phí dịch vụ, quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ trong lĩnh vực công chứng hoặc soạn thảo hợp đồng vui lòng gửi yêu cầu đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất. Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!