Ví dụ xác định giá đất theo phương pháp thu nhập

1. Giới thiệu chung

Phương pháp thu nhập là một trong những công cụ quan trọng trong việc định giá đất, đặc biệt đối với các loại đất sản xuất kinh doanh. Nguyên lý cơ bản của phương pháp này là xác định giá trị của đất dựa trên khả năng sinh lợi mà nó mang lại. Nói cách khác, giá trị của một mảnh đất sẽ được quyết định bởi mức độ thu nhập mà nó có thể tạo ra trong tương lai.

Tầm quan trọng của phương pháp thu nhập:

- Đánh giá giá trị thực tế: Phương pháp này giúp ta đi sâu vào bản chất của đất, không chỉ xem xét giá cả trên thị trường mà còn xem xét khả năng tạo ra lợi nhuận thực tế của nó. Điều này đặc biệt hữu ích đối với các loại đất có mục đích sử dụng đặc biệt như đất nhà xưởng, đất thương mại, nơi mà yếu tố thu nhập đóng vai trò quyết định.

- Đánh giá tiềm năng: Phương pháp thu nhập giúp đánh giá tiềm năng phát triển của đất. Bằng cách dự báo thu nhập trong tương lai, ta có thể đánh giá được khả năng tăng giá của đất trong những năm tới.

- So sánh các loại đất khác nhau: Phương pháp này cho phép so sánh giá trị giữa các loại đất khác nhau, kể cả khi chúng có vị trí địa lý, diện tích hay mục đích sử dụng khác nhau.

- Cơ sở cho các quyết định đầu tư: Phương pháp thu nhập là một công cụ hữu ích cho các nhà đầu tư bất động sản. Nó giúp họ đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt bằng cách so sánh lợi nhuận dự kiến từ các dự án khác nhau.

Tổng quan về Nghị định 12/2024/NĐ-CP

Nghị định 12/2024/NĐ-CP là một văn bản pháp luật quan trọng trong lĩnh vực đất đai, có tác động lớn đến việc định giá đất tại Việt Nam. Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trước đó, nhằm hoàn thiện hơn nữa khung pháp lý về giá đất.

Nội dung chính về phương pháp thu nhập:

Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã điều chỉnh và làm rõ hơn các quy định về phương pháp thu nhập trong định giá đất. Cụ thể:

- Điều kiện áp dụng: Nghị định quy định rõ hơn các trường hợp có thể áp dụng phương pháp thu nhập, đồng thời đưa ra các tiêu chí để đánh giá tính phù hợp của phương pháp này đối với từng loại đất.

- Công thức tính toán: Nghị định cung cấp công thức tính toán cụ thể để xác định giá trị đất dựa trên thu nhập, bao gồm cả việc xác định thu nhập ròng, lãi suất chiết khấu,...

- Các yếu tố ảnh hưởng: Nghị định chỉ ra các yếu tố có thể ảnh hưởng đến thu nhập của đất, từ đó tác động đến giá trị của đất.

- Trình tự, thủ tục: Nghị định quy định rõ trình tự, thủ tục thực hiện việc định giá đất bằng phương pháp thu nhập, đảm bảo tính khách quan và minh bạch.

2. Phương pháp xác định giá đất theo thu nhập

Theo quy định của pháp luật căn cứ tại Điều 5d Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định như sau: 

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

- Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.

- Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.

+ Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.

- Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

- Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.

- Các khoản chi phí trên được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm

Thu nhập ròng bình quân một năm được xác định theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm - chi phí bình quân một năm

- Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm : Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.

- Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r) n : (1 +r) n -1 

Trong đó, n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm).

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại bước 2.

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất của thửa đất cần định giá được tính theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá : Diện tích thửa đất cần định giá

3. Áp dụng phương pháp thu nhập theo Phụ lục II Nghị định 12/2024/NĐ-CP

Ví dụ:

Xác định giá của một thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A, quận B, thành phố C. Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau:

- Diện tích thửa đất: 6.000 m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm.

- Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng 3.000 m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng sàn 30.000 m2; diện tích sử dụng cho thuê làm văn phòng 22.000 m2.

- Tổng giá trị công trình trên đất (tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm xác định giá là: 315.000 triệu đồng.

- Giá trị thu hồi của công trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể.

- Giá thuê văn phòng qua khảo sát từ 03 tòa văn phòng cho thuê tương tự trên cùng địa bàn. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá là một năm.

- Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân công quản lý, sửa chữa bảo dưỡng...) theo thống kê trên địa bàn bằng 15% doanh thu.

- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng.

- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là 9,83%/năm.

Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:

- Thu nhập một năm từ cho thuê văn phòng là:

0,23 triệu đồng/m2/tháng x 22.000 m2 x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu đồng.

- Chi phí quản lý, vận hành một năm là:

48.576 triệu đồng x 15% = 7.286 triệu đồng.

- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng.

- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:

48.576 triệu đồng - 7.286 triệu đồng - 30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng.

- Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau:

R = 10,07%.

Giá trị của bất động sản là:​

4. So sánh phương pháp thu nhập với các phương pháp khác

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá tài sản, đặc biệt hữu ích trong việc định giá các bất động sản sản sinh ra dòng tiền ổn định như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, hoặc các tài sản có thể cho thuê. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc cơ bản là giá trị của một tài sản bằng tổng hiện tại của các dòng tiền tương lai mà tài sản đó mang lại.

So sánh với Phương pháp So sánh

- Phương pháp so sánh: Dựa trên việc so sánh tài sản cần định giá với các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường.

+ Ưu điểm: Đơn giản, dễ hiểu, thường được áp dụng rộng rãi.

+ Nhược điểm: Yêu cầu có đủ thông tin về các giao dịch tương tự, khó áp dụng khi tài sản cần định giá có đặc điểm quá khác biệt.

- So sánh: Phương pháp thu nhập phù hợp hơn khi không có đủ dữ liệu về giao dịch tương tự hoặc khi tài sản có đặc điểm quá riêng biệt.

So sánh với Phương pháp Chi phí

- Phương pháp chi phí: Tính toán giá trị của tài sản bằng cách cộng tổng chi phí để tạo ra tài sản đó (chi phí xây dựng, đất đai, ...).

+ Ưu điểm: Phù hợp với tài sản mới xây dựng hoặc tài sản đặc biệt.

+ Nhược điểm: Không phản ánh giá trị sử dụng hiện tại của tài sản, không tính đến yếu tố hao mòn.

- So sánh: Phương pháp thu nhập tập trung vào khả năng sinh lời của tài sản, trong khi phương pháp chi phí tập trung vào chi phí đầu vào.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Cách tính giá đất theo mét vuông 
Bạn đọc có bất kỳ thắc mắc về vấn đề pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ.