5 điểm mới có lợi cho người bị thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

1. Tăng giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 đã có một sự thay đổi quan trọng trong việc quy định về giá đất, khi chính thức bỏ quy định về khung giá đất. Điều này đánh dấu một bước chuyển lớn trong cách thức định giá đất, thay vì áp dụng khung giá đất với mức giá tối thiểu và tối đa cố định do Chính phủ ban hành như trước đây, các địa phương sẽ tự xây dựng và quyết định bảng giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường. Cụ thể, tại Điều 159 của Luật Đất đai 2024, quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng căn cứ vào khu vực, vị trí của từng thửa đất. Đặc biệt đối với những khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, bảng giá sẽ được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất, dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn.

Theo quy định mới, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Ngoài ra, mỗi năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất nếu có thay đổi, và bảng giá này sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Điều này đồng nghĩa với việc các địa phương sẽ tự quyết định mức giá đất của khu vực mình, và có thể điều chỉnh bảng giá đất hàng năm để phản ánh đúng hơn với giá đất thực tế trên thị trường.

Việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc bảng giá đất mới sẽ tiệm cận với giá thị trường hơn, và khi tính toán giá đền bù đất, cơ quan chức năng sẽ dựa vào giá đất cụ thể của từng khu vực, thửa đất thông qua các phương pháp định giá, trong đó có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp này sẽ thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, từ đó giúp giá đền bù đất có thể tăng so với mức hiện tại, tạo ra sự công bằng hơn trong bồi thường cho người dân. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng bảng giá đất hiện hành vẫn sẽ được áp dụng cho đến hết ngày 31/12/2025, và từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành trên cả nước sẽ chính thức công bố và áp dụng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024.

2. Chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư

Một trong những điểm mới quan trọng trong Luật Đất đai 2024 là quy định chỉ được thu hồi đất khi việc bàn giao nhà ở tái định cư đã được hoàn tất. Quy định này thực hiện theo đúng tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân bị thu hồi đất và giúp quá trình tái định cư được thực hiện một cách công bằng và minh bạch hơn.

Cụ thể, tại khoản 6 Điều 91 của Luật Đất đai 2024, các Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư. Mục tiêu là để bảo đảm tính chủ động trong việc bố trí tái định cư cho những người có đất bị thu hồi. Điều quan trọng trong quy định này là việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Điều này có nghĩa là việc tái định cư phải đi trước một bước, và người dân sẽ không bị rơi vào tình trạng bị thu hồi đất mà không có nơi ở mới để chuyển đến. Quy định này giúp bảo vệ quyền lợi của người dân, đảm bảo họ không phải chịu thiệt thòi trong quá trình thu hồi đất để phục vụ cho các dự án phát triển.

Trái ngược với quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, theo đó việc thu hồi đất có thể được thực hiện ngay sau khi hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng của khu tái định cư mà không cần phải hoàn thành việc bố trí nhà ở cho người dân. Cụ thể, theo Điều 69, khoản 3 và Điều 85, khoản 3 của Luật Đất đai 2013, sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng tại khu tái định cư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể cùng lúc ra quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Điều này có thể dẫn đến tình trạng người dân bị thu hồi đất mà chưa có nơi ở ổn định, gây ra những bất cập trong công tác tái định cư và ảnh hưởng đến cuộc sống của họ.

Với quy định mới của Luật Đất đai 2024, việc hoàn thành tái định cư trước khi thu hồi đất là một bước đi tích cực, giúp quy trình thu hồi đất và tái định cư diễn ra đồng bộ, hợp lý, đảm bảo quyền lợi của người dân và tránh được những vướng mắc trong thực tế. Quy định này không chỉ thể hiện cam kết của Nhà nước trong việc bảo vệ quyền lợi của người dân bị thu hồi đất, mà còn tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng và công bằng hơn trong các dự án phát triển đất đai.

3. Đất nông nghiệp bị thu hồi có thể được bồi thường bằng nhà ở, đất ở

Theo quy định tại khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp và đáp ứng đầy đủ các điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ có các phương thức bồi thường đa dạng hơn so với trước đây. Cụ thể, họ có thể được bồi thường bằng một trong các hình thức sau: đất nông nghiệp, tiền, đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi, hoặc thậm chí là nhà ở. Điều này tạo ra sự linh hoạt và công bằng hơn trong việc giải quyết quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất, đặc biệt là khi họ có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc cần nhà ở.

So với quy định hiện hành tại Điều 74 và Điều 77 của Luật Đất đai 2013, trước đây, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, việc bồi thường chỉ được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường, thì sẽ được bồi thường bằng tiền, và số tiền này được xác định theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất. Tuy nhiên, với Luật Đất đai 2024, quyền lợi của người dân bị thu hồi đất đã được mở rộng và linh hoạt hơn rất nhiều, cho phép lựa chọn phương thức bồi thường phù hợp với nhu cầu và điều kiện thực tế của từng hộ gia đình, cá nhân.

Bên cạnh đó, tại khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024 cũng quy định thêm một điểm mới quan trọng, đó là nếu hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định và có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở, thì nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở, họ sẽ được bồi thường bằng việc giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Điều này có ý nghĩa rất lớn đối với những hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp nhưng lại có nhu cầu chuyển đổi sang đất ở hoặc nhà ở để ổn định cuộc sống.

Từ ngày 01/01/2025, các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở nếu có nhu cầu và nếu địa phương có quỹ đất ở, nhà ở để đáp ứng. Quy định này không chỉ tạo ra sự linh hoạt trong việc bồi thường đất đai mà còn giúp người dân có thể nhanh chóng ổn định nơi ở, đặc biệt trong bối cảnh đất đai ngày càng khan hiếm và nhu cầu về nhà ở tại các khu vực đô thị đang tăng cao.

4. Hộ gia đình nhiều thế hệ bị thu hồi đất được hỗ trợ giao thêm đất

Theo quy định tại khoản 4 Điều 111 Luật Đất đai 2024, các đối tượng bị thu hồi đất nếu đủ điều kiện bồi thường về đất ở sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư hoặc tại địa điểm khác phù hợp. Cụ thể, các đối tượng sau đây sẽ được hưởng quyền lợi này:

• Hộ gia đình, cá nhân có đất ở: Đây là nhóm đối tượng chính trong trường hợp bị thu hồi đất ở, và nếu đủ điều kiện, họ sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư, đảm bảo sự ổn định cuộc sống sau khi đất bị thu hồi.
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở hoặc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam cũng sẽ được bồi thường theo quy định. Điều này đảm bảo quyền lợi cho các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc các tổ chức kinh tế có quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam khi bị thu hồi đất phục vụ cho các dự án phát triển.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng đưa ra quy định đối với các trường hợp phức tạp hơn trong các hộ gia đình khi có nhiều thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi. Nếu các hộ gia đình này đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng biệt theo quy định của pháp luật về cư trú, hoặc nếu có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở bị thu hồi nhưng diện tích đất không đủ để bồi thường riêng cho từng hộ gia đình, thì sẽ được xem xét để hỗ trợ. Cụ thể, các hộ gia đình này có thể được giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp.

Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của các hộ gia đình mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho những trường hợp có nhiều thế hệ hay nhiều hộ gia đình chung sống trên một thửa đất, giúp họ có cơ hội được bồi thường đầy đủ, công bằng và đúng quy định. Quy định này cũng mở rộng đối tượng được hưởng bồi thường đất ở, đảm bảo tính linh hoạt trong việc giải quyết các tình huống cụ thể, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả và tính hợp lý trong công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư.

5. Thêm nhiều khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất

Bên cạnh các khoản hỗ trợ đã được quy định trong Luật Đất đai 2013, như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ tái định cư, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm nhiều khoản hỗ trợ mới nhằm đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, giúp họ có thể ổn định cuộc sống và sản xuất sau khi mất đất. Cụ thể, tại Điều 108 Luật Đất đai 2024, có quy định các khoản hỗ trợ như:

+ Hỗ trợ di dời vật nuôi: Đây là một khoản hỗ trợ quan trọng, đặc biệt đối với những hộ gia đình có hoạt động chăn nuôi, sản xuất nông nghiệp. Khi thu hồi đất nông nghiệp hay đất ở có gắn liền với các hoạt động sản xuất, di dời vật nuôi là một trong những vấn đề cần được giải quyết để giúp người dân tái định cư và ổn định sản xuất. Việc hỗ trợ di dời vật nuôi giúp giảm bớt khó khăn cho người dân khi phải chuyển đổi nơi ở, đặc biệt đối với những hộ gia đình có chăn nuôi quy mô lớn.

+ Hỗ trợ tháo dỡ, phá dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất: Một trong những khó khăn khi thu hồi đất là việc tháo dỡ, phá dỡ các công trình xây dựng gắn liền với đất. Nếu các công trình này được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, mà đến thời điểm thu hồi đất, giấy phép đã hết thời gian hiệu lực, thì khoản hỗ trợ này sẽ giúp người dân tháo dỡ và di dời các công trình một cách hợp pháp, đúng quy định mà không phải chịu thiệt hại. Đây là một sự bảo vệ quyền lợi thiết thực cho những người có công trình xây dựng gắn liền với đất bị thu hồi, đặc biệt là trong các khu vực có quy hoạch phát triển đô thị.

Ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định tại Điều 108 của Luật Đất đai 2024, các Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng có quyền quyết định các biện pháp hỗ trợ khác phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Tùy vào từng dự án cụ thể và hoàn cảnh của từng hộ gia đình, chính quyền địa phương sẽ đưa ra các mức hỗ trợ bổ sung để đảm bảo người dân có đủ điều kiện để ổn định đời sống, tìm kiếm việc làm và duy trì sản xuất sau khi bị thu hồi đất. Điều này giúp tạo ra một chính sách linh hoạt, công bằng và phù hợp với từng khu vực, đảm bảo người dân không bị thiệt thòi trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đất đai.

Việc bổ sung các khoản hỗ trợ này trong Luật Đất đai 2024 không chỉ thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với người dân bị thu hồi đất mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững trong việc triển khai các dự án tái định cư, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân bị ảnh hưởng bởi các dự án thu hồi đất.

Xem thêm bài viết: Không có sổ đỏ có được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp.