Mục lục bài viết
Căn cứ cơ sở pháp lý quy định tại Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP có thể phân tích như sau:
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến mức chi trả
Các yếu tố ảnh hưởng đến mức chi trả bồi thường khi có sự thay đổi mục đích sử dụng đất rất đa dạng và phức tạp, bao gồm:
- Đầu tiên, loại đất chính là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến mức độ bồi thường. Đất có các loại như đất ở, đất nông nghiệp, và đất phi nông nghiệp sẽ có giá trị sử dụng khác nhau. Thường thì mức bồi thường sẽ cao hơn đối với đất ở so với đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp, do giá trị kinh tế và mức độ sử dụng khác nhau của từng loại đất này.
- Thứ hai, vị trí đất cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mức bồi thường. Đất ở ở trung tâm đô thị thường có giá trị cao hơn so với đất ở ở ngoại thành hay vùng ven. Vị trí đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thương mại và tiềm năng phát triển của nó, từ đó quyết định mức độ bồi thường phù hợp.
- Thứ ba, thời gian sử dụng đất cũng là một yếu tố quan trọng. Đất sử dụng ổn định lâu dài thường có giá trị cao hơn so với đất sử dụng chưa ổn định hoặc đang trong giai đoạn phát triển. Mức bồi thường sẽ phụ thuộc vào sự ổn định và tiềm năng phát triển của khu vực đất đai.
- Thứ tư, cơ sở hạ tầng là yếu tố khác cần được xem xét. Hệ thống giao thông, điện, nước và các tiện ích công cộng khác sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của đất. Đất có cơ sở hạ tầng phát triển tốt thường có giá trị cao hơn và có khả năng thu hút nhiều đầu tư hơn, từ đó tăng mức độ bồi thường khi có sự thay đổi mục đích sử dụng.
- Cuối cùng, tình trạng hiện tại của đất cũng đóng vai trò quan trọng. Đất đã có công trình xây dựng như nhà ở hay các công trình khác thường có giá trị cao hơn so với đất chưa được xây dựng. Tình trạng này sẽ ảnh hưởng đến quyết định về mức độ bồi thường để bù đắp cho giá trị mà chủ sở hữu mất đi khi có sự thay đổi mục đích sử dụng.
Tóm lại, các yếu tố như loại đất, vị trí đất, thời gian sử dụng, cơ sở hạ tầng và tình trạng đất là những yếu tố quyết định đến mức độ bồi thường khi có sự thay đổi mục đích sử dụng đất. Việc đánh giá chính xác và công bằng các yếu tố này sẽ đảm bảo tính hợp lý và công bằng trong quá trình bồi thường cho các bên liên quan.
2. Mức chi trả bồi thường hỗ trợ tái định cư
Bồi thường giá trị đất: Căn cứ vào Mục 2 Chương VII Luật đất đai 2024 và Mục 1, 2 Chương II Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định mức bồi thường giá trị đất cho nhiều trường hợp khác nhau như đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp, … Mỗi loại đất, đối tượng sử dụng đất sẽ có mức chi trả bồi thường giá trị đất không giống nhau.
Ví dụ: Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ vào Điều 96 Luật đất đai 2024 và Điều 12 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định khi hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở. Ngoài ra, việc bồi thường về đất đối với diện tích đất bị thu hồi nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại Điều 176 của Luật Đất đai 2024.
Bồi thường tài sản gắn liền với đất:
Căn cứ vào Điều 102 Luật đất đai 2024 và Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật có liên quan. Chủ sở hữu nhà ở, công trình được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình.
- Đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần thì được bồi thường thiệt hại như sau:
+ Đối với nhà, công trình xây dựng bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị tháo dỡ hoặc phá dỡ không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì được bồi thường thiệt hại theo thực tế. Xác định theo công thức sau:
Tgt = G1 - G1/T . T1
Trong đó:
- Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại;
- G1: Giá trị xây mới nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại;
- T1: Thời gian mà nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại đã qua sử dụng.
- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc những trường hợp trên thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Hỗ trợ tái định cư: Căn cứ vào Điều 111 Luật đất đai 2024 quy định:
Hộ gia đình, cá nhân có đất ở, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường về đất ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư hoặc tại địa điểm khác phù hợp.
Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, thị trấn tại khu vực nông thôn hoặc trong địa bàn thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc trong địa bàn quận, thị xã, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất thu hồi thì được Nhà nước giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở.
Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ; trong thời gian chờ bố trí tái định cư được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở
Các khoản hỗ trợ khác: Mục 4 Chương II Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định các khoản hỗ trợ, bố trí tái định cư bao gồm:
- Hỗ trợ ổn định đời sống
- Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân
- Hỗ trợ di dời vật nuôi; hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân
3. Phương thức chi trả
Căn cứ vào Điều 91 Luật đất đai 2024 quy định những phương thức chi trả bao gồm:
- Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi
- Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi
- Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền
- Chi trả bằng nhà ở: Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án.
4. Thủ tục xác định và thanh toán bồi thường
Các bước thực hiện: Căn cứ vào Điều 87 Luật đất đai 2024 và Điều 3 Nghị định 88/2024/NĐ-CP
Bước 1: Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm:
- Tổng diện tích đất thu hồi (tổng hợp các phương án chi tiết tại khoản 2 Điều này), diện tích từng loại đất thu hồi;
- Tổng số người có đất thu hồi;
- Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (nếu có);
- Phương án bố trí tái định cư: số hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư, các khu tái định cư, địa điểm khu tái định cư, hình thức tái định cư (bằng đất, bằng nhà ở) (nếu có);
- Phương án di dời mồ mả trong phạm vi đất thu hồi (nếu có);
- Phương án di chuyển các công trình hạ tầng trong phạm vi đất thu hồi (nếu có);
- Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm: tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; chi phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí khác;
- Tiến độ thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản;
- Các nội dung khác liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Bước 2: Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định, cơ quan có chức năng quản lý đất đai ở địa phương có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.
Bước 3: Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi trong thời hạn 30 ngày.
Bước 4: Ngay sau khi hết thời hạn niêm yết công khai, tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi trong thời hạn 60 ngày.
Bước 5: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm sau đây:
- Phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến, niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
- Gửi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đến từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
5. Quyền lợi của người bị thu hồi đất
Luât đất đai 2024 có quy định những quyền lợi của người bi thu hồi đất:
- Quyền được thông báo: Người bị thu hồi đất có quyền được thông báo đầy đủ về quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường.
- Quyền khiếu nại: Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu không đồng ý với quyết định bồi thường.
- Quyền được hỗ trợ tái định cư: Trong một số trường hợp, người bị thu hồi đất có quyền được hỗ trợ tái định cư.
6. Các vấn đề cần lưu ý
Thứ nhất, thay đổi giá đất là một yếu tố quan trọng có thể ảnh hưởng đáng kể đến mức đền bù mà người dân nhận được. Giá đất có thể thay đổi do nhiều yếu tố như phát triển khu vực, chính sách quy hoạch, hoặc thậm chí là các yếu tố thị trường. Việc định giá đất chính xác và công bằng là cần thiết để đảm bảo sự hài lòng của các bên liên quan.
Thứ hai, tranh chấp trong quá trình xác định và thanh toán bồi thường có thể xảy ra do sự khác biệt về quan điểm giữa các bên hoặc vì các vấn đề kỹ thuật, pháp lý phức tạp. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những dự án lớn hoặc khi giá trị đất cao.
Thứ ba, hỗ trợ pháp lý cho người dân là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi của họ trong quá trình này. Việc có sự hỗ trợ pháp lý đầy đủ và hiệu quả sẽ giúp người dân đàm phán và đối thoại với các đơn vị chủ đầu tư một cách công bằng và đúng pháp luật.
Để đảm bảo quá trình thanh toán bồi thường diễn ra thuận lợi và công bằng, cần phải chú ý đến các vấn đề liên quan đến thay đổi giá đất, giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả và cung cấp hỗ trợ pháp lý đầy đủ cho người dân. Điều này sẽ giúp duy trì sự hài lòng và minh bạch trong các hoạt động phát triển khu vực và đầu tư hạ tầng.
Tầm quan trọng của việc nắm rõ quy định về bồi thường không thể được coi nhẹ. Việc hiểu rõ các quy định này giúp người dân bảo vệ được quyền lợi của mình trong quá trình tham gia các dự án đất đai. Không chỉ đơn giản là nhận thông tin mà còn là khả năng đàm phán và yêu cầu bồi thường một cách công bằng và hợp pháp.
Để đảm bảo được điều này, khuyến nghị cho người dân là nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc các cơ quan có thẩm quyền để được tư vấn cụ thể và chính xác trong từng trường hợp. Điều này giúp họ có được sự hỗ trợ và chỉ đạo chuyên môn, đồng thời tăng cơ hội bảo vệ quyền lợi cá nhân và cộng đồng trước các thay đổi và tranh chấp liên quan đến việc đền bù đất đai.
Bài viết liên quan:
- Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi thu hồi đất?
- Không có sổ đỏ có được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất?
Nếu quý khách hàng còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Xin trân trọng cảm ơn!