Mục lục bài viết

Trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội, việc Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các mục tiêu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và phát triển hạ tầng là yêu cầu tất yếu. Tuy nhiên, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn gắn liền với quyền, lợi ích hợp pháp và sinh kế của người sử dụng đất. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân, việc thu hồi đất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ cũng như đời sống ổn định lâu dài của người dân. Vì vậy, pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về bồi thường khi Nhà nước thu hồi loại đất này, nhằm bảo đảm sự hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước và quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, minh bạch trong quá trình tổ chức thực hiện.

1. Khái niệm bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Đất đai 2024, bồi thường về đất là việc Nhà nước hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Quy định này thể hiện rõ sự ghi nhận và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc phát triển kinh tế – xã hội. Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhưng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ. Vì vậy, việc bồi thường về đất chính là cơ chế pháp lý quan trọng nhằm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và xã hội.

Mục đích trước hết của việc bồi thường về đất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân. Khi đất đai – tư liệu sản xuất, nguồn sinh kế hoặc tài sản có giá trị lớn – bị thu hồi, người sử dụng đất có thể chịu ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, thu nhập và điều kiện sinh hoạt. Chính sách bồi thường hợp lý, công bằng giúp người dân có điều kiện ổn định cuộc sống, tái tạo tư liệu sản xuất hoặc đầu tư vào các hoạt động kinh tế mới, qua đó hạn chế những tác động tiêu cực phát sinh từ việc thu hồi đất.

Bên cạnh đó, bồi thường về đất còn có ý nghĩa tạo sự đồng thuận xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. Khi quyền lợi của người có đất bị thu hồi được bảo đảm thỏa đáng, quá trình thu hồi đất và triển khai các dự án đầu tư sẽ diễn ra thuận lợi hơn, hạn chế khiếu nại, tố cáo, tranh chấp kéo dài. Điều này góp phần tạo môi trường pháp lý ổn định, minh bạch, giúp Nhà nước thực hiện hiệu quả các dự án phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị và các công trình công cộng, từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống xã hội.

Như vậy, bồi thường về đất không chỉ là nghĩa vụ pháp lý của Nhà nước khi thu hồi đất mà còn là chính sách mang tính nhân văn và phát triển, góp phần bảo đảm công bằng xã hội, ổn định đời sống người dân và phục vụ mục tiêu phát triển bền vững của đất nước.

2. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội, việc Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các mục tiêu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng là điều tất yếu. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, pháp luật đất đai luôn đặt ra những nguyên tắc và cơ chế bồi thường công bằng, minh bạch. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân – loại đất gắn liền với hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ hoặc các nhu cầu sinh hoạt khác ngoài mục đích ở – việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Theo điều 99 Luật đất đai 2024, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

Quy định này xác định rõ nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân, trên cơ sở bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Theo đó, chỉ trong trường hợp người đang sử dụng đất đủ điều kiện được bồi thường theo Điều 95 của Luật Đất đai thì mới được xem xét bồi thường về đất. Việc ưu tiên bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng nhằm giúp người bị thu hồi đất duy trì sự ổn định trong việc sử dụng đất, hạn chế gián đoạn hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc mục đích sử dụng hợp pháp trước đó. Trường hợp đất đang sử dụng là đất có thời hạn, việc bồi thường bằng tiền tương ứng với thời hạn sử dụng đất còn lại phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất chưa được khai thác hết.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường về đất.

Quy định này làm rõ quyền được bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất. Mặc dù trên thực tế người sử dụng đất không phải nộp tiền thuê đất, nhưng khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện được bồi thường theo Điều 95 của Luật Đất đai, thì vẫn được xem xét bồi thường về đất. Điều này thể hiện nguyên tắc bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất dựa trên căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, không phụ thuộc hoàn toàn vào việc có hay không nghĩa vụ tài chính đã thực hiện. Qua đó, chính sách bồi thường góp phần bảo đảm công bằng, tránh thiệt thòi cho người sử dụng đất và tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất

Theo điều 95 luật đất đai 2024, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định như sau: 

Điều 95. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:

a) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;

b) Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng;

c) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này;

d) Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau;

đ) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

e) Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

h) Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

2. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;

d) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;

đ) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

3. Chính phủ quy định trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất.

Như vậy, quy định về bồi thường đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất đã thể hiện rõ quan điểm nhất quán của pháp luật đất đai: lấy người sử dụng đất làm trung tâm, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và xã hội. Việc đa dạng hóa các hình thức bồi thường như bồi thường bằng đất, bằng tiền, bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở không chỉ giúp người dân có thêm lựa chọn phù hợp với điều kiện thực tế của mình mà còn góp phần hạn chế phát sinh khiếu nại, tranh chấp

3. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của một số tổ chức, người gốc Việt định cư ở nước ngoài

Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là một trong những nội dung cốt lõi của chính sách pháp luật đất đai, thể hiện sự cân bằng giữa yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ lợi ích chung và việc bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể đang sử dụng đất. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, phạm vi áp dụng không chỉ giới hạn ở hộ gia đình, cá nhân mà còn bao gồm nhiều chủ thể khác như tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và các tổ chức có yếu tố nước ngoài. Việc quy định cụ thể về bồi thường trong trường hợp Nhà nước thu hồi loại đất này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm sự ổn định cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tín ngưỡng, cũng như các hoạt động đối ngoại và đầu tư.

Trên cơ sở đó, Điều 100 Luật Đất đai 2024 đã đặt ra những nguyên tắc, điều kiện và hình thức bồi thường phù hợp với từng nhóm đối tượng sử dụng đất, nhằm bảo đảm tính công bằng, minh bạch và khả thi trong quá trình thực hiện. Cụ thể như sau: 

- Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền.

Quy định này thể hiện nguyên tắc ưu tiên bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng nhằm bảo đảm sự ổn định cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc mục đích sử dụng đất đang tồn tại hợp pháp. Trường hợp Nhà nước không còn quỹ đất phù hợp để bồi thường, việc bồi thường bằng tiền được áp dụng như một giải pháp thay thế, bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất của người bị thu hồi không bị thiệt hại. Điều kiện tiên quyết là người sử dụng đất phải đủ điều kiện được bồi thường theo Điều 95 của Luật Đất đai.

- Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt quy định tại khoản 2 Điều 119 của Luật này, tổ chức kinh tế quy định tại Điều 42 của Luật này sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường về đất.

Cụ thể tại khoản 2 điều 119 Luật đất đai 2024 quy định như sau: "Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt."

Quy định về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại điều 42 Luật này cụ thể: 

"Điều 42. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 41 của Luật này đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Luật này;

b) Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật này đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này;

c) Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật này đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

3. Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 33 của Luật này. Giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh."

-Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường về đất.

Quy định này khẳng định rằng, mặc dù hình thức sử dụng đất là thuê đất, nhưng do đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nên quyền lợi của người sử dụng đất được bảo đảm tương đối ổn định. Khi Nhà nước thu hồi đất và nếu đủ điều kiện bồi thường theo Điều 95, các chủ thể này vẫn được bồi thường về đất, thể hiện sự bình đẳng trong bảo vệ quyền lợi hợp pháp, không phân biệt tổ chức trong nước hay có yếu tố nước ngoài.

- Cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đất phi nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường về đất.

Việc quy định được bồi thường về đất đối với các chủ thể này mang ý nghĩa đặc biệt, bởi đất đai thường gắn với sinh hoạt cộng đồng, tín ngưỡng, tôn giáo và các giá trị văn hóa – tinh thần. Khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo Điều 95, việc bồi thường không chỉ nhằm bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp mà còn góp phần duy trì sự ổn định xã hội, tôn trọng đời sống tín ngưỡng, tôn giáo theo đúng chủ trương và chính sách của Nhà nước.

Nhìn chung, các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đối với tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo và các chủ thể có yếu tố nước ngoài đã thể hiện cách tiếp cận toàn diện và linh hoạt của pháp luật đất đai. Việc phân định rõ từng nhóm đối tượng, gắn với hình thức sử dụng đất và điều kiện được bồi thường, giúp bảo đảm sự công bằng trong áp dụng pháp luật, đồng thời tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho quá trình thu hồi đất diễn ra minh bạch, hạn chế tranh chấp và khiếu kiện.

Kết luận 

Nhìn chung, quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân thể hiện rõ tính nhân văn và công bằng trong chính sách đất đai. Việc xác định điều kiện được bồi thường, cũng như đa dạng hóa các hình thức bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền, không chỉ góp phần bù đắp giá trị quyền sử dụng đất bị mất mà còn giúp người dân duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh và sớm ổn định cuộc sống sau thu hồi đất. Thông qua đó, pháp luật đất đai tiếp tục khẳng định vai trò là công cụ quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, hạn chế phát sinh tranh chấp, khiếu kiện và góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của kinh tế – xã hộ

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.