Bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai 2024

Trong tiến trình phát triển kinh tế – xã hội, thu hồi đất là một công cụ quản lý nhà nước cần thiết nhằm phục vụ các mục tiêu quốc phòng, an ninh và phát triển vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, cùng với việc thu hồi quyền sử dụng đất, Nhà nước đồng thời tác động trực tiếp đến khối tài sản hợp pháp gắn liền với đất của người sử dụng đất, trong đó nhà ở và các công trình xây dựng thường là tài sản có giá trị lớn, gắn bó mật thiết với đời sống, sinh kế và sự ổn định lâu dài của người dân. Do đó, việc bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ là vấn đề kỹ thuật pháp lý, mà còn là thước đo quan trọng thể hiện mức độ bảo đảm quyền tài sản của công dân và tính công bằng, minh bạch trong quản lý đất đai.

1. Phân loại tài sản được xem xét bồi thường

Trong khoa học pháp lý và thực tiễn giải quyết bồi thường, việc phân loại tài sản chính xác là bước tiên quyết. Điều 102 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn không áp dụng một công thức chung cho mọi loại tài sản, mà phân tách chúng dựa trên công năng sử dụng và tính chất kỹ thuật. Sự phân loại này nhằm đảm bảo tính công bằng: nhà ở (phục vụ nhu cầu thiết yếu) được ưu tiên bảo vệ cao hơn so với công trình phụ trợ hoặc công trình sản xuất.

1.2. Nhà ở và công trình phục vụ đời sống

Đây là nhóm tài sản được pháp luật bảo vệ chặt chẽ nhất vì liên quan trực tiếp đến quyền an sinh của công dân.

Công trình phục vụ đời sống bao gồm nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố, nhà cấp 4), căn hộ chung cư và các công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với khuôn viên đất như bếp, nhà vệ sinh, giếng nước, bể nước, sân, tường rào, cổng ngõ.

Đối với nhóm này, mục tiêu của bồi thường không chỉ là bù đắp giá trị vật chất mà còn là tái lập không gian sống. Do đó, Luật quy định nguyên tắc bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, không tính khấu hao đối với phần lớn các trường hợp, nhằm đảm bảo người dân có thể xây dựng lại ngôi nhà tương đương.   

1.2. Công trình xây dựng không phải là nhà ở (Công trình sản xuất, kinh doanh)

Nhóm này bao gồm nhà xưởng, kho bãi, văn phòng làm việc, ki-ốt, chuồng trại chăn nuôi quy mô lớn, và các công trình kiến trúc khác phục vụ mục đích kinh doanh, thương mại hoặc các mục đích phi nông nghiệp khác.

Đối với nhóm này, nguyên tắc bồi thường dựa trên thiệt hại thực tế. Pháp luật thừa nhận sự hao mòn của tư liệu sản xuất trong quá trình kinh doanh. Do đó, mức bồi thường thường được tính toán dựa trên giá trị hiện có (giá trị còn lại sau khi trừ khấu hao) cộng với các khoản hỗ trợ di dời, tháo dỡ. Tuy nhiên, nếu công trình bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không sử dụng được, Nhà nước vẫn phải bồi thường cho toàn bộ công trình.   

1.3. Công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Đây là nhóm tài sản đặc thù, thường thuộc sở hữu của các tổ chức, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ công ích hoặc cộng đồng dân cư.

Phạm vi: Bao gồm hệ thống điện (trạm biến áp, đường dây), hệ thống cấp thoát nước, đường giao thông nội bộ, trường học, trạm y tế, nhà văn hóa... gắn liền với đất đang sử dụng.

Cơ chế bồi thường: Mức bồi thường được tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Lý do là các công trình này phải đảm bảo tính liên tục của dịch vụ công cộng. Việc bồi thường phải đủ để chủ sở hữu xây dựng ngay một hệ thống thay thế hoàn chỉnh, không thể áp dụng khấu hao vì sẽ làm gián đoạn việc cung cấp dịch vụ thiết yếu cho xã hội.   

1.4. Cây trồng, vật nuôi và tài sản khác gắn liền với đất

Mặc dù trọng tâm của Điều 102 Luật đất đai 2024 là nhà và công trình, nhưng trong một phương án bồi thường tổng thể, nhóm tài sản sinh học này không thể tách rời.

Cây trồng: Phân biệt giữa cây hàng năm (bồi thường theo sản lượng vụ thu hoạch) và cây lâu năm (bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây, bao gồm chi phí đầu tư và thiệt hại do mất thu nhập trong thời gian chờ cây mới cho quả).

Vật nuôi: Đối với vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác mà tại thời điểm thu hồi chưa đến kỳ thu hoạch, ưu tiên hỗ trợ di chuyển. Nếu không thể di chuyển, bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm.   

1.5. Tài sản hình thành trái phép hoặc không đủ điều kiện

Luật Đất đai 2024 cũng có những quy định riêng để phân loại nhóm tài sản "vùng xám" này. Đó là những công trình xây dựng trên đất nông nghiệp, đất lấn chiếm, hoặc xây dựng sai phép. Việc phân loại này cực kỳ quan trọng để xác định xem tài sản đó có được bồi thường, chỉ được hỗ trợ, hay buộc phải tháo dỡ không bồi hoàn.

2. Điều kiện để được bồi thường thiệt hại

Không phải mọi sự hiện diện vật lý của công trình trên đất bị thu hồi đều phát sinh nghĩa vụ bồi thường của Nhà nước. Quyền được bồi thường là một quyền có điều kiện, được xác lập dựa trên sự tuân thủ pháp luật của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản. Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP đã thiết lập một hệ thống các "màng lọc" pháp lý chặt chẽ để sàng lọc các trường hợp đủ điều kiện.

2.1. Tính hợp pháp về quyền sử dụng đất

Nguyên tắc cơ bản xuyên suốt Luật Đất đai là "tài sản gắn liền với đất chỉ được bồi thường khi đất đó được sử dụng hợp pháp". Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp được bồi thường về đất, bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
• Người sử dụng đất đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp. Nếu đất bị thu hồi thuộc trường hợp không được bồi thường về đất (ví dụ: đất thuê trả tiền hàng năm, đất giao quản lý), thì về nguyên tắc, tài sản gắn liền với đất vẫn có thể được bồi thường nếu tài sản đó được tạo lập hợp pháp, không có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước.   

2.2. Tính hợp pháp về xây dựng và thời điểm tạo lập

Đây là yếu tố phức tạp nhất và thường gây tranh chấp nhiều nhất. Luật Đất đai 2024 phân chia các mốc thời gian lịch sử để xử lý linh hoạt:

Tài sản tạo lập hợp pháp: Là nhà, công trình được xây dựng có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải xin phép) hoặc được miễn giấy phép theo quy định của pháp luật xây dựng tại thời điểm thi công. Các tài sản này đương nhiên được bồi thường 100% giá trị theo quy định.

Tài sản tạo lập trước ngày 01/07/2004: Đối với nhà, công trình xây dựng trên đất không đủ điều kiện bồi thường về đất, nhưng thực tế đã sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực), nếu người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì Chính phủ quy định cơ chế bồi thường đặc biệt. Điều này thể hiện tính nhân văn, thừa nhận lịch sử quản lý đất đai lỏng lẻo trong quá khứ và bảo vệ người dân đã an cư lâu dài.   

Tài sản có vi phạm trước ngày 01/07/2014: Nghị định 88/2024/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn mở ra cơ chế xem xét cho trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật trước ngày 01/07/2014. Nếu hành vi vi phạm đã xảy ra nhưng người dân đã sử dụng đất ổn định, và thuộc các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 139 Luật Đất đai 2024 (ví dụ: phù hợp quy hoạch tại thời điểm xét cấp), thì tài sản trên đất vẫn được bồi thường. Đây là điểm nới lỏng quan trọng so với quy định cũ, giúp giải quyết các khu dân cư tự phát tồn tại nhiều năm.   

Tài sản tạo lập sau khi có thông báo thu hồi đất: Mọi tài sản, cây trồng, vật nuôi được tạo lập, trồng mới sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành và công bố thông báo thu hồi đất đều bị coi là bất hợp pháp. Chủ sở hữu không những không được bồi thường mà còn buộc phải tự tháo dỡ và chịu mọi chi phí liên quan. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng "chạy quy hoạch", "trồng cây, xây nhà đón đền bù" gây thất thoát ngân sách.   

2.3. Điều kiện đối với công trình có thời hạn

Đối với các công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn (giấy phép tạm), Luật quy định rõ: nếu đến thời điểm thu hồi đất mà giấy phép đã hết thời hạn, thì chủ sở hữu không được bồi thường về tài sản mà chỉ được hỗ trợ chi phí tháo dỡ, di dời. Nếu giấy phép vẫn còn thời hạn, mức bồi thường sẽ được tính toán dựa trên thiệt hại thực tế trong khoảng thời gian còn lại của giấy phép.   

2.4. Điều kiện đối với tài sản công

Đối với tài sản là trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp công lập, công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu nhà nước, khi thu hồi đất sẽ không thực hiện bồi thường bằng tiền trực tiếp cho đơn vị quản lý mà thực hiện theo cơ chế quản lý tài sản công (hoàn trả vốn ngân sách hoặc bố trí địa điểm mới để xây dựng lại).

3. Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất thì bồi thường thế nào?

Khoản 1 Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định: 

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật có liên quan.

Chủ sở hữu nhà ở, công trình được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình.

Dưới thời Luật Đất đai 2013, nguyên tắc chung là tính giá trị còn lại (Tgt​=G1 - Khấu hao). Điều này dẫn đến nghịch lý: một người dân sống trong ngôi nhà cấp 4 đã xây 20 năm, giá trị còn lại chỉ còn khoảng 30-40%. Khi bị thu hồi, số tiền họ nhận được không đủ mua vật liệu để xây lại một căn phòng nhỏ, đẩy họ vào cảnh nghèo hóa sau thu hồi đất.

Luật Đất đai 2024 đã xóa bỏ bất cập này đối với nhà ở. Bất kể ngôi nhà đã cũ nát thế nào, miễn là đang phục vụ đời sống, khi bị phá dỡ, Nhà nước sẽ bồi thường số tiền đủ để xây dựng mới một ngôi nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Ví dụ: Một căn nhà mái bằng 1 tầng, diện tích 100m2, xây năm 2000. Đơn giá xây mới do UBND tỉnh ban hành năm 2025 là 5 triệu đồng/m2. Dù nhà đã cũ, người dân vẫn được bồi thường: 100m2 x 5.000.000 = 500 triệu đồng, thay vì bị trừ khấu hao 50% như luật cũ.

Bộ Xây dựng quy định các cấp hạng nhà (Nhà cấp 1, 2, 3, 4, biệt thự...) để xác định tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương như:

• Cơ quan chức năng sẽ xác định ngôi nhà bị thu hồi thuộc cấp hạng nào.
• Áp dụng đơn giá xây dựng mới của cấp hạng đó trong Bảng giá bồi thường do UBND cấp tỉnh ban hành.
• Nếu ngôi nhà có kết cấu đặc biệt hoặc vật liệu cao cấp không có trong đơn giá chuẩn (ví dụ: gỗ quý, đá ốp nhập khẩu), Hội đồng bồi thường phải thuê đơn vị tư vấn định giá để xác định giá trị thực tế, đảm bảo quyền lợi cho người dân.

4. Khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần thì được bồi thường thiệt hại

4.1. Trường hợp bị tháo dỡ toàn bộ hoặc phần còn lại không sử dụng được

Đây là trường hợp phổ biến nhất trong các dự án làm đường giao thông, khi ranh giới giải phóng mặt bằng cắt qua phần lớn diện tích nhà.

Nếu nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần còn lại không còn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật, mất an toàn chịu lực, hoặc diện tích còn lại quá nhỏ không đủ điều kiện để ở/sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng, thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình.

Chủ sở hữu tài sản có quyền đề nghị cơ quan nhà nước kiểm tra. Sở Xây dựng hoặc đơn vị tư vấn độc lập sẽ thẩm định. Nếu kết luận phần còn lại không thể sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi toàn bộ đất và bồi thường toàn bộ tài sản, tránh tình trạng "nhà siêu mỏng, siêu méo".

4.2. Trường hợp bị tháo dỡ một phần mà phần còn lại vẫn sử dụng được

Đối với các công trình không phải là nhà ở (nhà xưởng, nhà kho...) hoặc nhà ở mà phần bị cắt không ảnh hưởng đến kết cấu chính, việc bồi thường được tính toán dựa trên giá trị thiệt hại thực tế và chi phí khắc phục.

Công thức tính giá trị hiện có của nhà, công trình (T_gt​):

Theo khoản 1 Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP (được trích dẫn và phân tích từ 6), công thức xác định giá trị bồi thường như sau:

Trong đó:

• T_gt​: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại (Số tiền bồi thường cơ bản).
• G1: Giá trị xây mới nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Giá trị này được xác định bằng: Diện tích xây dựng bị phá dỡ X Đơn giá xây dựng mới do UBND tỉnh ban hành.
• T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình xây dựng (thường dựa trên Thông tư của Bộ Tài chính về chế độ quản lý, tính hao mòn tài sản cố định). Ví dụ: Nhà cấp 4 có thể có T = 20 năm.
• T1: Thời gian mà nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại đã qua sử dụng (tính từ năm hoàn thành xây dựng đến năm thu hồi đất).

Nếu kết quả tính toán T_gt  quá thấp (do công trình đã quá cũ, T1 gần bằng T), không đủ để chủ sở hữu xây dựng lại công trình mới có tiêu chuẩn tương đương, thì Nhà nước xem xét bồi thường bằng giá trị xây dựng mới hoặc cộng thêm một khoản tiền hỗ trợ.

Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi bổ sung đã làm rõ thêm về khoản hỗ trợ này (P), đảm bảo tổng số tiền người dân nhận được T_gt + P đủ để khôi phục công năng sử dụng của tài sản.

4.3. Chi phí sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại

Ngoài số tiền bồi thường cho phần bị phá dỡ, Nhà nước phải chi trả thêm chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại của ngôi nhà (ví dụ: xây lại bức tường mặt tiền, trát vữa, sơn, nối lại hệ thống điện nước). Khoản chi phí này được lập dự toán theo giá thị trường và cộng vào tổng giá trị bồi thường. Theo quy định mới, mức bồi thường không được thấp hơn mức tối thiểu để đảm bảo kỹ thuật và mỹ quan đô thị.

4.4. Bồi thường chi phí di chuyển

Chủ sở hữu tài sản phải di chuyển chỗ ở hoặc cơ sở sản xuất kinh doanh được bồi thường chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.

Đối với hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất: Bồi thường chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển (nếu có).

Đối với tài sản di động trong nhà ở: Hỗ trợ chi phí vận chuyển đến nơi ở mới.

5. So sánh bồi thường khi thu hồi đất quy định Luật Đất đai 2013 và 2024

Sự chuyển dịch từ Luật Đất đai 2013 (Luật 2013) sang Luật Đất đai 2024 (Luật 2024) không chỉ là sự thay đổi về câu chữ mà là một cuộc cách mạng về tư duy quản lý. Dưới đây là bảng so sánh chi tiết để làm nổi bật những điểm tiến bộ vượt bậc của Luật mới.

Luật Đất đai 2024 đã khắc phục được điểm nghẽn lớn nhất của Luật 2013 là vấn đề "giá". Bằng việc đưa đơn giá bồi thường về sát giá trị thực tế và loại bỏ việc khấu hao nhà ở, Luật 2024 kỳ vọng sẽ giảm đáng kể khiếu kiện đất đai (vốn chiếm 70% tổng lượng khiếu kiện hành chính) và đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư công.

Kết luận 

Có thể khẳng định rằng, bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất là một trong những nội dung cốt lõi, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong chính sách pháp luật đất đai hiện hành. Các quy định của Luật Đất đai 2024 đã thể hiện rõ định hướng lấy người dân làm trung tâm, coi trọng việc bảo vệ quyền tài sản hợp pháp, đồng thời bảo đảm sự hài hòa giữa lợi ích công và lợi ích tư trong quá trình thu hồi đất. Thông qua việc quy định cụ thể điều kiện được bồi thường, phương thức bồi thường và nguyên tắc xác định giá trị thiệt hại, pháp luật đã tạo lập một khuôn khổ tương đối đầy đủ để hạn chế tối đa những bất cập, khiếu kiện kéo dài trong thực tiễn.

Tuy nhiên, hiệu quả của các quy định này không chỉ phụ thuộc vào nội dung của luật, mà còn chịu sự chi phối lớn từ quá trình tổ chức thực hiện. Việc xác định tính hợp pháp của nhà, công trình xây dựng, đánh giá đúng giá trị hiện có của tài sản và bảo đảm sự công khai, minh bạch trong phương án bồi thường là những yếu tố then chốt quyết định mức độ thuyết phục và đồng thuận của người bị thu hồi đất. Do đó, đòi hỏi các cơ quan có thẩm quyền phải áp dụng pháp luật một cách khách quan, thống nhất và thận trọng, đồng thời tăng cường giải thích, đối thoại với người dân để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của họ được tôn trọng và bảo vệ đầy đủ.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp và nhận được thông tin sớm nhất!  Xin trân trọng cảm ơn