Đất ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt thiết yếu mà còn gắn liền với chỗ ở, sinh kế và sự ổn định lâu dài của mỗi gia đình. Khi Nhà nước thu hồi đất ở để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, vấn đề bồi thường luôn được người dân đặc biệt quan tâm. Luật Đất đai 2024 đã kế thừa và hoàn thiện các quy định trước đây, đồng thời bổ sung nhiều điểm mới nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và xã hội. Trong đó, quy định về bồi thường về đất khi thu hồi đất ở được xây dựng theo hướng rõ ràng, minh bạch, sát với thực tiễn, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi, đồng thời tạo sự đồng thuận trong quá trình tổ chức thực hiện.
1. Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở theo Luật đất đai 2024
Theo Điều 98 Luật Đất đai 2024 quy định về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi.
Quy định này nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người đang sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu đáp ứng đủ điều kiện bồi thường theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất không chỉ được công nhận quyền bồi thường mà còn được lựa chọn hình thức phù hợp. Việc bồi thường được thực hiện linh hoạt bằng đất ở, nhà ở, tiền hoặc đất có mục đích sử dụng khác, tùy vào nhu cầu của người dân và điều kiện của địa phương. Qua đó, góp phần ổn định chỗ ở và đời sống cho người có đất bị thu hồi.
- Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất.
Quy định này áp dụng đối với các tổ chức thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, nếu đáp ứng đủ điều kiện được bồi thường theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, các tổ chức này sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất. Việc giới hạn hình thức bồi thường giúp bảo đảm phù hợp với tính chất hoạt động đầu tư, kinh doanh, đồng thời tạo điều kiện cho Nhà nước chủ động trong việc quản lý và bố trí quỹ đất. Quy định này cũng góp phần bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong quá trình thu hồi đất đối với các dự án đầu tư.
Điều 95 Luật đất đai 2024, Quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng như sau:
Điều 95. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:
a) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;
b) Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng;
c) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này;
d) Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau;
đ) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
e) Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
h) Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
2. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;
d) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
đ) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
3. Chính phủ quy định trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất.
Tóm lại, theo Điều 98 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất ở, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu đủ điều kiện bồi thường theo quy định sẽ được xem xét bồi thường bằng hình thức phù hợp như đất ở, nhà ở, tiền hoặc đất có mục đích sử dụng khác, tùy từng đối tượng và loại hình sử dụng đất, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.
2. Hướng dẫn bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở
Căn cứ Điều 11 Nghị định 88/2024/NĐ-CP sửa đổi bởi Điểm a, b Khoản 2 Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP thì việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở được thực hiện theo các nguyên tắc và hình thức cụ thể như sau:
Thứ nhất, đối với hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam, nếu đủ điều kiện bồi thường theo khoản 1, khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 hoặc Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP thì được bồi thường bằng một trong các hình thức: đất ở, nhà ở, tiền hoặc đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi.
Thứ hai, đối với hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất ở và có nhà ở gắn liền với đất, việc bồi thường được xác định cụ thể theo từng trường hợp:
- Trường hợp bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu tại khoản 2 điều 220 của Luật đất đai mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất hoặc bằng nhà ở tái định cư
- Trường hợp bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu tại khoản 2 điều 220 của Luật đất đai mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng đất khác nếu địa phương có điều kiện về quỹ đát, quỹ nhà ở.
Tóm lại, khi Nhà nước thu hồi đất ở theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất đủ điều kiện bồi thường sẽ được xem xét bồi thường bằng nhiều hình thức phù hợp như đất ở, nhà ở, tiền hoặc đất khác; trong đó, việc bố trí tái định cư bằng đất ở hoặc nhà ở được ưu tiên đối với trường hợp người dân bị thu hồi toàn bộ đất ở và không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn, nhằm bảo đảm ổn định đời sống và chỗ ở cho người bị thu hồi đất.
3. Quy định về giá đất khi bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở
Căn cứ Điều 4 Nghị định 88/2024/NĐ-CP (hướng dẫn khoản 1 Điều 96, khoản 1 Điều 98 và khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2024), việc xác định giá đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi hoặc bằng nhà ở được thực hiện như sau:
Thứ nhất, đối với hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, khi được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác, giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp bồi thường bằng hình thức Nhà nước cho thuê đất và người sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì giá đất tính tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Thứ hai, đối với tổ chức kinh tế có đất ở bị Nhà nước thu hồi và được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác, giá đất để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất được xác định theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Thứ ba, về thẩm quyền quyết định giá đất, trường hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, thì việc chuyển giao thẩm quyền cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện theo điểm c khoản 4 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Như vậy, việc xác định giá đất khi bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở được phân định rõ theo từng đối tượng và hình thức bồi thường, đồng thời gắn với thời điểm phê duyệt phương án bồi thường nhằm bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong áp dụng pháp luật.
Kết luận
Các quy định của Luật Đất đai 2024 về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở thể hiện rõ quan điểm lấy người dân làm trung tâm, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển chung của đất nước. Việc xác định đúng đối tượng được bồi thường, hình thức và mức bồi thường phù hợp không chỉ giúp người bị thu hồi đất sớm ổn định chỗ ở, đời sống mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, hạn chế tranh chấp, khiếu nại. Thực hiện tốt các quy định này sẽ tạo nền tảng quan trọng để quá trình thu hồi đất diễn ra công khai, công bằng và bền vững, củng cố niềm tin của Nhân dân đối với chính sách, pháp luật của Nhà nước.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
