Mục lục bài viết

Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, việc Nhà nước thu hồi đất là yêu cầu tất yếu nhằm phục vụ quốc phòng, an ninh và lợi ích công cộng. Tuy nhiên, việc thu hồi đất không chỉ tác động đến quyền sử dụng đất mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư hợp pháp vào đất. Nhằm bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người bị thu hồi đất, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Quy định này thể hiện nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và xã hội, đồng thời góp phần nâng cao tính minh bạch, công bằng trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất.

1. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là gì?

Khái niệm chi phí đầu tư vào đất còn lại được quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật đất đai năm 2024. Khoản 7 Điều 3 Luật đất đai năm 2024 quy định về khái niệm chi phí đầu tư vào đất còn lại như sau:

"7. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là chi phí hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư trực tiếp vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi hết"

Theo khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định là các khoản chi phí hợp lý do người sử dụng đất trực tiếp bỏ ra để đầu tư vào đất. Các chi phí này phải gắn liền với việc sử dụng đất đúng mục đích theo quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Việc “đầu tư trực tiếp vào đất” cho thấy chi phí phải làm gia tăng giá trị sử dụng của đất, không bao gồm các chi phí gián tiếp hoặc chi phí không liên quan đến đất. Quy định này nhằm phân biệt rõ giữa chi phí đầu tư vào đất với chi phí đầu tư vào tài sản gắn liền với đất. Qua đó, pháp luật tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để xác định phạm vi chi phí được xem xét bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Bên cạnh đó, khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 nhấn mạnh điều kiện “đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi hết” đối với chi phí đầu tư vào đất. Điều này có nghĩa là các khoản chi phí đã được khấu hao, thu hồi đủ thông qua quá trình sử dụng đất sẽ không được bồi thường. Chỉ phần chi phí hợp lý còn lại, chưa được bù đắp bằng lợi ích thu được từ việc sử dụng đất mới thuộc đối tượng xem xét bồi thường. Quy định này bảo đảm nguyên tắc công bằng, tránh bồi thường trùng lặp hoặc vượt quá giá trị thực tế. Đồng thời, nó góp phần cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất khi thực hiện thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

2. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2024

2.1. Các trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại khoản 1 Điều 107 Luật đất đai năm 2024. Khoản 1 Điều 107 Luật đất đai năm 2024 quy định về các trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"Điều 107. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất quy định tại Điều 96 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 99 của Luật này;

d) Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này".

Theo khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc giao có thu tiền nhưng được miễn tiền sử dụng đất thì không được bồi thường về đất khi bị thu hồi, song vẫn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Quy định này nhằm bảo đảm người sử dụng đất được hoàn trả các chi phí hợp pháp đã bỏ ra để cải tạo, san lấp, đầu tư hạ tầng kỹ thuật trên đất. Ví dụ thực tiễn, một tổ chức sự nghiệp được Nhà nước giao đất xây dựng cơ sở đào tạo và được miễn tiền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường giao thông sẽ không được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tổ chức này vẫn được bồi thường chi phí san nền, cải tạo đất hoặc đầu tư hệ thống thoát nước còn giá trị sử dụng. Điều này thể hiện nguyên tắc bù đắp hợp lý chi phí đầu tư thực tế của người sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định các trường hợp đất thuê trả tiền thuê hằng năm, đất thuê trả tiền một lần nhưng được miễn tiền thuê, đất công ích do UBND cấp xã cho thuê và đất nhận khoán sản xuất nông nghiệp không được bồi thường về đất khi bị thu hồi. Tuy nhiên, người sử dụng đất trong các trường hợp này vẫn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người trực tiếp đầu tư, sản xuất trên đất. Ví dụ, hộ gia đình thuê đất công ích của xã để trồng rau màu, đã đầu tư cải tạo đất, làm hệ thống tưới tiêu. Khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng công trình công cộng, hộ gia đình không được bồi thường về đất nhưng vẫn được bồi thường chi phí cải tạo đất chưa thu hồi đủ giá trị.

Đối với diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức theo Điều 176 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất cũng không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 107, chi phí đầu tư vào đất còn lại vẫn được xem xét bồi thường. Quy định này nhằm bảo đảm sự công bằng, tránh thiệt hại hoàn toàn cho người đã đầu tư hợp pháp vào đất. Ví dụ, một hộ gia đình được giao diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức và đã đầu tư cải tạo đất trồng cây lâu năm. Khi Nhà nước thu hồi phần diện tích vượt hạn mức để thực hiện dự án công cộng, hộ gia đình không được bồi thường giá trị đất nhưng vẫn được bồi thường chi phí cải tạo, bón phân, nâng cao độ màu mỡ của đất còn giá trị sử dụng.

2.2. Các loại chi phí đầu tư được bồi thường

Các chi phí đầu tư vào đất còn lại được bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 107 Luật đất đai năm 2024. Theo quy định tại khoản 2 Điều 107 Luật đất đai năm 2024, các loại chi phí đầu tư được bồi thường bao gồm:

"Điều 107. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau đây:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh;

d) Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp;

đ) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất".

Khoản 2 Điều 107 Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể các loại chi phí đầu tư vào đất còn lại được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. Trước hết, các chi phí trực tiếp làm thay đổi hiện trạng và chất lượng đất như chi phí san lấp mặt bằng; chi phí cải tạo đất nông nghiệp (tăng độ màu mỡ, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực) đều được xem xét bồi thường. Ngoài ra, đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, các khoản chi phí gia cố khả năng chịu lực, chống rung, sụt lún cũng thuộc phạm vi được bồi thường. Quy định này phản ánh nguyên tắc bù đắp giá trị đầu tư thực tế còn lại trên đất. Ví dụ, hộ gia đình cải tạo đất trồng lúa nhiễm mặn thành đất canh tác ổn định, khi bị thu hồi sẽ được bồi thường chi phí cải tạo chưa thu hồi đủ.

Bên cạnh các chi phí kỹ thuật gắn trực tiếp với đất, pháp luật còn ghi nhận việc bồi thường các khoản kinh phí đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt nhưng chưa khấu trừ hết vào nghĩa vụ tài chính về đất đai. Điều này bảo đảm người sử dụng đất không bị thiệt hại khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Nhà nước hoặc chủ thể khác. Đồng thời, quy định mở tại điểm đ khoản 2 Điều 107 cho phép bồi thường “chi phí khác có liên quan” nếu phù hợp với mục đích sử dụng đất, tạo sự linh hoạt trong áp dụng. Thực tiễn cho thấy, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm đã ứng trước chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, khi Nhà nước thu hồi đất sớm sẽ được xem xét hoàn trả phần chi phí còn lại. Qua đó, quy định góp phần bảo đảm công bằng, minh bạch trong chính sách thu hồi và bồi thường đất đai.

3. Cách xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại

Theo khoản 2 Điều 107 Luật đất đai năm 2024, việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại cần căn cứ vào hồ sơ, chứng từ chứng minh việc đã đầu tư vào đất. Các loại giấy tờ này bao gồm văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, cải tạo đất, chống xói mòn, gia cố nền đất; hóa đơn, chứng từ thanh toán chi phí đầu tư; hoặc các văn bản, hợp đồng liên quan được lập tại thời điểm đầu tư. Trường hợp người sử dụng đất không có hồ sơ, chứng từ nhưng thực tế đã đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để xác định chi phí đầu tư còn lại. Việc này giúp đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo việc bồi thường được thực hiện công bằng, minh bạch.

Về phương pháp tính chi phí đầu tư vào đất còn lại, Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định công thức:

P = ((P1 + P2 + P3 + P4)/T1) x T2.

Trong đó:

  • P1 đến P4 là các khoản chi phí đã đầu tư vào đất như san lấp mặt bằng, cải tạo đất, gia cố nền đất và các chi phí khác phù hợp mục đích sử dụng đất.
  • T1 là thời hạn sử dụng đất,
  • T2 là thời hạn sử dụng đất còn lại.

Trường hợp đầu tư sau thời điểm Nhà nước giao hoặc cho thuê đất, T1 được tính từ thời điểm đầu tư. Ngoài ra, chi phí đầu tư còn lại cũng được xác định với các trường hợp ứng trước kinh phí bồi thường hoặc trả trước tiền thuê đất nhiều năm, nhằm đảm bảo bồi thường đầy đủ cho người có đất thu hồi.

4. Ý nghĩa của quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

Quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, khuyến khích họ đầu tư nâng cao giá trị đất. Việc này giúp người dân và doanh nghiệp yên tâm khi thực hiện các công trình, dự án trên đất, tránh rủi ro bị mất tài sản mà không được đền bù. Ví dụ, một hộ dân xây dựng hệ thống tưới tiêu trên đất nông nghiệp sẽ được bồi thường chi phí này khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường.

Bên cạnh đó, quy định này góp phần minh bạch trong quản lý đất đai, giảm tranh chấp pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Nó cũng phản ánh nguyên tắc công bằng, Nhà nước chỉ thu hồi đất với mức bồi thường hợp lý cho những khoản đầu tư đã thực hiện. Ví dụ, một doanh nghiệp trồng cây lâu năm trên đất thuê của Nhà nước được bồi thường giá trị đầu tư cho cây trồng khi dự án phát triển hạ tầng công cộng thu hồi đất.

5. Kết luận

Như vậy, quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2024 thể hiện rõ tinh thần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Việc bồi thường các khoản chi phí đầu tư hợp pháp, chưa được thu hồi đầy đủ giúp giảm thiểu thiệt hại về kinh tế cho người bị thu hồi đất. Quy định này còn góp phần bảo đảm nguyên tắc công bằng, minh bạch trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Việc áp dụng thống nhất quy định sẽ hạn chế các tranh chấp, khiếu nại phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất. Qua đó, niềm tin của người dân đối với chính sách, pháp luật đất đai được củng cố. Mặt khác, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại cũng khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, khai thác đất đai hiệu quả, đúng mục đích. Quy định này góp phần hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đồng thời, nó tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Việc thu hồi đất vì mục tiêu chung của xã hội nhờ đó được thực hiện thuận lợi hơn. Đây là nội dung quan trọng thể hiện tính nhân văn và tiến bộ của Luật Đất đai năm 2024.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.