Thưa luật sư, khi có nhu cầu vay tiền tại ngân hàng thường thì sẽ luôn cần phải có tài sản bảo đảm. Bên cạnh hợp đồng vay vốn thì sẽ phải ký kết với ngân hàng hợp đồng bảo đảm như là thế chấp nhà, đất. Vậy, hợp đồng bảo đảm này có bản chất như thế nào? Trên thực tế có những loại tranh chấp nào phát sinh liên quan đến hợp đồng bảo đảm này? Rất mong nhận được tư vấn từ luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: Thùy Trang - Lạng Sơn
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê
>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900 6162
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
- Nghị định 21/2021/NĐ-CP
- Nghị định 102/2017/NĐ-CP
- Thông tư 08/2018/TT-BTP
2. Hợp đồng bảo đảm là gì?
Hợp đồng bảo đảm là hợp đồng phụ của hợp đồng tín dụng, được lập ra với mục đích là xác lập biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn theo hợp đồng tín dụng.
3. Đặc điểm của hợp đồng đảm bảo là gì?
Về chủ thể
Chủ thể của hợp đồng bảo đảm có thể chính là bên vay hoặc bên thứ ba đứng ra bảo đảm bằng tài sản cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay theo hợp đồng tín dụng.
Về hình thức
Pháp luật hiện hành quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng bảo đảm đối với cả hai loại hợp đồng thế chấp và hợp đồng cầm cố. Việc cầm cố tài sản, thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính; Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký
Về hiệu lực
Việc ký kết hợp đồng cầm cố tài sản, thế chấp tài sản thế hiện ý chí và sự thỏa thuận giữa bên cho vay, bên vay và bên cầm cố, thế chấp, do vậy, sau khi ký kết thì hợp đồng bảo đảm đã có giá trị ràng buộc nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng. Tuy nhiên, do yếu tố đặc thù của hợp đồng bảo đảm nên pháp luật có quy định những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật.
Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố. Thông thường, đối với hợp đồng cầm cố tài sản không phải là tiền, thẻ tiết kiệm, giấy tờ có giá, thì các tổ chức tín dụng thường bổ sung thêm một hoặc cả hai thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm.
Hợp đồng thế chấp tài sản chia ra thành nhiều trường hợp, đối với thế chấp nhà ở thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực khi được công chứng, chứng thực (Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014); đối với thế chấp quyền sử dụng đất thì sau khi đã công chứng, hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực khi thực hiện đăng ký tại Văn phòng đăng ký nhà đất (Điều 95 Luật Đất đai năm 2013); đối với thế chấp tàu bay, tàu biển thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký tàu bay, tàu biển; đối với thế chấp các tài sản khác thì có hiệu lực sau khi ký hợp đồng, các tổ chức tín dụng có thể lựa chọn việc công chứng hoặc không công chứng loại hợp đồng thế chấp này, đồng thời, các tổ chức tín dụng thường bổ sung thêm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thực hiện.
Hợp đồng bảo đảm sau khi được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật thì sẽ có giá trị pháp lý đối với bên thứ ba (Điều 297, 298 Bộ luật dân sự năm 2015) và Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác không được kê biên tài sản đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ khác của bên bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ quyết định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (Điều 308 bộ luật dân sự năm 2015).
Về tính độc lập tương đối với hợp đồng tín dụng
Hợp đồng bảo đảm là hợp đồng phụ, phát sinh từ hợp đồng chính là hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, điểm đặc thù của hợp đồng phụ này là có tính độc lập tương đối với hợp đồng chính, kể cả khi hợp đồng tín dụng bị vô hiệu nhưng hợp đồng phụ là hợp đồng bảo đảm vẫn có hiệu lực.
Trừ trường hợp có thoả thuận của các bên, hợp đồng tín dụng bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì hợp đồng bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng tín dụng thi hợp đồng bảo đảm không chấm dứt; Hợp đồng bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng tín dụng; Hợp đồng tín dụng bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì hợp đồng bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng tín dụng thì hợp đồng bảo đảm không chấm dứt; hợp đồng bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng tín dụng.
4. Các dạng tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm
4.1. Tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng
Một là, hợp đồng bảo đảm vô hiệu do yếu tố chủ thể
Hợp đồng bảo đảm và tính chất là hợp đồng phụ của hợp đồng tín dụng nên có yếu tố chủ thể tương đồng như hợp đồng tín dụng và bị vô hiệu do yếu tố chủ thể tương tự như hợp đồng tín dụng bị vô hiệu.
Đồng thời, về bản chất pháp lý, khi ký kết hợp đồng bảo đảm, bên bảo đảm mang tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc quyền sử dụng đất của mình cầm cố, thế chấp cho bên nhận bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn. Do vậy, tài sản bảo đảm phải thỏa mãn điều kiện tiên quyết là tài sản thuộc sở hữu hoặc là quyền sử dụng hợp pháp của bên bảo đảm.
Hai là, vô hiệu do tài sản bảo đảm không đủ điều kiện để thế chấp
Trong thực tiễn hoạt động tín dụng và thực tiễn xét xử, các trường hợp tranh chấp về hợp đồng bảo đảm vô hiệu do bảo đảm không đủ điều kiện để thế chấp diễn ra khá đa dạng. Do sức ép của chỉ tiêu phát triển kinh doanh và khẩu vị rủi ro khá cởi mở trong hoạt động tín dụng, một số trường hợp, các tổ chức tín dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi đất không đủ điều kiện để thực hiện thế chấp theo quy định tại Luật Đất đai (Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) như: chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp hoặc thời hạn nhận thế chấp dài hơn thời hạn người thế chấp được quyền sử dụng đất. Đối với nhà ở là việc nhận thế chấp nhà ở không đủ điều kiện để thế chấp theo quy định tại Luật Nhà ở (Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014) như: nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà ở đang có tranh chấp hoặc nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện thế chấp.
4.2. Tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng bảo đảm
Việc thực hiện hợp đồng bảo đảm diễn ra trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng được bảo đảm, kết thúc khi hợp đồng tín dụng được thanh lý. Trong thực tiễn, có nhiều vi phạm của bên bảo đảm và trong một số trường hợp là của bên nhận bảo đảm đối với việc quản lý tài sản theo đúng hợp đồng bảo đảm, dẫn đến tranh chấp giữa các bên.
Các trường hợp tranh chấp đối với bên bảo đảm xảy ra khi bên bảo đảm đơn phương chuyển giao, chuyển nhượng tài sản thế chấp cho bên khác, làm hư hỏng hoặc suy giảm giá trị của tài sản thế chấp, vi phạm nghĩa vụ quản lý tài sản thế chấp gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp.
Các trường hợp tranh chấp đối với bên khác:
(i) Nếu tài sản thế chấp đang bị cầm giữ theo quy định tại Điều 346 bộ luật dân sự năm 2015 thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ đối với bên cầm giữ hoặc tự mình thực hiện nghĩa vụ đối với bên cầm giữ để nhận lại tài sản thế chấp; Sau khi bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ mà bên cầm giữ không giao lại tài sản theo thời hạn và địa điểm mà bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp yêu cầu thì có thể khởi kiện bên cầm giữ ra Tòa án để giải quyết tranh chấp;
(ii) Nếu tài sản thế chấp (thường là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh) do bên thế chấp bán, thay thế tài sản thế chấp không đúng thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, mà bên nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không thực hiện việc giao lại tài sản theo đúng yêu cầu của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thực hiện việc thu giữ tài sản.
4.3. Tranh chấp về việc thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm
Một là, tranh chấp về phạm vi bảo đảm
Theo quy định của pháp luật, một tài sản có thể dùng để bảo đảm cho nhiều khoản vay, nhiều hợp đồng tín dụng của một hay nhiều bên vay và tại một hay nhiều tổ chức tín dụng (trừ nhà ở chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng theo Điều 114 Luật Nhà ở năm 2005). Theo Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc thế chấp không bị giới hạn tại một tổ chức tín dụng mà được thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng). Tuy nhiên, hợp đồng bảo đảm phải quy định rõ phạm vi bảo đảm.
Trong nghiệp vụ tín dụng, có nhiều phương án xác định phạm vi bảo đảm: cho hợp đồng tín dụng cụ thể, có thể là hợp đồng tín dụng hạn mức hoặc hợp đồng tín dụng từng lần; cho số tiền vay cụ thể trong hợp đồng tín dụng; cho một hay nhiều bên vay vốn trong một khoảng thời gian cụ thể.
Trong thực tiễn, những hợp đồng bảo đảm không quy định rõ phạm vi bảo đảm đều dẫn đến tranh chấp và khi vụ án được xét xử tại Tòa án thì phần thua thiệt thường thuộc về tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, tranh chấp thường xảy ra đối với hợp đồng tín dụng đã quy định rõ phạm vi bảo đảm, nhưng khi xử lý tài sản thì tổ chức tín dụng lại xử lý quá phạm vi bảo đảm đã được quy định, gây thiệt hại cho bên bảo đảm.
Hai là, tranh chấp về trình tự thủ tục thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm
Các tranh chấp phát sinh khi:
(i) tổ chức tín dụng, người xử lý tài sản không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thủ tục thông báo trước cho bên bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác nếu có;
(ii) Tài sản bảo đảm bị xử lý không trong thời hạn do các bên thỏa thuận, nếu không có thoả thuận thì bị xử lý nhưng không được trước bảy ngày đối với động sản hoặc mười lăm ngày đối với bất động sản, kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm
(iii) Áp dụng các biện pháp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm.
Ba là, tranh chấp về phương thức xử lý tài sản
Trường hợp không thỏa thuận được thì tài sản bảo đảm được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Riêng đối với tài sản bảo đảm có thế xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường thì người xử lý tài sản được bán theo giá thị trường mà không phải qua thủ tục bán đấu giá, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Luật Minh Khuê - Sưu tầm & biên tập
