1. Các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ?

Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ, một bên trong giao dịch dân sự có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi:

- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng

- Các bên có thỏa thuận

- Pháp luật quy định

Lưu ý là bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết về việc mình không thực hiện hợp đồng nữa. Nếu có thiệt hại do việc không thông báo thì người chấm dứt hợp đồng đơn phương phải bồi thường.

Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng là kết thúc việc thực hiện hợp đồng. Theo đó, các quyền và nghĩa vụ được hai bên trong thỏa thuận sẽ mặc nhiên chấm dứt. Và thời điểm hợp đồng không còn hiệu lực nữa sẽ là thời điểm bên chấm dứt thông báo cho bên kia về việc không thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận về việc phạt, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận. Khi đó, bên đơn phương chấm dứt là bên vi phạm nghĩa vụ và phải có trách nhiệm bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.

2.Bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động thì có được trả tiền cọc không ?

Thưa luật sư, tôi có thuê đất của bên Văn phòng thành ủy thành phố Hồ Chí Minh với thời hạn là 3 năm, nay tối mới chỉ thuê được 10 tháng do tình hình dịch covid tôi đã đóng cửa mấy tháng nay và không làm ăn được gì nhưng tôi vẫn hoàn thành tiền thuê nhà bình thường. Đến nay tôi không còn khả năng chi trả tiền thuê mặt bằng nên tôi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng. Vậy xin hỏi luật sư tôi có được trả lại tiền cọc sau khi đơn phương chấm dứt hợp đồng không ?

>> Xem thêm;Thu hồi đất là gì ? Các quy định về thu hồi đất ? Thẩm quyền thu hồi đất ?

Luật sư trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Minh Khuê. Câu hỏi của bạn được biên tập và trả lời như sau :

Khái niệm hợp đồng thuê nhà là gì ?

Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng dân sự thông dụng theo đó, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng thuê nhà ở cũng phải được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và các bên phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên.

Giá thuê nhà ở do các bên thoả thuận. Trong trường hợp pháp luật có quy định về khung giá thuê nhà ở thì giá thuê không được vượt khung giá đó.

Đối với hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ hai năm trở lên, nếu có sự thay đổi về khung giá thuê nhà ở do Nhà nước ban hành thì giá thuê nhà cũng được thay đổi theo khung giá đó.

Đối với hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ hai năm trở lên, nếu bên cho thuê đã cải tạo, nâng cấp, thì có quyền tăng giá thuê nhà nhưng phải báo cho bên thuê nhà biết trước ít nhất ba tháng, kể từ thời điểm hoàn thành việc cải tạo, nâng cấp.

Như đã đọc hợp đồng của bạn thì theo khoản 9.4 của điều 9 đơn phương chấm dứt hợp đồng của hợp đồng cho thuê giữa Văn phòng thành ủy thành phố Hồ Chí Minh với bên bạn thì 

" Trong trường hợp có bất kì bên nào muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng (" Bên đề nghị") mà không do lỗi của bên còn lại, Bên đề nghị phải thông báo bằng văn bản cho Bên còn lại trong hợp đồng biết trước  trong thời gian ít nhất là 60 ngày so vứi ngày đề nghị chấm dứt hợp đồng. Nếu bên B là bên đề nghị thì bên B không được bên A hoàn trả tiền cọc và mọi khoản tiền thuê mà bên B đã trả cho thời gian chưa sử dụng (nếu có).Bên B phải tuân thủ các quy định về ban giao tài sản, khôi phục nguyên hiện trang và bồi thường theo quy định của hợp đồng và quy định pháp luật. Nếu bên B vi phạm thời gian báo trước hay chậm bàn giao tài sản thuê thì phải trả cho bên A số tiền tương ứng với thời gian vi phạm hay cậm ngày bàn giao . Nếu bên A là bên đề nghị thì bên A sẽ hoàn trả lại tiền cọc và bồi thường cho bên B số tiền bawgf với số tiền đã cọc"

Như vậy là do bên B chấm dứt hợp đồng trước nên bên B sẽ không được trả lại tiền đặt cọc .

3. Được đơn phương chấm dứt thuê nhà khi nào?

>> Xem thêm :Các trường hợp thu hồi đất ? Ủy ban nhân dân xã có quyền thu hồi đất canh tác không ?

Hợp đồng thuê nhà cũng là một loại giao dịch được xây dựng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, một bên giao nhà cho bên kia sử dụng, một bên giao số tiền đã thỏa thuận để sử dụng căn nhà.

Bên cho thuê

Trong thời gian thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp sau:

- Cho thuê nhà không đúng thẩm quyền, đối tượng và điều kiện

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên không có lý do chính đáng

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ ngôi nhà thuê

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, bị lập biên bản 03 lần mà không sửa chữa

- Hai bên không thỏa thuận được giá cả khi bên cho thuê điều chỉnh giá thuê sau khi cải tạo nhà ở

(Điều 132 Luật Nhà ở 2014)

Bên thuê

Bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê có những hành vi sau:

- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng

- Tăng tiền thuê nhà bất hợp lý hoặc không thông báo cho bên thuê

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba

Đặc biệt: Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày. Nếu không thực hiện mà có thiệt hại thì phải bồi thường trừ khi có thỏa thuận khác.

4.Khi nào bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai?

Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai sẽ bị thu hồi đất, cụ thể:

1. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

2. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất: Làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.

3. Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

Các trường hợp được coi là giao đất không đúng thẩm quyền gồm:

+ Người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ;

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

Lưu ý: Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 có thể được cấp Sổ đỏ (không bị thu hồi).

4. Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho. Theo Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

5. Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

6. Đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

7. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

Tại khoản 13 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định: Người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật mà đã bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành thì sẽ bị thu hồi đất.

8. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

9. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư:

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng;

- Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này;

- Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

5. Trường hợp bất khả kháng

Theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất gồm:

+ Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;

+ Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;

+ Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;

+ Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Kết luận:

- Trên đây là những trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Qua đó cho thấy, để không bị thu hồi thì người sử dụng đất cần tránh những điều cấm như sử dụng đất không đúng mục đích, không sử dụng đất dẫn tới bỏ hoang…

- Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm. Hay nói cách khác, người sử dụng đất dù có vi phạm pháp luật đất đai thuộc 01 trong 09 trường hợp trên thì chỉ bị thu hồi khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Luật Minh Khuê ( sưu tầm và biên tập)