1. Thế nào là cho thuê lại
Cho thuê lại là hợp đồng thuê được kí kết giữa bên thuê tài sản với người thứ ba dựa trên cơ sở sự chấp thuận của người cho thuê tài sản ban đầu. Đối với hợp đồng cho thuê lại tài sản, bên thuê trong hợp đồng thuê tài sản trở thành bên cho thuê trong hợp đồng cho thuê lại tài sản.
Ví dụ: A thuê ngôi nhà của B trong thời hạn là 1 năm để ở, nhưng do có việc A phải đi công tác một thời gian nên A đã cho thuê lại căn nhà của B cho C.
Trong hợp đồng thuê thứ hai thì A được xác định là người cho thuê, C là người thuê.
2. Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản thuê không?
Điều 475 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:
Điều 475. Cho thuê lại
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Như vậy, pháp luật chỉ quy định điều kiện duy nhất là bên cho thuê trong hợp đồng thuê tài sản phải cho phép bên thuê được cho thuê lại. Quyền của bên cho thuê lại phải phù hợp với phạm vi quyền của chủ thể này trong hợp đồng thuê tài sản. Tuy nhiên, pháp luật quy định điều kiện để được cho thuê lại là bên cho thuê đồng ý là hoàn toàn phù hợp. Như vậy, phạm vi quyền của bên thuê trong việc cho thuê lại phụ thuộc vào ý chí của bên cho thuê tài sản.
Tuy nhiên, quy định về cho thuê lại chưa điều chỉnh hai trường hợp có thể phát sinh trong thực tiễn:
Thứ nhất, người thuê tài sản có được phép cho thuê nhiều lần trong thời hạn thuê tài sản của mình.
Thứ hai, người thuê lại tài sản được phép cho thuê lại tài sản tiếp theo nếu được sự đồng ý của người cho thuê lại tài sản (thực chất là người thuê tài sản trong họp đồng thuê tài sản).
Do đó, quy định về cho thuê lại tài sản cần quy định cụ thể để đảm bảo giá trị tài sản thuê cũng như quyền của chủ sở hữu hoặc chủ thể có quyền cho thuê tài sản. Bên cạnh đó, mặc dù Điều luật không quy định về thời hạn cho thuê lại nhưng đặt trong mối liên hệ giữa hợp đồng thuê tài sản và hợp đồng cho thuê lại tài sản thì thời hạn thuê lại phải phù hợp, không được vượt quá giới hạn của thời hạn thuê ban đầu.
3. Nghĩa vụ giao tài sản của bên cho thuê
Bên cho thuê tài sản có nghĩa vụ phải giao tài sản thuê cho bên thuê tài sản. Việc bàn giao tài sản thuê đánh dấu thời điểm chủ thể này có quyền sử dụng tài sản thuê trong thực tế. Nói một cách khác, hiệu quả của hợp đồng thuê tài sản chỉ đạt được nếu việc giao tài sản thuê phù hợp với nội dung các bên thỏa thuận và mong muốn của các bên, đặc biệt là đúng yêu cầu của bên thuê tài sản.
Điều 476 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.
Quy định tại Điều 476 trên bao gồm các nội dung sau:
Thứ nhất, cơ sở xác định các yêu cầu cho việc chuyển giao tài sản là thỏa thuận của các bên hoặc quy định pháp luật. Các chủ thể có quyền thỏa thuận các đặc điểm tài sản thuê đảm bảo việc bàn giao tài sản đúng đối tượng. Các đặc điểm này phải ghi nhận trong hợp đồng thuê tài sản. Trường hợp pháp luật có quy định riêng đối với tài sản thuê thì các bên chủ thể, đặc biệt bên cho thuê tài sản phải đáp ứng các yêu cầu pháp luật đặt ra đổi với tài sản này.
Thứ hai, các yêu cầu cơ bản đối với việc chuyển giao tài sản bao gồm:
- Đúng số lượng: số lượng tài sản thuê được các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê. Khi bên cho thuê tài sản bàn giao tài sản thuê thì phải đúng số lượng đã thỏa thuận.
- Đúng chất lượng: Chất lượng tài sản thuê chi phối đến giá trị sử dụng của tài sản thuê. Do đó, chất lượng tài sản thuê phải phù hợp với thỏa thuận của các bên để đảm bảo việc sử dụng tài sản, khai thác công dụng của tài sản thuê cho bên thuê tài sản.
- Đúng chủng loại: Trường hợp tài sản thuê có nhiều chủng loại khác nhau thì bên cho thuê phải giao đúng chủng loại mà các bên thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng thuê tài sản.
- Đúng tình trạng: Tài sản cho thuê thường là tài sản đã qua sử dụng nên đòi hỏi các chủ thể kiểm tra, ghi nhận tình trạng đúng của tài sản. Tình trạng tài sản phải được mô tả cụ thể trong nội dung họp đồng thuê tài sản. Khi bàn giao tài sản, bên cho thuê phải đảm bảo tình trạng tài sản đúng như đã ghi nhận.
- Đúng thời điểm: Thời điểm bàn giao tài sản là khoảng thời gian mà các bên đã xác định trong họp đồng thuê tài sản. Bên cho thuê không được chuyển giao sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời điểm này trừ trường họp bên thuê tài sản đồng ý.
- Đúng địa điểm: Địa điểm giao tài sản do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên không có thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thuê tài sản thì phải tuân thủ quy định tại khoản 2 Điều 277 của Bộ luật dân sự năm 2015.
Thứ ba, bên cho thuê tài sản phải cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó. Thông tin cần thiết là tổng hợp các thông tin mà phải với các thông tin này, bên cho thuê mới có khả năng khai thác được công dụng phù hợp với mục đích thuê được ghi nhận trong họp đồng hoặc tránh các rủi ro trong quá trình sử dụng tài sản. Điều này đồng nghĩa, nếu bên cho thuê có lỗi trong việc cung cấp thông tin không đầy đủ dẫn đến bên cho thuê không thể khai thác đúng công dụng tài sản hoặc bị thiệt hại trong quá trình sử dụng do không được cung cấp đầy đủ thông tin thì có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
4. Bên thuê có quyền hủy bỏ hợp đồng do bên cho thuê chậm giao tài sản không?
Khoản 2 Điều 476 Bộ luật dân sự 2015 quy định cụ thể hai trường hợp vi phạm các nghĩa vụ liên quan đến việc chuyển giao tài sản với hậu quả pháp lý cụ thể:
Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại
Trường hợp bên cho thuê tài sản chậm giao tài sản là bên cho thuê tài sản vi phạm nghĩa vụ liên quan đến giao tài sản đúng thời điểm. Trong trường hợp này, bên thuê tài sản có quyền lựa chọn một trong hai hậu quả pháp lý:
+ Bên thuê tài sản có thể gia hạn bàn giao tài sản cho bên cho thuê tài sản. Bên cho thuê tài sản có nghĩa vụ chuyển giao tài sản trong khoảng thời gian được gia hạn. Trong trường họp này, nếu thuê tài sản có thiệt hại do hành vi chậm giao tài sản thì bên cho thuê có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên thuê tài sản.
+ Bên thuê tài sản có quyền hủy bỏ hợp đồng thuê tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận hoặc theo các điều kiện luật định. Khi hủy bỏ hợp đồng thuê thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Nếu bên cho thuê đã nhận tiền thì bên cho thuê phải hoàn trả lại số tiền đó.
Điều luật này chỉ quy định chung chung "bên cho thuê chậm giao tài sản ” đã làm phát sinh quyền hủy bỏ hợp đồng của bên thuê là chưa thực sự phù hợp và không đảm bảo được lợi ích của bên cho thuê tài sản trong hợp đồng thuê. Vì việc chậm giao tài sản thuê có nhiều mức độ (chậm giao trong một thời gian ngắn như chậm giao sau vài giờ hoặc chậm giao trong một thời gian dài...) và làm phát sinh nhiều hậu quả pháp lý khác nhau. Do đó, Điều luật này nên quy định cụ thể hơn việc chậm giao tài sản phải được xem là vi phạm nghiêm trọng thì mới dẫn đến hậu quả hợp đồng có thể bị hủy bỏ theo ý chí của bên thuê tài sản.
5. Nếu tài sản thuê không đáp ứng yêu cầu về chất lượng bên thuê tài sản có quyền giảm giá thuê không?
Tài sản thuê không đáp ứng yêu cầu về chất lượng như đã thỏa thuận thì bên thuê tài sản có các quyền quy định tại Điều 476 Bộ luật dân sự 2015:
Nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
+ Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa tài sản: Trường hợp chất lượng tài sản có thể khôi phục thông qua hoạt động sửa chữa trong một khoảng thời gian hợp lý thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa. Việc sửa chữa phải đảm bảo khôi phục chất lượng tài sản như nội dung thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê tài sản: Khi chất lượng thấp hơn với chất lượng đã thỏa thuận trong họp đồng, bên thuê tài sản có quyền yêu cầu giảm giá thuê tương ứng với tỉ lệ giảm của chất lượng. Tuy nhiên, xác định tỉ lệ suy giảm chất lượng là vấn đề khó xác định nên các bên thỏa thuận để điều chỉnh giá thuê trong hợp đồng.
+ Hủy bỏ hợp đồng: Pháp luật ghi nhận quyền hủy bỏ hợp đồng của bên thuê tài sản nếu chất lượng tài sản thuê không phù hợp với nội dung đã thỏa thuận. Tuy nhiên, bên thuê tài sản chỉ áp dụng hủy bỏ hợp đồng nếu chất lượng tài sản không được khôi phục đảm bảo khai thác công dụng tài sản hoặc bên cho thuê không đồng ý giảm giá thuê tương ứng với tỉ lệ suy giảm chất lượng.
Bên thuê tài sản có quyền lựa chọn một trong nhiều phương thức ứng xử nêu trên trong trường họp chất lượng tài sản không đảm bảo như thỏa thuận. Bên cạnh đó, nếu chủ thể này bị thiệt hại do chất lượng tài sản thuê không đảm bảo thì bên cho thuê có trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Giá trị thiệt hại, phương thức bồi thường được xác định theo thỏa thuận các bên. Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì việc bồi thường thiệt hại được áp dụng theo quy định của pháp luật.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Email : Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Trân trọng./.
