1. Bên thuê cho bên thứ 3 thuê lại phải gửi thông báo bằng văn bản đến bên cho thuê nhà?

Dựa theo quy định của Điều 475 trong Bộ Luật Dân sự năm 2015, người thuê nhà đáng kể có đặc quyền được ủy quyền cho một bên thứ ba để tiếp tục thuê một căn nhà đã được họ thuê, với điều kiện rằng sự đồng ý của bên cho thuê gốc được thuận lợi đảm bảo. Quy định này tạo ra một khía cạnh quan trọng trong quyền lợi của bên thuê, mang lại cho họ sự tự do và linh hoạt trong việc chuyển nhượng quyền thuê. Việc này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bên thuê mà còn thúc đẩy sự thuận tiện và linh hoạt trong quá trình quản lý bất động sản. Điều này làm tăng tính hấp dẫn và sự tiện lợi trong việc sử dụng quyền lợi thuê nhà theo các điều kiện đã được đồng thuận.

Tiếp đó, Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định rằng bên cung cấp chỗ ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà đang cho thuê trong một số trường hợp quan trọng sau đây, nhằm bảo vệ quyền lợi và đảm bảo sự tuân thủ theo quy định:

- Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước hoặc là nhà ở xã hội được cho thuê mà không tuân thủ đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, hoặc không đúng điều kiện theo quy định của Luật Dân sự. Điều này đặt ra yêu cầu chặt chẽ về việc đảm bảo rằng quá trình cho thuê diễn ra theo các quy định pháp luật.

- Nếu bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận và kéo dài từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của sự tuân thủ trong quá trình giao dịch và khuyến khích tính minh bạch trong việc giải quyết các vấn đề tài chính.

- Trong trường hợp bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng. Điều này bảo vệ mục đích và tính linh hoạt trong việc sử dụng bất động sản.

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, hoặc phá dỡ nhà ở đang thuê. Hành động này vi phạm quyền sở hữu và đặt ra yêu cầu cụ thể về việc bảo quản và bảo vệ tài sản cho thuê.

- Bên thuê có hành vi chuyển đổi, cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở mà không có sự đồng ý chính thức từ bên cho thuê. Hành động này không chỉ là vi phạm quy định hợp đồng mà còn đặt ra vấn đề về quyền sở hữu và quản lý bất động sản, yêu cầu sự trung thực và tính minh bạch trong các giao dịch liên quan đến tài sản.

- Nếu bên thuê tạo ra tình trạng mất trật tự, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường và gây ra ảnh hưởng tiêu cực đối với sinh hoạt của cộng đồng xung quanh, dù đã có cảnh báo từ bên cho thuê hoặc các đơn vị quản lý địa phương như tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn. Việc này cần được xem xét nghiêm túc và giải quyết để bảo vệ chất lượng sống chung và duy trì một môi trường sống lành mạnh.

- Trong các tình huống được quy định tại khoản 2 của Điều 129 trong Luật Dân sự, bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Những trường hợp đặc biệt này thường liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi và an toàn của cả bên cho thuê và bên thuê, đồng thời đặt ra nhu cầu về sự đánh giá cẩn thận và quản lý rủi ro khi thuê nhà.

Theo quy định hiện hành, bên thuê nhà được quyền chuyển giao quyền cho thuê tài sản mà họ đã thuê, với điều kiện là sự chấp thuận từ bên cho thuê. Điều này tạo ra một khía cạnh quan trọng về linh hoạt và sự thuận tiện trong việc quản lý tài sản. Đáng chú ý, không nhất thiết phải có thông báo bằng văn bản được gửi đến bên cho thuê; tuy nhiên, điều quan trọng là bên cho thuê cần phải biết và đồng ý với quá trình này. Các biện pháp thông báo có thể linh hoạt hơn, có thể thực hiện qua các phương tiện khác nhau như trực tiếp, điện thoại, hay thậm chí là qua email, miễn là sự chấp thuận được xác nhận.

Quy định này không chỉ tôn trọng quyền lợi của bên thuê mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình quản lý và sử dụng tài sản, giúp tăng cường tính minh bạch và tương tác tích cực giữa các bên liên quan. Điều này đồng thời thể hiện tính linh hoạt của pháp luật, đáp ứng nhanh chóng và hiệu quả với sự thay đổi trong các tình huống cụ thể.

 

2. Lập hợp đồng khi bên thuê nhà khi cho bên thứ 3 thuê lại nhà ở ở

Về bản chất, nội dung của hợp đồng thuê nhà giữa bên thuê nhà và bên thứ ba sẽ có đặc điểm tương tự như mối quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê nhà trước đó. Tuy nhiên, trong quá trình lập hợp đồng với bên thứ ba, bên thuê nhà cần đặc biệt chú ý đến những thông tin và điều khoản trong hợp đồng thuê nhà với bên cho thuê của mình. Điều này là cực kỳ quan trọng để đảm bảo rằng nội dung của hợp đồng mới sẽ phản ánh đúng cam kết, quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên.

Việc lưu ý đến các điều khoản cụ thể, như điều kiện thanh toán, quy định về bảo dưỡng và sửa chữa, cũng như các yêu cầu về việc chuyển giao quyền thuê nếu có, giúp bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong mối quan hệ giữa bên thuê và bên thứ ba mới. Bằng cách này, không chỉ tăng tính chắc chắn của hợp đồng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho mọi bên liên quan tham gia vào giao dịch.

Trong hợp đồng thuê nhà, việc đảm bảo các nội dung cơ bản là một quy trình cực kỳ quan trọng, đặc biệt là trong ngữ cảnh pháp luật như Luật Nhà ở năm 2014. 

- Thời hạn thuê và Giá thuê nhà ở (Theo Điều 129 Luật Nhà ở 2014):

+ Bên cho thuê và bên thuê nhà ở cần thỏa thuận một cách rõ ràng về thời hạn thuê, giá thuê, và cách thức thanh toán. Các hình thức thanh toán có thể là định kỳ hoặc một lần, nhưng cần phải được đặt ra và đồng thuận trong hợp đồng. Nếu có quy định của Nhà nước về giá thuê nhà ở, bên thuê và bên cho thuê phải tuân theo những quy định đó.

+ Trong trường hợp cải tạo nhà ở khi hợp đồng chưa hết hạn và có sự đồng ý của bên thuê, bên cho thuê có quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê mới cần được thảo luận và đồng thuận giữa cả hai bên, nếu không thỏa thuận được, bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng và bồi thường theo quy định của pháp luật. Quy định cụ thể như vậy không chỉ giúp xác định rõ ràng về các điều kiện thuê nhà mà còn đặt ra cơ sở pháp lý mạnh mẽ để bảo vệ cả bên thuê và bên cho thuê trong quá trình thực hiện hợp đồng.

- Cơ sở pháp lý chặt chẽ về các trường hợp có thể dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Các quy định rõ ràng và chi tiết đảm bảo tính công bằng và minh bạch, tạo điều kiện cho cả bên thuê và bên cho thuê hiểu rõ về các tình huống có thể xảy ra và cách thức xử lý.

- Quy định chi tiết về những tình huống khi một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Việc xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ trong các trường hợp như vậy giúp ngăn chặn mọi tranh chấp có thể phát sinh và tăng cường sự ổn định trong mối quan hệ hợp đồng.

- Quyền lợi mà bên cho thuê nhà ở đang sở hữu, cũng như những nghĩa vụ mà họ cần tuân thủ. Bằng cách này, mọi bên liên quan có cái nhìn rõ ràng về trách nhiệm của bên cho thuê, tạo điều kiện cho một quản lý chặt chẽ và có trách nhiệm.

- Tương tự như bên cho thuê, các quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở cũng được miêu tả một cách chi tiết. Điều này không chỉ tăng tính minh bạch mà còn giúp bảo vệ quyền và lợi ích của bên thuê trong quá trình thuê nhà, tạo ra một môi trường tin cậy cho cả hai bên.

- Cuối cùng, có những điều khoản và nội dung khác mà hai bên có thể thỏa thuận dựa trên nhu cầu cụ thể của họ. Việc này thúc đẩy tính linh hoạt và cá nhân hóa trong hợp đồng, đồng thời đảm bảo rằng các điều khoản đáp ứng đúng nhu cầu và mong muốn của cả hai bên.

 

3. Bên cho thuê chết thì bên thuê có được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn?

Theo quy định tại Điều 133 Luật Nhà ở 2014 thì trong tình huống nếu bên cho thuê gặp phải sự mất mát không lường trước, khiến cho thời hạn thuê nhà ở vẫn còn nhưng bên cho thuê đã qua đời, quy định pháp luật đặt ra một chế độ chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thuê nhà ở. Theo quy định này, bên thuê nhà ở có quyền tiếp tục thuê nhà đến khi hết thời hạn của hợp đồng thuê, giữ nguyên các điều khoản đã thỏa thuận trước đó. Trong trường hợp bên cho thuê làm việc tử vong, người thừa kế phải chịu trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã được ký kết trước đó.

Tuy nhiên, quy định này không hoàn toàn cứng nhắc và có thể thay đổi nếu có các thỏa thuận khác giữa các bên liên quan. Việc này tạo ra sự linh hoạt để thích nghi với các tình huống đặc biệt và đảm bảo tính công bằng trong quản lý diễn biến pháp luật và các yếu tố thực tế xung quanh. Trong trường hợp chủ sở hữu nhà không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật, một cảnh khác quan trong hiện lên - nhà ở đó sẽ được xem xét là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Điều này mang lại một phương thức chặt chẽ để giữ gìn và quản lý tài sản này.

Theo quy định pháp luật, người đang thuê nhà ở tại địa điểm đó sẽ được ưu tiên tiếp tục thuê, theo đúng quy định về quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của bên thuê mà còn đặt ra một cơ chế hợp lý để duy trì tính ổn định trong môi trường sống và đảm bảo quản lý hiệu quả của những ngôi nhà này. Trên tinh thần của sự công bằng và tính nhân quyền, việc tiếp tục cho thuê nhà ở này không chỉ là giữ vững quyền lợi của người thuê mà còn giữ cho ngôi nhà trở thành một phần không thể thiếu của cộng đồng. Điều này mở ra cơ hội để xây dựng một môi trường sống cộng đồng tích cực và đồng lòng trong quản lý tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Cho thuê tài sản gắn liền với đất? Điều kiện cho thuê lại tài sản và nghĩa vụ thuế phải nộp. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.