- Vấn đề 1: Giao dịch mua bán đất có hợp pháp không?
- Trường hợp 1: Công ty XYZ là công ty kinh doanh bất động sản
- Trường hợp 2: Công ty XYZ là không phải là công ty kinh doanh bất động sản
- Vấn đề 2. thủ tục khởi kiện công ty XYZ vi phạm hợp đồng.
- Hình thức, nội dung đơn khởi kiện
- Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:
- - Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
- Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án
Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Kính gửi: Luật Minh Khuê!
Tôi là phạm TH. Tạm trú tại Q9 - tp Hồ Chí Minh. Tôi xin nhờ luật sư tư vấn giúp là tháng 7 nam 2020 tôi có mua 2 miếng đất nền ABC tại thị xã thuận An tỉnh bình Dương, Nay tôi nghe nói đang chuyển đổi thành Tp Thuận An.
Dự án của công ty XYZ là chủ đầu tư và đất đã có sổ đỏ từng Lô rồi. Trên sổ đỏ đứng tên công ty XYZ. Tôi đã thanh toán 95% và phía công ty cũng đã làm hợp đồng chuyển nhượng cho tôi nhưng không ra phòng công chứng. Và hẹn tôi 6 tháng sẽ có sổ tính từ ngày 27/10/20 -19/4/21 tức là gần 6 tháng như đã hẹn ko thấy có sổ tôi gọi lên công ty thì được trả lời là phía công ty còn phải làm một số thủ tục nữa mới sang tên và ra sổ được thì tôi hỏi là thủ tục gì?
Thì phía công ty trả lời là do thị xã Thuận An đang được duyệt lên thành TP THUẬN AN cho nên phải chờ, họ nói nhanh hay chậm thi phụ thuộc vào nhà nước. Tôi thấy phía công ty không thành thật và tôi cảm thấy không được an tâm nên muốn nhờ luật sư giúp là nếu như họ cứ dề dà không chịu sang tên sổ đỏ khi đã quá thời hạn cam kết cho tôi thì tôi có căn cứ để đưa phía công ty XYZ ra toà để đòi quyền lợi của mình không ?
Xin luật sư tư vấn giúp tôi .
Chân thành cảm ơn Luật sư, mong luật sư phản hồi sớm cho tôi ạ.
TRẢ LỜI:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
- Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
NỘI DUNG TƯ VẤN
Đối với nội dung vướng mắc của Qúy khách, Luật Minh Khuê sẽ làm rõ hai vấn đề: Giao dịch mua bán đất có hợp pháp không và thủ tục khởi kiện công ty XYZ vi phạm hợp đồng.
Vấn đề 1: Giao dịch mua bán đất có hợp pháp không?
Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Điều 117, Điều 118, Điều 119 Bộ luật dân sự quy định:
Theo thông tin Qúy khách cung cấp. Tháng 7 năm 2020 Qúy khách mua 2 miếng đất nền ABC 2 tại thị xã Thuận An, tỉnh bình Dương.
Dự án của công ty XYZ là chủ đầu tư và đất đã có sổ đỏ từng Lô rồi. Trên sổ đỏ đứng tên công ty XYZ. Qúy khách đã thanh toán 95% và phía công ty cũng đã làm hợp đồng chuyển nhượng cho Qúy khách nhưng không ra phòng công chứng.
Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Theo quy định này, nếu một trong hai bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng. Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Qúy khách ký với công ty XYZ sẽ có hai trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Công ty XYZ là công ty kinh doanh bất động sản
Nếu Công ty XYZ là công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Qúy khách ký với công ty XYZ vẫn có hiệu lực pháp luật mặc dù không có công chứng.
Trường hợp 2: Công ty XYZ là không phải là công ty kinh doanh bất động sản
Nếu Công ty XYZ không phải là công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Qúy khách ký với công ty XYZ vẫn không hiệu lực pháp luật vì không có công chứng. Trường hợp này hợp đồng vô hiệu vì không tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 129 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Vấn đề 2. thủ tục khởi kiện công ty XYZ vi phạm hợp đồng.
Nếu hợp đồng Qúy khách ký với công ty XYZ có hiệu lực pháp luật. Tức là thuộc trường hợp 1 nêu tại vấn đề 1 trong thư tư vấn này. Thì các thỏa thuận hợp pháp được nêu trong hợp đồng, các bên phải tôn trọng và thực hiện. Do đó, nếu phía công ty XYZ vi phạm về thời hạn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thậm chí công ty XYZ cố ý không thực hiện thủ tục sang tên cho Qúy khách. Qúy khách có thể dựa trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hai bên đã ký kết để yêu cầu công ty XYZ thực hiện đúng các thỏa thuận, đồng thời bồi thường thiệt hại (nếu có).
Hình thức, nội dung đơn khởi kiện
Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:
- Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.
- Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:
+ Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;
+ Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;
+ Cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhận vào đơn khởi kiện.
- Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
+ Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
+ Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
+ Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;
+ Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);
+ Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;
+ Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
+ Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
+ Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
+ Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
- Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án
Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:
- Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;
+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
- Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi.
Trường hợp không xác định được ngày, tháng, năm theo dấu bưu chính nơi gửi thì ngày khởi kiện là ngày đương sự gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính. Đương sự phải chứng minh ngày mình gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính; trường hợp đương sự không chứng minh được thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận được đơn khởi kiện do tổ chức dịch vụ bưu chính chuyển đến.
- Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn.
- Trường hợp chuyển vụ án cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 41 của Bộ luật này thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn khởi kiện đến Tòa án đã thụ lý nhưng không đúng thẩm quyền và được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về giao dịch nhà đất”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!
Bộ phận tư vấn Pháp luật
Công ty Luật TNHH Minh Khuê
