Cần nhanh chóng tổ chức xác định giá đất để phê duyệt giá đất cụ thể

1. Đẩy nhanh việc tổ chức xác định giá đất để phê duyệt giá đất cụ thể

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã phát hành Công văn số 3054/BTNMT-QHPTTNĐ vào năm 2023 nhằm giải quyết và tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai dự án bất động sản. Trong nội dung này, Bộ đề xuất các địa phương tổ chức xác định giá đất để phê duyệt giá đất cụ thể trong thời hạn được quy định tại Khoản 1 Điều 2 của Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Vào ngày 03/4/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2023. Trong đó, quy định rõ ràng rằng UBND cấp tỉnh phải phê duyệt giá đất cụ thể trong thời hạn không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định liên quan đến đất đai. Thông qua các văn bản trên, Bộ TN&MT đã đề xuất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã quy định việc phê duyệt giá đất cụ thể trong thời hạn nhất định để giải quyết vấn đề liên quan đến đất đai và triển khai dự án bất động sản một cách hiệu quả.

Bộ TN&MT cũng đã gửi Công văn số 664/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 10/02/2023 đến Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để tổng kết việc thực hiện Thông tư 36/2014/TT-BTNMT và đề xuất các điều chỉnh, bổ sung. Trong nỗ lực chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất, Bộ TN&MT cũng đã gửi Công văn số 1856/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 23/3/2023 đến UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để yêu cầu tăng cường. Hiện nay, Bộ TN&MT đang tiến hành soạn thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 để cập nhật và điều chỉnh các quy định liên quan đến phương pháp định giá đất và các vấn đề khác liên quan. Điều này nhằm mục đích nâng cao hiệu quả và minh bạch trong việc quản lý giá đất.

Trong khi chờ sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, Bộ TN&MT đề nghị Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan chức năng của địa phương tổ chức xác định giá đất để phê duyệt giá đất cụ thể kịp thời theo quy định tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Điều này nhấn mạnh sự cần thiết của việc thực hiện đúng thời hạn quy định để đảm bảo tính kịp thời và minh bạch trong quá trình định giá đất. Đồng thời, cần thực hiện nghiêm túc các nội dung tại Công văn số 1856/BTNMT-QHPTTNĐ để đảm bảo việc định giá đất theo đúng quy định pháp luật và không gây chậm trễ trong quá trình xác định giá đất. Bên cạnh việc chỉ đạo về việc định giá đất, Bộ TN&MT cũng đồng thời có các hướng dẫn liên quan đến lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như xử lý diện tích đất công xen kẹt không thể tách ra thành dự án độc lập. Điều này chỉ ra sự toàn diện trong quy trình quản lý đất đai, bao gồm cả việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xử lý các vấn đề phức tạp.

2. Quy định về công tác lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việc lập, thẩm định và phê duyệt kế hoạch sử dụng đất trong giai đoạn 5 năm từ 2021 đến 2025 ở cấp tỉnh, cũng như việc lập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện trong thời kỳ 2021 - 2030. Ngày 02 tháng 5 năm 2023, Thủ tướng Chính phủ đã đưa ra Công điện số 360/CĐ-TTg để tổng hợp kết quả thực hiện chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đã được giao và điều chỉnh các chỉ tiêu sử dụng đất cần thiết trong quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2025.

Trong bối cảnh này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phát hành Công văn số 1792/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 03 tháng 4 năm 2020 về việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện trong giai đoạn 2021 - 2030 và kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại cấp huyện khi quy hoạch tỉnh chưa được phê duyệt; Công văn số 4707/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 15 tháng 8 năm 2022 về việc lập kế hoạch sử dụng đất trong 05 năm (2021-2025) ở cấp tỉnh và lập quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện; Công văn số 59/BTNMT-CQHPTTNĐ ngày 06 tháng 01 năm 2023, Công văn số 294/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 30 tháng 01 năm 2023 và Công văn số 1708/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 17 tháng 3 năm 2023 gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để yêu cầu báo cáo kết quả thực hiện Quyết định số 326/QĐ-TTg ngày 09 tháng 3 năm 2022 của Thủ tướng Chính phủ và lập kế hoạch sử dụng đất trong 05 năm (2021-2025) tại cấp tỉnh.

Đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan chức năng của địa phương triển khai thực hiện các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ; thực hiện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật và báo cáo tình hình thực hiện theo yêu cầu trong các văn bản chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Việc thực hiện đúng và đầy đủ các chỉ đạo từ cấp trên, cùng với việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và báo cáo tình hình thực hiện là rất quan trọng để đảm bảo quản lý đất đai và môi trường được thực hiện một cách hiệu quả và bền vững.

3. Các phương pháp xác định giá đất hiện nay

Dựa trên Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, việc xác định giá đất có thể được thực hiện bằng nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Cụ thể như sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp định giá đất dựa trên việc phân tích giá của các thửa đất tương tự với các yếu tố như mục đích sử dụng đất, vị trí, tiềm năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng, diện tích, hình dạng, và tính pháp lý của quyền sử dụng đất. Các giá trị này thường được xác định từ các giao dịch mua bán đất hoặc từ kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp này dễ hiểu và thực hiện vì sử dụng dữ liệu từ thị trường thực tế. Cung cấp thông tin đa dạng về giá đất dựa trên các giao dịch đã diễn ra, giúp định giá chính xác hơn.

- Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này tính giá đất dựa trên giá trị của đất sau khi loại bỏ giá trị của các tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị của bất động sản. Phương pháp chiết trừ thường được sử dụng trong việc định giá đất, đặc biệt là khi muốn tập trung vào giá trị cơ bản của đất mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác.

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp định giá đất bằng cách so sánh thu nhập ròng trung bình mỗi năm trên một đơn vị diện tích đất với lãi suất tiết kiệm bình quân trong một năm. Lãi suất này thường được tính dựa trên lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất tại ngân hàng thương mại nhà nước có trên địa bàn cấp tỉnh.

- Phương pháp thặng dư: Phương pháp này áp dụng đối với các thửa đất có tiềm năng phát triển cao dựa trên quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất. Giá đất được xác định bằng cách trừ chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu giả định từ việc phát triển bất động sản. Phương pháp thặng dư thường được sử dụng trong định giá đất cho các dự án bất động sản có tính chất phát triển cao và đòi hỏi dự báo về giá trị trong tương lai.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp này dựa trên việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Các phương pháp này được áp dụng tùy thuộc vào tính chất cụ thể của từng trường hợp và định nghĩa của quy định pháp luật. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thường được sử dụng như một công cụ linh hoạt và hiệu quả trong việc định giá đất, đặc biệt là khi cần điều chỉnh giá đất theo các yếu tố địa phương cụ thể.

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết: Nguyên tắc định giá đất là gì? Căn cứ xây dựng giá đất? 

Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tới địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!