Giá đất cụ thể là gì? Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo Luật đất đai 2024

Trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam, giá đất luôn là yếu tố trung tâm, chi phối trực tiếp quyền lợi của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của tổ chức, cá nhân cũng như nguồn thu quan trọng của ngân sách nhà nước. Thực tiễn cho thấy, phần lớn các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai – đặc biệt trong các trường hợp thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất – đều bắt nguồn từ việc xác định giá đất. Trong bối cảnh đó, khái niệm giá đất cụ thể ngày càng giữ vai trò then chốt và mang ý nghĩa quyết định đối với sự công bằng, minh bạch trong quản lý và sử dụng đất đai.

1. Giá đất cụ thể là gì?

Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2024, giá đất được định nghĩa một cách tổng quát là "giá trị của quyền sử dụng đất được tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất". Tuy nhiên, định nghĩa này chỉ mang tính chất mô tả vật lý. Khái niệm giá đất cụ thể mang hàm lượng pháp lý và kinh tế sâu sắc hơn nhiều.   

Giá đất cụ thể không phải là một con số tĩnh được in sẵn trong các văn bản quy phạm pháp luật (như Bảng giá đất). Nó là kết quả của một quy trình hành chính - kỹ thuật (định giá đất) được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại một thời điểm xác định, cho một mục đích xác định và đối với một thửa đất hoặc khu đất xác định. Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định cơ chế xác định giá này không phụ thuộc vào khung giá hay biên độ dao động cứng nhắc nào, mà phải tuân thủ "nguyên tắc thị trường".

Sự nhầm lẫn giữa các loại giá này là nguồn gốc của hầu hết các tranh chấp đất đai. Dưới đây là bảng phân tích so sánh chuyên sâu để làm rõ sự khác biệt giữa giá đất cụ thể với bảng giá đất và giá thị trường này:

Việc Luật Đất đai 2024 quy định Bảng giá đất được cập nhật hàng năm thay vì 5 năm là một nỗ lực lớn để thu hẹp khoảng cách giữa Bảng giá và Giá thị trường. Tuy nhiên, trong các giao dịch mang tính chất "bước ngoặt" như thu hồi đất hay giao dự án lớn, Bảng giá đất vẫn không thể thay thế vai trò của Giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể đóng vai trò là "công lý" trong từng trường hợp riêng biệt, nơi mà sự công bằng không thể đạt được bằng các công cụ đại trà.

2. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể 

Sự thay đổi lớn nhất và phức tạp nhất trong Luật Đất đai 2024 nằm ở sự phân cấp, phân quyền trong thẩm quyền quyết định giá đất. Việc hiểu rõ ai có quyền quyết định là chìa khóa để xác định trách nhiệm pháp lý và đối tượng khiếu kiện khi có tranh chấp.

Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể được quy định nền tảng tại Điều 160 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, để hiểu trọn vẹn sự vận hành của nó, cần phải đặt trong mối liên hệ với các văn bản hướng dẫn chi tiết, đặc biệt là Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền, phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực đất đai và Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi bổ sung các nghị định thi hành Luật Đất đai.   

Trước đây, thẩm quyền định giá đất tập trung chủ yếu vào UBND cấp tỉnh, gây chậm trễ cho các dự án tại địa phương. Luật đất đai 2024 đã phá bỏ thế độc quyền này thông qua cơ chế phân cấp mạnh mẽ.

2.1. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024, Chủ tịch UBND cấp tỉnh giữ thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp mang tính chiến lược, quy mô lớn hoặc có yếu tố nước ngoài thuộc phạm vi quản lý của cấp tỉnh. Cụ thể bao gồm:   

• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất cho tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND cấp tỉnh.

2.2. Thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã 

Theo Điểm e Khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/07/2025), một số thẩm quyền của UBND cấp huyện hoặc Chủ tịch UBND cấp huyện trong lĩnh vực đất đai có thể được chuyển giao hoặc phân cấp cho Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện.   

Vậy, Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp:

• Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.
• Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Việc phân cấp này giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính, vì cấp huyện là nơi nắm rõ nhất biến động giá đất tại địa bàn cơ sở.   

Dù Nghị định 151/2025/NĐ-CP tập trung nhiều vào việc phân quyền cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) và xác nhận hồ sơ đất đai cho cấp xã , nhưng cơ chế mở tại Điều 160 Luật Đất đai 2024 (được hướng dẫn bởi các văn bản dưới luật) cho phép cấp xã tham gia sâu hơn vào quy trình này trong các trường hợp quy mô nhỏ, đơn giản, ví dụ như xác định giá đất để tính thuế hoặc phí đối với các giao dịch nhỏ lẻ của hộ gia đình tại địa phương. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc phân quyền này phải đi kèm với điều kiện về năng lực cán bộ và cơ sở dữ liệu đất đai tại cấp xã. Nếu cấp xã không đủ năng lực, thẩm quyền vẫn được giữ ở cấp huyện để đảm bảo tính chính xác.   

2.3. Vai trò của một số cơ quan khác liên quan đến giá đất cụ thể

Trong thực tế, người dân thường nhầm lẫn vai trò của các cơ quan sau:

• Hội đồng nhân dân (HĐND): HĐND cấp tỉnh có quyền thông qua Bảng giá đất và giám sát chung việc thi hành luật, nhưng không có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho từng dự án. Quyền này thuộc về nhánh hành pháp (UBND).   
• Cơ quan Thuế: Cơ quan thuế chỉ là người sử dụng kết quả giá đất cụ thể để tính ra số tiền thuế phải nộp. Họ không có quyền thay đổi giá đất hay tự ý định giá đất.   
• Tổ chức tư vấn: Dù đóng vai trò quan trọng, nhưng Chứng thư định giá của họ chỉ mang tính chất tư vấn, tham khảo. Giá trị pháp lý cuối cùng nằm ở Quyết định của UBND.

3. Vì sao Nhà nước phải xác định giá đất cụ thể?

Tại sao Nhà nước không áp dụng Bảng giá đất cho mọi trường hợp để đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí thẩm định và đẩy nhanh tiến độ dự án? Việc duy trì cơ chế xác định giá đất cụ thể xuất phát từ ba yêu cầu cấp thiết về quản trị quốc gia và công bằng xã hội.

3.1. Hạn chế sự mất cân bằng giá  

Bảng giá đất, dù được xây dựng chi tiết đến đâu, vẫn mang tính chất khái quát hóa (generalization). Nó chia đất đai thành các vị trí (1, 2, 3, 4) dựa trên khoảng cách đến trục đường chính. Tuy nhiên, thực tế địa lý vô cùng phức tạp: một thửa đất ở vị trí 2 nhưng có view hồ, phong thủy tốt, hình dáng vuông vắn sẽ có giá trị thị trường cao hơn nhiều so với thửa đất vị trí 2 nhưng nằm cạnh bãi rác hoặc hình dáng méo mó.

Nếu áp dụng Bảng giá đất cho cả hai, sự bất công sẽ nảy sinh. Giá đất cụ thể ra đời để giải quyết bài toán "cá biệt hóa" này, đảm bảo mỗi thửa đất được định giá đúng với các thuộc tính riêng của nó.   

3.2. Bảo đảm quyền lợi người bị thu hồi đất và lợi ích Nhà nước

Đối với người dân: Khi Nhà nước thu hồi đất, người dân bị tước đoạt quyền tài sản một cách bắt buộc. Nếu bồi thường theo Bảng giá đất (vốn thường thấp hơn giá thị trường để khuyến khích đầu tư và giảm thuế cho dân), người dân sẽ bị bần cùng hóa, không đủ khả năng tái tạo cuộc sống. Giá đất cụ thể, được xác định thông qua khảo sát giá chuyển nhượng thực tế, giúp mức bồi thường tiệm cận giá thị trường, đảm bảo nguyên tắc "người có đất thu hồi phải có chỗ ở, cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ" theo Nghị quyết 18-NQ/TW.   

Đối với Nhà nước: Khi giao "đất vàng" cho doanh nghiệp làm dự án thương mại, nếu áp dụng Bảng giá đất thấp, Nhà nước sẽ thất thu ngân sách khổng lồ (chảy máu tài sản công). Giá đất cụ thể, đặc biệt khi áp dụng phương pháp thặng dư (tính toán dựa trên lợi nhuận kỳ vọng của dự án), giúp Nhà nước thu được phần địa tô chênh lệch (differential rent) được tạo ra từ quy hoạch và hạ tầng do Nhà nước đầu tư.   

3.3. Liên hệ cải cách chính sách đất đai

Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra yêu cầu kiên quyết: "Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường". Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa điều này bằng việc nâng tầm quan trọng của giá đất cụ thể. Nó chuyển dịch cơ chế quản lý từ "áp đặt hành chính" sang "thẩm định chuyên môn", nơi giá đất được quyết định dựa trên chứng thư của các tổ chức tư vấn định giá độc lập, thay vì ý chí chủ quan của cơ quan quản lý.

4. Giá đất cụ thể được áp dụng trong những trường hợp nào?

Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định danh mục các trường hợp buộc phải áp dụng giá đất cụ thể:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Đây thường là các dự án tái định cư, giao đất cho nhà đầu tư chiến lược, hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân đối với diện tích vượt hạn mức.   

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Đối với hình thức nộp một lần, rủi ro về biến động giá trong tương lai được chuyển vào hiện tại, do đó cần định giá cụ thể chính xác để tránh thất thoát.   

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Đây là trường hợp phổ biến nhất, tác động trực tiếp đến an sinh xã hội.   

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước: Ngăn chặn việc định giá rẻ tài sản công (đất đai) khi chuyển đổi sở hữu doanh nghiệp nhà nước sang tư nhân.   

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: Ví dụ chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ.   

- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất: Áp dụng đối với khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng (đất sạch). Nếu đất chưa có hạ tầng, có thể áp dụng Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh.

5. Quy trình xác định giá đất cụ thể 

Quy trình xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP được thiết kế theo hướng minh bạch hóa, quy trình gồm 5 bước chặt chẽ:

Bước 1: Tổ chức thực hiện định giá đất và thu thập thông tin

Cơ quan TN&MT lập hồ sơ định giá. Việc lựa chọn tổ chức tư vấn định giá đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đảm bảo tính cạnh tranh và năng lực.   

Tổ chức tư vấn tiến hành khảo sát thực địa, thu thập thông tin về ít nhất 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng thành công trên thị trường hoặc trúng đấu giá để làm cơ sở dữ liệu đầu vào. Yêu cầu thông tin phải trung thực, khách quan.   

Bước 2: Lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp

Dựa trên dữ liệu thu thập được, đơn vị tư vấn lựa chọn một trong bốn phương pháp quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP:   

• Phương pháp so sánh: Áp dụng khi có nhiều giao dịch tương tự trên thị trường (phổ biến cho đất ở).
• Phương pháp thu nhập: Áp dụng cho đất nông nghiệp, đất sản xuất phi nông nghiệp không có giao dịch nhưng xác định được thu nhập từ đất.
• Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho các dự án phát triển bất động sản có tiềm năng phát triển (lấy Doanh thu giả định trừ Chi phí ước tính). Đây là phương pháp phức tạp nhất nhưng phản ánh đúng giá trị tương lai của đất.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Áp dụng cho các trường hợp thu hồi đất nhỏ lẻ hoặc tính tiền sử dụng đất quy mô nhỏ.
• Đơn vị tư vấn lập Chứng thư định giá đất và Báo cáo thuyết minh gửi cơ quan TN&MT.   

Bước 3: Xây dựng phương án giá đất

Sở/Phòng TN&MT kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của Chứng thư định giá. Trên cơ sở đó, xây dựng Tờ trình về phương án giá đất để trình Hội đồng thẩm định.   

Bước 4: Thẩm định giá đất 

Hội đồng thẩm định giá đất (cấp tỉnh/huyện) tổ chức phiên họp. Hội đồng thảo luận, bỏ phiếu kín hoặc công khai để thông qua phương án giá.

Hội đồng có quyền yêu cầu đơn vị tư vấn giải trình, hoặc thậm chí thuê đơn vị tư vấn khác để thẩm định lại (thẩm định chéo) nếu thấy kết quả không hợp lý.   

Bước 5: Quyết định và Công bố

Căn cứ văn bản thẩm định của Hội đồng, Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền ký Quyết định phê duyệt giá đất cụ thể.

Thời hạn ban hành quyết định không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất, đảm bảo tính kịp thời.

6. Những hiểu lầm phổ biến về giá đất cụ thể

- "Giá đất cụ thể chính là Bảng giá đất nhân với hệ số K":

Sự thật: Đây chỉ là một trong bốn phương pháp định giá (Phương pháp hệ số điều chỉnh). Đối với các dự án lớn, giá đất cụ thể phải được tính bằng phương pháp so sánh, thu nhập hoặc thặng dư, hoàn toàn độc lập với Bảng giá đất để đảm bảo sát thị trường.   

- "Hội đồng thẩm định là cơ quan quyết định giá":

Sự thật: Hội đồng chỉ có chức năng tư vấn chuyên môn và kiểm soát quy trình. Thẩm quyền quyết định (và trách nhiệm pháp lý) thuộc về Chủ tịch UBND. Người dân khiếu nại quyết định hành chính về giá đất cần khiếu nại Quyết định của UBND, không phải biên bản của Hội đồng.   

- "Giá đất cụ thể luôn phải bằng giá rao bán trên mạng":

Sự thật: Giá thị trường trong định giá đất là giá giao dịch thành công hoặc giá trúng đấu giá, đã loại trừ các yếu tố đầu cơ, làm giá, giao dịch ảo. Do đó, giá đất cụ thể thường thấp hơn giá rao bán "ảo" trên các trang tin bất động sản, nhưng cao hơn Bảng giá đất.

Kết luận

Có thể khẳng định rằng, giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024 không đơn thuần là một con số mang tính kỹ thuật, mà là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời bảo đảm sự công bằng trong phân bổ lợi ích từ đất đai giữa các chủ thể trong xã hội. Việc xác định đúng bản chất của giá đất cụ thể giúp phân biệt rõ ràng giữa các loại giá đất trong hệ thống pháp luật đất đai, tránh những nhầm lẫn phổ biến vốn là nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp và khiếu kiện kéo dài.

Bên cạnh đó, quy định rõ ràng về thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể trong Luật Đất đai 2024 thể hiện bước tiến quan trọng trong tư duy lập pháp. Thẩm quyền này được trao cho Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, trên cơ sở kết quả thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, với sự tham gia của các cơ quan chuyên môn và đơn vị tư vấn xác định giá đất. Cơ chế này vừa bảo đảm tính tập trung, thống nhất trong quản lý, vừa tăng cường tính khách quan, minh bạch trong quá trình xác định và quyết định giá đất cụ thể, hạn chế tối đa sự tùy tiện hay can thiệp chủ quan.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.