Bên cho thuê chỉ được lấy lại nhà cho thuê sau 1.5 năm và phải thông báo trước 03 tháng nếu không sẽ phải bồi thường gấp 03 lần số tiền cọc. Ngược lại bên thuê được quyền chấm dứt hợp đồng thuê và yêu cầu trả lại tiền cọc (9 triệu đồng) nhưng phải báo trước 03 tháng nếu ko sẽ mất cọc và phải bồi thường gấp đôi số cọc. Sau khi công chứng hợp đồng xong tôi tiến hành sơn sửa nhà thuê. Tới ngày 09/12/2015 tức là chưa được 1 tháng thuê thì chủ nhà nói bán nhà (tôi đã mua máy móc trang thiết bị chỉ vài ngày nữa là khai trương). Tôi yêu cầu cho gặp chủ mới (mới chỉ đặt cọc tiền, chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng) để thương lượng tiếp tục thuê theo hợp đồng đã ký với chủ cũ (đây cũng là quyền lợi hợp pháp của tôi) nhưng chủ nhà mới không đồng ý. Cuộc thương lượng không thành công, chủ cũ nói sẽ thương lượng thanh lý hợp đồng. Thứ bảy tuần đó hai bên có cuộc nói chuyện và thống nhất bên cho thuê sẽ trả lại tôi 9 triệu tiền cọc và 11 triệu tiền hỗ trợ (phần này nhỏ hơn nhiều so với chi phí tôi bỏ ra trong gần 1 tháng thuê, nhưng tôi chấp nhận vì không muốn kiện cáo mất thời gian để lấy gấp 3 lần tiền cọc). Bên cho thuê hứa thứ 2 tuần sau sẽ gửi tiền cho tôi. Tuy nhiên thứ 2 tuần sau tôi gọi lại thì hẹn tới thứ 4, hôm này thứ tư tôi gọi thì lại hẹn tới thứ 7 sẽ giải quyết cho tôi (chỉ nói giải quyết chứ ko nói rõ sẽ gửi tiền cho tôi). Tôi suy nghĩ nhiều về vấn đề này và phỏng đoán chủ cũ chỉ muốn trả cọc không muốn mất tiền bồi thường và cố tình kéo dài để hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đât. Xin hỏi các luật sư các luật sư những ý sau?

1. Tôi nên làm như thế nào để đảm bảo quyền lợi của mình nhất ( hiện tại máy móc, trang thiết bị giờ tạm bỏ đó, mọi hoạt động ngưng hết lại)? Tôi có nên tiếp tục hoạt động kinh doanh của mình (tạo lợi nhuận ngày nào hay ngày ấy) hay dừng lại và chờ...

2. Tôi có nên gửi đơn ngăn chặn giao dịch này để tạo áp lực thanh toán cho chủ cũ hay không? (Nếu gửi thì gửi ở phòng công chứng nơi công chứng hợp đồng thuê hoặc gửi tại UBND xã được không vì chỗ tôi khá xa các cơ quan cấp Huyện)

3. Nếu tôi cho họ thời gian tới thứ 7, có thể họ sẽ hoàn thành giao dịch chuyển quyền sở hữu đất thì quyền lợi của tôi có còn được đảm bảo? đơn từ khiếu kiện gửi tới cơ quan nào, người bị khiếu kiện là người cũ hay mới (người cũ có thể đổ hết trách nhiệm hợp đồng cho người mới không?) Xin cám ơn các luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn quy định bồi thường hợp đồng thuê nhà, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý

-Bộ luật Dân sự 2015

- Bộ Luật tố tụng dân sự 2015

- Luật đất đai 2013

- Luật nhà ở 2014

2. Nội dung tư vấn

2.1 Bị chủ nhà đòi thanh lý hợp đồng nên tiếp tục kinh doanh hay dừng lại và kiện đòi bồi thường?

"Tôi nên làm như thế nào để đảm bảo quyền lợi của mình nhất ? Tôi có nên tiếp tục hoạt động kinh doanh của mình hay dừng lại và chờ...?"

Bạn nên yêu cầu bên cho thuê nhà lập biên bản thanh lý hợp đồng. Mẫu biên bản thành lý hợp đồng có thể tham khảo tại đây: Mẫu biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà. Trong đó quy định điều kiện để thanh lý hợp đồng là bên cho thuê sẽ trả lại 9 triệu tiền cọc và 11 triệu tiền hỗ trợ nếu như bạn không muốn mất thời gian kiện tụng để lấy lại 3 lần số tiền đặt cọc. Nếu bên cho thuê không chịu kí hay kéo dài thời gian thì bạn nên nộp đơn khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình.

2.2 Có nên yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời?

"Tôi có nên gửi đơn ngăn chặn giao dịch này để tạo áp lực thanh toán cho chủ cũ hay không?"

Để gửi đơn ngăn chặn giao dịch thì bạn buộc phải khởi kiện bên cho thuê và áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự 2015

Quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện vụ án quy định tại Điều 187 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 114 của Bộ luật dân sự 2015 để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ tính mạng, sức khỏe, tài sản, thu thập chứng cứ, bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được, đảm bảo cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án.
Trong trường hợp do tình thế khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngay chứng cứ, ngăn chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 114 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Tòa án đó.
Tòa án chỉ tự mình ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong trường hợp quy định tại Điều 135 của Bộ luật tó tụng dân sự 2015.
Thẩm quyền quyết định áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời: trước khi mở phiên tòa, việc áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời do một Thẩm phán xem xét, quyết định, tại phiên tòa, việc áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời do Hội đồng xét xử xem xét, quyết định.

2.3 Khi bị đòi nhà thì phải kiện chủ cũ hay chủ mới?

"Nếu tôi cho họ thời gian tới thứ 7, có thể họ sẽ hoàn thành giao dịch chuyển quyền sở hữu đất thì quyền lợi của tôi có còn được đảm bảo? đơn từ khiếu kiện gửi tới cơ quan nào, người bị khiếu kiện là người cũ hay mới?"

Vì bạn vẫn có hợp đồng thuê nhà nên cho dù bên cho thuê đã bán đất thì căn cứ vào hợp đồng bạn có thể nộp đơn khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp huyện để bảo vệ quyền và lợi ích của mình. Nếu nhà bạn xa thì bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án qua bưu điện.Trong trường hợp này, người bị khởi kiện là bên cho thuê vì bên cho thuê là bên vi phạm hợp đồng. Điều 418,419 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Thỏa thuận phạt vi phạm

- Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
- Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
- Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.
Thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng
Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật dân sự 2015. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.

Do vậy, theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê sẽ phải bồi thường 3 lần số tiền cọc cho bạn. Lưu ý là bên cho thuê không thể đổ hết trách nhiệm cho người mua nhà vì hợp đồng thuê nhà là hợp đồng kí kết giữa bạn và bên cho thuê. Chủ sở hữu nhà mới chỉ là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, không có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại cho bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê