Có tất cả bao nhiêu hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở?

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng cả về số lượng lẫn chất lượng, việc phát triển các dự án nhà ở đã trở thành một trong những lĩnh vực trọng tâm của nền kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, để hình thành nên mỗi dự án nhà ở, bên cạnh quỹ đất, quy hoạch và thủ tục pháp lý, thì nguồn vốn đầu tư luôn giữ vai trò then chốt, quyết định trực tiếp đến tiến độ, quy mô cũng như tính khả thi của dự án. Vậy, có tất cả bao nhiêu hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở theo quy định pháp luật hiện nay?

Việc hiểu đúng và đầy đủ nội dung này không chỉ giúp chủ thể tham gia thị trường lựa chọn phương thức huy động vốn phù hợp, mà còn là cơ sở quan trọng để phòng ngừa rủi ro pháp lý, đảm bảo sự minh bạch, an toàn và phát triển bền vững của lĩnh vực nhà ở.

1. 07 hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở 

Căn cứ Điều 114 Luật Nhà ở 2023, các tổ chức, cá nhân thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép huy động vốn thông qua các hình thức sau: 

1.1. Huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân

Đây là hình thức phổ biến nhất, cho phép các chủ đầu tư kết nối với các đối tác chiến lược hoặc các nhà đầu tư thứ cấp để cùng thực hiện dự án. Hình thức này thường được thực hiện thông qua các Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) hoặc các thỏa thuận liên doanh.    

Điểm cốt lõi trong quy định này là việc xác lập lại quyền lợi của các bên tham gia. Theo điểm e khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở 2023, các bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng.  Luật nghiêm cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn này để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở trong giai đoạn chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.  Điều này nhằm loại bỏ tình trạng các bên "lách luật" bằng cách ký kết hợp đồng góp vốn nhưng thực chất là mua bán nhà ở khi dự án chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý.    

1.2. Huy động thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ

Trong xu thế tài chính hóa bất động sản, việc huy động vốn qua thị trường chứng khoán là kênh dẫn vốn trung và dài hạn vô cùng quan trọng. Luật Nhà ở 2023 khẳng định tính hợp pháp của việc phát hành các công cụ tài chính này để phục vụ dự án nhà ở.    

Việc huy động vốn qua trái phiếu phải tuân thủ nghiêm ngặt trình tự, thủ tục phát hành theo quy định của pháp luật về chứng khoán và pháp luật về doanh nghiệp.  Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết rằng tổng vốn được huy động từ hình thức này, kết hợp với các hình thức vay vốn và vốn chủ sở hữu, không được vượt quá tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt (bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).    

1.3. Huy động thông qua cấp vốn từ nguồn vốn của Nhà nước

Hình thức này áp dụng cho các dự án nhà ở công vụ, nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách hoặc nhà ở phục vụ tái định cư mà Nhà nước đứng ra đầu tư. Nguồn vốn này được quy định tại khoản 1 Điều 113 Luật Nhà ở 2023, bao gồm ngân sách trung ương, ngân sách địa phương, vốn từ công trái quốc gia, trái phiếu chính quyền địa phương và các quỹ phát triển nhà ở.    

Huy động nguồn vốn này đòi hỏi sự tuân thủ tuyệt đối các quy định về đầu tư công, ngân sách nhà nước và đấu thầu. Mục tiêu của hình thức này là đảm bảo an sinh xã hội thay vì mục tiêu lợi nhuận thuần túy.    

1.4. Huy động thông qua vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam

Vốn vay ngân hàng vẫn là đòn bẩy tài chính chủ đạo cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn đã siết chặt điều kiện vay. Chủ đầu tư chỉ được vay vốn sau khi đã đáp ứng đủ các điều kiện về pháp lý dự án và khả năng tài chính đối ứng.    

Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định việc vay vốn phải gắn liền với mục đích sử dụng cụ thể cho dự án và thường đòi hỏi các biện pháp bảo đảm bằng chính dự án hoặc tài sản gắn liền với đất.    

1.5. Huy động thông qua vay vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội

Đây là nguồn vốn đặc thù dành riêng cho phát triển nhà ở xã hội và hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp cải thiện chỗ ở. Ngân hàng Chính sách xã hội đóng vai trò là "cánh tay nối dài" của Nhà nước trong việc điều tiết tín dụng ưu đãi.    

Mức vốn cho vay có thể lên tới 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội với thời hạn vay tối đa 25 năm. Lãi suất cho vay được quy định bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân tiếp cận nhà ở.    

1.6. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam

Hình thức này thu hút các nguồn lực quốc tế về tài chính và kinh nghiệm quản lý. Doanh nghiệp FDI muốn sở hữu nhà ở hoặc thực hiện dự án nhà ở tại Việt Nam phải được công nhận là chủ đầu tư dự án theo pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản.    

Thời hạn sở hữu nhà ở và thực hiện dự án của doanh nghiệp FDI thường gắn liền với thời hạn hoạt động của dự án được ghi nhận trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.    

1.7. Nguồn vốn hợp pháp khác

Các nguồn vốn hợp pháp khác bao gồm tiền thu từ việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã đáp ứng các điều kiện mở bán. Đây là nguồn vốn tự có quan trọng nhất của doanh nghiệp trong quá trình xây dựng.    

Ngoài ra, nguồn vốn này còn bao gồm kiều hối từ người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo ước tính, khoảng 25% lượng kiều hối đổ về Việt Nam (đặc biệt là tại TP.HCM) được rót vào thị trường bất động sản, góp phần quan trọng vào việc phát triển các dự án nhà ở cao cấp và trung cấp.

2. Điều kiện huy động vốn

2.1. Điều kiện đối với hình thức góp vốn, hợp tác kinh doanh 

Theo Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư muốn huy động vốn từ các tổ chức, cá nhân thông qua góp vốn hoặc BCC phải đáp ứng các tiêu chuẩn sau:

• Dự án phải thuộc một trong các hình thức phát triển nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 30 Luật Nhà ở 2023.
• Đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc có quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai.
• Trường hợp dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và được phép chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có).
• Phải có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Nếu quá thời hạn quy định mà Sở không có văn bản trả lời dù đã nhận đủ hồ sơ, chủ đầu tư được ký hợp đồng nhưng phải tự chịu trách nhiệm pháp lý.

3. Những lưu ý quan trọng cho chủ đầu tư và người dân

3.1. Đối với chủ đầu tư dự án

Kiểm soát chặt chẽ điều kiện mở bán: Chủ đầu tư tuyệt đối không được huy động vốn khi chưa có thông báo đủ điều kiện của Sở Xây dựng. Việc sử dụng các loại hợp đồng "biến tướng" như hợp đồng vay vốn kèm quyền mua nhà, hợp đồng đặt chỗ... đều tiềm ẩn rủi ro bị tuyên vô hiệu và bị xử phạt hành chính theo Nghị định 16/2025/NĐ-CP với mức phạt tiền lớn và đình chỉ hoạt động.    

Tuân thủ quy định giải chấp: Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào với khách hàng, chủ đầu tư cần làm việc với ngân hàng để có văn bản giải chấp từng phần hoặc toàn bộ dự án. Đây là điều kiện tiên quyết để được Sở Xây dựng cấp thông báo đủ điều kiện bán nhà.    

Minh bạch thông tin dự án: Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư có nghĩa vụ công khai thông tin đầy đủ về dự án trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc cung cấp thông tin trung thực là cơ sở để thu hút nhà đầu tư và tránh các tranh chấp pháp lý sau này.    

Quản lý dòng vốn đúng mục đích: Cần có hệ thống kế toán tách bạch cho từng dự án để đảm bảo vốn huy động được sử dụng đúng theo cam kết trong hợp đồng bảo lãnh và thỏa thuận với khách hàng.    

3.2. Đối với người dân và nhà đầu tư cá nhân

Kiểm tra tính pháp lý của dự án: Người dân cần chủ động tra cứu thông tin trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố để xác định dự án đã đủ điều kiện huy động vốn hay chưa.  Các dự án bị "bêu tên" như Setia Edenia, A&T Saigon Riverside, AVA Plaza... là bài học cảnh giác cho việc đầu tư vào các dự án chưa đủ pháp lý.    

Cảnh giác với các mức thanh toán vượt trần: Không nên đồng ý ký kết các thỏa thuận đặt cọc vượt quá 5% giá trị nhà ở hoặc thanh toán vượt quá tiến độ quy định của Luật (30% lần đầu, 70% trước khi bàn giao).    

Yêu cầu chứng thư bảo lãnh ngân hàng: Khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nên lựa chọn hình thức có bảo lãnh ngân hàng và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh cho từng căn hộ để đảm bảo quyền lợi được hoàn tiền nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao.    

Rà soát kỹ nội dung hợp đồng: Chú ý các điều khoản về thời hạn bàn giao, lãi suất phạt chậm tiến độ, đặc điểm của phần sở hữu chung - sở hữu riêng và các cam kết về chất lượng hoàn thiện.  Hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản và tuân thủ các nội dung bắt buộc tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023.    

Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận của ngân hàng về việc căn nhà đã được giải chấp để đảm bảo không gặp khó khăn khi làm thủ tục cấp sổ hồng sau này.

Kết luận

Việc xác định rõ 07 hình thức huy động vốn tại Điều 114 cùng với các điều kiện khắt khe về giải chấp, giới hạn đặt cọc và nguyên tắc sử dụng vốn đúng mục đích là những bước tiến dài trong việc minh bạch hóa thị trường. Mặc dù các quy định này có thể gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong giai đoạn đầu thích nghi, nhưng đây là liều thuốc cần thiết để xây dựng một thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh và công bằng. Sự am hiểu và tuân thủ pháp luật từ cả phía chủ đầu tư và người dân chính là yếu tố then chốt để các chính sách mới này thực sự đi vào đời sống, góp phần hiện thực hóa mục tiêu mọi người dân Việt Nam đều có cơ hội sở hữu một mái ấm an toàn và hợp pháp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.