Công chứng viên tiếp tay cho lừa đảo thế chấp sổ đỏ có phạm tội?

Các vụ việc lừa đảo liên quan đến thế chấp bất động sản, đặc biệt là sử dụng "Sổ đỏ" (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) giả hoặc bằng các thủ đoạn gian dối, đang ngày càng trở nên phức tạp tại Việt Nam. Những hành vi này không chỉ gây ra thiệt hại tài chính nghiêm trọng cho người dân và các tổ chức tín dụng mà còn làm xói mòn niềm tin vào tính minh bạch của các giao dịch dân sự và sự nghiêm minh của pháp luật theo điều 174 Bộ luật hình sự.  

1. Công chứng viên tiếp tay cho đối tượng lừa sổ đỏ

1.1. Vai trò của Công chứng viên

Công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng đóng vai trò là tuyến phòng thủ pháp lý đầu tiên trong các giao dịch bất động sản. Theo Luật Công chứng năm 2024, công chứng viên có nghĩa vụ "tôn trọng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu công chứng". Nếu công chứng viên vô tình (do lỗi vô ý) công chứng một sổ đỏ giả và gây thiệt hại cho khách hàng, văn phòng công chứng sẽ phải liên đới bồi thường thiệt hại cùng với kẻ lừa đảo. Sau đó, tổ chức hành nghề công chứng có quyền yêu cầu công chứng viên có lỗi hoàn trả lại khoản tiền đó. Nếu công chứng viên cố ý cấu kết với kẻ lừa đảo (biết giấy tờ là giả nhưng vẫn làm ngơ) thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

1.2. Thủ đoạn của công chứng viên và các đối tượng lừa đảo

Theo quy định tại Luật Công chứng 2024, công chứng viên có nghĩa vụ xác minh, kiểm tra tính xác thực của các giấy tờ, chứng cứ và bảo đảm rằng các giao dịch được công chứng phải đúng pháp luật, tự nguyện và trung thực. Tuy nhiên, trong nhiều vụ án đã và đang được xét xử, công chứng viên đã vi phạm nghiêm trọng các nghĩa vụ này thông qua các thủ đoạn sau:

- Làm giả giấy tờ, tài liệu:

Công chứng viên và các đối tượng lừa đảo có thể cấu kết để làm giả các giấy tờ như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
• Giấy CMND/CCCD
• Giấy ủy quyền, giấy tờ tùy thân của người bán
• Văn bản xác nhận tình trạng hôn nhân, di chúc, thỏa thuận phân chia di sản

Hành vi này nhằm tạo điều kiện để các đối tượng chiếm đoạt tài sản của người khác thông qua giao dịch giả mạo. Việc công chứng các giấy tờ giả này làm cho hợp đồng có vẻ hợp pháp, gây khó khăn cho người mua trong việc phát hiện rủi ro.

- Bỏ qua quy trình kiểm tra, xác minh:

Một trong những trách nhiệm cốt lõi của công chứng viên là kiểm tra kỹ lưỡng giấy tờ gốc, xác minh thông tin người tham gia giao dịch, tài sản giao dịch, cũng như năng lực hành vi dân sự của các bên. Tuy nhiên, để tạo điều kiện cho hành vi lừa đảo, công chứng viên có thể:

• Không kiểm tra sổ gốc
• Không tra cứu thông tin tài sản trên hệ thống quản lý đất đai
• Không xác minh danh tính người bán qua cơ sở dữ liệu dân cư

Việc bỏ qua các bước xác minh quan trọng này giúp các đối tượng thực hiện trót lọt các giao dịch lừa đảo, qua mặt cả ngân hàng, cá nhân và tổ chức khác.

- Lập hợp đồng, văn bản giả mạo có giá trị pháp lý:

Một số công chứng viên còn trực tiếp soạn thảo, chỉnh sửa, hợp thức hóa các hợp đồng chuyển nhượng, ủy quyền, tặng cho, thế chấp... không đúng sự thật. Điều này khiến các đối tượng lừa đảo dễ dàng thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản một cách hợp pháp về mặt hình thức, gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng cho người bị hại.

- Đẩy nhanh quy trình công chứng để qua mặt nạn nhân:

Công chứng viên có thể thực hiện công chứng trong thời gian rất ngắn, không giải thích rõ nội dung hợp đồng, cố tình lơ là trong khâu xác minh, khiến bên bị hại không có thời gian kiểm tra hoặc nghi ngờ sự gian dối trong giao dịch.

1.3. Nguyên nhân công chứng viên tiếp tay cho lừa đảo

Không ít công chứng viên bị cám dỗ bởi lợi ích tài chính khổng lồ từ những giao dịch bất hợp pháp. Các đối tượng lừa đảo thường "đánh tiếng" hoặc trực tiếp hối lộ, chia lợi nhuận để công chứng viên làm ngơ hoặc tiếp tay cho việc hợp thức hóa các giấy tờ giả, hợp đồng giả mạo, từ đó hoàn tất giao dịch lừa đảo một cách trơn tru.

Một bộ phận công chứng viên thiếu hiểu biết pháp luật hoặc cố tình lơ là trách nhiệm, không kiểm tra giấy tờ gốc, không xác minh thông tin người có quyền định đoạt tài sản, dẫn đến việc công chứng các hợp đồng có dấu hiệu gian lận. Việc không thực hiện đúng các quy trình nghiệp vụ theo quy định tại Luật Công chứng 2024, Nghị định số Nghị định 121/2025/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan, là biểu hiện rõ ràng của sự vi phạm đạo đức hành nghề.

Trong một số trường hợp, công chứng viên là nạn nhân bị đe dọa, khống chế bởi các băng nhóm có tổ chức, buộc phải ký, chứng thực các văn bản, hợp đồng trái pháp luật. Mặc dù vậy, theo pháp luật hiện hành, lý do bị đe dọa không thể làm miễn trừ hoàn toàn trách nhiệm nếu công chứng viên không chủ động tố giác, từ chối công chứng hoặc không trình báo cơ quan chức năng.

Công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động công chứng tại một số địa phương còn lỏng lẻo, chưa thường xuyên, dẫn đến việc giám sát hành nghề chưa hiệu quả. Thậm chí, có trường hợp các tổ chức hành nghề công chứng hoạt động như doanh nghiệp thuần túy, đặt nặng lợi nhuận thay vì đạo đức nghề nghiệp và trách nhiệm pháp lý.

1.4. Hậu quả của việc công chứng viên tiếp tay cho lừa đảo

Các giao dịch có công chứng là căn cứ pháp lý quan trọng trong quá trình sang tên, đăng bộ, giải quyết tranh chấp… Do đó, khi công chứng viên tiếp tay cho hành vi lừa đảo thì các giấy tờ giả mạo được hợp thức hóa, khiến người dân mua tài sản không có điều kiện xác minh, dẫn đến bị lừa đảo mất trắng tài sản, đặc biệt là các tài sản có giá trị lớn như:

• Nhà đất;
• Xe ô tô;
• Quyền tài sản khác (cổ phần, cổ phiếu…).

Một khi công chứng - vốn được xem là "tấm khiên pháp lý" - lại trở thành cánh tay đắc lực cho các đối tượng lừa đảo, thì sự mất mát lớn nhất không chỉ là tài sản mà là niềm tin của nhân dân vào nhà nước và pháp luật. Điều này dẫn đến tâm lý hoài nghi, sợ hãi khi giao dịch, khiến hệ thống dân sự vận hành thiếu trôi chảy, gây ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Sự tồn tại của các giao dịch giả, giao dịch được hợp pháp hóa bằng con dấu công chứng viên tạo ra một môi trường pháp lý nhiễu loạn, mất ổn định, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản – nơi mà mọi sai lệch đều có thể gây thiệt hại lên tới hàng tỷ đồng cho mỗi vụ việc.​ Công chứng viên tiếp tay cho lừa đảo là vi phạm pháp luật nghiêm trọng, có thể bị xử lý hình sự, tước giấy phép hành nghề.

Việc công chứng viên tiếp tay cho các đối tượng lừa đảo là một vấn đề nhức nhối, đòi hỏi sự phối hợp của nhiều bên để giải quyết một cách hiệu quả, đảm bảo sự an toàn, minh bạch cho các giao dịch dân sự, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến nhà đất.

2. Tham khảo hình phạt qua các bản án thực tiễn 

2.1. Phân tích các bản án điển hình

Thực tiễn xét xử tại Việt Nam đã ghi nhận nhiều bản án điển hình, giúp làm sáng tỏ cách thức mà Tòa án áp dụng pháp luật đối với các vụ việc lừa đảo thế chấp.

• Bản án số 716/2020/HS-PT: Bản án này liên quan đến một vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản do một cán bộ ngân hàng thực hiện, lợi dụng sự tin tưởng của khách hàng để chiếm đoạt hàng tỷ đồng. Tòa án cấp phúc thẩm đã giữ nguyên quyết định của Tòa án sơ thẩm, tuyên các bị cáo phạm tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" và xử phạt tù. Điều quan trọng là Tòa án đã bác bỏ kháng cáo của người bị hại về việc truy tố những người "hỗ trợ" khác, lập luận rằng những người này cũng chỉ là nạn nhân bị lừa dối, không có yếu tố "cố ý" để trở thành đồng phạm. Bản án này cho thấy sự phân định rạch ròi của Tòa án giữa người có lỗi cố ý và người bị lợi dụng trong chuỗi hành vi phạm tội.
• Các bản án về lừa đảo bằng sổ đỏ giả: Nhiều bản án đã xác nhận việc sử dụng sổ đỏ giả để thế chấp, vay tiền, chiếm đoạt tài sản cấu thành cùng lúc hai tội danh hình sự. Ví dụ, bị cáo Phan Thị Thu Hoài và Phạm Thị Tường Vi đã bị Tòa án tuyên phạt về hai tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" và "Sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức", với mức án tù tổng hợp lên tới hàng chục năm. Điều này khẳng định tính nghiêm minh của pháp luật trong việc xử lý các hành vi lừa đảo có tính chất đặc biệt nguy hiểm.  
• Bản án số 191/2023/HS-PT: Đây là một vụ án phức tạp, trong đó kẻ lừa đảo chiếm đoạt tiền của nạn nhân để tất toán khoản vay của chính mình tại một ngân hàng khác. Tòa án cấp phúc thẩm đã hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu điều tra lại vì nhận thấy nhiều thiếu sót trong quá trình tố tụng. Tòa án đã chỉ ra các vấn đề chưa được làm rõ như trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai khi giao giấy tờ cho bị cáo, hay sự thiếu sót trong việc thu thập chứng cứ quan trọng. Vụ việc này cho thấy rằng các hành vi lừa đảo không chỉ là lỗi của một cá nhân mà còn là kết quả của các lỗ hổng trong quy trình của các cơ quan nhà nước và tổ chức tín dụng. Tòa án đã thể hiện sự kiên quyết trong việc yêu cầu làm rõ trách nhiệm của từng mắt xích, nhấn mạnh tầm quan trọng của sự phối hợp chặt chẽ.   

2.2. Phân tích trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan

Bản chất của các vụ án lừa đảo thế chấp sổ đỏ là sự đan xen của các quan hệ pháp luật, trong đó trách nhiệm của từng bên cần được xác định rõ ràng.

• Kẻ lừa đảo: Đây là chủ thể chính của hành vi phạm tội, phải chịu trách nhiệm hình sự về "Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản" và/hoặc các tội danh khác như "Sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức". Đồng thời, kẻ lừa đảo còn phải chịu trách nhiệm dân sự, buộc phải bồi thường toàn bộ thiệt hại đã gây ra cho người bị hại. 
• Người bị hại: Là chủ thể có quyền tố giác tội phạm và yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.  
• Ngân hàng/Tổ chức tín dụng: Các tổ chức này có thể phải chịu trách nhiệm trong trường hợp vi phạm quy trình thẩm định. Nhiều vụ việc cho thấy dấu hiệu lừa đảo có liên quan đến việc cán bộ ngân hàng vi phạm đạo đức, quy trình quy định trong quá trình thẩm định và giải ngân. Nếu lỗi của ngân hàng là nguyên nhân gây thiệt hại cho khách hàng, ngân hàng có thể phải bồi thường thiệt hại đó.  
• Công chứng viên: Như đã phân tích, công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng có thể phải chịu trách nhiệm dân sự hoặc hình sự tùy thuộc vào mức độ lỗi. Lỗi vô ý dẫn đến công chứng sổ đỏ giả sẽ khiến văn phòng công chứng phải liên đới bồi thường thiệt hại. Lỗi cố ý cấu kết với kẻ lừa đảo sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

3. Quy trình giải quyết và những rào cản thường gặp

Khi phát hiện bị lừa đảo thế chấp "Sổ đỏ", người bị hại cần thực hiện một quy trình hành động chặt chẽ để tối ưu hóa khả năng đòi lại công bằng và tài sản.

Bước 1: Hành động ngay lập tức. Ngay khi nhận ra dấu hiệu bị lừa đảo, người bị hại cần thu thập và bảo quản tất cả các bằng chứng liên quan. Các bằng chứng này có thể bao gồm hợp đồng, giấy tờ, tin nhắn, email, file ghi âm, video, sao kê tài khoản ngân hàng và các tài liệu giao dịch khác.  

Bước 2: Tố tụng Hình sự. Sau khi có bằng chứng, người bị hại cần làm Đơn tố giác tội phạm và nộp tại Cơ quan điều tra cấp quận/huyện nơi xảy ra vụ việc hoặc nơi đối tượng cư trú. Tố tụng hình sự có vai trò truy tìm, xử lý kẻ phạm tội và xác định trách nhiệm dân sự trong vụ án hình sự. 

4. Lời khuyên và biện pháp phòng ngừa

4.1. Lời khuyên chuyên môn để tăng khả năng thắng kiện

Để tăng khả năng thắng kiện và thu hồi tài sản, người bị hại cần có một chiến lược hành động rõ ràng và khoa học.

Thu thập bằng chứng toàn diện: Đây là yếu tố quyết định. Cần giữ lại tất cả các bằng chứng liên quan đến giao dịch, bao gồm hợp đồng gốc, giấy tờ, tin nhắn, email, bản sao kê ngân hàng và ghi âm cuộc gọi. Các bằng chứng này không chỉ giúp tố cáo tội phạm mà còn là cơ sở để Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xác định giá trị thiệt hại.  

Lựa chọn chiến lược tố tụng: Người bị hại nên tìm kiếm sự tư vấn của luật sư ngay từ đầu để lựa chọn con đường tố tụng phù hợp (hình sự, dân sự, hoặc kết hợp). Việc theo đuổi tố tụng hình sự sẽ giúp các cơ quan chức năng sử dụng nghiệp vụ điều tra để truy tìm và làm rõ hành vi phạm tội, trong khi tố tụng dân sự tập trung vào việc khôi phục quyền và lợi ích hợp pháp.

Giải pháp lấy lại "Sổ đỏ": Nếu sổ đỏ bị lừa thế chấp bằng một hợp đồng thế chấp vô hiệu, người bị hại có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu để lấy lại sổ. Tuy nhiên, nếu sổ đỏ đã bị kẻ lừa đảo mang đi thế chấp cho một bên thứ ba ngay tình (ví dụ: một ngân hàng), việc thu hồi sổ có thể gặp khó khăn và người bị hại chỉ có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại.  

4.2. Đề xuất các biện pháp phòng ngừa rủi ro

Phòng ngừa là biện pháp hiệu quả nhất để tránh các vụ việc lừa đảo. Cả người dân và các tổ chức liên quan đều cần chủ động thực hiện các biện pháp sau.

Đối với người dân:

• Thẩm tra giao dịch một cách kỹ lưỡng: Cần hết sức cẩn trọng trước những lời chào mời giao dịch nhanh chóng hoặc có mức giá bất thường. Biện pháp an toàn nhất là trực tiếp đến Văn phòng công chứng hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để tra cứu thông tin về bất động sản. Với các giao dịch vay ngân hàng, người dân cần yêu cầu gặp trực tiếp cán bộ tín dụng tại trụ sở ngân hàng để xác minh thông tin.  
• Tự kiểm tra tính xác thực của sổ đỏ: Người dân có thể sử dụng các phương pháp đơn giản như kiểm tra hoa văn bằng kính lúp, dùng đèn pin soi dấu nổi, hoặc tra cứu mã vạch và thông tin quy hoạch trực tuyến.

Tóm lại, Lừa đảo thế chấp "Sổ đỏ" là một vấn đề pháp lý phức tạp, liên quan đến sự đan xen của nhiều quy định pháp luật và trách nhiệm của nhiều bên. Mặc dù khung pháp lý hiện hành đã tương đối đầy đủ, nhưng thực tiễn tố tụng vẫn còn tồn tại nhiều rào cản, đặc biệt là sự thiếu nhất quán trong cách giải quyết các vấn đề dân sự trong vụ án hình sự và rủi ro tẩu tán tài sản của kẻ lừa đảo. Để giảm thiểu rủi ro, người dân cần trang bị kiến thức pháp luật, chủ động thẩm tra giao dịch, và kiên trì theo đuổi vụ việc đến cùng khi bị lừa đảo. Chỉ khi mỗi mắt xích trong chuỗi giao dịch và tố tụng đều hoạt động hiệu quả, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân mới có thể được bảo vệ một cách toàn diện.

Mọi thắc mắc quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp Tổng đài tư vấn pháp luật hình sự trực tuyến số Hotline: 1900.6162 để gặp luật sư tư vấn trực tiếp giải đáp các thắc mắc. Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!