Mục lục bài viết

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Bộ phận tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi nghiên cứu và đưa ra hướng trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự năm 2015

Luật doanh nghiệp năm 2020

Luật kinh doanh bất động sản Số 66/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 ;

Nghị định 76/2015/NĐ-CP  Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản .

1. Điều kiện để công ty cho thuế lại tài sản

Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay công ty bạn đang thuê văn phòng của một công ty kinh doanh bất động sản, do không sử dụng hết diện tích nên công ty bạn có nhu cầu cho thuê lại. Theo quy định pháp luật Dân sự và luật kinh doanh bất động sản một công ty muốn cho một bên khác thuê lại tài sản mà mình đang thuê thì phải đáp ứng hai điều kiện là: Trong hợp đồng thuê tài sản giữa công ty bạn và bên cho thuê văn phòng phải có điều khoản cho phép công ty bạn cho thuê lại tài sản và Công ty bạn phải đáp ứng các điều kiện hoạt dộng cho thuê Bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

1.1 Điều kiện 1: Bên cho thuê (công ty cho thuê văn phòng) phải đồng ý cho bên bạn cho thuê lại

Theo điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

Điều 475. Cho thuê lại

Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.

Như vậy công ty cần kiểm tra lại hợp đồng thuê tài sản giữa công ty bạn và bên cho thuê có điều khoản về cho thuê lại không? nếu có công ty bạn có quyền cho thuê lại, nếu chưa có bạn có thể đàm phán lại với bên cho thuê ký phụ lục hợp đồng về điều khoản cho thuê lại. Nếu bên cho thuê không đồng ý thì bên công ty bạn không có quyền cho thuê lại tài sản này.

Lưu ý: Thời hạn thuê của hợp đồng cho thuê lại không được vượt quá thời gian của hợp đồng thuê.

1.2 Điều kiện 2: Công ty bạn phải đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định

- Bổ sung ngành nghề Kinh doanh bất động sản:

Theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2020 doanh nghiệp được kinh doanh những ngành nghề mà pháp luật không cấm, nhưng trước khi muốn hoạt động kinh doanh thì doanh nghiệp cần đăng ký mã ngành nghề trên Sở KHĐT.

Vậy đầu tiên công ty bạn cần bổ sung thêm mã mã ngành nghề linh doanh bất động sản trên giấy phép kinh doanh.

- Đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản:

Theo điều 10 Luật kinh doanh bất động sản Số 66/2014/QH13 quy định như sau :

Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP  Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản quy định như sau :

Điều 3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:

a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;

b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.

Theo điều 5  Nghị định 76/2015/NĐ-CP  Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản quy định như sau :

Điều 5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).

2. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.

3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.

4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.

6. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.

7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.

Như vậy, trường hợp của công ty bạn muốn cho thuê lại văn phòng thì bạn phải có ngành nghề kinh doanh cho thuê văn phòng và phải đáp ứng đủ các điều kiện kinh doanh bất động sản. Thì bạn phải làm thủ tục với sở kế hoạch và đầu tư về bổ sung ngành nghề (nếu cần) và tăng vốn điều lệ (nếu cần ).

Ngoài ra, bạn có thể trao đổi với công ty cho bạn thuê đó để ký lại hợp đồng và để công ty cho thuê đó ký thêm hợp đồng với bên bạn định cho thuê đó thì sẽ hợp pháp toàn bộ và công ty bạn không cần phải xuất hóa đơn nữa cũng chỉ tính chi phí thuê trên diện tích mà bạn sử dụng.

2. Công ty có được xuất hóa đơn cho thuê lại không?

Doanh nghiệp khi bán hàng hóa, dịch vụ phải lập hóa đơn theo quy định và giao cho khách hàng. Hóa đơn phải được lập ngay khi cung cấp hàng hóa, dịch vụ theo đúng các nội dung, chỉ tiêu in sẵn trên mẫu hóa đơn.
Doanh nghiệp thuộc đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) theo phương pháp khấu trừ thuế khi bán hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT phải sử dụng hóa đơn GTGT, kể cả trường hợp bán hàng hóa, dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt.
Tuy nhiên khi doanh nghiệp xuất hóa đơn giá trị gia tăng phải hợp lý, chặt chẽ và đúng nguyên tắc theo quy định của luật và cơ quan tài chính thì hóa đơn đó mới được cơ quan thuế chấp nhận.

Nếu công ty đã đáp ứng tất cả các điều kiện kinh doanh bất động sản, có hợp đồng thuê tài sản với bên thuê thì công ty được xuất hóa đơn đầu ra cho bên thuê. Việc xuất hóa đơn là bắt buộc đối với hợp đồng có giá trị cho thuê từ 200.000 đồng trở lên.

3. Các chứng từ cần thiết để xuất hóa đơn:

Các chứng từ cần thiết đối với một hoá đơn GTGT mua vào hoặc bán ra:

  • Hợp đồng mua, hợp đồng bán hàng hóa (Hợp đồng mua bán hàng hoá), trong trường hợp Hợp đồng không ghi chi tiết danh mục các mặt hàng bán ra cần có Phụ lục Hợp đồng ghi chi tiết danh mục hàng hoá mua vào hoặc bán ra);
  • Phiếu xuất kho; phiếu nhập kho đối với hàng hoá bán ra hoặc mua vào;
  • Phiếu thu, phiếu chi ghi lại số tiền giao dịch với khách hàng đối với hàng hoá bán ra hoặc mua vào;
  • Biên bản thanh lý hợp đồng mua bán;

Một số lưu ý đặc biệt:

  • Tại các văn bản và chứng từ nêu trên đều phải ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu theo đúng qui định của pháp luật;
  • Chỉ xuất hoá đơn đối với các hàng hóa doanh nghiệp kinh doanh đã được đăng ký kinh doanh tại Sở kế hoạch và đầu tư  và cơ quan đăng ký kinh doanh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
  • Khi xuất hóa đơn phải ghi đúng mức thuế xuất áp dụng theo quy định của Bộ tài chính đối với những hàng hóa, dịch vụ đó. Đặc biệt doanh nghiệp cần phải chú ý đến câu chữ khi viết hóa đơn nếu không sẽ đang ở một mức thuế suất thấp bị bắt nâng lên một mức thuế rất cao. Ví dụ như ở một doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh vận tải trong thời kỳ được giảm thuế giá trị gia tăng cho hoạt động vận tải từ 10% xuống còn 5%. Nếu hóa đơn ghi là dịch vụ vận tải thì sẽ được hưởng mức thuế suất là 5% nhưng nếu ghi là cho thuê xe thì mức thuế suất sẽ lại là 10%.
  • Một thao tác nhỏ giúp doanh nghiệp kiểm tra bạn hàng, doanh nghiệp có thể vào trang web của Sở Kế hoạch và đầu tư ( www.hapi.gov.vn) và vào website của Tổng cục thuế (www.gdt.gov.vn) để kiểm tra đối tác hoạt động trong lĩnh vực nào và tình trạng hoạt động của đối tác.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Công ty có được cho thuê lại khi không sử dụng hết diện tích thuê không ? Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật thuế trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162   để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thuế - Công ty luật Minh Khuê