Đề xuất môi giới bất động sản phải hành nghề trong sàn giao dịch theo quy định

1. Hoàn thiện những quy định về hoạt động môi giới bất động sản

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh một lĩnh vực rộng lớn, ảnh hưởng đến nhiều ngành, đối tượng kinh tế, doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân. Tuy nhiên, sau gần 08 năm triển khai, hệ thống pháp luật này đã phản ánh những hạn chế và vấn đề cần được cải thiện. Một trong những điểm yếu của Luật hiện tại là các quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và các điều kiện thi sát hạch để nhận chứng chỉ môi giới bất động sản hiện đang đơn giản và dễ dàng, làm cho việc quản lý hoạt động môi giới bất động sản chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu.

Luật hiện tại chỉ yêu cầu cá nhân đáp ứng điều kiện cụ thể và có chứng chỉ hành nghề cùng việc đăng ký nộp thuế để có thể thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản mà không cần phải hoạt động trong một tổ chức hoặc doanh nghiệp. Ngoài ra, Luật còn thiếu quy định về quá trình thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản đối với cá nhân vi phạm quy định của Luật, và quy định về xử lý vi phạm chỉ được thực hiện theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ, quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.

Luật cũng chưa có quy định về điều kiện hoạt động của các cơ sở đào tạo và bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, cũng như quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 11 Chương với 93 Điều, trong đó Chương VII tập trung vào quy định về điều kiện của tổ chức và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Dự thảo này đã điều chỉnh và bổ sung nhiều quy định, như điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới, thù lao của cá nhân môi giới, quyền và nghĩa vụ của môi giới, cũng như quy trình cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. So với Luật hiện hành, dự thảo đã đưa ra những cải tiến quan trọng nhằm đảm bảo rằng hoạt động môi giới bất động sản được quản lý và thực hiện theo đúng yêu cầu và tiêu chuẩn.

So với Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Dự thảo Luật đề xuất quy định rằng cá nhân hoạt động môi giới bất động sản cần phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và chỉ được phép hoạt động trong sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới bất động sản. Điều này được coi là một biện pháp quan trọng nhằm nâng cao chất lượng và trách nhiệm của đội ngũ môi giới bất động sản, đồng thời tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước. Để tiếp tục cải thiện, đề xuất tiếp tục rà soát và hoàn thiện quy định về môi giới bất động sản, nhằm hình thành tính chuyên nghiệp trong hoạt động này.

Đối với đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản và điều hành sàn giao dịch bất động sản, Dự thảo Luật đề nghị Thường trực Ủy ban Kinh tế tiếp tục rà soát và hoàn thiện các quy định dựa trên đánh giá thực tế thực hiện quy định hiện hành. Mục tiêu là giải quyết những bất cập và hạn chế như đã chỉ ra, đồng thời đảm bảo rằng hoạt động môi giới bất động sản đáp ứng mục tiêu kiểm soát, nâng cao chất lượng và trách nhiệm hành nghề của đội ngũ môi giới bất động sản.

Quy định cụ thể về các trường hợp, điều kiện và thủ tục liên quan đến cấp mới, cấp lại, thu hồi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cũng được đề cập trong Dự thảo Luật. Nó làm rõ về các trường hợp cấp lại chứng chỉ do mất, hư hỏng hoặc lý do bất khả kháng, cũng như khi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hết hạn. Đồng thời, Dự thảo Luật còn xem xét tính khả thi của quy định chuyển tiếp tại khoản 5 và khoản 6 Điều 92, về người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, yêu cầu họ phải có "giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản do cơ sở đào tạo hợp pháp cấp" trong thời gian 12 tháng kể từ thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thi hành.

2. Đề xuất về hoạt động môi giới bất động sản phải hành nghề trong sàn giao dịch

Theo Điều 67 của Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được quy định theo hai phương án như sau:

Phương Án 1: Các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và chỉ được phép hoạt động trong một sàn giao dịch bất động sản.

Phương Án 2: Giữ nguyên quy định của Luật hiện hành và Luật 2006, theo đó, tổ chức và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và cần có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trong trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập, họ cũng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và thực hiện đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế (Khoản 1, 2 Điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014).

Trong bối cảnh này, Bộ Xây Dựng đề xuất lựa chọn Phương Án 1, đồng nghĩa với việc những người hoạt động môi giới bất động sản sẽ phải thực hiện hành nghề của họ trong một sàn giao dịch bất động sản. Đây được xem là biện pháp nhằm tăng cường kiểm soát, chất lượng và trách nhiệm trong lĩnh vực môi giới bất động sản, đồng thời hỗ trợ hiệu quả quản lý từ phía nhà nước.

3. Điều kiện thành lập sàn giao dịch môi giới bất động sản

Điều kiện thành lập Sàn giao dịch môi giới bất động sản theo Điều 61 của Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được quy định như sau:

- Tổ chức và cá nhân kinh doanh dịch vụ Sàn giao dịch môi giới bất động sản (gọi tắt là Sàn giao dịch bất động sản) phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

- Người đại diện pháp luật, người quản lý, điều hành sàn, giám đốc sàn phải đáp ứng hai điều kiện chính:

+ Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý điều hành sàn giao dịch môi giới bất động sản do cơ sở đào tạo hợp pháp cấp.

+ Phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

- Tên gọi của Sàn giao dịch môi giới bất động sản do tổ chức hoặc cá nhân thành lập Sàn phải tuân thủ quy định của Luật Doanh nghiệp, nhưng cần bao gồm cụm từ "Sàn giao dịch môi giới bất động sản" kèm theo. Đồng thời, tên gọi này không được trùng lặp hoặc tạo ra sự nhầm lẫn với tên của bất kỳ Sàn giao dịch khác đã được đăng ký hoạt động.

4. Tổ chức và hoạt động của Sàn giao dịch môi giới bất động sản được thực hiện theo nguyên tắc nào?

Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của Sàn giao dịch môi giới bất động sản được đặt ra như sau:

- Sàn giao dịch môi giới bất động sản cần tuân thủ một số nguyên tắc quan trọng bao gồm:

+ Bảo đảm bình đẳng trước pháp luật và tự do thỏa thuận dựa trên sự tôn trọng đối với quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm quy định của Luật.

+ Đảm bảo rằng bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

+ Thực hiện kinh doanh bất động sản một cách trung thực, công khai và minh bạch.

+ Các tổ chức và cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh phải tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Việc kinh doanh bất động sản tại Việt Nam cần tuân thủ các quy định tại Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và các luật khác có liên quan.

- Hoạt động của Sàn giao dịch môi giới bất động sản phải diễn ra theo nguyên tắc công khai, minh bạch và tuân thủ đúng các quy định pháp luật.

- Thông tin về Sàn giao dịch môi giới bất động sản phải được đăng tải trên hệ thống thông tin về Nhà ở và thị trường bất động sản.

- Khi ký hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản, cá nhân đó phải đáp ứng đủ điều kiện được quy định tại Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Bài viết liên quan: Môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề có thể phạt tiền tới 60 triệu đồng

Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng thông qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!