Quy định mới về môi giới bất động sản từ ngày 01/01/2025

1. Tổng quan về Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã chính thức được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua vào ngày 28/11/2023, đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc quản lý và điều chỉnh hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Điểm đáng chú ý của Luật là Điều 82, đã được sửa đổi bởi Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, đặt ra các quy định cụ thể nhằm tăng cường tính minh bạch và bảo vệ lợi ích của các bên liên quan.

Theo như quy định của Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật sẽ chính thức có hiệu lực áp dụng từ ngày 01/8/2024. Điều này đồng nghĩa với việc từ thời điểm này, các doanh nghiệp và cá nhân tham gia vào các hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định mới được đưa ra, nhằm đảm bảo môi trường kinh doanh lành mạnh, minh bạch và bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Cùng với đó, việc sửa đổi và ban hành các quy định mới này cũng nhắm đến mục tiêu nâng cao năng lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời đảm bảo rằng hoạt động kinh doanh diễn ra theo đúng pháp luật và đem lại lợi ích lâu dài cho cả xã hội và người dân. Sự xuất hiện của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 một lần nữa khẳng định cam kết của Nhà nước trong việc tạo lập một môi trường kinh doanh công bằng và minh bạch, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế quốc gia.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định một hệ thống các quy tắc và hướng dẫn cụ thể về hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Phạm vi điều chỉnh của Luật rộng khắp, bao gồm các điều khoản quản lý quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản, cũng như vai trò của nhà nước trong quản lý lĩnh vực này.

Tuy nhiên, Luật không áp dụng đối với một số trường hợp cụ thể như sau:

+ Các cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp phá sản, giải thể, chia, tách; chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập theo quy định của pháp luật.

+ Các cơ quan, tổ chức, đơn vị thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

+ Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp.

+ Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

+ Việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Luật cũng rõ ràng quy định rằng các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của các tổ chức tín dụng, cũng như công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam, đều phải tuân thủ các quy định liên quan đến bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Đối tượng áp dụng của Luật bao gồm các tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, cũng như các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trong nước. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhấn mạnh vào việc cải thiện môi trường pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam, đồng thời đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan.

2. Những quy định mới về môi giới bất động sản từ ngày 01/01/2025

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với những điểm mới quan trọng sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, đưa ra nhiều điều chỉnh quan trọng nhằm cải thiện môi trường kinh doanh, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và tăng tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản tại Việt Nam.

Đầu tiên, Luật quy định rằng chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai. Điều này có thay đổi so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, không có quy định cụ thể về tỷ lệ tiền đặt cọc. Mục đích của quy định này là bảo vệ người mua nhà, tránh tình trạng mất cọc lớn khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ.

Thứ hai, Luật giảm tỷ lệ thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50%, so với tỷ lệ 70% theo quy định hiện nay. Điều này giúp người thuê mua có sự linh hoạt hơn trong việc thanh toán và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

Thứ ba, quy định mới yêu cầu chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng. Điều này nâng cao tính minh bạch và an toàn trong các giao dịch, giúp ngăn chặn các rủi ro liên quan đến việc chậm trễ thanh toán hoặc việc mất mát tiền bạc của khách hàng.

Thứ tư, Luật có sự siết chặt hơn đối với hoạt động môi giới bất động sản. Cụ thể, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải làm việc trong các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản, không được hoạt động độc lập như trước đây. Điều này giúp tăng tính chuyên nghiệp và đảm bảo uy tín của ngành môi giới bất động sản.

Cuối cùng, Luật cũng có sự điều chỉnh về việc phân lô, bán nền đối với các đô thị loại III. Ngoài các điều kiện cấm phân lô, bán nền tại các đô thị đặc biệt và loại I như trước đây, quy định mới còn cấm phân lô, bán nền tại các khu vực phường của đô thị loại III. Điều này nhằm hạn chế tình trạng đô thị hóa quá nhanh, đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị bền vững và hiệu quả.

Tóm lại, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với những điểm mới trên không chỉ điều chỉnh mà còn bổ sung những quy định cần thiết để nâng cao chất lượng và hiệu quả trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, đáp ứng nhu cầu thực tiễn và sự phát triển bền vững của đất nước.

3. Ảnh hưởng của quy định mới đến thị trường bất động sản

Quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có những ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản Việt Nam, mang lại cả những cơ hội và thách thức đáng kể.

Trước hết, quy định mới hướng tới việc tạo ra một thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn, với tính minh bạch cao hơn. Điều này giúp cải thiện hình ảnh của thị trường, tăng sự tin tưởng của người dân vào các giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở và các dịch vụ bất động sản khác. Nhờ đó, sẽ có môi trường cạnh tranh lành mạnh hơn giữa các doanh nghiệp, đẩy mạnh sự phát triển bền vững của ngành bất động sản.

Đặc biệt, quy định giới hạn tỷ lệ tiền đặt cọc và giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Người mua sẽ không phải đối mặt với rủi ro lớn khi các dự án không hoàn thành hoặc không đúng tiến độ, từ đó giảm thiểu các tranh chấp pháp lý và tiền bạc không đáng có.

Tuy nhiên, việc áp dụng những quy định mới cũng đặt ra một số thách thức đối với các doanh nghiệp và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, họ phải nâng cao năng lực, tuân thủ chặt chẽ các quy định mới, điều này có thể gây ra một số khó khăn ban đầu trong quá trình chuyển đổi và thích nghi. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các doanh nghiệp môi giới, khi họ phải thích ứng với các yêu cầu mới về chứng chỉ, tổ chức hoạt động và báo cáo định kỳ.

Tóm lại, quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mang lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản Việt Nam nhưng cũng đòi hỏi sự chuyển đổi và thích nghi nhanh chóng từ các tổ chức và cá nhân hoạt động trong ngành. Chỉ khi các thử thách được vượt qua và các quy định mới được thực thi hiệu quả, thì thị trường bất động sản mới thực sự trở nên chuyên nghiệp, minh bạch và bền vững.

Xem thêm bài viết: Công ty môi giới bất động sản có được thu tiền đặt cọc của khách?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến emai: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp.