Điều kiện để doanh nghiệp thực hiện các quyền sử dụng đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:

(1) Có Giấy chứng nhận

trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. Trong đó, khoản 3 Điều 186 quy định: “Trường hợp tất cả người nhận thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho QSDĐ thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ;

b) Trong trường hợp tặng cho QSDĐ thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho QSDĐ thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.”

(2) Đất không có tranh chấp

Đây là quy định nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp thực sự của họ. Trường hợp đất đang tranh chấp thì cần giải quyết xong tranh chấp, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài mới được thực hiện giao dịch QSDĐ.

(3) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

QSDĐ bị kê biên để đảm bảo nghĩa vụ tài sản mà người sử dụng đất phải thực hiện trên cơ sở sự cưỡng chế của nhà nước. Khi QSDĐ bị kê biên thì quyền đó đã bị hạn chế, nên không được phép giao dịch.

(4) Trong thời hạn sử dụng đất

Đối với loại đất có quy hoạch thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn thì QSDĐ sẽ bị Nhà nước thu hồi, đồng nghĩa người sử dụng đất không còn QSDĐ đó nữa, và vì thế, người sử dụng đất không thể giao dịch QSDĐ.

Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Thêm vào đó:

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 189 của Luật này.

Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo đúng qđ của PL
Đã hoàn thành việc xây dưng theo đúng quy hoạch xd chi tiết và DA ĐT đã được phê duyệt, chấp thuận

Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp

Theo Luật Đất đai 2013, quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mở rộng hơn, bao gồm quyền: (1) thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; (2) Nhà nước cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng hoặc đất do tổ chức đang quản lý không phải giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; giao đất để thực hiện dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; (3) nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước để thành lập doanh nghiệp liên doanh; (4) nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; (5) nhận chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản; (6) sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi công ty, chia tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp.

Mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ. Luật coi việc tiếp tục đổi mới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư thông qua các quy định về giá đất bồi thường, điều kiện được bồi thường; tách bạch các khoản bồi thường và hỗ trợ để việc này được công bằng với các đối tượng bị thu hồi đất.

Tóm lại,

công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong 30 năm qua cho thấy việc phân cấp thẩm quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất kể từ khi Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 đã tạo quyền chủ động của chính quyền địa phương trong phát triển kinh tế, xã hội và thống nhất với xu hướng ngày càng khuyến khích, thu hút đầu tư và Nhà nước chỉ kiểm soát bằng cơ chế hậu kiểm theo pháp luật về đầu tư.

Bất cập trong quy định của pháp luật

Nhiều quy định vẫn thể hiện sự bất bình đẳng, đang là rào cản cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam để đầu tư:

Luật Đất đai còn sự phân biệt đối xử giữa các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp trong nước về hình thức sử dụng đất. Sự phân biệt đối xử về hình thức sử dụng đất cụ thể là bên cho vay nước ngoài không thể nhận thế chấp bất động sản ở Việt Nam. Và điều này được cho là hạn chế việc giải quyết tình trạng khó mua bán nợ xấu.

Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bị hạn chế trong trường hợp nhận chuyển nhượng đất. Theo Điều 4 của Luật Doanh nghiệp, doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo pháp luật Việt Nam và có trụ sở chính tại Việt Nam. Như vậy doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp Việt Nam. Tuy nhiên, Điều 3 Luật Đất đai thì lại loại trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế.

Một số quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bị hạn chế hơn so với tổ chức kinh tế, trong đó có quyền được nhận chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình mà chỉ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới để thực hiện dự án đầu tư.

Thực tế cho thấy, theo quy định hiện hành, doanh nghiệp FDI không được thuê đất bên ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất để tiến hành các hoạt động nghiên cứu, sản xuất. Song nhiều doanh nghiệp nông nghiệp đang có nhu cầu sử dụng diện tích đất nông nghiệp lớn để thực hiện khảo nghiệm. Do đó, doanh nghiệp phải thực hiện trái luật bằng cách thuê đất canh tác ở lân cận khu công nghiệp, khu chế xuất. Nếu để làm đúng quy định của luật, thì doanh nghiệp phải ký hợp đồng với nông dân. Nhưng dự án về nông nghiệp thường phải dài hơn và quá trình khảo nghiệm về giống cây trồng, sản phẩm phục vụ nông nghiệp thường đòi hỏi thực hiện nghiêm theo quy trình, nên doanh nghiệp khó mà yên tâm nếu phải phụ thuộc vào ý chí của nông dân khi người nông dân luôn trong tâm thế sẵn sàng phá hợp đồng nếu có người trả giá cao hơn.

Ngoài ra, cơ chế, chính sách về đất đai, mặt nước chưa thật sự tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các dự án FDI trong lĩnh vực nông lâm ngư nghiệp, thiếu giải pháp khả thi trong thực hiện quy hoạch. Mặc dù các bản quy hoạch đều đưa ra các giải pháp thực hiện, nhưng các giải pháp này hoặc quá chung chung hoặc không khả thi do thiếu các nguồn lực thực hiện. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc do chưa xác định được giá bồi thường hợp lý. Những yếu tố này cũng chính là rào cản cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam để đầu tư.

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều 189. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

4. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.