1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay thì loại đất nào được phép mua bán, chuyển nhượng tặng cho ? Loại đất nào không được mua bán, tặng cho ? Cảm ơn!

Trả lời:

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau trong Luật đất đai năm 2013 :

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo đó điều kiện chung để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là:

- Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất định chuyển nhượng rồi

- Đất dự định chuyển nhượng không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Mảnh đất định chuyển hượng phải nằm trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó thì đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm như sau:

" Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định."

Theo đó đối với cá nhân, hộ gia đình mà sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì không có quyền tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được tặng cho, chuyển nhượng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

Đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm thì có các quyền sau đây:

" Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự."

Theo đó tổ chức được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì chỉ được phép bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, chứ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Xin chào luật sư! Cho em hoi, ba mẹ em có 1 canh nhà đã có giấy sở hữu quyền sử dụng đất, ba mẹ muốn bán nhà nhưng mấy chú em ko cho mặc dù có giấy nhượng quyền sử dụng ( mấy chú đã ký ) cho phép bán và chuyển nhượng căn nhà, vậy ba mẹ em có quyền bán căn nhà ko, và nếu mấy chú cứ làm phiền em có thể thưa kiện được không a, và em phải chuẩn bị những giấy tờ gì, cám ơn luật sư.

>> Trường hợp của bạn nếu đất nhà là của bố mẹ bạn mà không phải là tài sản chung với các chú của bạn thì bố mẹ bạn có toàn quyền quyết định việc có chuyển nhượng hay không.

Thưa luật sư, xin văn phòng luật sư tư vấn giúp tôi. Thân chào văn phòng luật sư.! Tôi xin hỏi văn phòng luật sư 2 câu hỏi như sau : 1/ đất 50 năm của cá nhân trả tiền thuê đất 1 lần có được phép tăng cho, hoặc chuyển nhượng không ? 2/ đất 50 của cá nhân trả tiền thuê đất một lần có được dựng nhà tạm, làm kho để thực hiện canh tác sản xuất làm kinh tế hay không ? Tôi xin Trân thành cảm ơn !

>> Đối với cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền một lần trong cả thời gian thuê thì có các quyền sau đây:

" Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ."

Theo đó đối với đất thuê trả tiền thuê một lần thì cá nhân được phép chuyển nhượng quyền sử dung đất cho người khác .

Đất 50 của cá nhân trả tiền thuê đất một lần được xây dựng nhà tạm, làm kho chỉ có giới hạn xây dựng nhà ở khi đất đang nằm trong quy hoạc sử dụng đất và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì không được xây dựng nhà ở mới nữa.

Kính gửi văn phòng luật sư, tôi có một câu hỏi xin tư vấn: - Công ty chúng tôi có 1 dự án thuê đất 50 năm và trả tiền thuê đất hàng năm, diện tích thuê là 6.000m2 và đã có sổ đỏ tên công ty tôi, do nhu cầu không sử dụng hết tôi muốn chuyển nhượng 2.000m2 đất cho 1 công ty khác có được không và khi chuyển nhượng thế công ty kia có làm được sổ đỏ không ? hoặc có cách nào đó mà tôi có thể chuyển cho công ty kia 2.000m2 không ? Trân trọng cảm ơn !

>> Trường hợp này bạn không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho công ty khác như vậy, chỉ được phép cho thuê lại nếu mảnh đất thuê của bạn thuộc diện sau: đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Luật sư giải thích ký hiệu các loại đất (LUC, ONT, ODT, CLN, TMD...) trên bản đồ địa chính

2. Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Kính gửi công ty luật Minh Khuê! Tôi có một câu hỏi mong muốn được giải đáp: Mẹ của tôi muốn mua 1 miếng đất cho 2 đứa cháu nội khi làm thủ tục sang tên CNQSD đất mẹ tôi muốn để là đất hương hỏa thì có được cấp GCNQSDĐ không?
Cảm ơn luật sư !

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Hiện nay, Luật đất đai năm 2013 không có quy định về đất hương hỏa nhưng có quy định về đất dùng cho tín ngưỡng được quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013

"Điều 160. Đất tín ngưỡng

1. Đất tín ngưỡng bao gồm đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.

2. Việc sử dụng đất tín ngưỡng phải đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Việc xây dựng, mở rộng các công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ của cộng đồng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Nếu như mảnh đất mà mẹ bạn mua là mảnh đất đã xây dựng nhà thờ họ hoặc từ đường thì đất này sẽ được xác định là đất của cộng đồng dân cư và đất này cũng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 điều 100 của luật đất đai 2013.

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này sẽ là người đại diện của dòng họ bạn đứng tên, còn thực tế đất vẫn là quyền sử dụng chung của cả dòng họ ( cộng đồng dân cư).

Còn nếu đất này dùng để thờ cúng: theo điều 670 Bộ luật dân sự năm 2005

Điều 670. Di sản dùng vào việc thờ cúng.

1. Trong trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thoả thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trong trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử một người quản lý di sản thờ cúng.

Trong trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

2. Trong trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.

Do vậy, chủ sở hữu đất hương hỏa có thể là cá nhân hoặc một nhóm người tùy thuộc vào di chúc hoặc sự thống nhất của những người thừa kế. Vì thế mẹ của bạn sẽ không phải là chủ sở hữu đất hương hỏa nên không được cấp giấy chứng nhận nếu mục đích sử dụng đất này không phải sử dụng cho việc thờ cúng hay hương hỏa.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất, sang nhượng, tặng cho nhà đất mới năm 2020

3. Nhận chuyển nhượng diện tích đất như thế nào cho hợp pháp ?

Luật sư cho hỏi: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, việc xác định loại đất dựa trên căn cứ nào ? Hộ gia đình ông Nguyễn Văn A sinh sống bằng nghề nuôi cá basa ở tỉnh K, thuộc khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Diện tích đất nuôi trồng của gia đình ông vào khoảng 2 héc ta (ha).
Do giá cá basa trên thế giới gần đây tăng nên ông A và gia đình quyết định mở rộng diện tích nuôi trồng lên 25 héc ta bằng cách nhận chuyển nhượng những diện tích đất nuôi trồng thủy sản của các hộ gia đình khác ở xung quanh. Việc nhận chuyển nhượng diện tích đất này của gia đình ông A có thuộc hành vi bị nghiêm cấm theo các quy định của Luật đất đai năm 2013 hay không ?
Cám ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, theo quy định của Luật đất đai năm 2013, việc xác định loại đất dựa trên căn cứ sau đây:

Điều 11 Luật đất đai năm 2013 quy định việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại mục 1 nêu trên

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại mục 1 nêu trên.

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại mục 1, 2, 3 nêu trên thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

Thứ hai, hộ gia đình ông Nguyễn Văn A sinh sống bằng nghề nuôi cá basa ở tỉnh K, thuộc khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Diện tích đất nuôi trồng của gia đình ông vào khoảng 2 héc ta (ha). Do giá cá basa trên thế giới gần đây tăng nên ông A và gia đình quyết định mở rộng diện tích nuôi trồng lên 25 héc ta bằng cách nhận chuyển nhượng những diện tích đất nuôi trồng thủy sản của các hộ gia đình khác ở xung quanh. Việc nhận chuyển nhượng diện tích đất này của gia đình ông A có thuộc hành vi bị nghiêm cấm theo các quy định của Luật đất đai năm 2013 hay không ?

Điều 12 Luật đất đai năm 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm thực hiện liên quan đến đất đai, trong đó, tại Khoản 5 quy định:

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.”

Như vậy, việc nhận chuyển nhượng diện tích đất để nuôi trồng thủy sản vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này mới là hành vi bị cấm.

Do đất ông A nhận chuyển nhượng là đất sử dụng để nuôi trồng thủy sản và khu vực đất đều thuộc tỉnh K thuộc khu vực đồng bằng sông Cửu Long nên áp dụng Điểm a Khoản 1 Điều 129 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:

“1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;”

Theo Khoản 1 Điều 130 Luật đất đai năm 2013 thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định cụ thể như sau:

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này.

Theo đó, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình ông A là không vượt quá 30 héc ta. Đối chiếu với trường hợp của ông A, gia đình ông đã có 2 héc ta và muốn mở rộng lên 25 héc ta. Như vậy, ông A phải mua thêm 23 héc ta. Diện tích đất mua thêm này chưa vượt quá hạn mức cho phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Vì vậy, hành vi nhận chuyển nhượng diện tích đất này của gia đình ông A không thuộc hành vi bị nghiêm cấm theo quy định của Luật đất đai năm 2013.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

>> Xem thêm:  Đất 5% là gì, mục đích sử dụng của đất 5%?

4. Tư vấn mua bán đất ở, mua bán đất nông nghiệp, mua bán đất rừng ?

Xin chào Công ty Luật Minh Khuê, Tôi có một câu hỏi kính nhờ Luật sư giải đáp hộ. Hiện nay, tôi đang có dự định mua một diện tích đất rừng (khu vực Lương Sơn, Hòa Bình) của UBND xã. Họ cam kết sẽ làm sổ đỏ cho tôi. Vậy, cho tôi hỏi là UBND xã họ có thẩm quyền bán đất như vậy không và đất đó có làm được sổ đỏ không ?
Rất mong Luật sư tư vấn giúp. Trân trọng cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Theo quy định của Luật đất đai 2013 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như sau:

" Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

Theo đó ủy ban nhân dẫn xã chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn, mà không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.

Thưa luật sư, Tôi đang định mua một miếng đất với diên tích la 225m2 đã có sổ hồng nhưng bên trong sổ chỉ thể hiên số diên tích thổ cư là 50m2 được vẽ ra biểu đồ còn diện tích còn lại thì họ ghi chung chung không rõ diên tích bao quát thể hiện tổng thể diên tích đất hoa màu trên miếng đất ấy. sổ được tách sổ năm 2010. cho tôi hơi: Miệng đất này theo pháp lý luật nhà đất trong sổ hồng có thể hiện đúng nôi dung do nhà nước quy định hay không? Miếng đất này nếu mua thì có được chuyển nhượng toàn bổ tổng thể diện tích được mua là 225m2 là hợp pháp với quy định luật đất đai hay không? Tôi mua đất này có thể xây dưng công trình nhà ở đước không?

Trả lời:

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo đó nếu gia đình bên chuyển nhượng đáp ứng đủ các điều kiện trên thì bạn có thể nhận chuyển nhượng mảnh đất được. Trong trường hợp này bạn vẫn nhận chuyển nhượng toàn bộ mảnh đất được. Tuy nhiên thì nếu diện tích đất không được công nhận là đất ở thì bạn chỉ được xây dựng nhà ở trên phạm vi diện tích đất ở thôi, còn phần đất nông nghiệp bạn không được phép xây nhà, nếu muốn bạn phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.\

Thưa luật sư! Do thửa đất tôi đang có sổ đỏ không được nhà nước cho phép chuyển nhượng trong thời điểm hiện tại, nên tôi và hộ gia đình đã thực hiện ủy quyền sử dụng đất cho người mua đất bằng hợp đồng ủy quyền không thù lao! Vậy thì khi có điều kiện để thực hiện sang tên, bên mua đất có thể tự quyền chuyển quyền sử dụng đất sang tên mình hay không? Hay phải có sự có mặt và đòng thuận của tôi. Cảm ơn luật sư!

>> Trường hợp này thì bạn có thể ủy quyền cho một người khác không phải là người mua để tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì trong một hợp đồng một người không thể đồng thời đứng ra với tư cách của hai bên trong hợp đồng được. Nếu bạn ủy quyền luôn bên mua thì có nghĩa trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình bên mua và bên bán là do một người ký tên đại diện, như vậy là không được.

Kính gửi: VP luật sư Minh khuê Cho phép tôi được tư vấn của VP luạt sư với a: Tôi có mua một mảnh đất của phòng quản lý đất đai của huyện trị giá 220.000.000đ, và đã dặt cọc 32.000.000đ, họ hẹn trong vòng một tháng phải nộp dduur tiền để làm sổ đổ, bây giờ tôi không muốn mua đất nữa, thì họ bão sẽ mất toàn bộ tiền đặt cọc đó, tôi muốn hỏi như vậy đúng hay không a, và cách giải quyết như thế nào ? nhờ VP tư vấn với a Xin trân trọng cảm ơn

>> Việc đặt cọc được quy định như sau:

" Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Theo đó nếu như bạn từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn sẽ mất khoản tiền đặt cọc này, bên kia không cần trả lại khoản tiền đặt cọc. Tuy nhiên bạn phải xem xét xem mình có thành lập hợp đồng đặt cọc không hay chỉ giao kết bằng miệng. Nếu chỉ nói bằng miệng không có thỏa thuận trước về vấn đề này thì bạn vẫn được trả lại. Tuy nhiên việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng như vậy nếu gây thiệt hại cho bên kia thì bạn phải bồi thường cho bên đó.

Thưa luật sư. Tôi muốn mua một mảnh đất 50 năm do nông trường giao cho người dân quản lý, khai thác bây giừo tôi muốn mua lại của người đó thì luật sư cho tôi hỏi: 1. Tôi cần làm những thủ tục gì 2. Tôi có phải đóng thuế chuyển nhượng hay không 3. Liệu tôi mua mảnh đất đó có rủi ro gì không Tôi xin trân thành cảm ơn

>> Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định như sau:

" Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự."

Theo đó trong trường hợp này nếu bên chuyển nhượng được giao đất quản lý dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Thì bên đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn tham khảo bài viết sau của bên mình như sau: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

5. Giải đáp quy định của pháp luật đất đai về loại đất nông nghiệp ?

Kính chào công ty luật minh khuê, Xin hỏi: Tôi có một câu hỏi mong luật sư giải đáp giúp tôi hiện nay tôi có mua một thửa đất của hộ có Tổng diện tích đất trong bìa đỏ là 232m2 và tôi đã mua lại 110m2 trong số tổng diện tích 232m bây giờ tôi muốn tách bìa từ hộ gia đình kia để tôi có một bìa sử dụng riêng và trong quá trình tách bìa tôi muốn đồng thời sáp nhập một thửa đất thuộc đất ruộng nông nghiệp vào bia mới của tôi có được không thủ tục và lệ phí có hết nhiều không ạ ?

Luật sư trả lời:

Về điều kiện để được tách thửa thì bạn cần phải tuân theo quy định của tỉnh thành bạn về điều kiên để được tách thửa

Nếu đủ điều kiện để được tách thửa thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ thủ tục theo quy định Điều 75 NGhị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Như vậy sau khi tách thửa mà bạn muốn thực hiện thủ tục hợp thửa thì bạn cũng ;làm hồ swo theo quy định trên.
Thưa luật sư, Năm 1995 gia đình tôi có mua khoảng 2000m2 đất nông nghiệp. lúc đó có giấy tay nhưng bị mất. Hiện tại gia đình tôi vẫn còn canh tác trên mãnh đất này. vậy giờ tôi muốn được cấp quyền sử dụng đất thì phải làm sao?

Trả lời:

Nếu gia đình bạn bị mất giấy tờ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013

thì bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 hoặc khoản 2

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Về các yêu cầu cụ thể về hồ sơ thủ tục bạn xem thêm quy định tại Điều 20 NGhị định 43/2014 Quy định về hướng dẫn một số điều của Luật đất đai năm 2013

Hiện nay khu đất chúng tôi đang ở là đất nông nghiệp. Chúng tôi làm nhà trên đất nông nghiệp từ năm 1995 đến nay. Đến tháng 3 năm 2016 chúng tôi được UBND xã triệu tập để thông báo về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở với giá 1000000 trên một mét vuông. Trong khi đó ở xã bên cạnh cũng chuyển mục đích sử dụng đất như khu vực chúng tôi đang ở với giá 500000 đồng trên một mét vuông ( Vị trí địa lí như nhau, cùng loại đất) cách khu vực chúng tôi ở là 100 mét. xã chúng tôi đang ở là xã đặc biệt khó khăn không có quy hoạch chợ gì cả thu nhập thấp. Chúng tôi xin hỏi luật sư chúng tôi muốn xin giảm giá đất xuống có được không? Đơn viết như thế nào? gửi đi những cơ quan nào. Xin cảm ơn luật sư

Thứ nhất nếu bạn thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì bạ sẽ phải nộp tienf khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất theo quy định tại khoản 2b Điều 5 Nghị định 45/2014 Quy định về thu tiền sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Về căn cứ tính tiền sử dụng đất thì bạn thực hiện theo quy định tại Điều 3 NGhị định 45/2014

Điều 3 căn cứu tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

Về giá tính đất thì lại do ủy ban nhân dân tỉnh bạn quyết định nên bạn cần phải căn cứ vào quyết định của ủy ban nhân dân tỉnh bạn để xác định giá tính đất

Tuy nhiên nếu như cơ quan nhà nước yêu cầu bạn nộp tiền sử dụng đất nhiều như vậy thì bạn có thể làm đơn yêu cầu cơ quan nhà nước xác định lại tiền sử dụng đất của bạn. và nếu họ kiên quyết yêu cầu cao như vậy thì bạn có thể làm đơn khiếu nại theo quy dịnh của pháp luật

Thưa Tổng đài tư vấn. Kết thúc cuộc chiến đánh phá miền Bắc VN năm 1972, gia đình tôi (cha và mẹ tôi) xin gia nhập xã viên HTX Nông nghiệp ở nơi sơ tán. Được HTX phân phối cho 1 sào 13 thước (sào Bắc Bộ) với các thành viên lúc đó theo cha mẹ tôi gồm 4 thành viên. Ngoài cha, mẹ và 4 thành viên, gia đình tôi còn 2 thành viên khác đã là công nhân nhà nước và xây dựng gia đình riêng. Đến nay, cha tôi đã mất, mẹ tôi đã già yếu, mọi thành viên đã có gia đình riêng, trong đó có một thành viên là nữ ở lại trên mảnh đất đó để chăm sóc mẹ tôi. Xin hỏi trong trường hợp mẹ tôi mất không kịp lập di chúc thì việc phân chia phần đất được HTX cấp cho năm 1972 sẽ được phân chia cho những thành viên nào trong gia đình? Nếu lập di chúc thì mẹ tôi có quyền định đoạt trên toàn bộ mảnh đất đó cho riêng một thành viên nào đó trong gia đình hay không? Kính mong nhân được lời tư vấn.

NHư vậy theo như bạn nói thì gia đình bạn bao gồm bố mẹ bạn và 2 người nữa cùng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì như vậy nếu như ba bạn mất đi và không có di chúc thì mẹ bạn và hai anh em bạn là hàng thừa kế thứ nhất và sẽ được hưởng di sản thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Như vậy thì bạn em bạn và mẹ bạn sẽ được hưởng một phần trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy mà mẹ bạ cũng không thể đương nhiên tự ý làm hò sơ thủ tục để hưởng toàn bộ mảnh đất đó được. Nếu mẹ bạn muốn đứng tên trên quyền sử dụng đất này thì phải có sự đồng ý của hai người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất avf còn cần có sự đồng ý của hai anh em bạn nữa.

Em là Liên ở Sơn Dương, Hoành Bồ. Em nhờ Luật sư tư vấn nội dung sau: Năm 1995 gia đình em làm chung kinh tế trang trại với gia đình bà Đoàn, có mua chung nhau một đám ruộng chừng trên 2 mẫu để cấy lúa và trồng màu. Giai đoạn này đám ruộng nằm lọt giữa khu diện tích đất trồng Keo nên thuộc diện quản lý của Lâm trường. Đến năm 2000 hai gia đình thuê ông Nguyễn vào trông coi trang trại, thay vì trả tiền công, có cho ông Nguyễn mượn khu ruộng để canh tác. Từ năm 2010 khi thực hiện đo lại đất lâm nghiệp thì DT đất nông nghiệp này giao về cho xã quản lý. Nay hai gia đình kết thúc làm kinh tế trang trại, muốn chia đôi khu ruộng, có đơn đề nghị UBND xã chứng kiến; thì được xã thông báo là vừa qua có nhận được đơn của ông Nguyễn xin được giao khu ruộng này vì đã có công khai phá từ năm 2000; do đó xã sẽ thu hồi khu ruộng này và chưa cấp cho ai cả. Chúng tôi phản đối vì khu ruộng này hai gia đình chung nhau mua từ 1995 và vẫn làm chủ đến nay. Xin được Luật sư tư vấn. Xin chân thành cám ơn !

Trong trường hợp của bạn xã nói sẽ thu hồi khu ruộng này thì trước tiên bạ đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bà Đoàn và bên bán rồi thì hai bên bán và bên mua thực hiện công chứng hợp đồng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Đây là yêu cầu bắt buộc để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 khoản 3a Luật đất đai năm 2013

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Sau khi thực hiện xong thủ tục công chứng thì ủy ban nhân dân xã sẽ tiến hành niêm yết trong vòng 15 ngày nếu không có tranh chấp thì bạn sẽ chuẩn bị hồ sơ để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 8 Thông tư 24/2014 Thông tư quy định về hồ sơ địa chính

Điều 8 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

xin chào luật sư tôi muốn hỏi một vấn đề như sau. năm 1999 nhà nước cấp đất ruộng song lúc đó gia đình tôi đi làm ăn xa nhưng hộ khẩu thường trú vẫn có tại địa phương và chỉ có một mình chị gái tôi ở nhà. địa phương không chia đất nông nghiệp cho ai trong gia đình ngoài chị gái nói trên đến năm 2000 gia đình tôi quay về sinh sống tại địa phương đã gửi đơn đề nghị thì địa phương có cấp cho gia đình tôi ruông nhưng lại chưa vào sổ đến nay gia đình tôi vẫn canh tác trên mảnh đất nói trên song tôi muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất nói trên biết rằng hằng năm gia đình vẫn đóng thuế sản lượng và trả đầy đủ các khoản tiền vậy xin hỏi luật sư gia đình tôi có được cấp giấy chứng nhận hay không? và nếu có tôi cần làm những thủ tục hồ sơ gì?

Theo quy định tại Điều 101 khoản 2 Luật đất đai năm 2013 thì gia đình bạn sẽ được cấp

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

>NHư vậy gia đình bạn caabf phải xin giấy xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch

Sau đó thì bạn chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại dều 8 Khoản 1 Thông tư 24/2014 quy định về hồ sơ địa chính như trên

Chào anh ! Em là cán bộ Ban BT GPMB quận Em đang vướng mắc phải một vấn đề như sau : Ngày 10/5/2016 em nhận được đơn của một hộ dân xin được giảm 1/2 số tiền mà Ban làm chủ đầu tư dự án thu hồi đất nông nghiệp của họ năm 2014. Khi ban hành quyết định phê duyệt năm 2014 thì hộ gia đình nhận được khoản hỗ trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm với số tiền 200.000.000 đồng. Nhưng đến nay là 2016 sau khi điều tra xác minh thì hộ gia đình này không thuộc đối tượng được hưởng hỗ trợ trên. Nên UBND quận ra quyết định phê duyệt điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ.... Và yêu cầu hộ gia định phải hoàn trả lại số tiền 200.000.000 vào ngân sách nhà nước. Sau 2 năm thì hộ gia đình đã dùng hết số tiền và hiện tại không có khả năng hoàn trả nên làm đơn xin giảm 1/2 số tiền phải hoàn trả và sẽ chi trả dần số tiền còn lại. Cho em hỏi trường hợp này hộ gia đình có được giảm 1/2 số tiền đó hay không và căn cứ pháp lý ạ

Điều 77 Bồi thường về đất chi phí đầu tư còn lại vào đất khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của gia đình hộ cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

Và theo quy đinh tại Điều 74 Luật đất đai năm 2013

Điều 74 Nguyên tắc bồi thường vè đất khi nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

>> NHư vậy theo quy định trên thì nhà nước bồi thường đảm bảo nguyên tắc công bằng khách quan, và theo như bạn nói thì bạn quản lý dựu án đã điều điều chỉnh số tiền bồi thường cho hộ gia đình đó thì hộ gia đình đó phai có trách nhiệm hoàn trả không được giảm trừ một nửa.

Kính chào luật sư. Lúc trước, mẹ tôi có hùng với 3 người khác mua miếng đất nông nghiệp diện tích khoảng 5200 m2. Sổ đỏ đứng tên 1 người trong số 4 người hùng làm đại diện. Nay mẹ tôi muốn tách thửa lấy phần của mẹ tôi để lại cho tôi làm ăn. Chia đều ra là mỗi người được 1300 m2. Vậy theo quy định mới bây giờ có thể tách thửa để tôi đứng tên riêng phần đất của mẹ tôi được không? Và thủ tục tách thửa như thế nào? Xin luật sư tư vấn giúp. Chân thành cám ơn.

Về điều kiện để được tách thửa thì trước tiên bạn cần phải tuân thủ về dện tích tối thiểu được phép tách thủa tại Tỉnh nơi bận đang cư trú. Nếu đủ điều kiện thì bạn mói được phép tách thửa

Về trình tự thủ tục tách thửa bạn thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014

Điều 75 TRình tự thủ tục thực hiện tách thửa hợp thửa

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hợp thửa

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Nhà tôi có một sào đất nông nghiệp 500m2.Tôi nghe nói đất nông nghiệp loại 1 có giá trị là:70 triệu/500m2.Hiện tại một số người bất động sản hỏi gia đình tôi mua lại với giá là 50 triệu/500m2.Với mục đích sử dụng khác.Tôi muốn hỏi đất nông nghiệp có phải được phân thành nhiều lọai không?Và nếu phải,mức giá 70 triệu/sào có đúng ko?Vì lại có thông tin nói là đất nông nghiệp có giá trị cao nhất là 480.000/m2.Tôi đang phân vân về việc không hiểu giá trị đất nông nghiệp trồng lúa,mức giá nhà nước quy định ra sao?Rất mong luật sư trả lời và tư vấn giúp tôi.Để tôi có thể đạt được giao dịch hài hòa giữa hai bên. Xin cảm ơn luật sư!

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp bao gồm

Điều 10 Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Theo quy định của pháp luật mỗi loại đất có giá trị khác như vì bạn không nói rõ bạn ở Tỉnh thành phố naò nên chứng tôi không thể tư vấn cụ thể . BẠn cần căn cứ quyết định của Ủy bann nhân dân tỉnh ban quy định về giá đất

Chào luật sư. Cháu ở bảo yên lào cai giờ cháu muốn vay khoảng 200tr bằng căn nhà đang ở,nhưng nhà cháu lại nằm ở sổ đất nông nghiệp nghiệp chưa chuyển sang đất thổ cư vậy cháu có thể thế chấp được không?

Theo quy định tại Điều 167 khoản 1 Luật đất đai năm 2013 thì bạn có quyền thế chấp mảnh đất nếu bnaj có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc gì về ý kiến tư vấn xin hãy liên hệ với tổng đài 1900.6162 để được tư vấn trực tiếp hoặc bạn có thể liên hệ với gmail :

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tranh chấp đất hương hỏa giải quyết như thế nào ?