Trong bối cảnh đất đai ngày càng trở thành nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế – xã hội, việc xác định giá đất sát với giá trị thực tế của thị trường là yêu cầu cấp thiết đặt ra đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai. Nhận thức rõ điều đó, Luật Đất đai năm 2024 đã có những đổi mới căn bản trong cơ chế xác định giá đất, trong đó nổi bật là quy định về giá đất cụ thể.
Giá đất cụ thể không chỉ là cơ sở để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà còn đóng vai trò bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý, hạn chế thất thu ngân sách và khiếu nại, tranh chấp. Việc làm rõ các trường hợp được áp dụng giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024 vì vậy có ý nghĩa quan trọng cả về mặt pháp lý lẫn thực tiễn.
1. Căn cứ tính giá đất cụ thể được quy định như thế nào?
Theo Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về căn cứ định giá đất cụ thể như sau:
- Việc định giá đất cụ thể phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6, 7 của Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Thêm vào đó căn cứ vào khoản 2 Điều 158 Luật đất đai 2024 quy định về căn cứ định giá đất bao gồm:
- Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
- Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
- Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
- Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
- Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
- Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất và căn cứ vào diện tích đất được ghi nhận trong các hồ sơ, quyết định có liên quan như: hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất; điều chỉnh quy hoạch chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất; phương án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; phương án đấu giá quyền sử dụng đất; thông báo thu hồi đất; cùng với kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm thực tế. Việc xác định giá đất cụ thể nhằm làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các nội dung quản lý đất đai theo quy định của pháp luật.
Như vậy, việc xác định giá đất cụ thể phải bảo đảm tuân thủ đầy đủ, được thực hiện trên cơ sở mục đích và thời hạn sử dụng đất, thông tin thị trường, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, hồ sơ pháp lý và hiện trạng thực tế của thửa đất, nhằm bảo đảm tính khách quan, thống nhất và làm căn cứ hợp pháp cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2. Những trường hợp nào được áp dụng giá đất cụ thể theo Luật đất đai 2024
Giá đất cụ thể là căn cứ quan trọng được Nhà nước sử dụng trong nhiều hoạt động quản lý đất đai, đặc biệt là để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, giá trị quyền sử dụng đất và các khoản bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc áp dụng giá đất cụ thể nhằm bảo đảm việc thu, chi về đất đai được thực hiện đúng quy định của pháp luật, phù hợp với mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và giá trị thực tế của đất trên thị trường, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ thể có liên quan. Theo quy định tại khoản 1 điều 160 Luật đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất
Quy định này áp dụng đối với các trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trong những trường hợp này, Nhà nước cần xác định giá đất cụ thể để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất phải nộp, bảo đảm việc thu tiền sử dụng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất được giao, phù hợp với điều kiện thực tế của thửa đất, đồng thời bảo đảm không thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
Đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, giá đất cụ thể được xác định tại thời điểm cho thuê đất để tính số tiền thuê đất mà người sử dụng đất phải nộp. Việc xác định giá đất cụ thể trong trường hợp này nhằm bảo đảm số tiền thuê đất phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất trong suốt thời gian thuê và phù hợp với giá đất trên thị trường tại thời điểm xác định.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa
Trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, quyền sử dụng đất là một loại tài sản quan trọng cấu thành giá trị doanh nghiệp. Do đó, việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện để tính đúng, tính đủ giá trị quyền sử dụng đất đưa vào giá trị doanh nghiệp, bảo đảm việc cổ phần hóa diễn ra minh bạch, khách quan và bảo toàn giá trị tài sản nhà nước
- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật này
Giá đất cụ thể được sử dụng làm cơ sở xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất. Việc xác định giá khởi điểm trên cơ sở giá đất cụ thể giúp bảo đảm cuộc đấu giá được tổ chức công khai, minh bạch, phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất và tạo điều kiện để lựa chọn được người trúng đấu giá có năng lực và nhu cầu sử dụng đất phù hợp.
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất
Khi người sử dụng đất được gia hạn thời gian sử dụng, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc được phép chuyển hình thức sử dụng đất, các yếu tố làm thay đổi giá trị quyền sử dụng đất. Do đó, Nhà nước phải xác định giá đất cụ thể để làm căn cứ tính lại tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phát sinh, bảo đảm phù hợp với tình trạng pháp lý và giá trị mới của thửa đất.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, giá đất cụ thể là căn cứ quan trọng để xác định mức tiền bồi thường đối với người có đất bị thu hồi. Việc xác định giá đất cụ thể giúp bảo đảm mức bồi thường sát với giá trị thực tế của đất, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo sự đồng thuận trong quá trình thu hồi đất.
Như vậy, giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp nêu trên nhằm bảo đảm việc xác định nghĩa vụ tài chính, giá trị quyền sử dụng đất và mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện đúng quy định của pháp luật, phù hợp với mục đích sử dụng đất, điều kiện thực tế và giá trị thị trường của thửa đất, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
3. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể được quy định như thế nào?
Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể được phân cấp dựa trên nguyên tắc: Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... thì Chủ tịch UBND cấp đó có thẩm quyền quyết định giá đất. Cụ thể:
3.2. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Theo điểm a khoản 2 điều 160 Luật đất đai 2024,Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật này.
Quy định này xác định rõ thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc quyết định giá đất cụ thể, nhằm đảm bảo việc quản lý, sử dụng đất đai được thực hiện theo đúng pháp luật, công khai, minh bạch và phù hợp với thực tế thị trường. Việc Chủ tịch UBND cấp tỉnh trực tiếp quyết định giá đất cụ thể giúp bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất cũng như giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp. Đồng thời, quy định này góp phần tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, hạn chế tranh chấp và khiếu nại liên quan đến giá đất, đảm bảo các quyết định về đất đai được thống nhất và có căn cứ pháp lý rõ ràng.
3.2. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã
Theo điểm b khoản 2 điều 160 Luật đất đai 2024 và Điểm e Khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện cụ thể Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định của Luật này.
Quy định này thể hiện việc chuyển giao một phần thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sang Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, nhằm đưa việc quản lý đất đai sát với thực tế địa phương, tạo điều kiện giải quyết thủ tục nhanh chóng, thuận tiện cho người dân và tổ chức. Việc Chủ tịch UBND cấp xã quyết định giá đất cụ thể giúp đảm bảo rằng các quyết định liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, thu hồi đất và xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện minh bạch, đúng pháp luật và phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
Ngoài ra, việc phân cấp này cũng góp phần giảm bớt khối lượng công việc cho cấp huyện, tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, hạn chế khiếu nại, tranh chấp liên quan đến giá đất, đồng thời tạo cơ sở pháp lý vững chắc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường khi thu hồi đất trên địa bàn xã.
Kết luận
Việc áp dụng giá đất cụ thể theo Luật Đất đai năm 2024 là bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thông qua việc quy định rõ ràng các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể, pháp luật đã tạo ra khuôn khổ pháp lý minh bạch, góp phần nâng cao tính công khai, hạn chế tiêu cực và giảm thiểu tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai.
Bên cạnh đó, giá đất cụ thể còn là công cụ quan trọng giúp Nhà nước quản lý hiệu quả nguồn lực đất đai, tăng thu cho ngân sách, đồng thời bảo đảm quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi hoặc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc hiểu đúng và áp dụng đúng các quy định về giá đất cụ thể không chỉ giúp người dân, doanh nghiệp yên tâm trong các giao dịch, đầu tư liên quan đến đất đai mà còn góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội bền vững trong giai đoạn mới.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
