Hàng xóm ngăn không cho tô tường nhà đang xây thì phải làm sao?

Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

- Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

- Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

- Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này.

3. Nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề

Mục đích của quy định về nội dung này nhằm tạo cơ sở pháp lí về những điều kiện thuận lợi để chủ sở hữu có thể khai thác 1 cách có hiệu quả nhất công dụng của tài sản. Quyền đối với bất động sản liền kề bao gồm những nội dung sau đây:

- Quyền về lối đi qua

Chủ sở hữu bất động sản ở trong hoặc bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý và thuận tiện trên phần đất của họ ra đường công cộng.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của BĐS bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Về nguyên tắc, người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề số tiền tương ứng với giá trị tài sản được sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Việc mở lối đi do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thuận tiện việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia cũng phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong. Phần này được coi là lối đi chung và không có đền bù.

- Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác

Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trong điều kiện kinh tế xã hội phát triển thì đây là một trong những quyền quan trọng và phổ biến nhằm nâng cao đời sống vật chất, inh thần cho công dân.

- Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

Đối với cuộc sống hàng ngày, nhu cầu về nước để dùng và lối để thoát nước thảo là thiết yếu. Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu cũng phải thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp, đảm bảo cảnh quan và vệ sinh môi trường. Khi lắp đặt ống dẫn, cống hoặc khơi rãnh phải đảm bảo hạn chế mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.

- Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác

Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.

Đây được coi là nhu cầu cấp thiết trong canh tác và trong sản xuất. Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu về nước tưới, tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh phải để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu.

- Một số quyền khác theo pháp luật quy định

Ngoài quyền sử dụng hạn chế bất động sản, người chiếm hữu bất hợp pháp ngay tình được pháp luật bảo vệ nếu giao dịch dân sự vô hiệu. Trong một số trường hợp, tài sản giao dịch đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch dân sự với người thứ ba vẫn có hiệu lực. Người thứ ba còn có quyền yêu cầu người đã xác lập giao dịch với mình phải bồi thường thiệt hại nếu tài sản bị tịch thu sung quỹ nhà nước hoặc phải trả lại cho người có quyền nhận tài sản đó.

Chủ sở hữu còn có quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách bất động sản. Quyền sở hữu này có thể là quyền sở hữu chung nếu được xây dựng hoặc tạo lập trên đất thuộc quyền sử dụng chung. Nếu mốc giới được tạo dựng do công sức của chủ sở hữu và trên đất thuộc quyền sử dụng của người đó thì không phải thuộc sở hữu chung. Trong trường hợp mốc giới là tường nhà chung thì những chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ khi các bên có thỏa thuận và đồng ý.

4. Chủ sở hữu bất động sản có nghĩa vụ gì trong quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền sở hữu của các chủ sở hữu được Nhà nước bảo hộ, Nhà nước và xã hội tạo điều kiện cho chủ sở hữu thực hiện tốt quyền sử dụng tài sản của mình thì chủ sở hữu cũng phải có nghĩa vụ đối với các chủ thể khác khi họ thực hiện quyền sở hữu tài sản của họ mà phải nhờ đến sự giúp đỡ của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc vì mục đích chung phục vụ lợi ích cho nhà nước, cho xã hội.

Ngoài ra, trong quá trình sinh sống, để không làm ảnh hưởng đến những chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh, chủ sở hữu nhà ở còn phải có nghĩa vụ trong việc thoát nước mưa, nước thải.

– Đối với nước mưa: Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

– Đối với nước thải: Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.

Trong xây dựng, chủ sở hữu nhà xây dựng sau còn bị hạn chế quyền trổ cửa ra vào, cửa sổ theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trong những điều kiện nhất định, người xây dựng sau phải trổ cửa ra vào sao cho không nhìn thẳng vào cửa ra vào nhà đối diện, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận.

5. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Theo Điều 256 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định "Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề" như sau:

Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:

"1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.

2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.

3. Theo thỏa thuận của các bên.

4. Trường hợp khác theo quy định của luật."