Kính gửi Quý Công ty, em có vần đề này muốn hỏi luật sư về luật xây dựng nhà ở. Nhà em đang xây dựng 3 lầu, hiện cao hơn nhà bên cạnh khoảng 3 mét (phần sân phơi, phòng thờ). Nhưng chú nhà hàng xóm không cho treo dây để tô trát tường bên cạnh. Trong quá trình xây dựng, nhà em không làm gì phiền hà đến nhà bên cạnh, đều che chắn rất cẩn thận, nên không thể lấy cớ gì để kiện tụng bên em cả. (hôm đập nhà, thợ xây làm hư 1 camera, em đã bồi thường, gia đình chú ấy rất vui vẻ). Có một việc cách đây 7 năm. Chính ngôi nhà này, em đã kiện chú ấy, vì chú xây nhà em, bị hư nguyên cả một mái tôn, tất cả thợ xây đều trèo lên mái nhà em, nhưng mưa giọt nước vẫn không sửa lại, không che chắn. Thậm chí, em có nhờ mấy anh đô thị phường đến nói giúp, nhưng vẩn không được, vì gia đình chú thấy nhà em có 2 chị em gái, nên vẫn để y như nguyên hiện trạng xây, mà không dọn dẹp, cuối ngày còn nguyên xô hồ, gạch, dụng cụ xây dựng trên mái tôn nhà em. Cuối cùng mấy anh đô thị bày em kiện, chứ gia đính chú không nghe đâu Em bực quá, nên kiện lên phường, chú bồi thường em 5tr (em sửa chửa nhà hết 8tr). Em có nói chú qua sửa, nhưng vẫn không có kết quả, hết cách em mới kiện. Em biết chú không cho em tô trát là chuyện tức giận ngày xưa, nhưng ngày nay em không làm phiền gì gia đình chú. Bây giờ 2 tường có khe hở, nếu không tô trát, che lại khe, thì có thể 2 nhà sẽ bị thấm nước. Em qua nhà chú nói chuyện, chú nói những lời rất thô tục. Em nghĩ không thể nói được. Bây giờ em để khoảng chưa tô trát đó lại, đang hoàn thiện trong nhà, khi xây xong, em sẽ qua nhà chú xin xây 1 lần nữa. Kính hỏi Luật sư cho em hỏi, có cách nào để bên em đu dây trong khoảng trên không gian nhà bên cạnh, tô trát tường mà không bị nhà liền kề đe dọa không, nếu bị hư hại, em bồi thường. Mong Luật sư tư vấn giúp em! Nếu chú không cho nữa, thì có cách nào nhờ chính quyền can thiệp giúp không. Và em nên xây xong rồi hỏi phường liền, hay là để hoàn công xong rôi mới nhờ can thiệp, để khỏi phải dính đến kiện tụng.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê.

Hàng xóm ngăn không cho tô tường nhà đang xây thì phải làm sao ? 

1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự năm 2015

 

2. Nội dung tư vấn 

2.1. Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề

 

Điều 245 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (BĐS chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (BĐS hưởng quyền).

Từ quy định trên có thể thấy, quyền đối với bất động sản liền kề không phụ thuộc vào chủ sở hữu bất động sản mà nó gắn liền với bất động sản. Nếu chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền hay bất động sản chịu hưởng quyền có thay đổi thì quyền này vẫn tồn tại. Nói cách khác, đây là quyền của bất động sản hưởng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền nhằm mục đích khai thác tốt nhất công dụng của bất động sản hưởng quyền. Việc thực hiện quyền sẽ được tiến hành trực tiếp trên bất động sản chịu hưởng quyền khi bất động sản hưởng quyền có những hạn chế do địa thế tự nhiên (bất động sản bị vây bộc bởi các bất động sản khác mà không có lối ra vào; bất động sản không có lối thoát nước, …) cần phải được bất động sản chịu hưởng quyền tạo điều kiện (mở lối đi qua; cho phép làm đườn ống thoát nước; …) để có thể khai thác đầy đủ công dụng.

Nói như trên không có nghĩa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể thực hiện đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đối với bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của chủ thể khác. Mà chủ thể đó chỉ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật cho phép, qua đó có thể sử dụng bất động sản của mình một cách dễ dàng nhất, khai thác được những công dụng mà bất động sản của mình đem lại; Đồng thời không gây ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng bất động sản bình thường của Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

Theo nghĩa rộng, quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định pháp luật dân sự, là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng một bất động sản liền kề thuộc sở hữu của một chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý. Theo nghĩa hẹp, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản (bị vây bọc) trong những điều kiện do pháp luật quy định, được sử dụng bất động sản (vây bọc) của người khác trong những phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng một cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu của mình.

BLDS năm 2005, các nhà làm luật không sử dụng thuật ngữ quyền đối với bất động sản liền kề mà sử dụng thuật ngữ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để nói về các quyền về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác tại Điều 273 với nội dung 

“Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác”. So với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 đã bỏ cụm từ “sử dụng hạn chế”. Việc bỏ cụm từ này được lý giải như sau: (1) từ “sử dụng” cộng với từ “quyền” phía trước trở thành “quyền sử dụng” dễ dẫn đến hiểu nhầm với “quyền sử dụng” trong nội hàm quyền sở hữu nên việc bỏ từ “sử dụng” để không gây nhầm lẫn; (2) yếu tố “hạn chế” không cần thể hiện ở thuận ngữ “định danh” quyền mà nội hàm của nó nên để cho chính nội hàm các quyền được thể hiện. Điều 245 đưa ra khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề là một quy định mới của BLDS năm 2015 và là sự tiến bộ của BLDS năm 2015 so với các bộ luật trước đây.

Theo đó, quyền đối với bất động sản liền kề được định nghĩa như sau:Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền. Như vậy, về bản chất, quyền đối với bất động sản liền kề là một loại vật quyền, bởi nó cho người hưởng quyền có được những quyền năng nhất định trên “bất động sản chịu hưởng quyền” dựa trên mối liên hệ giữa hai bất động sản, theo đó, một bất động sản phải chịu gánh nặng nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản còn lại thuộc quyền sở hữu của người khác.

 

2.2. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề

Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề là một quy định mới của BLDS năm 2015 (BLDS năm 2005 không có quy định) “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” (Điều 247). Như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề tồn tại cho đến khi bất động sản liền kề còn tồn tại. Chỉ khi bất động sản liền kề không còn nữa, hoặc khi các bất động sản nhập làm một, hoặc khi nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề không còn nữa thì quyền này mới mất đi. Do đó, trong đời sống, nếu bất động sản liền kề được chuyển giao thì quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với người được chuyển giao đó

2.3. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề 

Theo quy định tại Điều 256 Bộ luật dân sự 2015, Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề bị chấm dứt trong các trường hợp:

– Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.

– Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.

– Theo thỏa thuận của các bên.

– Trường hợp khác theo quy định của luật.

Như vậy, theo quy định của BLDS thì trong các căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề không bao gồm trường hợp thay đổi chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Quy định tại Điều này là hoàn toàn phù hợp với nội dung quy định tại Điều 245 BLDS 2015 về Quyền đối với bất động sản liền kề.

Về bản chất, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của bất động sản này đối với bất động sản kia chứ không phải là quyền của chủ thể này đối với chủ thể kia. Nó gắn liền với bất động sản và phát sinh khi một bất động sản có những hạn chế nhất định trong việc khai thác, sử dụng mà cần có sự “tạo điều kiện” từ bất động sản bên cạnh. Việc tạo điều kiện chỉ có thể chấm dứt khi mà hạn chế đối với bất động sản hưởng quyền không còn tồn tại.

- Việc chú nhà hàng xóm đó  không cho treo dây để tô trát tường bên cạnh mà bây giờ 2 tường có khe hở, nếu không tô trát, che lại khe, thì có thể 2 nhà sẽ bị thấm nước. Theo quy định trên của bộ luật dân sự về quyền sử dụng bất động sản liền kề vì là quyền theo luật định nên chú hàng xóm đó không thể phủ nhận và phải tôn trọng việc thực hiện quyền lợi này của bạn.nên bạn hoàn toàn được quyền treo dây để tô trát tường bên cạnh nhưng trước hết bạn phải có thỏa thuận với chúi hàng xóm đó về việc này và thương lượng với người đó về việc bồi thường nếu bị hư hại, Nếu chú hàng xóm đó không cho bạn thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề này thì bạn co thể khiếu nại nhờ chính quyền địa phương bảo vệ quyền lợi này của ban theo quy định của pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự