Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?

Tặng cho tài sản được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho tài sản. Khoa học pháp lý xếp tặng cho tài sản là một loại hợp đồng thông dụng, có đặc điểm riêng biệt so với những loại hợp đồng thông dụng khác.

Trong các hợp đồng thông dụng, tặng cho tài sản là một hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt... Tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên. Vì vậy, hợp đồng được coi là kí kết khi các bên chuyển giao tài sản. Thời điểm chuyển tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng (đối với động sản). Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù. Đặc điểm này được thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào.

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế. Khi bên được tặng cho nhận tài sản thì quyền của các bên mới phát sinh. Do vậy. mọi thỏa thuận chưa có hiệu lực khi chưa giao tài sản.

2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản

Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản hoặc bất động sản theo Điều 458 và 459 BLDS

2.1. Tặng cho động sản

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

2.2. Tặng cho bất động sản

Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản

Lưu ý:

– Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là quyền tài sản (quyền yêu cầu của người khác). Trường hợp này được điều chỉnh bởi các quy định về chuyển quyền yêu cầu. Sau khi tặng cho, người được tặng cho rở thành người có quyền đối với bên có nghĩa vụ.

– Đối tượng tặng cho là quyền sử dụng đất thì khi tặng cho phải tuân theo quy định Luật đất đai 2013.

3. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

4. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

5. Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất:

Trong một khoảng thời gian tương đối dài trước khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, pháp luật không có văn bản quy định về tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất xảy ra phổ biến trong các tranh chấp dân sự, trong khi đó, việc giải quyết của Toà án thì còn nhiều quan điểm khác nhau. Tiếp đó, tuy Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015 đã có quy định vể tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng các quy định này còn chung chung, chưa có quy định cụ thể về giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất vô hiệu. Vì vậy, để giải quyết thông nhất loại tranh chấp này, cần phải có văn bản pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hướng dẫn việc giải quyêt như Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hay Nghị định của Chính phủ. cần quy định từng trường hợp cụ thể: Trường hợp nào thì công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; trường hợp nào thì không công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Qua nghiên cứu những vấn để thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất nhìn nhận qua hoạt động xét xử của Tòa án được trình bày tại Chương 3, tác giả xin đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất: Giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980, Luật đât đai năm 1987 đến trước khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực:

Pháp luật cấm chuyển quyền sử dụng đất cũng như cấm tặng cho quyền sử dụng đất, cho nên về nguyên tắc chung thì tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập trong thời điểm này là hợp đồng trái pháp luật, tuy nhiên theo Hiến pháp năm 1980 thì: "Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật" (Điều 20 Hiến pháp năm 1980). Do đó, nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn này trên thực tế đã được thực hiện, mà đến khi pháp luật cho phép được tặng cho quyền sử dụng đất mới phát sinh tranh chấp thì nên theo hướng giải quyết như sau:

“Nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất đã được thực hiện, bên được tặng cho đã nhận đất sử dụng ôn định, đã làm nhà kiên cô' đã trồng cây lâu năm, đã đăng ký kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà bên tặng cho biết nhưng không phản đối bằng văn bản, đến khi pháp luật đã có quy định được tặng cho quyền sử dụng đất mới xảy ra tranh chấp, thì bác yêu cầu đòi lại quyền sử

dụng đất của bên tặng cho đối với bên được tặng cho và công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất thực tế.

Thứ hai: Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến Luật đất đai năm 2003:

Thời điểm này, pháp luật đã cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất và người chủ sở hữu tài sản có quyền tặng cho tài sản là bất động sản; theo điểm 5 Nghị quyết về việc thi hành Bộ luật dân sự năm 1995 của Quốc hội khoá IX, Kỳ họp thứ 8 thì những quy định của Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất, có hiệu lực áp dụng kể từ ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, nên người được tặng cho đã nhận đất sử dụng có thể được cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất; nhưng việc tặng cho quyền sử dụng đất chưa được pháp luật chính thức công nhận. Do đó, để giải quyết dứt điểm các tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn này, thì hưống giải quyết như sau:

“Nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất đã tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 về mặt hình thức, mà bên tặng cho chưa giao đất cho bên được tặng cho, thì việc tặng cho quyền sử dụng đất vẫn được công nhận và buộc bên tặng cho phải giao đất cho bên được tặng cho”.

“Nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất không tuẫn thủ các quy định về hình thức, nhưng bên được tặng cho đã nhận đất sử dụng Ổn định, đã làm nhà kiên cố, đã trồng cây lâu năm; bên tặng cho biết nhưng không phản đối bằng văn bản, đến khi pháp luật đã có quy định được tặng cho quyền sử dụng đất mới xảy ra tranh chấp, thì bác yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất đối với bên tặng cho và công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất thực tể’.

Thứ ba: về tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con:

Việc tặng cho giữa cha mẹ và con thường không lập thành văn bản, hoặc nếu có lập thành văn bản thường không có chứng nhận hay chứng thực của cơ quan có thẩm quyển. Nếu áp dụng pháp luật cứng nhắc là việc tặng cho không tuân thủ các quy định của pháp luật về mặt hình thức bị coi là vô hiệu, hủy bỏ việc tặng cho, thì không bảo đảm quyển lợi cho người con, vì thực tế người con đã sử dụng đất ổn định như đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố; cha mẹ biết nhưng không phản đối. Do đó, hướng giải quyết như sau:

“Nếu việc cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất không có hợp đồng, hoặc tuy có hợp đồng nhưng không tuân thủ các quy định về thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất; quá trình sử dụng đất người con đã làm nhà ờ, đã trồng cây lâu năm thành khuôn viên riêng biệt, đã kê khai đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cha mẹ biết mà không có ý kiến phản đối bằng văn bản, thì công nhận tặng cho quyền sử dụng đất thực tế.

Thứ tư: về việc nhập quyền sử dụng đất được tặng cho riêng vào tài sản chung vợ chồng:

“Việc nhập quyền sử dụng đất được tặng cho riêng vào tài sản chung vợ chồng phải được lập thành văn bản, do chính bên có quyền sử dụng đất ký, có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc được kê khai đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chung của vợ chồng”.

Thứ năm: về tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện nuôi dưỡng:

Việc không thực hiện hay thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng là như thế nào thì pháp luật không có quy định. Cho nên, khi giải quyết tranh chấp, một số Tòa án xác định là chưa thực hiện hay thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng để quyết định hủy bỏ việc tặng cho; còn một số Tòa án cũng ở những trường hợp tương tự lại xác định đã thực hiện xong nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng để quyết định công nhận việc tặng cho đã hoàn thành. Do đó, hướng xác định như sau:

“Để xác định người được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng đối với người tặng cho, thì người tặng cho phải có xác nhận của chính quyền địa phương, nơi người được tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ, về việc người được tặng cho đã không thực hiện nghĩa vụ đó theo phong tục, tập quán và điều kiện kinh tế của từng địa phương”.

Thứ sáu: về tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thờ cúng, hương hỏa:

Tuy Luật đất đai hiện hành thừa nhận đất trên có nhà thờ họ là thuộc sở hữu chung của cộng đồng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho cộng đồng dân cư thông qua người đại diện là người quản lý nhà thờ họ, đất hương hỏa, nhưng pháp luật chưa có quy định về quan hệ này. Do đó, nên có hướng quy định như sau:

“Việc giao quản lý nhà thờ họ, đất hương hỏa là việc tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản là nhà thờ họ, kèm theo điều kiện phải thực hiện nghĩa vụ thờ cúng, hương hỏa”.

“Nghĩa vụ thờ cúng, hương hỏa được xác định theo phong tục, tập quán của từng địa phương. Khi người quản lý không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thờ cúng, hương hỏa, thì việc thay đổi người quản lý phải được sự thống nhất của cả cộng đồng (họ tộc) bằng biên bản họp gia tộc, có xác nhận của chính quyền địa phương”.

“Nhà thờ họ, đất hương hỏa thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng chung của cộng đồng (họ tộc). Việc xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng dựa trên sự thừa nhận của cả cộng đồng (họ tộc), người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là đại diện cho cả cộng đồng (họ tộc) trước pháp luật”.