Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Luật Thương mại số 36/2005/QH11 của Quốc hội

Nội dung trả lời

Quy định tại Điều 689Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội về Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

"1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này."

Điều 123. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

"1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.

Như vậy để giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của bạn hợp pháp và được Pháp luật bảo vệ thì việc mua bán, chuyển nhượng này cần được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 "

Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

"1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.

5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này"

Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng

1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

5. Các quyền khác trong hợp đồng"

Điều 422. Thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạmBộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

"1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.

3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.

Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm."

Chào Luật Sư..Tôi có mua 1 căn nhà cấp 4(nhà có số nhà Huyện được xây dựng trên đất ruộng do người Vợ đứng tên)mua bán bằng giấy tay không có công chứng và có người làm chứng.Khi làm hợp đồng mua bán bằng tay chỉ có người Vợ ký bán còn người Chồng không ký..Cho hỏi như thế có được không Luật Sư..Xin cảm ơn

Trong trường hợp của bạn 

Xét về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn: Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chung tại Điều 689 Bộ luật Dân sự: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 Luật Đất đaicũng nêu rõ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực.

Trong trường hợp của bạn, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện thông qua “giấy tay”, nhưng không được công chứng, chứng thực. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chưa được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục luật định.

Một khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng nêu trên sẽ có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Hệ quả là các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận - điều 137 Bộ luật dân sự.

Gia đình chúng tôi sắp tới có công việc sang cát, chúng tôi có tìm và đặt mua một chiếc mộ (chụp mộ) bằng đá xanh ninh bình của một đại lý tại Thái nguyên voi tong gia trị la 12.000.000 triệu đồng chúng tôi mới thỏa thuận giá cả bằng miệng với nhau, nhưng tôi thấy vẫn không yên tâm vì thế nên tôi mông muốn ban cố vấn có thể giúp tôi thảo 1 bản hợp đồng mua bán cho chắc chắn. Tôi xin chân thành cảm ơn !

Đây là mẫu hợp đồng mua bán mà chúng tôi đã soạn, bạn tham khao và điền thông tin mua b

án và mẫu hợp đồng. 

Tôi có sổ đỏ mảnh đất chỉ đứng tên tôi vì khi làm giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất Chồng tôi có nộp kèm theo giấy từ chối tài sản của Anh ấy. Bây giờ Chồng tôi đã mất thì tôi có được toàn quyền mua bán cho tặng hay giải quyết tranh chấp ở Toà án hay không?

​Theo quy định của pháp luật, trong trường hợp tài sản chung trong thời kì hôn nhân thì khi chồng bạn mất tài sản đó mơi được coi là là di sản thừa kế. Nhưng mảnh đất này sổ đỏ đứng tên một mình bạn thì bạn hoàn toàn được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mảnh đất này. Và hoàn toàn được giải quyết tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra.

Kính gửi luật sư, Đầu tiên kính chúc sức khỏe ban luật sư Minh Khuê. Hiện tại tôi đang giao dịch mua lô đất quận 9 để ở: Phía bên bán có giao cho tôi hợp đầu mẩu, nhưng khi đọc còn một số điểm mù mờ, kính mong quí luật sư hổ trợ tư vấn: 1- Thời gian bàn giao quyền sử dụng đất. 2- Thiệt hại khi không đúng tiến độ giao 3- Bên thẩm quyền chứng nhận 4- Bồi thường khi vi phạm hợp đồng Vì số tiền quá lớn, phải vay mượn tiền. rất sợ khi gặp rắc rối khi chuyển nhượng. Kính mong quý luật sư tư vấn. Xin cảm ơn luật sư, Thi Sỷ

Trong trường hợp này chúng tôi xin giải quyết như sau:

- Thời gian bàn giao quyền sử dụng đất: thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trừ trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Thiệt hại khi không đúng tiến độ giao: Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp của bạn, bạn và người bán đã thỏa thuận mức phạt vi phạm khi bên bán chậm giao nhà và thỏa thuận chi tiết phương thức thanh toán lãi phạt trong phụ lục hợp đồng, như vậy, việc bạn cấn trừ trực tiếp số tiền phạt vi phạm vào số tiền còn lại khi phải giao bên bán.

- Bên thẩm quyền chứng nhận: Xét về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn: Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chung tại Điều 689 Bộ luật Dân sự: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 Luật Đất đaicũng nêu rõ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực.Trong trường hợp của bạn, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện thông qua “giấy tay”, nhưng không được công chứng, chứng thực. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chưa được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục luật định.Một khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng nêu trên sẽ có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Hệ quả là các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận - điều 137 Bộ luật dân sự.

- Bồi thường vi phạm hợp đồng: Điều 301.Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này.

>> Xem thêm:  Việc xác định cơ quan giải quyết tranh chấp và chọn luật áp dụng đối với hợp đồng dân sự có yếu tố nước ngoài

Xin chào Luật sư, rất mong Luật sư giải đáp giúp tôi những thắc mắc sau: Hiện tại tôi đang làm việc tại cơ quan hành chính nhà nước tôi muốn hỏi thế nào là hợp đồng kinh tế, thế nào là hợp đồng mua bán? Khi nào thì phải lập hợp đồng kinh tế và khi nào phải lập hợp đồng mua bán? Giá trị thanh toán của một lần là bao nhiêu thì phải lập hợp đồng kinh tế hay mua bán?

Hợp đồng kinh tế là sự thoả thuận bằng văn bản, tài liệu giao dịch giữa các bên ký kết về việc thực hiện công việc sản xuất, trao đổi hàng hoá, dịch vụ, nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và các thoả thuận khác có mục đích kinh doanh với sự quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của mỗi bên để xây dựng và thực hiện kế hoạch của mình. Chủ các cá nhân, tổ chức cá nhân tổ chức trong cá nhân, tổ chức có đăng thể (có thể có hoặc không đó phải có ít nhất một ký kinh doanh (thương có tư cách pháp nhân bên tham gia quan hệ nhân). Một số giao dịch HĐ là pháp nhân. thương mại đòi hỏi chủ thể giao kết hợp đồng phải là pháp nhân. Mục các chủ thể nhằm các chủ thể thiết lập mục đích hướng tới của đích mục đích tiêu dung, quan hệ nhằm phục hợp đồng thương mại sinh hoạt vụ nhu cầu kinh doanh chính là lợi nhuận thu được từ hoạ t động kinh doanh thương mại. Hình có hình thức phong được ký dưới dạng có hình thức phong phú, thức phú, đa dạng( giao kết hình thức văn bản đa dạng( giao kết bằng bằng lời nói,hành vi lời nói,hành vi cụ thể, cụ thể, văn bản) văn bản).

- Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Mua bán hàng hóa là hoạt động thương mại, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao hàng, chuyển quyền sở hữu hàng hóa cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hàng hóa theo thỏa thuận.Hợp đồng mua bán hàng hóa có bản chất chung của hợp đồng, nó là sự thỏa thuận nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ mua bán. LTM không đưa ra định nghĩa về HĐ mua bán hàng hóa trong thương mại, nhưng có thể dựa vào khái niệm HĐ mua bán tài sản trong luật dân sự để xác định bản chất của HĐ mua bán hàng hóa. Theo Điều 428 BLDS 2005, HĐ mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Hàng hóa được hiểu là động sản, kể cả động sản hình thành trong tương lai, và các vật gắn liền với đất. Như vậy, hàng hóa thuộc tài sản và có phạm vi hẹp hơn tài sản. Từ đó cho thấy, HĐ mua bán hàng hóa trong thương mại một dạng cụ thể của HĐ mua bán tài sản. Điểm phân biệt giữa HĐ mua bán hàng hóa trong thương mại và HĐ mua bán tài sản khác là: đối tượng hàng hóa, và mục đích sinh lời.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Mọi vướng mắc xin vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng   để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật dân sự - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mẫu Hợp đồng kinh tế cập nhật mới nhất năm 2020