1. Một số nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư
Căn cứ theo quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD, một số nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:
- Nhà chung cư phải được sử dụng theo đúng mục đích thiết kế và nội dung dự án đã được phê duyệt.
- Quản lý và sử dụng nhà chung cư cần được thực hiện trên cơ sở tự nguyện cam kết và thỏa thuận giữa các bên, nhưng không được vi phạm pháp luật về nhà ở và các quy định đạo đức xã hội.
- Việc đóng kinh phí quản lý và vận hành nhà chung cư phải tuân thủ thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng và đơn vị quản lý vận hành, dựa trên quy định của pháp luật về nhà ở.
- Kinh phí quản lý, vận hành, và bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, công khai, minh bạch, và tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà ở và quy chế nội bộ.
- Chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư phải đóng đủ các khoản phí theo quy định, và tuân thủ nội quy quản lý và pháp luật về nhà ở trong quá trình sử dụng.
- Ban quản trị nhà chung cư đại diện cho cộng đồng chủ sở hữu và người sử dụng, thực hiện các quyền và trách nhiệm theo quy định của pháp luật và quy chế.
- Các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật và quy chế.
- Hỗ trợ và khuyến khích sự áp dụng các tiến bộ khoa học, kỹ thuật, và công nghệ thông tin trong quản lý, sử dụng, và vận hành nhà chung cư là điều được khuyến khích cho chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý, chủ sở hữu, và người sử dụng nhà chung cư.
2. Hướng dẫn thực hiện quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư
Ngày 07/10/2019, Bộ Xây dựng có Công văn 239/BXD-QLN gửi Công ty Cổ phần Giáo dục Bầu Trời Xanh về việc giải đáp một số thắc mắc về quyền hạn của Ban Quản lý/Ban Quản trị nhà chung cư trong việc cắt điện, nước của cư dân trong chung cư, trong đó có hướng dẫn thực hiện quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:
Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 39 Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư: “Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ. Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản ly vận hành”.
Tại điểm đ khoản 1 Điều 6 của Phụ lục số 02 (Mẫu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư) ban hành kèm theo Quy chế quy định: Bên B (Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư) “Được tạm ngừng cung cấp các dịch vụ: ... hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước, năng lượng... cho nhà chung cư tạm ngừng cung cấp các dịch vụ này trong trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đã được thông báo bằng văn bản đến lần thứ hai yêu cầu nộp kinh phí quản lý vận hành và kinh phí khác do Bên B thu nhưng vẫn không nộp các kinh phí này.”
Như vậy, pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định trách nhiệm, nghĩa vụ giữa các bên, trong đó có trách nhiệm đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của chủ sở hữu, người sử dụng theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ trong hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành. Trên cơ sở các quy định nêu trên và hợp đồng ký kết giữa các bên, đề nghị Công ty rà soát trường hợp cụ thể của mình.
Trường hợp xảy ra tranh chấp do có mâu thuẫn liên quan đến việc thanh toán tiền thuê nhà giữa bên cho thuê và bên thuê nhà thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự, hợp đồng ký kết giữa các bên và pháp luật có liên quan.
3. Cần siết chặt quản lý và sử dụng chung cư mini
Ngày 26/10/2023, Quốc hội đã thảo luận về Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở. Điều đáng chú ý là sau quá trình tiếp thu và chỉnh lý, dự luật đã đưa ra phương án cụ thể nhằm siết chặt quy định về phát triển, quản lý và sử dụng loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, được biết đến với tên gọi chung cư mini.
Để phát triển loại hình nhà chung cư mini và huy động nguồn lực xã hội, cần bổ sung và hoàn thiện các chính sách. Mục tiêu là tạo điều kiện cho một phần người dân khó khăn ở khu vực đô thị có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý và các điều kiện đơn giản linh hoạt.
Dự thảo hiện tại chưa đầy đủ và hướng dẫn theo chiều phát triển nhà ở thương mại, trừ trường hợp xây nhà dưới 20 căn hộ chỉ để cho thuê và quản lý như nhà chung cư.
Cân sửa đổi quy định theo hướng Nhà nước tập trung quản lý theo quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng, và an toàn phòng chống cháy nổ. Ông nhấn mạnh rằng quy định hiện tại khó áp dụng đối với cá nhân, đặt ra nhiều yêu cầu như đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Đặc biệt cần đơn giản hóa các thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho các cá nhân có quyền sử dụng đất và có khả năng tài chính có thể dễ dàng tham gia phát triển loại nhà ở này. Điều này giúp thúc đẩy sự linh hoạt và tính tiện lợi trong quá trình phát triển nhà chung cư mini.
Không nên xem xét cấm đặc điểm của chung cư mini chỉ vì những sự cố xảy ra, mà thay vào đó, tập trung vào việc đảm bảo rằng mọi loại hình nhà ở đều phải tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn. Mặc dù chung cư mini là một dạng nhà chung cư, nhưng do chưa có các quy định cụ thể, có những chủ đầu tư có thể "lách luật" và chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình.
Điều quan trọng là cần thiết lập các tiêu chí để đảm bảo rằng các sản phẩm được đưa ra thị trường đáp ứng được các yêu cầu về kỹ thuật và an toàn cho người sử dụng. Tính minh bạch và tuân thủ quy định sẽ giúp chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm của mình và tạo niềm tin cho người dân.
Bên cạnh đó, người sử dụng, dù có biết sản phẩm không đạt yêu cầu, nhưng do nhu cầu sống quá bức bách, nên vẫn phải sử dụng. Do đó, không chỉ có lỗi ở chủ đầu tư và cơ quan quản lý mà còn từ phía người sử dụng. Việc thúc đẩy quy định và thiết lập tiêu chí trong luật lệ giúp chủ đầu tư tự tin thực hiện đúng quy định, đồng thời đảm bảo rằng người dân đang được bảo vệ.
Để phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm trong quá trình đầu tư, xây dựng, và quản lý vận hành chung cư mini, Bộ Xây dựng sẽ tiến hành một cuộc thanh tra toàn diện. Trong thời gian sắp tới, sẽ có các biện pháp chấn chỉnh đối với việc đầu tư vào loại hình nhà ở này.
Thông qua quá trình thanh tra, Bộ Xây dựng cũng sẽ thực hiện việc rà soát, đánh giá, cũng như sửa đổi, bổ sung, và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến xây dựng và quản lý chung cư mini, nhằm đảm bảo rằng chúng phù hợp và thích ứng với thực tế hiện nay.
Xem thêm: Nhà chung cư là gì? Quy định pháp luật về nhà chung cư
Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Hướng dẫn thực hiện quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.
Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!
