1. Hồ sơ khấu hao tài sản cố đinh khi mua căn hộ Officetel

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Thông tư 45/2013/TT-BTC về khấu hao tài sản cố định đều phải thực hiện trích khấu hao trừ trường hợp tài sản cố định do doanh nghiệp quản lý mà không thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp trừ trường hợp TSCĐ thuê tài chính.

Mặt khác, theo quy định tại tiết b điểm 2.2 khoản 2 Điều 6 Thông tư 78/2014/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 96/2015/TT-BTC về thuế thu nhập doanh nghiệp:

"2. Các khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế bao gồm:
2.2. Chi khấu hao tài sản cố định thuộc một trong các trường hợp sau:
b. Chi khấu hao đối với tài sản cố định không có giấy tờ chứng minh thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp (trừ tài sản cố định thuê mua tài chính)."

Đối với tài sản là nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì giấy tờ chứng minh quyền sở hữu là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mang tên của doanh nghiệp. Do đó, nếu doanh nghiệp bạn đã mua, đưa vào sử dụng căn hộ officetel này mà chưa có sổ hồng thì cũng không thể thực hiện việc trích khấu hao TSCĐ với tài sản này để đưa vào chi phí được trừ khi xác định thuế TNDN được.

Để hiểu hơn về các nội dung được đưa trong câu trả lời trên, Luật Minh Khuê cung cấp thêm một số thông tin liên quan như sau:

2. Khấu hao tài sản cố định là gì?

Khấu hao Tài sản cố định là việc chuyển dịch phần giá trị hao mòn của tài sản cố định trong quá trình sử dụng vào giá trị sản phẩm sản xuất ra theo các phương pháp tính toán thích hợp.

Khấu hao là việc định giá, tính toán, phân bổ một cách có hệ thống giá trị của tài sản do sự hao mòn tài sản sau một khoảng thời gian sử dụng. Khấu hao tài sản cố định được tính vào chi phí sản xuất kinh doanh trong suốt thời gian sử dụng tài sản cố định. Khấu hao tài sản cố định liên quan đến việc hao mòn tài sản, đó là sự giảm dần về giá trị và giá trị sử dụng do tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh, do hao mòn tự nhiên hoặc do tiến bộ khoa học công nghệ.

Mục đích của khấu hao tài sản cố định là nhằm tích lũy vốn để tái sản xuất giản đơn hoặc tái sản xuất mở rộng tài sản cố định. Bộ phận giá trị hao mòn được chuyển dịch vào giá trị sản phẩm được coi là một yếu tố chi phí sản xuất sản phẩm được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ gọi là tiến khấu hao tài sản cố định. Sau khi sản phẩm hàng hóa được tiêu thụ, số tiền khấu hao được tích lũy lại hình thành quỹ khấu hao tài sản cố định của doanh nghiệp. Quỹ khấu hao tài sản cố định là một nguồn tài chính quan trọng để tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng tài sản cố định trong các doanh nghiệp. Trên thực tế khi chưa có nhu cầu đầu tư mua sắm tài sản cố định các doanh nghiệp cũng có thể sử dụng linh hoạt quỹ này để đáp ứng các nhu cầu vốn kinh doanh của mình.

3. Nguyên tắc trích khẩu hao tài sản cố định được quy định như thế nào?

Căn cứ tại Điều 9 Thông tư 45/2013/TT-BTC quy định về nguyên tắc trích khấu hao tài sản cố định (TSCĐ), cụ thể như sau:

- Tất cả TSCĐ hiện có của doanh nghiệp đều phải trích khấu hao, trừ những TSCĐ sau đây:

+ TSCĐ đã khấu hao hết giá trị nhưng vẫn đang sử dụng vào hoạt động sản xuất kinh doanh.

+ TSCĐ khấu hao chưa hết bị mất.

+ TSCĐ khác do doanh quản lý mà không thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp (trừ TSCĐ thuê tài chính).

+ TSCĐ không được quản lý, theo dõi, hạch toán trong sổ sách kế toán của doanh nghiệp.

+ TSCĐ sử dụng trong các hoạt động phúc lợi phục vụ người lao động của doanh nghiệp (trừ các TSCĐ phục vụ cho người lao động làm việc tại doanh nghiệp như: nhà nghỉ giữa ca, nhà ăn giữa ca, nhà thay quần áo, nhà vệ sinh, bể chứa nước sạch, nhà để xe, phòng hoặc trạm y tế để khám chữa bệnh, xe đưa đón người lao động, cơ sở đào tạo, dạy nghề, nhà ở cho người lao động do doanh nghiệp đầu tư xây dựng).

+ TSCĐ từ nguồn viện trợ không hoàn lại sau khi được cơ quan có thẩm quyền bàn giao cho doanh nghiệp để phục vụ công tác nghiên cứu khoa học.

+ TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất lâu dài có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lâu dài hợp pháp.

Các tài sản cố định loại 6 được quy định tại khoản 2 Điều 1 Thông tư này không phải trích khấu hao, chỉ mở sổ chi tiết theo dõi giá trị hao mòn hàng năm của từng tài sản và không được ghi giảm nguồn vốn hình thành tài sản.

+ Các khoản chi phí khấu hao tài sản cố định được tính vào chi phí hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp thực hiện theo quy định tại các văn bản pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

+ Trường hợp TSCĐ sử dụng trong các hoạt động phúc lợi phục vụ cho người lao động của doanh nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 9 Thông tư này có tham gia hoạt động sản xuất kinh doanh thì doanh nghiệp căn cứ cứ vào thời gian và tính chất sử dụng các tài sản cố định này để thực hiện tính và trích khấu hao vào chi phí kinh doanh của doanh nghiệp và thông báo cho cơ quan thuế trực tiếp quản lý để theo dõi, quản lý.

+ TSCĐ chưa khấu hao hết bị mất, bị hư hỏng mà không thể sửa chữa, chắc phục được, doanh nghiệp xác định nguyên nhân, trách nhiệm bồi thường của tập thể, cá nhân gây ra. Chênh lệch giữa giá trị còn lại của tài sản với tiền bồi thường của tổ chức, cá nhân gây ra, tiền bối thường của cơ quan của tổ chức, cá nhân gây ra, tiền bồi thường của cơ quan bảo hiểm và giá trị thu hồi được (nếu có), doanh nghiệp dùng Quỹ dự phòng tài chính để bù đắp. Trường hợp quỹ dự phòng tài chính không đủ bù đắp, thì phần chênh lệch thiếu doanh nghiệp được tinh vào chi phí hợp lý của doanh nghiệp khi xác định thuế thu nhập doanh nghiệp.

+ Doanh nghiệp cho thuê TSCĐ hoạt động phải trích khấu hao đối với TSCĐ cho thuê.

+ Doanh nghiệp thuê TSCĐ theo hình thức thuê tài chính (gọi tắt là TSCĐ thuê tài chính) phải trích khấu hao TSCĐ đi thuê như TSCĐ thuộc sở hữu của doanh nghiệp theo quy định hiện hành. Trường hợp ngay tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, doanh nghiệp thuê TSCĐ thuê tài chính cam kết không mua lại tài sản thuê trong hợp đồng thuê tài chính, thì doanh nghiệp đi thuê được trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính theo thời hạn thuê trong hợp đồng.

+ Trường hợp đánh giá lại giá trị TSCĐ đã hết khấu hao để góp vốn, điều chuyển khi chia tách, hợp nhất, sáp nhập thì các TSCĐ này phải được tổ chức định giá chuyên nghiệp xác định giá trị nhưng không thấp hơn 20% nguyên giá tài sản đó. Thời điểm trích khấu hao đối với những tài sản này là thời điểm doanh nghiệp chính thực nhận bàn giao đưa tài sản vào sử dụng vào thời gian trích khấu hao từ 3 đến 5 năm. Thời gian cụ thể do doanh nghiệp quyết định nhưng phải thông báo với cơ quan thuế trước khi thực hiện.

Đối với các doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa, thời điểm trích khấu hao của các TSCĐ nói trên là thời điểm doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh chuyển thành công ty cổ phần.

- Các doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa theo phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) thì phần chênh lệch tăng của vốn nhà nước giữa giá trị thực tế và giá trị ghi trên sổ sách kế toán không được ghi nhận là TSCĐ vô hình và được phân bổ dần vào chi phí sản xuất kinh doanh trong kỳ nhưng thời gian không quá 10 năm. Thời điểm bắt đầu phân bổ vào chi phí là thời điểm doanh nghiệp chính thức chuyển thành công ty cổ phần (có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh).

- Việc trích hoặc thôi trích khấu hao TSCĐ được thực hiện bắt đầu từ ngày (theo số ngày của tháng) mà TSCĐ tăng hoặc giảm. Doanh nghiệp thực hiện hạch toán tăng, giảm TSCĐ theo quy định hiện hành về chế độ kế toán doanh nghiệp.

- Đối với các công trình xây dựng cơ bản hoàn thành đưa vào sử dụng, doanh nghiệp đã hạch toán tăng TSCĐ theo giá tạm tính do chưa thực hiện quyết toán, doanh nghiệp phải điều chỉnh lại nguyên giá tài sản số định theo giá trị quyết toán đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Doanh nghiệp không phải điều chỉnh lại mức chi phí khấu hao đã trích kể từ thời điểm tài sản cố định hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng đến thời điểm quyết toán được phê duyệt. Chi phí khấu hao sau thời điểm quyết toán được xác định trên cơ sở lấy giá trị quyết toán tài sản cố định được phê duyệt trừ số đã trích khấu hao đến thời điểm phê duyệt quyết toán tài sản cố định chia thời gian trích khấu hao còn lại của tài sản cố định theo quy định.

- Đối với các tài sản cố định doanh nghiệp đang theo dõi, quản lý và trích khâu hao theo Thông tư 203/2009/TT-BTC (hết hiệu lực kể từ ngày 10/6/2013) nay không đủ tiêu chuẩn về nguyên giá tài sản cố định theo quy định tại Điều 3 của Thông tư này thì giá trị còn lại của các tài sản này được phân bổ vào chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, thời gian phân bổ không quá 3 năm kể từ ngày có hiệu lực thi hành của Thông tư này (được đính chính bởi Điều 1 Quyết định 1173/QĐ-BTC năm 2013).

4. Officetel là gì? Tìm hiểu tính pháp lý của căn hộ officetel

Officetel là loại hình căn hộ được kết hợp giữa office (văn phòng) và hotel (khách sạn). Đúng như tên gọi, Officetel vừa là nơi để làm việc, vừa là nơi để ở. Khác với một văn phòng truyền thống hay một văn hộ thông thường, Officetel đáp ứng được nhu cầu của hầu hết những doanh nghiệp nhỏ nhất hay startup.

Loại hình căn hộ Officetel đang được ưa chuộng khi có nhiều lợi ích như chi phí rẻ hơn, tiết kiệm không gian,... được sự bảo trở thành xu hướng đầu tư bất động sản cho nhiều nhà đầu tư thông minh trong thời gian tới.

4.1 Căn hộ officetel có sổ hồng không?

Luật Đất đai năm 2013 quy định, dự án officetel thuộc loại hình sử đụng đất phi nông nghiệp "loại đất thương mại, dịch vụ", được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm (tại các khu vực đặc biệt khó khăn, vùng sâu, vùng xa, tối đa 70 năm); Các chủ đầu tư dự án officetel được quyền cho thuê officetel trong thời hạn được giao đất.

Nghị định 01/2017 hướng dẫn Luật Đất đai cụ thể hơn: "Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở".

Như vậy, trong cùng một tòa nhà chung cư, có khối căn hộ bên trên, một số tầng làm văn phòng, căn hộ dịch vụ, văn phòng lưu trú (officetel), khối để làm thương mại, dịch vụ,... thì chế độ sử dụng đất của toàn bộ tòa nhà chung cư này được áp dụng chế độ sử dụng đất ở (ổn định, lâu dài).

Theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong đó, với nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cũng được tách biệt rõ ràng trong dự án phần để ở và phần dùng để kinh doanh. Đồng thời, theo Khoản 11, Điều 6, chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác.

Với quy định thời gian sở hữu căn hộ Officetel là 50 năm với mục đích sử dụng làm văn phòng và lưu trú qua đêm dành cho một, hai người, không giới hạn thời gian. Do đó, Officetel chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng chứ không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú.

4.2 Khung pháp lý căn hộ Officetel về quyền sử dụng

Ngoài các chuẩn mực về quyền sở hữu, khung pháp lý Officetel giai đoạn này còn có các chuẩn mực như sau:

Theo chuẩn mực của pháp luật (Điều 3 Luật Nhà ở 2014), chung cư để ở chẳng thể sử dụng làm văn phòng. Với loại hình căn hộ có mục đích hỗn hợp như căn hộ Officetel, khu vực phục vụ mục đích kinh doanh (làm văn phòng) và khu vực để ở phải được phân tách rõ ràng.

Chủ đầu tư phải đăng ký về mục đích sử dụng căn hộ Officetel với cơ quan chức năng có thẩm quyền. Sau đó mới có khả năng đặt trụ sở, văn phòng công ty tại Officetel. Điều này giúp tránh phạm phải chuẩn mực không sử dụng căn hộ để ở làm văn phòng.

Không được cư trú hợp pháp (không được đăng ký hộ khẩu) nhưng căn hộ này không cấm ở. Có thể lưu trú chỗ này nhưng phải đăng ký đầy đủ và có thời hạn lưu trú rõ ràng.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.